EK von zwei Hypotheken zusammenführen

[mcc1975]

Hallo Forum-Mitglieder

ich habe zwei allgemeine Fragen zur Baufinazierung durch Hypotheken:

1. Wir haben vor drei Jahre eine Wohnung gekauft. Kosten 350'000.-. Wir haben damals mit 15% EK angefangen, haben inzwischen aber 25% EK durch Ammortisation erreicht. Wir planen, in ca. fünf Jahren ein Haus zu bauen. Meine Frage: wenn bis dorthin weiterhin meine Wohnung mit CHF 1'000.-/Monat ammortisiere (zusätzlich CHF 60'000.- => ca. 42% EK), kann ich dann zur Bank gehen und sagen: "Hallo, ich möchte den EK der Wohnung, der über die 20% (oder 25%)-Limite liegt, als EK fürs Haus benutzen". Geht das? Ein konkreter Beispiel:

Situation vor Hausbau:

Wohnung: EK: 148'000.-, Hypothek: 202'000.-, Total: 350'000.-

Situation nach Hausbau:

Wohnung: EK: 88'000.-, Hypothek: 262'000.-, Total: 350'000.-

Haus: EK: 60'000.- aus Wohnung + 140'000.- liq. Mittel = 200'000.-, Hypothek: 600'000.-, Total: 800'000.-

Total: EK: 288'000.-, Hypothek: 862'000.-, Total: 1'150'000.-

Die Überlegung ist naheliegend: anstatt das Geld für das zukünftige Haus in ein Sparkonto zu schieben, kann ich Zinsen auf die Wohnung über fünf Jahre durch zusätzliche Ammortisation sparen und am Ende das Geld trotzdem für das Haus benutzen. Habt Ihr Erfahrung mit so eine Lösung? Macht eine Bank bei dieser Lösung mit?

2. Wenn ich eine Festhypothek über z.B. 7 Jahre mache, kann ich diese nach fünf Jahre von eine andere Bank ablösen lassen oder wie in der Lösung oben mit der jetzige Bank den Hypothekarkredit anpassen? Oder bin ich dann für die Dauer festgebunden bzgl. Erweiterung Hypothek?

Ist alles vielleicht eine verrückte Idee, deswegen frage ich gern die Experten im Forum /emoticons/default_smile.png

Danke schon Mal für Euren Feedback.

Grüsse

Marcio

 

[famrosa]

wiso verkaufst du die wohnung nicht einfach?

 

[mcc1975]

Hallo famrosa

aus drei Gründen, obwohl es durchaus auch eine Option wäre:

1. wir haben viel in diese Wohnung investiert (ein bisschen Luxus reingebracht, neue offene Küche, etc). Irgendwie habe ich das Gefühl, dies würde bei einem Verkauf nicht honoriert und ich hab das Gefühl, dass beim Vermieten eher diesen Standard in eine leicht höhere Miete umzumünzen wäre;

2. wir wollen die Wohnung tatsächlich als Investition ansehen. Wir haben eine Verwaltung, ich müsste also nur die Reparaturen und die Administration für die Wohnung selbst erledigen, die Miete wäre einen interessanten Nebenverdienst;

3. wir wissen nicht, wie der Immobilienmarkt in fünf Jahre aussieht. Wenn es gut ist, dann können wir (mit minimalem Verlust) die Wohnung verkaufen, sonst ist der Abschlag gross. Dann vermieten wir die Wohnung lieber. Siehe Punkt 1.

Die von Dir erwähnte Option ist immer möglich, allerdings müssten wir den Wohnungsverkauf und den Hausbau sehr genau synchronisieren, damit wir nicht zwischendurch noch eine Mietwohnung nehmen müssen.

Wenn es sich mit der o.g. Lösung realisieren lässt, dann wäre das natürlich besser.

Gruss

Marcio

 

[famrosa]

ich bezweifle dass dies möglich ist. die banken haben von der finma strengere auflagen seit juli 12 und die nächste etappe kommt bald... aber schlussendlich wirst du es nur herausfinden, wenn du mit den banken ins gespräch kommst.

 

[famrosa]

aber eigentlich müssten die 140' ek doch ausreichen für das haus. das wenige was noch fehlt, könnte über eine verpfändung der pk laufen. was dann aber noch abzuklären wäre, ist die tragbarkeit.

wiso glaubst du, dass ihr die wohnung in 5 jahren teurer verkaufen könnt? ich denke, mehr als jetzt, bekommt man nicht mehr so schnell. mmn werden zz viele objekte überzahlt, da die zinsen ja so tief sind und deshalb jeder was kaufen will.

 

[mime7]

Situation vor Hausbau:

Wohnung: EK: 148'000.-, Hypothek: 202'000.-, Total: 350'000.-

Situation nach Hausbau:

Wohnung: EK: 88'000.-, Hypothek: 262'000.-, Total: 350'000.-

Haus: EK: 60'000.- aus Wohnung + 140'000.- liq. Mittel = 200'000.-, Hypothek: 600'000.-, Total: 800'000.-

Total: EK: 288'000.-, Hypothek: 862'000.-, Total: 1'150'000.-

Die Überlegung ist naheliegend: anstatt das Geld für das zukünftige Haus in ein Sparkonto zu schieben, kann ich Zinsen auf die Wohnung über fünf Jahre durch zusätzliche Ammortisation sparen und am Ende das Geld trotzdem für das Haus benutzen. Habt Ihr Erfahrung mit so eine Lösung? Macht eine Bank bei dieser Lösung mit?

Hallo,

In dem Beispiel hättest du gesamthaft 25% Eigenkapital. Zudem würde die Bank ja sehen, dass ihr relativ viel anspart. Von dem her geht das.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Tragbarkeit gegeben ist.

Es ist eben doch ein recht hoher Betrag, der da finanziert werden muss. Gemäss Comparis müsstest du/ihr aktuell monatlich ca 16000 verdienen, damit die Tragbarkeit für diesen Betrag gegeben ist. (In deinem Fall würde da natürlich der Mietertrag zum Einkommen gezählt werden)

Wie die Tragbarkeit in 5 Jahren gerechnet wird sei mal dahingestellt.....

Ich gebe noch zu bedenken, dass die Investitionssumme von 800'000 für ein Haus eher knapp bemessen ist. Insbesondere wenn auch schon in der Wohnung "Luxus" eingebaut wurde steht kaum zu erwarten, dass ihr beim Hausbau von allem das billigste nehmen wollt. Wo wollt ihr denn bauen? Ist dort wenigstens das Bauland billig?

Habt ihr noch Reserven für Unvorhergesehenes?

2. Wenn ich eine Festhypothek über z.B. 7 Jahre mache, kann ich diese nach fünf Jahre von eine andere Bank ablösen lassen

Nur wenn du der Bank ne Entschädigung zahlst. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten also: Nein.

Irgendwie habe ich das Gefühl, dies würde bei einem Verkauf nicht honoriert und ich hab das Gefühl, dass beim Vermieten eher diesen Standard in eine leicht höhere Miete umzumünzen wäre

Das was du als Luxus definierst ist dein persönliches Hobby. Andere Leute sehen das anders.Diesen Luxus bekommst du in der Regel weder beim Verkauf noch beim Vermieten vollständig wieder. Ausser du findest grad jemanden, mit genau dem gleichen Geschmack wie du, der dann auch noch bereit ist einen Aufpreis zu zahlen. Das ist aber selten.

Dieser Punkt spricht also weder für den Verkauf noch fürs Vermieten.

Gruss

 

[mcc1975]

Hallo mime7

Danke für die sehr hilfreiche Antwort.

Zu Punkt 1: tatsächlich rechnen wir mit ca. 950'000.- (+ 50'000.- als Reserve) wobei es uns bewusst ist, dass damit kein Traumschloss zu bauen ist. Wir würden dann über die Jahre ein paar "Features" einbauen (Steinwand mit Halogenbodenbeleuchtung, etc), wenn wir das kostentechnisch verantworten können. Ich wollte nur eine runde Zahl nennen, damit es einfacher zu erklären ist. Auch würde eher 20% EK (oder leicht darüber) die Realität in 2018 entsprechen. Die Tragbarkeit (mit 5%) ist dabei kein Problem.

Zu Punkt 2: Danke, ich hätte es mir denken können. Somit bleibt eine Festhypothek für 5 Jahre.

Zu Punkt 3: Ich stimme zu, "Luxus" ist ein sehr persönlicher Begriff. Allerdings denke ich, dass es viel mehr Mieter als Wohnungskäufer gibt, schon allein deshalb, weil Mieter öfter die Wohnung wechseln als Käufer. Insofern sollte es (statistisch gesehen /emoticons/default_smile.png) eher ein Mieter zu finden sein, der ein ähnlicher Geschmack hat wie wir. Aber grundsätzlich hast Du recht.

Ich werde tatsächlich meine Bank anfragen, ob sie mit diese Lösung einverstanden sein könnten.

Vielen Dank nochmals!

Gruss

Marcio