Ein Mehrfamilienhaus finanziert man am besten...

[vuhi82]

Ich stehe mit dem Projekt noch ganz am Anfang und prüfe zurzeit meine Möglichkeiten zur Finanzierung eines Mehrfamilienhaus. Bin um jeden Rat dankbar.

Folgende wichtigen Fakten dazu:

- demnächst werden wir Geschwister ein Grundstück mit einem sehr alten Haus in der Stadt Zürich vorzeitig erben (870m2)

- dieses Grundstück liegt im Baurecht Zone W3. Das Haus hat praktisch keinen Wert mehr und wir möchten darauf ein Mehrfamilienobjekt bauen

- das Grundstück werden wir als Eigenkapital für die Finanzierung miteinbringen müssen (Wert vor 10 Jahren bei ca. 1 Mio. bewertet)

- es wird als Eigenheim sowohl auch als Renditeobjekt benutzt

- wir haben selbst als Eigenmittel 100K, Pensionskasse und 3. Säule

Was für Finanzierungs-Möglichkeiten haben wir? Wie sieht die Finanzierung bei einem Renditeobjekt aus? Was ist der Beste Weg um das Risiko die Hypothekarzinsen gering zu halten? Macht es vielleicht Sinn eine Wohnung nach dem Bau zu verkaufen?

 

[postit]

Ich kenne jemanden, der hat das sehr ähnlich gemacht wie du es vor hast.

Seine Zauberformel: Haus mit 6 Wohnungen gebaut, 5 davon verkauft, eine selbstbewohnt, und das ganze Haus war aus dem Erlös bezahlt.

 

[habaUgeot]

Lieber Vuhi

Keine Ahnung, ob das schon durch ist... Ihr seid mehrere Erben, so wie ich es verstehe, wird aber nur eine Partei dann das MFH bewohnen? Unbedingt Erbvertrag richtig aufsetzen, sonst gibt es Ärger.

Solltet Ihr zusammen bauen wollen ("es gehört allen") hier dieser Hinweis: Erbengemeinschaften sind unsäglich komplizierte Konstrukte. Für Euch jetzt vielleicht noch nicht, aber spätestens, wenn jemand der jetzt beteiligten stirbt und seinen Anteil weitervererbt wird es ... nur noch mühsam. (Kenne solche Fälle!)

Gründet eine AG oder GmbH. Dann sind Stimmrechte, Einflussnahmen, usw. klarer und einfacher geregelt. Und mit einer Geschäftsleitung (evtl. externe dafür) benötigt Ihr nicht für jede Schraube, Scheibe, und weitere Schischiis eine Abstimmung.

Lasst Euch hierzu von einem Treuhänder beraten.

Wert des Geländes: In der Stadt Zürich 1200.--/m² ist nicht gerade viel. Entweder ist der Wert falsch, oder die Lage ist recht schlecht. Hier abklären.

Finanzierung. Für eine Gesellschaft werdet ihr etwas höhere EK-Bedarf haben. (Unabhängig ob als Rendite - oder Wohnliegenschaft.)

Vorsicht mit Wohnungsverkauf. Stockwerkeigentümer müssen gleichberechtigt sein. d.h.z.B. wenn Du 5 Wohnungen und jemand eine besitzt, habt Ihr beide gleich viel Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (zwingend! vom Gesetz her!). Meine Garantie: Das gibt Ärger.

Wenn schon wähle Variante Postit.

Hypozinsen gering halten

Gibt nur einen Weg: Wenig FK benötigen: Günstig bauen (Wenig Kapital bedarf), teuer Verkaufen (Rückzahlung möglich)

Risiko gering halten.

Schwierige Frage. "Risiko gering halten" gibt es so nicht. Es gibt immer «Risiken für...», eine ganze Menge. Das gibt seriöserweise ein ganzes Dokument / Matrix mit Risiken, Gewichtung, möglichen Massnahmen, Indikatoren und Steuerungsgrössen.

Merke: Korrekterweise ist Risiko definiert als Eintretenswahrscheinlichkeit x (finanzieller) Impact.

grüsse

Haba

 

[Brasser]

Gründet eine AG oder GmbH. Dann sind Stimmrechte, Einflussnahmen, usw. klarer und einfacher geregelt. Und mit einer Geschäftsleitung (evtl. externe dafür) benötigt Ihr nicht für jede Schraube, Scheibe, und weitere Schischiis eine Abstimmung.

Lasst Euch hierzu von einem Treuhänder beraten.

Und als Treuhänder würde ich davon abraten, eine einzelne Immobilie in eine juristische Person zu packen.

Zwar mag das täglich Handling einfacher sein, aus steuerlicher Sicht ist es aber ein Nachteil. Die Grundstückgewinnsteuer fällt z.B. bei jedem Verkauf einer Aktie an (wirtschaftliche Handänderung) und bei einem Verkauf mit Gewinn fallen darauf Gewinn- und Kapitalsteuern an (bei Privatpersonen wäre dies ein steuerfreier Kapitalgewinn). Und nicht zu vergessen, dass auch eine AG oder GmbH Kosten generiert bezüglich Buchführung, evtl. MWST-Abrechnung (sofern gewerblich genutzte Liegenschaft oder -teile davon), Jahresabschluss, Steuern.

 

[habaUgeot]

Lieber Brasser

Danke für den Input.

Wie aber, würde man so eine Erbengemeinschaft in ein noch steuerbares Schiff umwandeln? ich bin zwar total nicht in der Lage irgendwelche Gebäude zu erben... (seufz) ... es hätte mich trotzdem wunder genommen.

Grüess

Haba

 

[tommuller]

Und als Treuhänder würde ich davon abraten, eine einzelne Immobilie in eine juristische Person zu packen.

Zwar mag das täglich Handling einfacher sein, aus steuerlicher Sicht ist es aber ein Nachteil. Die Grundstückgewinnsteuer fällt z.B. bei jedem Verkauf einer Aktie an (wirtschaftliche Handänderung) und bei einem Verkauf mit Gewinn fallen darauf Gewinn- und Kapitalsteuern an (bei Privatpersonen wäre dies ein steuerfreier Kapitalgewinn). Und nicht zu vergessen, dass auch eine AG oder GmbH Kosten generiert bezüglich Buchführung, evtl. MWST-Abrechnung (sofern gewerblich genutzte Liegenschaft oder -teile davon), Jahresabschluss, Steuern.

Das stimmt so auch nicht ganz...

1. Wirtschaftliche Handänderung ist es nur, wenn mehr als 50 % der Aktien verkauft werden.

2. Der Verkauf einer Liegenschaft ist nie steuerfreier Kapitalgewinn... --> Grundstückgewinnsteuer

3. Mieterträge sowie die Verkaufsgewinne von Liegenschaften sind grundsätzlich von der MWST ausgenommen.

Richtig ist, dass selbstverständlich Kosten für die Administration (Buchführung usw.) entstehen. Zudem muss die Wohnung zum Verkehrswert (an den Aktionär) vermietet werden. Der daraus resultierende Gewinn kann dann mittels Dividende ausgeschüttet werden... Stichwort: wirtschaftliche Doppelbelastung.

Alles in Allem würde ich ebenfalls nicht zur Variante GmbH oder AG raten. Ohne jedoch den detaillierten Hintergrund zu kennen, sind pauschale Aussagen gefährlich... Es muss immer der einzelne Fall betrachtet werden.

Gruss

Tom

 

[habaUgeot]

tja...

Bekannte von mir haben das Problem, dass sie in einer Erbengemeinschaft "drin hängen". Diese besteht inzwischen aus knapp 20 Personen. Das Lotter-MFH (an einer super-Lage) müsste man sanieren, noch besser gleich neu bauen. Da 1 Person mit einem Anteil von 1.5%) nicht gewillt ist, Geld einzuschiessen für Sanierung/Neubau, andererseits der Wert der Liegenschaft so hoch ist, dass die übrigen das Bargeld nicht zusammenkriegen (oder wollen) diese auszuzahlen, lottert das Gebäude halt vor sich hin.

Das würde ich mir nicht antun wollen.

Darum die Idee zu einer GmbH.

Haba

 

[tommuller]

Die Umstände sind jeweils sehr unterschiedlich. Generell bin ich der Meinung, eine Erbengemeinschaft zügig aufzulösen. Notfalls mit einem Verkauf. Wenn die Erbengemeinschaft zu gross wird oder plötzlich ein im Ausland lebender Verwandter beteiligt ist, liegt annähernd Handlungsunfähigkeit vor...

 

[Brasser]

Das stimmt so auch nicht ganz...

1. Wirtschaftliche Handänderung ist es nur, wenn mehr als 50 % der Aktien verkauft werden.

Da hast Du recht, Fehler meinerseits

2. Der Verkauf einer Liegenschaft ist nie steuerfreier Kapitalgewinn... --> Grundstückgewinnsteuer

Grundstückgewinnsteuer und steuerbarer Kapitalgewinn sind hinsichtlich Steuersystematik und Berechnungsbasis zwei komplett verschiedene Paar Schuhe.

=> Halte ich privat Aktien einer Immobilien-AG und verkaufe diese, so habe ich einen steuerfreien Kapitalgewinn.

Dass der Verkauf einer Liegenschaft die Grundstückgewinnsteuer auslöst, ist klar (sofern kein Aufschubkriterium vorliegt).

3. Mieterträge sowie die Verkaufsgewinne von Liegenschaften sind grundsätzlich von der MWST ausgenommen.

Ausgenommen ja, aber in meinem Beitrag habe ich ja bewusst darauf hingewiesen, dass dies bei gewerblich genutzten Liegenschaften ein Thema sein kann (wenn dafür optiert wird). Daher das "evtl".

Ich kann an meiner Aussage nichts falsches erkennen.

Richtig ist, dass selbstverständlich Kosten für die Administration (Buchführung usw.) entstehen. Zudem muss die Wohnung zum Verkehrswert (an den Aktionär) vermietet werden. Der daraus resultierende Gewinn kann dann mittels Dividende ausgeschüttet werden... Stichwort: wirtschaftliche Doppelbelastung.

Da widerspreche ich nun Dir und weise darauf hin, dass - je nach Kanton - die Steuerbehörden auch eine Miete in Höhe des Eigenmietwertes akzeptieren, also mit anderen Worten bis zu 30% unter dem Verkehrswert.

Die wirtschaftliche Doppelbelastung wurde mit Einführung der Unternehmenssteuerreform II massiv reduziert (aber halt auch hier wieder: Von Kanton zu Kanton verschieden).

Uneingeschränkt Recht gebe ich Dir darin, dass eine Erbengemeinschaft so zügig wie möglich aufgelöst werden sollte, damit Handlungsfähigkeit gewahrt werden kann (notfalls mittels Ausgleich und Darlehen).

 

[tommuller]

Hoi Brasser

Mir ist schon klar, dass es sich um einen steuerfreien Kapitalgewinn handelt. Für Laien könnte jedoch so der Eindruck entstehen, dass der Verkauf keine Steuern auslöst. Das wollte ich mit meinem Kommentar verhindern.

Dass verschiedene Kantone die Messlatte anders ansetzen ist richtig. Von einem "Worst-Case-Szenario" ausgehend muss trotzdem die Miete zum Verkehrswert (at arm's length) über die Gewinnsteuer und die (privilegierte) Einkommenssteuer wieder in den eigenen Hosensack.

Nichts desto trotz kommen wir ja zum selben Fazit  /emoticons/default_additional/114.gif     Es geht ja auch darum, im Forum möglichst vollständig und vor Allem richtig zu informieren. Das haben wir nun beisammen   /emoticons/default_additional/180.gif

Grüsse

Tom

 

[habaUgeot]

Es geht ja auch darum, im Forum möglichst vollständig und vor Allem richtig zu informieren. Das haben wir nun beisammen

... hmmm... bin nicht so sicher, dass vuhis Fragen wirklich alle beantwortet sind...

Und meine (wie würde man sich als Erben für ein Bauprojekt organisieren, dass man ein handlungsfähiges, zukunftsfähiges Konstrukt kriegt) ebenfalls nicht. Nur ist es bei mir wesentlich weniger dringend (eigentlich gar nicht) als bei vuhi.

Haba

 

[Brasser]

Nun, tommuller hat es ja bereits gesagt, Du im Grunde auch: Eine Erbengemeinschaft kann unglaublich schwerfällig sein, daher sollte sie raschestmöglich aufgelöst werden.

Zum Auflösen gibt es zum Beispiel folgende Möglichkeiten:

- Die Aktiven verkaufen und anschliessend das Geld verteilen

- Die Aktiven von einem unabhängigen Dritten schätzten lassen und anschliessend z.B. eine Immobilie einer Partei der Erbengemeinschaft verkaufen. Sollte diese nicht über genügend flüssige Mittel verfügen, können ihr die übrigen Parteien ein Darlehen gewähren, das von der ersten Partei getilgt werden muss. 

- Einsetzen eines Erbenvertreters durch die zuständige Behörde auf Antrag eines Erben, wenn sich die Erben in Verwaltungs-, Verfügungs- und Prozesshandlungen nicht einigen können (da ja grundsätzlich das Einstimmigkeitsprinzip gilt)

Der letzte Punkt wäre allenfalls auch denkbar für das ursprüngliche Beispiel.

 

[habaUgeot]

... Danke! Haba

 

[vuhi82]

Hallo Zusammen

Zunächst einmal - Vielen Dank für die vielen Ratschläge. Wir werden alles genau prüfen. Für den Anfang hat uns das sehr geholfen, thx!

Es geht um mein Bruder und ich, also nur um 2 Personen. Wir beabsichtigen gemeinsam das Bauprojekt zu realisieren und möchten dieses Grundstück ungern verkaufen.

Wir denken, dass das Einsetzen eines Erbvertretung für uns eine gute Lösung wäre.

Nur so als Gedanke noch... würde eine Teilung des Grundstücks Sinn machen?

Gruss,

vuhi

 

[tommuller]

Hallo Vuhi

Selbstverständlich kann eine Zeilung Sinn machen. Voraussetzung ist natürlich, dass das Grundstück nach der Aufteilung ohne Einschränkung bebaubar ist.

Tipp: Wenn es mehrere Einheiten gibt (evtl. sogar identische) ist eine Teilung auch nach dem Bau möglich.

Gruss

Tom

 

[GBaumanagement]

Guten Tag Vuhi82

Ich bin selber teils in solchen Konstellationen mitbeteiligt und möchte daher vor allem einen Tipp geben. Nur ein Tipp, weil jede Konstellation seine Eigenheiten hat und es gibt keine Musterlösungen- weil in eurem beschriebenen Fall mehrere Erben und verschiedene Rechtsgebiete betroffen sind.

Aus eigener Erfahrung empfehle euch daher zuerst mal (evtl. Zusammen mit einem Bauprofi) die Ausgangslage, grobe Projektidee, grobe Baukosten, Chancen, Risiken und sehr auf ein Papier zu bringen. Beschreibt darin unbedingt eure gemeinsamen Ziele, die gemeinsamen Nenner und allenfalls auch NoGo`s. So Konzeptioniert ihr von Beginn weg für alle fair und zielorientiert. Danach das Konzept mit eurem möglichst gemeinsamen Treuhänder und oder eurer Bank durchbesprechen.

Grüsse, Thomas

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Vuhi

Grundsätzlich sind Dein Bruder und Du in einer komfortablen Ausgangslage, wenn ihr euch einig seid, dass ihr zusammen etwas realisieren wollt. Ich denke aber auch, dass es wichtig ist, dass ihr beide eure eigenen Vorstellungen einbringt, denn diese können aber müssen ja nicht deckungsgleich sein. Wir durften unlängst ein Mehrfamilienhaus realisieren, bei welchem der eine eine Wohnung selber bewohnen wollte und der andere einfach das Geld. Drei Etagenwohnungen wurden verkauft, die Maisonette-Attikawohnung war der resultierende Gewinn nach Abzug von Land- und Gestehungskosten. so musste also die Hälfte des Wohungswerts an den einen ausgezahlt werden, währenddem der andere die Wohnung zu Eigentum übernahm.

Natürlich muss derjenige der keine Ansprüche an Wohnraum geltend macht bereit sein, nicht nur einfach das Grundstück zu verkaufen, wqs am einfachsten und risikolosesten ist. Dies könnte allenfalls ein Hindernis sein. Aber, wie oben richtig gesagt, lohnt sich zuerst eine "fachlich unterstützte" Auslegeordnung, damit die richtige Vorgehensweise gefunden werden kann.

Viel Erfolg, Urs

 

[uri1954]

Hallo Hr. Tischauser

Geht hier nicht ein Aspekt in der Finanzierung eines MFH vergessen?

Muss (neben dem erforderlichen Eingenkapital) nicht der Baukredit welcher die Bank bis zur Fertigstellung bereit stellt, bevor nach Beendigung diesen in eine Hypothek umwandelt, abgesichert, sprich garantiert werden?

Meiner Meinung nach braucht man für ein MFH nicht nur die 20% Eigenkapital sondern muss eben auch in der Lage sein, während der Bauzeit die gesamten Kosten sprich den Baukredit in voller Höhe (also 5-6 Mio) sichern zu können.

Man muss doch offenbar tatsächlich zuerst die 5-6 Mio haben um ein MFH zu bauen, nach Fertigstellung/Umwandlung Baukredit->Hypothek kann man dann eben nur die 20% EK liegen lassen.

Irre ich mich?

Gruss

 

[tommuller]

Guten Morgen Uri

Wie willst du denn 5-6 Mio. sicherstellen?

Grundsätzlich kann die Bank für MFH's auch mehr als 20 % EK verlangen.

Die Auszahlungen z.L. des Baukredits resp. Baukontos werden von der Bank zudem gemäss Baufortschritt erfolgen. Das heisst, dass zum Zeitpunkt der Auszahlung die entsprechenden Arbeiten bereits erledigt sind (oder zumindest sein sollten).

Kann mich natürlich aus irren...

Gruss

Tom

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Uri

"Nous somme perDu ici", wie Ogi zu sagen pflegte.

Wenn jeder 5-6 Millionen aus seinem Hut zaubern müsste, würden nicht mehr viel MFH's gebaut. Die Tragbarkeit muss natürlich irgendwie gegeben sein, wenn man ein MFH bauen will. Wenn man das Land besitzt ist in vielen Regionen der Schweiz der grösste finanzielle Kraftakt vollbracht, da dies bereits die Hälfte der Anlagekosten ausmacht.

Aber ob 20% EK bei einem MFH ausreichen, wird von jeder Bank natürlich ganz genau geprüft. Es können dann auch einmal schnell etwas mehr sein. Aber meistens ist eher das Einkommen und damit die Tragbarkeit das Problem. Daher kriegen Pensionierte heute nahezu keinen Baukredite mehr....

Herzlicher Gruss, Urs