Finanzierungsmöglichkeiten mit weniger als 20% EK

[seven4ever]

Welche Lösungen gäbe es in folgendem Fall?

Junges Ehepaar (nettolohn 114000.- = inkl. 13te) möchte 5.5 Zimmer-Wohnung kaufen. Es besteht kein Zahlungsplan. Bei Vertragsabschluss sind 20% fällig. Die restlichen 80% bei Einzug (Sommer 2012).

Kaufpreis: 500'000.-

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Erspartes: 30'000.-

PK: 25'000.-

Säule 3a: 13'000.-

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Total: 68'000.- (13.6%)

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Es gibt 2 Probleme hierbei.

• Zum einten haben wir die 20% nicht (diese könnten wir bis im Sommer 2012 aufbringen).
• Damit der PK-Beitrag und die Säule 3a-Beiträge ausbezahlt werden, braucht man den Vertrag - diesen kriegen wir aber nur mit den 20%

Bestünde die Möglichkeit, dass eine Bank 100'000.- als Hypothek vergibt, Wir diese als EK (20%) einsetzen und danach unsere 13.6% gleich der Bank überweisen? Und die restlichen 6.4% zu den 80% Hypothek dazugenommen werden für die Finanzierung?

Macht es überhaupt Sinn hier einen Versuch zu starten? Welche Banken sollen wir angehen?

Ich danke allen im Voraus für die Vorschläge/Ratschläge.

 

[Elsurion]

Die PK und Säule 3a nicht ausbezahlen lassen sondern nur verpfänden.

Und ich glaube nicht dass die Bank 100k als Hypo für die EK Bildung überlässt. Hier müsst Ihr mit der Bank sprechen obs mit den 13.6 nicht schon reicht.

 

[pewi]

Sprecht direkt mit verschiedenen Banken. Nur diese können Euch konkret und verbindlich antworten .... ich denke aber auch nicht, dass Ihr 100k als Hypo bekommt. Aber vielleicht akzeptiert die Bank die restlichen fehlenden EK-Batzen als quasi Amortisation per Datum.

 

[john_w64]

Nettolohn 114'000.- was genau ist das? Der Ausbezahlte Lohn oder der wirklich Netto verfügbare Lohn nach Steuern und Krankenkassen? Wie teilt sich der Lohn auf bei einem Paar? Vor allem bei einem jungen Ehepaar kann ja ein Lohn wegfallen - zumindest Rechnen die Banken so. Gehen wir mal von 1/3 zu 2/3 aus dann ist das Netto 76'000.- davon 1/3 für Hypo + Amortisation kommt ganz knapp hin bei 5% Zins (damit wird wohl kalkuliert). Wobei man sich dann bewusst sein muss dass man die ersten Jahre einfach nur sparen muss um die Hyposchuld abzubauen.

 

[seven4ever]

Nettolohn (der Nettolohn der auf dem Lohnzettel steht - nach Abzügen). Für die Tragbarkeitsrechnung wird ja meistens der Bruttolohn verwendet, oder irre ich mich da?

Mann = 7300.- Brutto / 6400.- Netto

Frau = 3100.- Brutto / 2700.- Netto

Wir haben jetzt ein paar Termine mit diversen Banken. Mal schauen was dabei rauskommt.

Mich interessiert im Grunde noch folgendes. Gibt es die Möglichkeit mit dem verhältnis 80/20 zu spielen? Dass wir eben beispielsweise 15% EK bringen und 85% Hypo erhalten?

Bei der Kaufsumme fallen die 20000.- nicht sehr grob ins Gewicht.

 

[gfc]

Nimm es mir nicht böse, aber ich würde euch niemals einen Kredit geben. Und jede Bank, die das tut, handelt unvernünftig. Schau, die 20% Regel hat einen sehr guten Grund. Und davon abzuweichen kann man nur in einem sehr engen Rahmen, u.a. wenn Geld in anderer Form (z.B. Wertschriften, Lebensversicherungen, Geschäftsvermögen etc.) gebunden ist, aber prinzipiell verfügbar wäre.

Auch muss ich euch sagen, dass man jederzeit mind. 20'000 CHF pro Person als "eiserne Reserve" vörrätig haben sollte. Eher mehr (z.b. wenn Kinder geplant sind). Stell Dir vor, was z.B. passiert, wenn einer von Euch einen Zahnschaden hat (der nicht vom Arbeitgeber versichert ist), was sehr schnell 10'000 oder mehr Franken kostet. Oder wenn Ihr euer Auto gegen die Wand setzt und darauf angewiesen sind und müsst es ersetzen. Oder im Urlaub passiert euch etwas und ihr müsst 10'000 CHF Bar für eine Operation als Pfand hinterlegen. Etc. Etc. Etc.

Kurz um: Ich würd 2 Jahre Sparen und dann weiter schauen. Aller aller aller frühestens wenn ihr mind. 15% EK zusammen habt (3. Säule und PK nicht miteingerechnet), würd ich überhaupt daran denken, eine Wohnung zu kaufen.

 

[seven4ever]

Die Frage ist ja, wie vorsichtig sollte man sein. Wenn ich das ganze ausrechne, bezahle ich dann die neue Wohnung (also den Zins etc.) genausoviel wie jetzt die Mietwohnung. Also habe ich die gleiche Möglichkeit auch zu sparen wie jetzt im Moment. Es ist ja nicht so, dass ich dann plötzlich nur noch Geld in die Wohnung hineinbuttere und nichts mehr auf die Seite legen kann. Und soviel ich weiss, gibt es für wirklich harte Sachen (Tod / Arbeitsunfähgikeit / Arbeitslosigkeit) gewisse Versicherungen.

Manchmal muss man die Gelegenheit beim Schopfe packen. Ich finde das Angebot sehr gut und bei den heutigen Zinsen und einer Festhypothek auf 7-10 Jahre bleiben immernoch Zeit zum sparen und die PK wird in dieser Zeit auch wieder gefüllt.

Trotzdem Danke für deinen Beitrag und auch allen anderen, vielen Dank für die Tipps und Meinungen. Ist immer gut von allen Seiten etwas zu hören.

 

[gfc]

Ich habe auch nie gesagt, dass die Tragbarkeit nicht gegeben sei. Nur das EK fehlt.. Ich arbeite auf einer Bank und kenne die Anforderungen. Und ich bezweifle, dass du irgendeine Bank findest, die dir das finanziert.

 

[Walter]

114`000.- Nettolohn. Sie verdient 2`700.- im Monat und Ihr habt "nur" 30`000.- gespart? Bei unserer Bank kommt das nicht gut an. Was macht Ihr mit Eurem Geld? Wenn Ihr bis jetzt nicht sparen konntet, warum solltet Ihr nun sparen können?

Sollten Euch diese Fragen gestallt werden, solltet Ihr ein paar gute Antworten bereit haben.

Ich wünsche Euch viel Glück!

Gruss Walter

 

[rman]

Hier noch zwei Unterschiede von Miet- und Eigentumswohnung, welche oft vergessen gehen:

Bei Wohneigentum wird oft ein Erneuerungsfonds gebildet, um frühzeitig Geld für Renovationen zu sichern. Diese können im Monat ein paar Hundert Franken ausmachen. In einer Mietwohnung ist das Sache des Vermieters.

Bei Wohneigentum muss man auch selber ein paar Franken beiseite legen, um allfällige defekte Geräte (Kochherd, Abwaschmaschine, Kühlschrank usw...) ersetzen zu können. In einer Mietwohnung wird dies meistens ebenfalls vom Vermieter übernommen.

Du kannst also nicht einfach den Mietpreis mit den Hypozinsen vergleichen. Bei Wohneigentum entstehen einige zusätzlichen Kosten, welche du als Mieter nicht hast...

 

[jonasbae]

Hallo,

Fragt doch mal in der Verwandschaft rum wegen einem Darlehen, Erbvorbezug oder so

Ohne 100K, oder vielleicht mit etwas goodwill 80K sehe ich wenig chancen

Was ich bei meinem ersten Hauskauf mit erstaunen festgestellt habe: Es entstehen Folgekosten. Wir hatten uns vorgenommen inner der ersten 5 Jahren sooo viel zu sparen, damit wir die Hypothek drastisch senken können... Dann kamen so kleine bis mittlere Detailposten wie teilweise neue Möbel, Mückengitter, Rasenmäher, Geräteschuppen, Vorhänge, Sitzplatzvergrösserung, Pflanzen, Rasentrimmer, Sandkasten, Sonnenschirm, Grill und und und...

Ich weiss, vieles von dem entfallen bei Eigentumswohnungen. aber mach dich nur einmal kundig was so ein paar popelige Vorhänge kosten...

Gruss

Jonas

 

[MarcoSWRT]

Wenn du mit Cash und PK (nur belehnt) auf ca. 18% oder mehr kommst, sollten die Eigenmittel genügen, wobei es grosse Unterschiede bei den Banken gibt. Nur Cash sollte aber sicher >10% sein. PK würde ich nur im Notfall auszahlen lassen (wegen Steuerfolgen). Die Steuerfolgen bei Bezug der 3. Säule sind, zumindest in unserer Gemeinde im Kt. SZ, vernachlässigbar.

Tragbarkeit ist wieder ein anderes Thema.

PS: Wir sind für eine gute Gelegenheit (Bauland und dann das Haus darauf) auch an unsere finanziellen Grenzen gegangen. Wenn dann halt der Worst-Case eintrifft, musst du wieder verkaufen. Die Alternative Mietwohnung ist nicht attraktiv, da die Mieten trotz historisch tiefen Zinsen deutlich zu hoch sind. Wenn sie dann von diesem Niveau wegen höherer Zinsen noch ansteigen, gibt es ein Debakel.

 

[dantin]

Wir haben bei einem Kaufpreis von 900'000 nur ca. 50'000 Barmittel (inkl. 3. Säule) eingebracht. Der Rest des Eigenkapitals wurde mit einen Teil der PK finanziert (Vorbezug). Dies haben wir aber nur mit dem Geld des überobligatorischen Teils der PK gemacht und da wir beide noch relativ jung sind und davon ausgehen, dass dieser Betrag wieder einbezahlt werden kann. Die UBS hätte uns die Hypothek aufgrund der Tragbarkeitsrechnung aber auch ab 10% EK gegeben.

 

[pulsedriver]

Die ZKB hat neulich im Tagi mal gesagt, dass sie auf 5% bestehen (ohne PK). Die hättet ihr ja.

Das grosse Problem ist, dass auch mit PK keine 20% da sind. Stellt euch schonmal drauf ein, dass viele Banken das nicht machen werden. Die Frage ist nun, ob es nicht doch Banken gibt, die das machen. Wenn da noch irgend ein Leasing oder andere Kredite laufen, dann war's das wohl.

Wenn nicht, würde ich es weiter versuchen.

Erste Möglichkeit: Eigenleistung. Maler kostet schnell mal 6000 Fr, wenn der GU mitmacht und Eigenleistung erlaubt: Die zählt als Eigenkapital, sofern dir die Bank das handwerklich zutraut (beim Anstreichen tun sie das in der Regel). Gibt noch mehr Beispiele: Endreinigung....

Zweite Möglichkeit: Fehlendes Geld ind er Verwandschaft oder als Erbvorbezug organisieren.

Dritte Möglichkeit: Ihr bietet der Bank auch was für ihr Entgegenkommen. Sprich: Ihr seid bereit, 10 Jahre Festhypo zu machen, ohne um das letzte Zehntel zu feilschen (also ca. 3%), und akzeptiert 2% Mindestamortisierung (vom Hypobetrag) pro Jahr. Dann seid ihr bei ca. 5% Belastung pro Jahr. Nach den 10 Jahren mit festem Zins habt ihr keine zweite Hypo mehr ==> Risiko kalkulierbar für die Bank

Das dritte mal durchgerechnet: 60'000 EK, 440'000 Hypo.

Normale Tragbarkeitsrechnung: 5% von Hypo, 1% Amortisierung, 1% Nebenkosten = 30800. Notwendiges Brutto Einkommen: 92400 pro Jahr. Mit 13. Monatslohn müsste dein Lohn schon dafür knapp reichen (oder ihr landet dann nur mit deinem Lohn bei 34% statt 33%, das wäre noch kein wirkliches Hindernis).

Wirkliche Kosten die auf auch zu kommen bei 3% Zins, 2% Amortisierung und 1% NK: 2200 Fr. pro Monat.

Es geht, aber knapp. Seid euch bewusst, was das heisst, wenn ein Kind kommt. Euer gemeinsames Einkommen gibt bestenfalls ein wenig Subventionierung für die Krippe, bei einem Baby bleibt ihr da auf mind 2000 Fr. im Monat für 5 Tage die Woche sitzen für die Krippe. Mit mehr Steuern, Berufskosten,...bleibt vom Lohn der Frau dann wohl nichts übrig. Ein Kind heisst letztlich (egal ob die Frau arbeitet oder nicht), dass du von 6400 netto pro Monat plus Kindergeld 2200 im Monat für deine Wohnung ausgeben können musst. Der Rest muss dann für Steuern, Auto, Krankenkasse, Lebensunterhalt,... reichen.

Die Wohnung könnt ihr euch locker leisten, so lange ihr beide verdient und kein Kind da ist. Es muss nur eine Bank mitspielen. Aber macht mal das Budget für eine 3-köpfige Familie, nur mit deinem Lohn und 2200 Fr. im Monat Wohnkosten. Wenn das für alles reicht, was ihr braucht, dann dürft ihr es wagen. Sonst lasst die Finger davon.

 

[adibeutler]

Was ich bei meinem ersten Hauskauf mit erstaunen festgestellt habe: Es entstehen Folgekosten. Wir hatten uns vorgenommen inner der ersten 5 Jahren sooo viel zu sparen, damit wir die Hypothek drastisch senken können... Dann kamen so kleine bis mittlere Detailposten wie teilweise neue Möbel, Mückengitter, Rasenmäher, Geräteschuppen, Vorhänge, Sitzplatzvergrösserung, Pflanzen, Rasentrimmer, Sandkasten, Sonnenschirm, Grill und und und...

Ich weiss, vieles von dem entfallen bei Eigentumswohnungen. aber mach dich nur einmal kundig was so ein paar popelige Vorhänge kosten...

Gruss

Jonas

Wie wahr, wie wahr...

 

[pulsedriver]

Eine Bank finanziert ganz offiziell bis 85% und rechnet für die Tragbarkeit nur mit 0.5% Nebenkosten und erlaubt Amortisierung der 2. Hypo über 20 Jahre. Unter einer Bedingung: Miniergie-Zertifiziert. Schaut mal bei der Migros Bank auf die Hompage bei den Festhypos, da steht das so...

 

[SaSo]

Hallo seven4ever

Wenn du zufällig im Kanton SZ kaufst, dann kannst du bei der SZ Kantonalbank eine Hypo bekommen. Der Trick ist, dass der kanton für den Fehlenden Betrag bürgt (gegen eine einmalige "Versicherungsprämie" von glaub 1%). Das ganze heißt Schwyzer eigenheimhypothek

Viel glück

SaSa

 

[Moudi]

Hallo,

Fragt doch mal in der Verwandschaft rum wegen einem Darlehen, Erbvorbezug oder so

Ohne 100K, oder vielleicht mit etwas goodwill 80K sehe ich wenig chancen

Was ich bei meinem ersten Hauskauf mit erstaunen festgestellt habe: Es entstehen Folgekosten. Wir hatten uns vorgenommen inner der ersten 5 Jahren sooo viel zu sparen, damit wir die Hypothek drastisch senken können... Dann kamen so kleine bis mittlere Detailposten wie teilweise neue Möbel, Mückengitter, Rasenmäher, Geräteschuppen, Vorhänge, Sitzplatzvergrösserung, Pflanzen, Rasentrimmer, Sandkasten, Sonnenschirm, Grill und und und...

Ich weiss, vieles von dem entfallen bei Eigentumswohnungen. aber mach dich nur einmal kundig was so ein paar popelige Vorhänge kosten...

Gruss

Jonas

Hoi Jonas

du hast meine volle Zustimmung. Bei uns gingen im letzten Jahr dafür 25k extra drauf ohne neue Möbel oder ähnlichen wohltuendem "Schnickschnack" /emoticons/default_smile.png

Meine Faustregel für den Hausbau war: mind. 20% EK + 10% Reserve + 20k unterm Kissen für "neue Zähne" oder ähnliches. Ich hätte niemals unser gesamtes EK ins Haus gesteckt. Dafür haben wir auch erst mit 40 gebaut. Dafür mit wenig Kompromissen /emoticons/default_ohmy.png

Schlussendlich soll jeder es so machen, wie er denkt..............aber überlegt und gut kalkuliert.

beste Grüsse moudi

@seven4ever: Das Gehalt der Frau würde ich ganz rauslassen...nice to have....Es sei denn, ihr seit euch ganz sicher niemals Kinder zu wollen !

 

[seven4ever]

Also das mit dem Kind ist so - wir haben seit letztem Jahr ein Baby und meine Frau arbeitet wieder. Die Kinderbetreuung ist auch geregelt und kostet nicht viel (gut Familie zu haben).

Was den Kauf anbelangt sehe ich das so. Klar, etwas erspartes sollte man immer auf der hohen Kante haben. Aber es gibt ja die Möglichkeit sich auch abzusichern nach dem Kauf (gegen Tod/Arbeitsunfähigkeit etc.)...also wäre das schlimmste damit mal abgedeckt dann. Und sparen kann man dann auch in der neuen Wohnung und man weiss, wofür man das ganze einzahlt (ein Teil kommt mir ja immer zu gute) - anstatt wie jetzt die Miete, die ich weder von der Steuer absetzen kann, noch vom Verkauf der Wohnung irgendwann einmal profitieren könnte ;OD

Und zum EK und den 20%. Wieso schaut niemand das Gesamtbild an? Es ist doch egal ob ich 10 oder 20% aufbringe, die viel wichtigere Frage müsste doch lauten, wie hoch ist der effektive Hypobetrag, denn auf den muss ich Zinsen zahlen und den muss ich die ganzen Jahre auf dem Buckel tragen. Wir verdienen ja nicht schlecht, also ist die Tragbarkeit gegeben. Aber wenn ich angenommen noch weitere 10 Jahre sparen würde, könnte ich mir ja dann irgendwann eine Wohnung/Haus für 700000 - 800000.- leisten...toll....Ich würde dann die 20% bringen und hätte dann aber immernoch eine Hypo von 540000.-, respektive 560000.-. Und ich hätte dann aber auch 10 Jahre weniger Zeit die Hypo 2 zu amortisieren. Natürlich könnte ich dann den viel höheren PK-Bezug machen - aber dann hätte ich ja wieder das Problem dass ich das Geld aus der PK nehme. Nur dann bliebe wieder weniger Zeit neues Geld anzuhäufen und der Zins- und Zinses-Zins rechnet sich dann auch nicht mehr so wie wenn ich jetzt den Bezug mache und es dann quasi von Null schnell wieder Berg auf geht. Und das wichtigste, ich möchte jetzt Eigentum geniessen und nicht noch weitere 10 Jahre sparen um dann eventuell mehr Geld für die Wohnung ausgeben zu müssen, weil die Immopreise und der Zins gestiegen sind.

Nennt mich Träumer oder Zukunfts-Schwarzmaler...aber es heisst doch im Nachhinein immer - früher war alles besser ;OD

Ich bleibe jedenfals zuversichtlich, dass wir noch eine Bank finden, die das ganze trägt und meine Begründung versteht. Ach ja - es ist ein Minergiebau...und wir haben die 15% ja fast erreicht ;OD.

 

[gfc]

Die 20% dienen als Puffer gegen einen allfälligen Wertverlust einer Immobilie. Es ist nämlich völlig naiv zu denken, dass sich Immobilienpreise nur nach oben entwickeln. Denn in der Schweiz gab es vor nicht so langer Zeit auch eine Periode, in dem die Preise gesunken sind.

Und lokal kann das auch immer passieren. Beispiel: Flughafen ändert die Flugrouten und plötzlich fliegt der 6:00 Flieger über dein Haus. Damit verliert deine Immobilien schnell mal 20% an Wert.

Und jeder Wertverlust muss vollständig durch das EK gedeckt werden!

Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 500'000. Davom 400'000 Hypothek. Jetzt ist 5 Jahre später die Immobilie nur noch 430'000 wert und du musst verkaufen. D.h. du zahlst die 400'000 hypo zurück und hast nur noch 30'000 statt 100'000 Erspartes. 70'000 Verlust trägst du.

Wenn die Hypo aber 450'000 gewesen wäre, dann hätte die Bank einen Verlust von 20'000 zu tragen. Genau das ist der Grund, dass Banken EK verlangen...