erneuerung der Hypothek

[dumberlin]

Hallo zusammen,

Noch eine letzte Frage, dann habe ich meinen Infobedarf erst mal wieder abgedeckt ;-)

Wir haben unsere Hypothek vor 5 Jahren abgeschlossen ( 10 jährige Festhypothek über 520000 sFr. ), sie läuft also in 5 Jahren aus und muss dann ja erneuert werden. 

Als Sicherung haben wir eine Lebensversciherung über 90000 sFr. hinterlegt, sowie die PK ( 170000 sFr. stand heute ) verpfändet.

Wir ammortisieren indirekt via 3. Säule, welche heute 57000 sFr. drin hat, jährlich zahlen wir 4500 sFr. darauf ein. Im Jahr 2020, wenn die neue Hypo fällig wird, werden wir darin dann also rund 80000 sFr. drin haben.

Nun wurde ja im Jahr 2102 folgende neue Regelung einfegührt

[SIZE=10pt]- Mindestens 10% „echtes“ Eigenkapital, welches nicht aus der Pensionskasse stammt[/SIZE]

[SIZE=10pt]- Reduktion der Belehnung auf 2/3 des Belehnungswerts innerhalb von 20 Jahren. Per 1. September 2014 gilt eine Frist von 15 Jahren.[/SIZE] --> 173000 sFr. ( 1/3 von 520000 sFr. )

Was heisst denn das nun auf die Folgehypothek?

- Muss ich erneut 10% "echtes" Eigenkapital auf die neue Hypothek mit einbringen, oder gilt das "nur" für die Starthypothek ?

- Gesetzt der Fall, ich würde die vollen 80000 sFr.  aus der 3. Säule ammortisieren, müsste ich in den folgenden 5 Jahren noc die restlichen 93000 sFr. ammortisieren ( um auf die geforderten insgesammt 173000 sFr./ 15 Jahren zu kommen ) ? Ich meine 93000 Sfr. in 5 Jahren zu sparen ist ziemlich hardcore.... Oder started das mit den 15 Jahren erst bei Beginn der Folgehypothek. also wenn ich die nue Hypothek abschliesse muss ich ab dann innerhalb von 15 Jahren die vollen 173000 sfr. ammortisieren können.

Erneut vielen Dank für ein Feedback. ( Ich glaube ich muss meinen Bank- Kontakt ändern, der kann mich da einfach nicht korrekt informieren..... :-( )

Gruss

Dumberlin

 

[Domi]

Habe ich damals meinen Bankberater auch gefragt, er hat mir folgendes erklärt (und auch die Richtlinien von Swissbanking mitgegeben):

Die Frist für die Amortisation der Hypothekarschuld auf 2/3 des Belehnungswerts der Liegenschaft wird von bisher 20 Jahren auf neu 15 Jahre verkürzt, wobei die Amortisation in regelmässigen Tranchen (linear) erfolgen muss. Diese Anpassung findet auf bestehende Hypotheken und auf Neuregelungen von Benützungsvereinbarungen (z.B. Verlängerungen von bestehenden Hypotheken) keine Anwendung.

Also mach dir darüber mal nicht zu grosse Sorgen. Höchstens bei einer Erhöhung der aktuellen Hypothek könnte ich mir eine entsprechende Anpassung vorstellen (resp. natürlich auch wenn die Liegenschaft plötzlich deutlich tiefer bewertet wird; aber das hat dann wiederum nichts mit den neuen Richtlinien zu tun).

Was ich allerdings nicht ganz verstehe, ist deine aktuelle Amortisation;

Du hast anscheinend Fr. 173'000.-- 2. Hypothek?! Oder doch nicht? Wäre dies effektiv die 2. Hypothek, hättest du ja bereits bisher (resp. mit der alten Regelung) deutlich mehr amortisieren müssen:

173'000.00 2. Hypothek

- 57'000.00 (aktuelles Guthaben 3. Säule)

116'000.00 / 15 Jahre (da Ja bereits 5 Jahre der vorgesehenen 20 Jahre vergangen sind) = 7'733 jährlich!

Verwechselt du eventuell den Belehungswert mit der tatsächlichen Hypothek? Ansonsten hat deine Bank bereits beim Abschluss geschlammt...

 

[dumberlin]

hmmm,

Also das war so.

Kaufpreis:583000 sFr.

Eigenmittel Cash: 60000 sFr.

Verpfändung: Lebensversicherung über 90000 und PK

daraus folgte 1 Hypothek über 523000

mit der Bedingung jährlich 4500 sFr. zu ammortisieren.

In dem Sinne stimmt meine Rechnung, resp. dein Kommentar schon, irgendwas ist da ziemlich schräg.

Selbst wenn man von 20 Jahren ausgeht ( wie's ja früher war ) komme ich mit der 3. Säule bis 2030 auf 124000 sFr. was noch weit unter den geforderten 173000 sFr. liegt ( sprich, ich müsste in den nächsten 15 Jahren noch einmal zusätzlich rund 50000 sFr. auf die Seite bringen.

Wenn ich ein wenig anders rechne geht's fast auf:

Kaufpreis 583000 sFr. --> 1/3 davon = 194000 sFr.

Cash 60000 sFr. plus 3. Säule ( nach 20 Jahren ) 124000 = 184000 sFr. 

Aber so rechnet die Bank nicht oder ??

Gruss

Lars

 

[dumberlin]

Ahm ok. Ich habe nun eben gelesen, das 2/3 des Immobilenwertes ammortisiert sein müssen und nicht 2/3 der Hypothek, in dem Falle würde meine 2. Rechnung zum Zuge kommen und wenigstens ungefähr in der Grössenordenung stimmen ;-)

Könnt Ihr das bestätigen ?

Danke und Gruss

 

[tommuller]

Amortisationspflicht innert 20 Jahren (da Althypothek) von CHF 523'000 auf CHF 385'000 (= 583' x 66%). Dies bedeutet eine Amortisation von CHF 138' innert 20 Jahren oder CHF 6'900 pro Jahr.

In dem Sinne hast du recht, dass du wohl oder übel pro Jahr zusätzlich rund CHF 2'000 auf die Seite tun musst resp. nach Ablauf von 20 Jahren rund CHF 50'000 zusätzlich hinblättern musst. Ob die Bank dann nach Ablauf darauf besteht dass du amortisierst oder ob dies mit der verpfändeten PK abgegolten ist, kann dir nur der Banker sagen.

Gruss

Tom

 

[dumberlin]

Ich glaube das mit der Ammortisation ist meinerseits geklärt.

Aber wie ist das denn nun mit dem Eigenkapital, egal ob ich ammortisiere oder nicht, muss ich für die Folgehypothek wieder mindestens 20 % der Eigenkapital miteinbringen ( 10 % Cash und 10 % sontiges wie PK etc... ) ?

 

[gulx]

Dumberlin

Solange deine Folgehypothek weniger als 80% des Hauswerts ausmacht, was ja durch die aktuelle Amortisation gewährleistet wird, ist dieser Unterschied das "Eigenkapital". Auch wenns nicht direkt in der Brieftasche liegt. Also keine Panik.

Gruss gulx

 

[tommuller]

Nein, das Erfordernis von 20 % EK muss "nur" beim Kauf erfüllt werden.

Klar ist, wenn der Wert der Immobilie fällt, kann die Bank verlangen, dass zusätzliche ausserordentliche Amortisationen gemacht werden. Die wäre dann der Fall, wenn die Hypothek höher liegt, als 80 % des tieferen Verkehrswertes.

 

[dumberlin]

Suuuper danke, ihr habt mir alle sehr geholfen.

toptoptop Forum.

Grüsse

Lars

 

[booker]

Hallo Lars

Beachten musst Du dabei, dass sich ja oftmals ein Wert über die Jahre ziemlich ändern kann. Das ist der Marktwert Deines Hauses, bzw. Deines Grundstückes. 

Aktuell wird bei uns einiges höher bewertet als vor 8 Jahren, als wir unsere Hypo abgeschlossen hatten. Damals war die Finanzierung knapp (ca. 10% EK), letztes Jahr beim Verlängern hatte ich klar mehr Einkommen, aber der Wertzuwachs des Hauses wird auch zu meinen Gunsten gerechnet. Also habe ich quasi mehr Eigenkapital.

Klar könnte es theoretisch auch mal in die andere Richtung gehen, aber die Chancen sind gering.