Festhypotheken statt Baukredit?

[positron]

Da die Zinsen schon bald wieder etwas steigen könnten - und auch schon jetzt gut 0.2% höher sind als auch schon - stellt sich langsam etwas Nervosität ein, wenn man kurz vor dem Spatenstich steht. Pro 0.1% Erhöhung zahlen wir über 10 Jahre auch fast 7000Fr. an Zinsen. Wäre doch schade um das schöne Geld.

Aus diesem Hintergrund habe ich mal etwa durchgerechnet wie viel teurer uns der Hausbau kommt, wenn man anstatt mit einem Baukredit von Anfang an mit Festhypotheken finanziert. Das überraschende Ergebnis: Schon ab 3 Hypotheken-Tranchen (Laufzeit zwischen 10 und 15 Jahren) zahlt man beim aktuellen Zinssatz weniger Zinsen während der gesamten Bauzeit. Dazu kommt die Steuerersparnis: In einem anderen Thread hier habe ich gelesen, dass man den Baukredit nicht von den Steuern abziehen kann, die Hypothek aber schon. Nebst den tieferen Zinskosten würde in unserem Fall auch noch eine Steuerersparnis von rund 1300Fr. anfallen.

Wieviel günstiger oder teurer die Festhypotheken-Variante ist hängt aber effektiv von diversen Faktoren ab:

- Hypozins: Je tiefer der Zins der Festhypo (z.B. wegen kürzeren Laufzeiten) gegenüber dem Baukreditzins, umso mehr lohnt sich die Festhypotheken-Variante

- Baukostenverlauf: Je mehr Kosten in einer früheren Phase des Bauverlaufs anfallen, umso eher spart man mit Festhypotheken

- Bauverzögerungen: Verzögerungen im Bau verschlechtern die Bilanz bei den Festhypotheken, insbesondere wenn es sich um Termin-Hypotheken handelt

Zur Übersicht nun eine pro/contra-Liste, welche auf unseren Gegebenheiten basiert:

pro:

- Zinsersparnis von ca. 150Fr.

- Steuerersparnis von ca. 1300Fr.

- Derzeit noch tiefer Hypozins kann grösstenteils schon vor Baubeginn fixiert werden (Bei unserer Bank 3 Monate im Voraus ohne Zinszuschlag)

- Keine schlaflosen Nächte wenn der Zins steigt /emoticons/default_wink.png

contra:

- Genaue Planung für den Zahlungsplan notwendig, wenn man eine Forward-Hypothek abschliesst

- Zusätzliche Eigenmittelreserven erforderlich, um allfällige Finanzierungslücken bis zur Verfügbarkeit der nächsten Hypotheken-Tranche überbrücken zu können

- Da die Gesamtbaukosten zum Zeitpunkt des Hypothekabschlusses noch nicht bekannt sind, gibt es höchstwahrscheinlich am Ende einen unschönen "Rest", der entweder amortisiert oder in eine variable Hypothek gesteckt werden muss, da Festhypotheken normalerweise mindestens 100'000Fr. hoch sein müssen.

Natürlich kann man auch Festhypotheken und den Baukredit kombinieren. Mit dem Baukredit kann man dann die Finanzierungslücken zahlen. Und wenn man die letzte Hypotheken-Tranche erst nach der Schlussabrechnung abschliesst, hat man auch das letzte Problem aus der Welt geschafft.

Für mich ist es auf jeden Fall ziemlich klar: Ich möchte die Festhypotheken so früh wie möglich abschliessen.

 

[gulx]

Wir haben auch direkt mit zwei Festhypotheken bei Raiffeisen gebaut. Allerdings wurden die Hypotheken in Tranchen erhöht, sprich von der 650'000er wurden zuerst 100'000 aufs Baukonto geschoben, und natürlich auch nur für diese 100'000 Zins bezahlt, bis dann die nächste Tranche nötig wurde.

Gruss gulx

 

[mime7]

......Dazu kommt die Steuerersparnis: In einem anderen Thread hier habe ich gelesen, dass man den Baukredit nicht von den Steuern abziehen kann, die Hypothek aber schon.

Hallo,

das halte ich für ein Gerücht.

Bei den meisten Leuten ist es eben so, dass die bis zum Bauabschluss den Baukredit haben und dessen Kosten nicht abziehen können, dann umwandeln in Festhypotheken und das dann abziehen können. Die Aussage, dass der Baukredit nicht abziehbar ist die Festhypo aber schon, ist aber trotzdem falsch.

Für die steuerliche Abziehbarkeit spielt es keine Rolle, ob der Kredit "Baukredit" oder "Festhypothek" heisst.

Entscheidend ist der Tag des Einzuges:

Alle Zinsen, die du davor bezahlt hast gehören zu den Baukosten und snd nicht vom Einkommen abzugsfähig, alles danach ist abzugsfähig. Dann fällt aber auch der Eigenmietwert an.

Ich hatte auch nie einen Baukredit, konnte aber die Zinsen der Festhypo erst vom Einkommen abziehen, als wir eingezogen waren.

(Übrigens sind die Bauzinsen auch nicht verloren, die zählen zu den Baukosten und mindern damit bei einem späteren Wiederverkauf die Gewinnsteuer).

Gruss

 

[positron]

@mime7: Das klingt für mich soweit logisch. Es war mir auch unklar wieso dass man den Baukredit nicht abziehen darf, die Hypo hingegen schon. Nichtsdestotrotz lohnt es sich un unserer Situation.

Wenn ich das richtig verstehe kann man in der Steuerperiode X die angefallenen Hypozinsen erst ab dem Tag des Einzugs abziehen. Wie wird denn das in der Steuererklärung belegt, wenn man die Hypotheken schon von Baubeginn an abgeschlossen hat?

 

[mime7]

....

Wenn ich das richtig verstehe kann man in der Steuerperiode X die angefallenen Hypozinsen erst ab dem Tag des Einzugs abziehen. Wie wird denn das in der Steuererklärung belegt, wenn man die Hypotheken schon von Baubeginn an abgeschlossen hat?

Hallo,keine Ahnung, wir sind am 30. Dezember umgezogen und haben uns auf den 1.1. des nächsten jahres am neuen Ort angemeldet. ist sehr praktisch, da hat man all diese Problemchen nicht...

Aber als allzu schwierig seh ich das auch nicht an. Einfach den Betrag entsprechend der Anzahl Monate aufteilen.

Gruss

 

[thzollinger]

Hallo

Dies ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Da wir am bauen sind und es doch das eine oder andere Steuerfränkli ausmachen kann, habe ich mich bei unserem Steueramt erkundigt (Kanton Zürich). Baustart war in der ersten Hälfte 2012 und der Einzug wird ca. mitt 2013 sein. Mir wurde dann mitgeteilt, dass ich sämtlich Kreditzinsen, egal ob noch im Baukredit (variable Hypothek) oder bereits als Festhypothek fixiert, ich in den Steuern ausweisen könne, sofern ich das Land als Vermögen ausweise, was ja kein Problem ist. Werde dies nun so deklarieren in meiner Steuererklärung.

Empfehle sich schlau zu machen beim Steueramt am Wohnort.

 

[postit]

Was Grundsätzliches, das man nie vergessen darf:

Eine Festhypothek ist eine Wette, eine Spielerei. Die Bank macht den Deal, nicht der Hauseigentümer. Die Bank geht natürlich nur Wetten ein, die sie mit hoher Wahrscheinlichkeit auch gewinnen wird. Also macht die Bank nur Angebote von Festhypotheken, wenn sie inkl. Sicherheiten und Reserven davon überzeugt ist, dass sie somit mehr Geld verdienen wird als mit einer variablen Hypothek (Libor). Ich hoffe auch schwer für unser Land, dass die Mehrheit der Banken die Mehrheit dieser Wetten gewinnen wird! Ansonsten: Gute Nacht.

Die Statistik belegt dies auch; in der Vergangenheit war man zu jeder Zeit und für jede längere Periode mit einer variablen Hypothek besser bedient als mit einer Festhypothek. Also, nicht nervös werden, kühlen Kopf bewahren und nicht mehr als nach eigener Risikoeinschätzung nötig in eine Festhypothek einteilen. Nach meiner PERSÖNLICHEN Meinung müsste momentan der allergrösste Teil variabel sein, es darf auch alles variabel sein (natürlich im Libor).

 

[positron]

Also ich habe mich jetzt auch mal noch informiert bezüglich Abzugsfähigkeit der Hypozinsen. Sowohl im aktuellen als auch im zukünftigen Wohnkanton wird bei der Abzugsfähigkeit nicht zwischen Baukredit und Hypothek unterschieden. Daher fällt dieser Pluspunkt schon mal weg. Bleibt noch die Zinsersparnis während der Bauphase (welche je nach Auswahl der Tranchen beträchtlich mehr als nur 150Fr. sein kann) und die vorzeitige Absicherung. Dafür fallen aber auch die anderen beiden contra-Punkte weg:

1. Man kann jederzeit Baukredit beanspruchen um allfällige Finanzierungslücken zu überbrücken. Über die kurzen Zeiträume und tiefen Summen würden deswegen auch nur minimale Zinskosten anfallen.

2. In Folge dessen ist auch die Genauigkeit des Zahlungsplans mehr oder weniger egal.

Wir haben uns jetzt entschieden 3 Festhypotheken abzuschliessen:

Die ersten beiden können wir bereits jetzt reservieren und die letzte dann kurz nach Baustart wenn wir auch genauer wissen werden, was das ganze Projekt kosten wird.

Ich kann diese Variante nur wärmstens empfehlen.

@postit:

Zur Zeit sind praktisch alle Laufzeiten von Festhypotheken tiefer wie bei der variablen Hypothek. Da aber sowohl die festen als auch die variablen praktisch nur noch steigen können, gibt es keinen vernünftigen Grund jetzt auf eine variable Hypothek zu setzen. Da kann man nur verlieren...

 

[postit]

Positron, bitte auch das lesen, was in Klammern steht. Variabel kann natürlich nur Libor sein, ist doch klar.

 

[axas76]

Was Grundsätzliches, das man nie vergessen darf:

Eine Festhypothek ist eine Wette, eine Spielerei. Die Bank macht den Deal, nicht der Hauseigentümer. Die Bank geht natürlich nur Wetten ein, die sie mit hoher Wahrscheinlichkeit auch gewinnen wird. Also macht die Bank nur Angebote von Festhypotheken, wenn sie inkl. Sicherheiten und Reserven davon überzeugt ist, dass sie somit mehr Geld verdienen wird als mit einer variablen Hypothek (Libor). Ich hoffe auch schwer für unser Land, dass die Mehrheit der Banken die Mehrheit dieser Wetten gewinnen wird! Ansonsten: Gute Nacht.

Die Statistik belegt dies auch; in der Vergangenheit war man zu jeder Zeit und für jede längere Periode mit einer variablen Hypothek besser bedient als mit einer Festhypothek. Also, nicht nervös werden, kühlen Kopf bewahren und nicht mehr als nach eigener Risikoeinschätzung nötig in eine Festhypothek einteilen. Nach meiner PERSÖNLICHEN Meinung müsste momentan der allergrösste Teil variabel sein, es darf auch alles variabel sein (natürlich im Libor).

Es gibt nicht viele die Deiner Meinung sind, aber ich gehöre dazu. Wir haben von Anfang an den unseren Bau mit Libor Hypotheken finanziert und gänzlich auf Baukredit verzichtet. Wir haben alleine in der Bauzeit (noch nicht fertig) schon über 2000 Franken an Zinsen gespart, die wir gut anderweitig einsetzen können. Zu Beginn war ich etwas skeptisch, dank guter Gespräche mit unserer Bank (Raiffeisen) verflog diese Skepsis relativ schnell. Wir werden mit grosser Wahrscheinlichkeit den grossteil der Hypos weiterhin in den Libormodellen lassen. Klar ist ein gewisses Risiko dahinter, im Moment ist dieses Risiko doch sehr gut zu kalkulieren. Die Zinsen werden in den nächsten 2 Jahren nicht grossartig ansteigen. Im Moment sind die Zinsen etwas rauf, Euphorie vom Jahresanfang, diese Euphorie kann sehr sehr schnell gebremst werden und schwupps fallen die Zinsen wieder zurück auf den Tiefstand im Dezember 12. Einen schnellen Anstieg der Zinsen würde niemand verkraften, die hoch verschuldeteten Staaten nicht, die Wirtschaft nicht....daher sehe ich das Risiko gering....

 

[makrthekaiser]

Es gibt nicht viele die Deiner Meinung sind, aber ich gehöre dazu. Wir haben von Anfang an den unseren Bau mit Libor Hypotheken finanziert und gänzlich auf Baukredit verzichtet. Wir haben alleine in der Bauzeit (noch nicht fertig) schon über 2000 Franken an Zinsen gespart, die wir gut anderweitig einsetzen können. Zu Beginn war ich etwas skeptisch, dank guter Gespräche mit unserer Bank (Raiffeisen) verflog diese Skepsis relativ schnell. Wir werden mit grosser Wahrscheinlichkeit den grossteil der Hypos weiterhin in den Libormodellen lassen. Klar ist ein gewisses Risiko dahinter, im Moment ist dieses Risiko doch sehr gut zu kalkulieren. Die Zinsen werden in den nächsten 2 Jahren nicht grossartig ansteigen. Im Moment sind die Zinsen etwas rauf, Euphorie vom Jahresanfang, diese Euphorie kann sehr sehr schnell gebremst werden und schwupps fallen die Zinsen wieder zurück auf den Tiefstand im Dezember 12. Einen schnellen Anstieg der Zinsen würde niemand verkraften, die hoch verschuldeteten Staaten nicht, die Wirtschaft nicht....daher sehe ich das Risiko gering....

Ob du Geld gespart hast, kannst du erst nach einer längeren Zeit bzw. mit den Zinskosten einer Festhypo vergleichen.

Wenn du für 2% eine 10 Jährige abschliesst und der Zins geht auf 4% hoch, dann hast du jetzt zwar Geld gespart aber nach den 10 Jahren halt Geld verloren. Wennwennwenn....

 

[axas76]

genau, wenn wenn wenn. weil nach 10 jahren will man ja im normalfall sein haus nicht schon wieder verkaufen....sondern hat das noch ein paar jährchen mehr und muss dann ne neue hypo abschliessen...zu welchem zins dann...etc. etc. ....also könnte man erst ganz am schluss die rechnung machen....