Elternhaus kaufen und umbauen ohne Eigenkapital - ist das möglich?

[R.E.M.]

Liebes Haus-Forum /emoticons/default_additional/216.gif

Vielleicht hat jemand Lust auf meine Fragen zu antworten? Wäre super!

Ich Spiele mit dem Gedanken, mein Elternhaus zu kaufen.

Mein Vater ist 1999 gestorben und meiner Mutter wird das Haus zu gross und arbeitsintensiv.

Meine beiden Geschwister haben kein Interesse daran.

1999 wurde das Haus auf 540?000CHF geschätzt ? meine Mutter würde es mir sehr günstig für 280?000CHF verkaufen (= ca. Zahlenbeispiele)! Das Haus hat Baujahr 1969, steht an sonniger Hanglage und niemand kann uns die Aussicht stehlen ;-)

Damit es später keinen Ärger gibt, ist es vorgesehen die Kaufvereinbarung mit den Geschwistern zu besprechen und notariell beglaubigen zu lassen. Damit ich nicht irgendwelchen Profit aus dem Hauskauf ziehen kann, wird eine Klausel auferlegt, die bei einem Hausverkauf meinerseits innerhalb der nächsten 10Jahre den erzielten Gewinn der Mutter/Geschwister verteilen muss.

Nun zu meinen Fragen:

Frage 1

Wird die Bank bei so einem Schnäppchen die Differenz von 540?000-280?000CHF = 260?000CHF als ?Eigenkapital? anschauen und uns eine Hypothek anbieten? Oder müssen wir ans Eingemachte ran, sprich die Altersvorsorge 2te-Säule (wir haben sonst kein Eigenkapital) schlachten?

Wir möchten gleich noch umbauen und renovieren → Schätzungsweise für 200?000CHF

Die Hypothek würde sich dadurch erhöhen, der Wert des Hauses aber gleichzeitig auch.

Frage 2

Ginge ?Kaufen und Renovieren? auch wiederum ohne Eigenkaptial?

Frage 3

Damit meine Mutter noch ein wenig Zeit hat sich eine geeignete Wohnung zu suchen und die Besitzverhältnisse klar sind, möchte ich das Haus ?übernehmen? und sie bleibt vorerst noch darin wohnen. Wie läuft das, müssen wir eine Handänderung machen? Müssen bei einer Handänderung schon die 280?000CHF fliessen oder geht dies ohne ?Kapitalfluss?? Gibt es da clevere, andere Möglichkeiten?

(Das Haus steht übrigens im Kanton BL - vielleicht ist das ja wichtig für die Antwort)

viele Grüsse und herzlichen Dank

R.E.M.

 

[jomazi]

Hallo R.E.M.

Der Wert der die Bank für diese Immobilie ermittelt muss nicht zwingend der Verkehrswert der Schatzung sein, wird sich aber nicht gross daneben befinden. Die Differenz vom Kaufpreis zu ihrer Wertvorstellung des Hauses, wird dir die Bank als Eigenkapital anrechnen.

Wie das mit einem Umbaukredit aussieht kann dir nur deine Bank sagen, ich denke aber, wenn das mit der Tragbarkeit stimmt, dass das kein Problem darstellen sollte.

Wie du das mit deiner Mutter löst, ist egal. Ihr werdet sicher eine Lösung finden die für euch beide stimmt.

Ein heikleren Punkt und somit auch ein grosses Potential für spätere Zwist's in der Familie ist aber der Verkaufspreis.

Es ist echt unklug von deiner Mutter, ein Kind so bevorzugt zu behandeln. Stell dir vor, sie schenkt dir bei diesem Kaufpreis stolze 260'000.-- Franken. Vielleicht sind deine beiden Geschwister noch kleiner als du und heute noch nicht an einem Haus interessiert, aber später irgendeinmal werden sie denken und dann auch merken, dass du da ein riesen Frankenbetrag an ihnen vorbei Geschenkt bekommen hast, von dem auch sie eigentlich je ein drittel zu gute hätten.

Die Klausel, bei einem "Verkauf in den nächsten 10 Jahren" wird sie dann auch kaum vom Gegenteil überzeugen können, weil dieser bestimmt schon lange verjährt ist. Da müsstest du ihnen wohl schon ein Vorkaufsrecht zu den gleichen Bedingungen einräumen, oder ein Auszahlen des ehrlichen Teiles bei einem Verkauf und zwar ohne Zeitlimite!

Ich würde die Finger von einer solchen "Schenkung" lassen, erst recht wenn dir die Familie am Herzen liegt. Lasse deine Geschwister den ihnen zustehenden Teil zukommen.

Als Beispiel:

Verkehrswert: 540'000.--

Verkauf in der Familie: 500'000.--

Zahlung an Mutter: 280'000.--

Diferenz zu Verkehrswert: 220'000.--

Pro Geschwister: 73'000.--

Dann hast du das Haus immer noch viel günstiger und es wird dir mehr Freude bereiten...

Dies nur so als Gedankenanstoss...

liebs Grüessli, jomazi

 

[R.E.M.]

Hallo Jomazi

vielen herzlichen Dank für Deinen Input - Deinen Gedankenanstoss finde ich sehr gut und hilfreich und die Aussage über das Eigenkapital welches angerechnet wird klingt positiv!

Meine beiden Geschwister sind übrigens älter als ich - fünf und zehn Jahre.

Der Verkaufspreis des Hauses ist unter anderem auch so tief angesetzt, weil meine Mutter weiss, dass es da noch einiges am Haus zu machen gibt (Dach, Heizung, Balkongeländer und Fassade, etc.). Die Kirche sollte aber auch zukünftig mitten im Dorf stehen bleiben...

Dank und Gruss

R.E.M.

 

[mime7]

Meine beiden Geschwister sind übrigens älter als ich - fünf und zehn Jahre.

Der Verkaufspreis des Hauses ist unter anderem auch so tief angesetzt, weil meine Mutter weiss, dass es da noch einiges am Haus zu machen gibt (Dach, Heizung, Balkongeländer und Fassade, etc.).

Hallo,

ich muss Jomazi recht geben. Eine ungleiche Schenkung kann noch nach Jahrzehnten für Steit sorgen.

Auch mit Investitionsbedarf hat das Haus einen Wert. Lass ihn aktuell schätzen von einem Schätzer, mit dem alle einverstanden sind.

Solltest du das Haus günstiger als zum aktuellen Verkehrswert kaufen, dann sorg dafür, dass die Geschwister gleich viel geschenkt erhalten.

Das spart dir in Zukunft viel Ärger, alles ist transparent und du brauchst auch keine Restriktionen beim evtl. Hausverkauf zu akzeptieren.

Gruss

 

[R.E.M.]

Hallo Mime7

auch Dir vielen Dank für Dein geschätztes Feedback.

Nehmen wir mal an, wir würden einen Weg finden der alle Geschwister glücklich macht.

z.B. Verkehrswert: 540'000.--

Verkauf in der Familie: 500'000.--

Zahlung an Mutter: 280'000.--

Diferenz zu Verkehrswert: 220'000.--

Pro Geschwister: 73'000.--

Wie sieht das nun mit meiner Frage 3 aus - hast Du da schon Erfahrungen sammeln dürfen?

viele Grüsse

R.E.M.

 

[maison]

Hallo

Wie hoch ist denn der amtliche Wert?

Gruss Maisonette:142:

 

[R.E.M.]

Hallo Maisonette

da bin ich zur Zeit überfragt /emoticons/default_ohmy.png - werde mich mal schlau machen.

bis dann

R.E.M.

 

[jomazi]

Hallo R.E.M.

Der amtliche Wert ist bei einem Verkauf nicht von grosser Bedeutung, allenfalls höchstens ein Wertzeiger. Bei einem Verkauf gilt einzig der Verkehrswert.

Zu deiner Frage 3: Wenn du das Haus in kürze vertraglich Kaufen möchtest, könntest du den Kosten/Nutzen Termin auf vieleicht ein Jahr später ansetzen. In einem Jahr müsste das Geld fliessen und deine Mutter eine geeignete bleibe gefunden haben. Falls nicht ist es ja deine Mutter und du sie bestimmt nicht hiauswerfen...

liebs Grüessli, jomazi

 

[budweiser]

Wenn das Haus 1999 auf 540?000CHF geschätzt wurde heisst das aber noch nicht automatisch, dass der Verkehrswert heute auch 540 Tausend sein muss.

Eine Immobilienbewertung wäre sicher von Vorteil, auch in Hinblick auf die Geschwister.

Viele Grüsse, bud.

 

[R.E.M.]

Hallo jomazi

Hallo zusammen

habe mich schlau gemacht /emoticons/default_wink.png

der Katasterwert (amtlicher Wert) liegt aktuell (2009) bei

Boden 12800, Gebäude 159300, ...und die Brandlagerschatzung bei 48300

Wer macht so eine Verkehrswert-/ Immobilienbewertung im Normalfall - an wen kann man sich da wenden? Und was kostet das ca.?

es grüsst

R.E.M.

 

[maison]

Hallo R.E.M.

Wie immer Ihr Euch schlussendlich entscheidet, geht bei einem Verkauf an Dich nie unter den amtlichen Wert.

Ligrü

Maisonette:142:

 

[R.E.M.]

Hi maison

da komm ich jetzt nicht ganz mit /emoticons/default_confused.png

der amtliche Wert ist ja sehr tief und wir werden bestimmt nicht zu so einem tiefen Preis abkaufen können. Trotzdem: kannst Du mir das noch ein bitzeli erläutern warum wir den nicht unterschreiten sollten? Hast mich neugierig gemacht /emoticons/default_smile.png

Danke

R.E.M.

 

[maison]

Hallo R.E.M.

Natürlich hast Du recht. In Eurem Fall ist der amtliche Wert sehr tief, und der ursprünglich genannte Verkaufspreis eh höher.

Warum ich darauf aufmerksam gemacht habe: Wenn Deine Mutter später Ergänzungsleistungen beantragen möchte (so ist es jedenfalls im Kanton Bern), würde die Differenz vom sehr tiefen Verkaufspreis zu einem realistischen Verkaufspreis als Schenkung gerechnet.

Schenkungen wiederum werden bei EL so angesehen, als gehörten sie noch dem Schenkenden.

Lieber Gruss und schöne Ostern

Maisonette:142:

 

[R.E.M.]

Hallo Maison

UUUpppsss /emoticons/default_eek.png das ist mir ja eine Gruselgeschichte

Bsp. Verkehrswert 500'000CHF - Kaufpreis 300'000 = Schenkung 200'000CHF

Wenn Mama ins Altersheim muss und keine eigenen Batzeli mehr hat und EL beantragt, so darf Sohnemann mit den geschenkten 200'000 gerade stehen?! Ist das im Baselland auch so und gibt es da eine Verjährung? Wird der gesamte Betrag "angegriffen" oder gibt es da irgendeinen Schutz/Prozentsatz?

Kennst Du jemanden der sich damit auskennt? Scheint mir noch ein wichtiger Punkt beim Kauf zu sein!

schöne Ostern wünscht

R.E.M.

 

[maison]

Hallo R.E.M.

Diese Berechnungen sind sehr komplex und können wie gesagt von Kanton zu Kanton verschieden sein.

Also bevor ich Dir weitere Gruselgeschichten erzähle:

Beim geplanten Verkauf lasst Ihr Euch sicher von einer Fachperson beraten, schliesslich muss ja der Notar auch den Vertrag machen.

Vergiss nicht, den Fall des Pflegeheimaufenthalts für Deine Mami anzusprechen. Es lohnt sich, dies sauber abzuklären.

Liebe Grüsse

Maisonette:142:

 

[caramelo]

Hallo zusammen

Hab mal eine Frage dazu:

Wenn du das Elternhaus weit unter dem Verkehrswert kaufst, kommt da nicht die Behörde/Steueramt auf dich zu und verlangt irgend eine Steuer zum Ausgleich oder so???

@ R.E.M: Warst du schon bei deiner Bank? Brauchst du def. kein Eigenkapital?

Gruss

caramelo

 

[R.E.M.]

Fortsetzung folgt - wir sind noch am Ball...

 

[emil17]

Altersvorsorge ist Privatsache, d.h. man kann nicht sein Kapital zu Lebzeiten verschenken, auch nicht an die Kinder, und dann auf Kosten des Steuerzahlers ins Heim. Unter diesem Gesichtspunkt sind die Regelungen des Staates gegenüber Schenkung, Erbvorbezug usw. vielleicht verständlicher.

Im hier besprochenen Fall sollte man sich mit den Geschwistern an einen Tisch setzen und den Preis besprechen. Es muss ja nicht sein, dass einer kinderloser Doppelverdiener mit Kaderstelle und bereits abbezahltem Haus ist und gleich viel bekommt wie einer, der gewöhnlicher Arbeiter ist und Kinder hat. Wobei man gleich verteilen sollte, wenn es keine Gründe gibt, die dagegen sprechen.

 

[maison]

@emil17

...Ja, Altersvorsorge ist Privatsache. Es sei denn, jemand hat nie ein Haus besessen und immer schön alles ausgegeben.

(Eine ältere Frau sagte einmal, bevor sie eine tolle Reise antrat: ich muss drum immer ausgeben, damit ich nicht zuviel auf der Bank habe, sonst bekomme ich keine Ergänzungsleistungen mehr!)

Jedenfalls sorgt dann der Staat mit EL für die Kosten des Heimaufenthalts, und auch für Verwandte bleibts schmerzlos und unkompliziert. Nicht wie im vorliegenden Fall.

Auch hier im Forum gibt es Leute, die grosse Opfer bringen, damit sie sich den Traum eines Eigenheims erfüllen können. Oft wird soviel wie möglich von der Hypothek abgezahlt, um die Zinsbelastung niedrig zu halten. In der Folge wird es für solche Familien weder Ausbildungsbeiträge noch Krankenkassen-Prämienverbilligungen geben: in den Berechnungen wird das Vermögen und der Eigenmietwert einbezogen. Im Alter geht es dann genau gleich weiter mit den Ergänzungsleistungen.

Sicher wissen hier im Haus-Forum alle die Vorzüge von eigenen vier Wänden zu schätzen. Aber es gibt auch die andere Seite: dass die Häuslebauer hierzulande als Milchkühe angesehen werden.

Liebe Grüsse

Maisonette