Finanzinstitute, welche sind die "flexiblen" ?

[altbaumieter]

Hallo

Ich habe schon ein paar mal versucht etwas im Netz dazu zu finden, war aber nicht erfolgreich. In den Medien hat man immer wieder gelesen, dass es einzelne Institute gibt, die es mit den Anforderungen an den Hypothekarnehmer  nicht so genau nehme in Bezug auf die Richtlinien für Eigenmittel und allgemeine Tragbarkeit. Da man dies nun schon eine ganze Weile hört, müsste das doch inzwischen so was wie ein offenes Geheimnis unter Häuslebauern sein, welche der Institute sich am flexibelsten zeigen.... Falls dem so ist, würde ich gerne in diesen exklusiven Kreis eingeweiht werden und vielleicht andere Leser auch....

Also, welche Institute drücken eher mal ein Auge zu?  Gerne auch per Pn...

Gruss

 

[habaUgeot]

Lieber Altbaumieter

In der Zeitung steht, dass die Raiffeisen tendenziell zu locker wäre.

Grundsätzlich gibts da leider keine Liste. Meist hängt es an der individuellen Beurteilung des (möglichen) Hypothekennachfragers durch die Persönlichkeit des Beraters. Mit gutem Auftreten, seriöser Vorbereitung (wann willst Du wie was retour zahlen, Du bringst Dein Familienbudget mit, usw., wie deckst Du unvorhergesehenes ab, wie gross ist deine Liquiditätsreserve, hast Du für den Zahnarzt noch die Eltern die einspringen, wann Arbeitet Deine Partnerin nach der Kinderpause wieder, gute Gründe warum Du nicht so viel EK ansparen konntest in den letzten Jahren ) holst Du viel goodwill heraus.

Falls die Liste doch noch erscheint. Nimmt mich wunder

Haba

 

[Zino]

Hoi altbaumieter

Fakt ist, dass die Banken die Zügel wieder angezogen haben. Als ich vor einem Jahr für eine recht hohe Hypo angefragt hatte, waren mehrere Banken bereit, mir ein Finanzierung bis an die 40% Grenze der Tragbarkeit (mit 5% gerechnet) zu finanzieren. So nach dem Motto, "mit den tiefen Zinsen kann das funktionieren"!

Im Moment bin ich in einem anderen Projekt am Verhandeln, da wird jetzt einiges genauer geschaut. Es gibt auch Banken, die verlangen bereits Amortisationen innert 15 Jahren. War vor einem Jahr noch kein Thema. Bei der Tragbarkeit wird wohl immer noch etwas über der 33% Grenze finanziert, in meinem Fall z.B. aber nur, weil ich mehr als 10% harte Eigenmittel einbringen kann.

Darum kann es schwierig werden, wenn du knapp an EK bist oder die Tragbarkeit über der Grenze liegt. Ich habe auch die [SIZE=11pt]Erfahrung [/SIZE]gemacht, dass einige Banken bei Neubauten recht "flexibel", bei Altbauten mit Renovation hingegen sehr "unflexibel" sind und umgekehrt.

Gruss

PS: Raiffeisen war bei mir nicht immer aber bei manchen Projekten die flexibelste

 

[tommuller]

Haba bringt es eigentlich auf den Punkt. Ein seriöses Auftreten mit entsprechender Vorbereitung bringt enorm viel. Bei mir hat die Bereitschaft, mehr als nur das allernötigste zu amortisieren hat ebenfalls zu einer guten Verhandlung beigetragen.

Schlussendlich hängt es aber auch von Sympathie und Antipathie zwischen Kunden und Berater ab, wie der Berater einen Antrag bei seinem Vorgesetzten "verkauft".

Etwas offtopic, da es nicht wirklich zu deiner Frage gehört:

Im Weiteren ist die Tragbarkeit von 33 % auch abhängig vom Einkommen. Bei einem höheren Einkommen z.B. >CHF 200'000 sind die Banken gerne bereit, die Tragbarkeit bis zu 40 % zu akzeptieren. Da bei einem Einkommen von CHF 200'000 noch immer CHF 120'000 bereit stehen.

Gruss

Tom

 

[Moudi]

Hi Tom

Ich würde bei der Tragbarkeit dennoch nicht über 25% gehen.

Man weiß nie, was noch kommt und du kannst ruhiger schlafen ;-)

Gruß moudi

Mit der haus-forum Mobile App gesendet

 

[tommuller]

Klar ist tiefer immer besser, aber für den Kauf eines Eigenheims kann rein kalkulatorisch m.E. schon auf 35 - 40 % gegangen werden. Wenn man dann (ähnlich des verrückten Finma-Vorschlags) rund 4 % "Zins" anstelle des effektiven Zinssatzes auf das LS-Konto überweist und die "normalen" Amortisationen zusätzlich bezahlt, kann man die Belastung schon nach wenigen Jahren massiv senken und die Tragbarkeit sieht dann auch besser aus.

Ruhig schlafen ist immer gut...

 

[altbaumieter]

Hallo zurück

Vielen dank für die bisherigen Antworten, da waren schon ein paar interessante Informationen dabei, die bei mir aber neue Fragen auslösen. Wenn ich so weit sein werde, dass ich einen Termin bei einem Institut machen kann, werde ich sicher 20% hartes Eigenkapital haben, vielleicht auch 25%....

 

[...]hast Du für den Zahnarzt noch die Eltern die einspringen[...]

Meinst Du dass jetzt ernst? Ich hätte jetzt gedacht, dass ich mich damit komplett disqualifizieren würde, wenn ich dem Berater sagen würde, dass meine Eltern für allfällig unvorhergesehene Gänge zu Zahnarzt aufkommen würden....Aber ob es jetzt der Zahnarzt oder sonstwas ist, woher weiss der Berater, dass das wirklich stimmt? Muss ich ihm dies schriftlich von meinen Eltern bestätigen lassen?

 

[...]Darum kann es schwierig werden, wenn du knapp an EK bist oder die Tragbarkeit über der Grenze liegt. [...]

Ok....Aber kann man sagen, welche Leute die Institute lieber haben? Diejenigen mit genug hartem Eigenkapital und grenzwertiger Tragbarkeitsrechnung oder diejenigen mit grenzwertigen (hartem) Eigenkapital aber gutem Einkommen? Mir ist schon klar, dass sie am liebsten diejenigen haben, bei denen beides schön im grünen Bereich ist, aber das sind nun mal viele nicht, wie man auch in ein paar Antworten hier sehen konnte.

 

[...]Ich habe auch die [SIZE=11pt]Erfahrung [/SIZE]gemacht, dass einige Banken bei Neubauten recht "flexibel", bei Altbauten mit Renovation hingegen sehr "unflexibel" sind und umgekehrt.[...]

Diese Information scheint besonders interessant zu sein für mich, da ich eher auf der Suche nach einem renovationsbedürftigen EFH an guter Lage bin. Mit "und umgekehrt" meinst Du, dass es auch Institute gibt, die sich bei renovationsbedürftigen Objekten flexibler zeigten als bei Neubauten?

 

[...]Bei mir hat die Bereitschaft, mehr als nur das allernötigste zu amortisieren hat ebenfalls zu einer guten Verhandlung beigetragen.[...]

Ok...Das heisst, es wurde eine Klausel in den Vertrag geschrieben, dass Du innerhalb einer gewissen Zeit einen gewissen Prozentsatz amortisierst? Falls ja, was hat die Bank davon, wenn jemand sein Objekt amortisiert? Je mehr man ihnen schuldet, desto mehr verdienen sie doch an einem...

Und noch eine Frage: Spielt es z.B. eine Rolle, wie lange man schon für den momentanen Arbeitgeber arbeitet? Ist es unwahrscheinlich, dass man eine Hypothek bekommt, wenn z. B. erst ein Jahr für den momentanen Arbeitgeber arbeitet?

Vielen Dank nochmals

Altbaumieter 

 

[Zino]

Hallo Albaumieter

Ok....Aber kann man sagen, welche Leute die Institute lieber haben? Diejenigen mit genug hartem Eigenkapital und grenzwertiger Tragbarkeitsrechnung oder diejenigen mit grenzwertigen (hartem) Eigenkapital aber gutem Einkommen? Mir ist schon klar, dass sie am liebsten diejenigen haben, bei denen beides schön im grünen Bereich ist, aber das sind nun mal viele nicht, wie man auch in ein paar Antworten hier sehen konnte.

Nach meiner Erfahrung bist du mit genügend EK in einer guten Ausgangslage um eine Hypothek auch mit einer höheren Tragbarkeit als empfohlen zu bekommen. Dies gilt insbesondere, wenn du belegen kannst, dass das Geld selber angespart wurde und nicht als Vorerbe bezogen wurde. Positiv ist auch, wenn du nachweisen kannst, dass du im Notfall auf gewisse Unterstützung in der Familie zählen kannst.

Diese Information scheint besonders interessant zu sein für mich, da ich eher auf der Suche nach einem renovationsbedürftigen EFH an guter Lage bin. Mit "und umgekehrt" meinst Du, dass es auch Institute gibt, die sich bei renovationsbedürftigen Objekten flexibler zeigten als bei Neubauten?

Ich habe erlebt, dass sich die Schätzungen eines Projektes mit Kauf und Renovation eines älteren EFH um mehr als 10% unterscheiden! Da man vielfach die Differenz zum Schätzwert zu 100% durch hartes EK finanzieren muss, kann dadurch bereits das Projekt scheitern. Gute Erfahrung habe ich mit kleineren und lokalen Banken resp. Filialen gemacht, die die Region kennen.

Und noch eine Frage: Spielt es z.B. eine Rolle, wie lange man schon für den momentanen Arbeitgeber arbeitet? Ist es unwahrscheinlich, dass man eine Hypothek bekommt, wenn z. B. erst ein Jahr für den momentanen Arbeitgeber arbeitet?

Wenn dein Einkommen in den letzten Jahre stabil war sehe ich keine Probleme, wenn du erst ein Jahr bei deinem jetzigen Arbeitgeber arbeitest.

Gruss und viel Erfolg

 

[tommuller]

Hallo Altbaumieter

Klar verdient die Bank weniger, je mehr man amortisiert. Aber das potenzielle Risiko bei einer überhöht finanzierten Liegenschaft bei der Insolvenz des Eigentümers einen grösseren Verlust einzufahren vernichtet dann wohl doch den ein oder anderen Franken.

Ja, in meinem Vertrag wurde eine höhere Amortisation definiert dies gemäss Tragbarkeitsrechnung notwendig gewesen wäre. Dies habe ich auch so vorgeschlagen, da ich ohnehin mindestens die nun definierte Amortisation leisten wollte.

Gruss

Tom

 

[booker]

Bei den aktuellen rechtlichen Gegebenheiten ist wohl keine Bank an Amortisationen interessiert, denn Hypos sind ein langfristiges, gutes Geschäft solange die Sicherheiten da sind. Gewinner ist und bleibt immer die Bank.

Erst wenn mal der Eigenmietwert fällt und die Abzugsmöglichkeiten für Hypozinsen müssen sich die Banken Ihre Geschäftsgebaren wieder überdenken. Aber das wird noch etwas länger gehen und bis dann ist wohl die Talsohle der tiefen Zinsen auch wieder überschritten.

 

[Xcoder]

Unsere Erfahrung ist, dass die 2 Grossen und unsere Kantonalbank viel mehr Aufwand für die Beurteilung aufwenden. Coop, Migros und Raiffeisen machten eine konservative 0815 Liegenschaftsbewertung (IAZI, W&P, etc.) und haben offenbar weniger Know-How für eine präzisere Bewertung, welche für nicht alltägliche Gegebenheiten adäquater sein kann. Auch die finanzielle Situation wird eher umfassend Angeschaut und nicht nur in das Standardschema Eigenmittel/Einkommen gepresst. 

 

[altbaumieter]

Unsere Erfahrung ist, dass die 2 Grossen und unsere Kantonalbank viel mehr Aufwand für die Beurteilung aufwenden. Coop, Migros und Raiffeisen machten eine konservative 0815 Liegenschaftsbewertung (IAZI, W&P, etc.) [...]

Hallo Xcoder

Dass heisst, sie bewerten die Liegenschaft nur per Software? Die Angaben, die sie bei dieser SW eingeben, müssen doch auf ihren Wahrheitsgehalt geprüft werden, oder? Ich meine solche Sachen wie der Zustand der Bausubstanz wenn wir von einer seconhand Liegenschaft reden. Die können ja nicht einfach alles dem Hypothek- Antragssteller glauben... Die ganze Sache interessiert mich besonders in Bezug auf secondhand- Efh.....

 

[...]Auch die finanzielle Situation wird eher umfassend Angeschaut und nicht nur in das Standardschema Eigenmittel/Einkommen gepresst.

Kannst Du das ein bisschen genauer beschreiben mit Beispielen?

Vielen dank an alle 

Altbaumieter

 

[Xcoder]

Unsere Erfahrung betrifft nun eine Neubau-Eigentumswohnung. Bei Bestandsbauten mag es Unterschiede geben.

Betreffend Beurteilung der finanziellen Situation: z.B. machen einige Banken einen Unterschied wie hoch das Einkommen ist. Bei tiefen Einkommen gilt fix die 33% oder 35%-Regel für die Tragbarkeit. Bei höheren Einkommen sind einige Banken flexibler, vorausgesetzt, dass der Lebensstil offenbar nicht zu dekadent ist und eine ordentliche Sparquote vorliegt. 

Mag sein, dass vieles auch vom Engagement des Beraters abhängt und nicht für Banken generalisiert werden kann. Sicher geben sich Berater auch mal etwas mehr Mühe, wenn es um siebenstellige Beträge geht und eine junge Familie kommt, mit welcher man noch lange Geschäfte machen kann, als mit einem Senior.

Gruss, Xcoder

 

[Zino]

Jetzt gilt es wohl ernst:

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/unternehmen-und-konjunktur/Banken-verschaerfen-Hypothekenvergabe/story/27354160

Amortisation innert 15 Jahren und bei bestehenden Bauten soll nach dem Niederstwertprinzip bewertet werden.

Gruss

 

[altbaumieter]

"Als Belehnungswert ist also der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis massgeblich."

Heisst das dann, dass man, wenn man von der Bank eine Hypothek für ein überteuertes Objekt will, die Differenz vom verlangten Preis zum geschätzten Wert zusätzlich zu Eigenkapital auch selbst bezahlen muss?

 

[Zino]

Das ist heute schon so. Vielfach wird/wurde der Schätzwert durch die Bank etwas "gedehnt" (z.B. bei der Bewertung des Ausbaustandards) damit die Liegenschaft trotzdem gekauft werden kann. Du musst bei der Finanzierung also damit rechnen, dass trotz guter Tragbarkeit mehr als die 20% fällig sind. Zusätzlich dürfen die max. 10% PK nur vom Belehnungswert bezogen werden. Ein Beispiel:

Marktpreis EFH = 700T

Schätzwert Bank = 650T

Ergibt:

Hypothekt 80% von 650T = 520T

Davon max. PK = 65T

Hartes EK (Sparen + 3. Säule), 65T + diff. Schätzwert 50T = 115T

Gruss

 

[tommuller]

Hallo Zino

Du verdrehst da leider etwas. Es ist nicht so, dass maximal 10 % aus der PK stammen muss, sondern mindestens 10 % des Verkehrswertes muss "harte Währung" sein. Bei deinem Beispiel würde das wie folgt aussehen:

Marktpreis EFH = 700T

Schätzwert Bank = 650T

Ergibt mindestens benötigte "harte Währung":

10 % von 650T = 65T

+ Differenz zwischen Marktpreis und Schätzwert: 50T

= mindestens benötigtes Bargeld/3a usw. = 115T

Theoretisch könnte ein Vorbezug der BVG-Gelder in der Höhe von 585T gemacht werden. Ob es sinnvoll wäre oder nicht, muss natürlich immer im Rahmen einer Gesamtbetrachtung auch im Zusammenhang mit der Vorsorgesituation beurteilt werden.

Grüsse

Tom

 

[Zino]

Hi Tom

Hast natürlich recht.

Gruss

 

[tommuller]

Unter Umständen ist bald meine Information eben so falsch... 

Der Bundesrat hat heute informiert, dass er plant, den Bezug der Pensionskassengelder für die Finanzierung von Wohneigentum zu verbieten.

Für einige, die sich den Kauf eines Eigenheims wünschen, dürfte dies heissen: noch viel mehr sparen!

Grüsse Tom

 

[Zino]

Hi Tom

Soweit ich verstanden habe können Gelder aus dem Überobligatorium, welche ja sowieso einen schlechteren Umwandlungssatz besitzen, nach dieser Änderung weiterhin bezogen werden.

Gruss