Wie ist denn das überhaupt mit den Baukosten. Ich würde ja eine Wohnung von einem Bauherren kaufen, der den Preis festgelegt hat. Da kann er doch nicht im Nachhinein kommen und sagen, es kostet jetzt so und so viel mehr. Ein Vertrag ist doch ein Vertrag? Und wenn die Bank mit mir die Finanzierung durchplant, ein Zahlungsversprechen an den Bauherren macht in höhe des Verkaufspreises, dann kann doch niemand mehr daran rütteln. Oder liege ich da völlig falsch jetzt?
Bei einer Wohnung gibt es natürlich weniger Risiken. Drückt Wasser in die Baugrube und es muss zusätzlich gesichert werden, zahlt das der Spekulant, der die Wohnungen verkauft. So sind auch schon Spekulaten auf die Schnauze gefallen.
Auf der anderen Seite bekommst du natürlich nur, was im Beschrieb drinnen ist. Und da lauert die Gefahr. Bäder, Küche, Elektroanlage, Budget für Bodenbeläge - es gibt so viele Orte, wo die Anbieter zu tiefe Budgets ansetzen könnten. Lass dir in jedem Fall mal vom Anbieter das zeigen, was ohne Aufpreis zu haben ist. Denn sei dir mit einem bewusst: Du hast eigentlich gar keine Reserve für irgendwelche Upgrades, es sei denn, die Bank räumt dir von Anfang an Reserve Kredit rein (was sie aber fast sicher allenfalls in einem minimalen Rahmen tun wird). Will heissen: ihr werdet eine Wohnung haben, die mehrheitlich mit dem Standarad ausgestattet ist, der im Preis inbegriffen ist. Das muss auch nicht schlechte Ware sein, die nicht lange hält, meist ist es sogar ordentliche Ware. Aber wenn's an Aussuchen geht, dann gibt man sooooo leicht mal eben 8000 mehr für die Küche aus, 5000 mehr für die Bäder,...
Dass du eine Bank findest, die das mitmacht, wundert mich nicht. Zumindest dann nicht, wenn du ihnen wie gesagt eine langjährige Festhypo und eine hohe Amortisation (eben z.B. 2% von der Hypo pro Jahr) anbietest. Denn das minimiert das Risiko für die Bank erheblich. 3% Zins, 2% Amortisation und NK tragt ihr locker, das Kinderrisiko ist offenbar auch geklärt.
Wenn die Immobilie in den Jahren bis Ende Festhypo an Geld verliert, kann das der Bank in der Situation auch egal sein. Denn nach dem Ablauf einer langjährigen Festhypo mit viel Amortisation gehören 30 bis 35% euch, genug Puffer für die Bank, falls dann verwertet werden muss. Und bis Ende Festhypo sind die Kosten bekannt, können leicht getragen werden von euch. Natürlich ist es ein gewisses Risiko, dass nach dem Ende der Festhypo grade Hochzinsphase ist für ein paar Jahre. Aber nach 10 Jahren so amortisieren habt ihr keine zweite Hypo mehr und noch ca. 330'000 Schulden - davon könnt ihr dann sogar auch 6% und 1% NK tragen, ohne über das 1/3 des Bruttoeinkommens zu kommen, also aus Sicht Bank auch kein Risiko, dass die ganze Hypo auf einen Schlag endet.
Mir als Banker wäre bei euch wichtig, dass ihr einen tiefen Zins für so lange fest macht, bis die Mindestamortisierung die 2. Hypo beseitigt hat. Dann wäre aus Sicht Bank das Risiko für mich kalkulierbar. Kann aus rein technischen Gründen (Basel II, bald Basel III) aber dazu führen, dass die Bank euer Geschäft wegen der hohen Belehnung mit mehr Eigenkapital als normal unterlegen muss, dann zahlt ihr 0.1 oder 0.2% mehr Zins als andere Kunden der gleichen Bank.
