Fix oder Flex Hypothek

[Michael]

Hallo

Ich muss mein Haus in 4 Zahlungen abzahlen. Vor einem Jahr als ich mit der Bank zusammen sass, war der Zins noch wesentlich tiefer und mir hat jeder zu 4 x 10jährige Fix Hypothek geraten. die erste Zahlung habe ich dann auch mit einer 10 jährigen Hypothek zu einem guten Zinssatz abgeschlossen.

In der Zwischenzeit ist der Zinssatz doch einiges höher und die 2. Zahlung steht bald an. Jetzt hat mir die Bank vorgeschlagen entweder 1-2 Zahlungen mit einer Flexhypothek abzudeken und womöglich noch eine 5 jährige fix.

Was würdet ihr zum jetztigen Zeitpunkt machen?

Diese nächsten Zahlungen wären in etwa ende September 06, ende November 06 und ende Februar 07.

Besten Dank für eure Hilfe.

Gruss

Michael

 

[Ragiba00]

Hallo Michael

Kannst Du mir die Produkte fix und flex etwas erklären?

Hab ich Dich richtig verstanden, Du hast noch 3 Zahlungen zu leisten.

Jede Zahlung in sich soll eine Hypothek werden?

Mit Fix-Hypothek meinst Du einfach eine normale Fest-Hypothek oder?

 

[Michael]

Genau, eine Fix Hypothek ist eine Fest Hypothek und die andere wäre eben die Variable, wobei es auch diese wieder in vielen Unterteilungen gibt.

Gruss

Michael

 

[BüliBau]

Hallo Michael

Wie heist die Faustregel? Bei erwarteten steigenden Zinsen fest, bei gleichbleibenden oder sinkenden Zinsen variabel. Nur wer weiss schon, was kommt?

Wir haben letztes Jahr im Oktober eine neunjährige Festhypothek aufgenommen und im Frühling gabs zu den gleichen Konditionen nur mehr 5 Jahre fest. In den sauren Apfel haben wir gebissen. Für die letzte Tranche belassen wir es wohl bei flexibel oder kurzfristig fest, in der Hoffnung, diese schnell zurückzahlen zu können.

 

[sugus]

Wir haben uns für die variable entschieden....

auch wenn die Zinsen jedes jahr ein viertel % steigen würden, dann hätten wir verglichen zur festhypothek immer noch wesentlich gespart

 

[Michael]

Besten Dank für eure Antworten. Mir ist klar, dass es da warscheinlich keine 100% richtige Lösung gibt. Aber es ist gut zu hören, dass der Vorschlag der Bank mit dem variablen Zins anscheinend nicht schlecht ist.

Gruss

Michael

 

[atina]

Wir haben uns für 10 Jahre fix entschieden. Ich wollte von den tiefen Zinsen profitieren und so können wir für die nächsten 10 Jahre genau budgetieren.

 

[dani]

Michael

Was ich nicht ganz verstehe ist, warum "musst" du in 4 Tranchen zurückzahlen? Normalerweise steht es dir doch frei wann du zurückzahlst - sofern es sich um 1. Hypothek handelt?

Gruss

Dani

 

[Michael]

@Dani, es geht nicht um das zurückzahlen der Hypothek, sonder um das begleichen der Land/Haus Rechnung.

Diese muss ich in 4 Schritten bezahlen, die erste bei Baubeginn, die 2. wenn die oberste Decke betoniert ist, die 3. wenn der Unterlagboden fertig ist und die 4. 5 Tage vor Einzug.

Gruss

Michael

 

[sugus]

aber wieso wir das mit 4 verschiedenen Hypotheken gemacht ?

Wir mussten auch bei Kaufabsichtserklärung eine Zahlung erbringen, dann bei Vertragsunterzeichnung und dann jetzt per 1. Sept der Rest...

aber das wird alles mit einer Hypothek erledigt...

 

[BüliBau]

Na ja, wenn man den ganzen Betrag auf einmal aufnimmt, muss man eben auch die ganze Zeit schon Zinsen für die gesamte Summe bezahlen. Das kostet auch Geld.

 

[sugus]

gut, da hast du natürlich recht, wir haben die ersten Zahlungen von unserem Eigenkapital bezahlt....

für die letzte Zahlung (eine Garage) wird dann die bestehende Hypothek jedoch einfach erhöht....das gibt weder eine neue, noch muss ich für diesen Betrag jetzt schon zinsen....

 

[Ragiba00]

Hallo,

ich bin ja selber Bänkler und ich habe die Hypothek variabel gelassen.

Okay, ich habe auch eine massive Vergünstigung, aber dennoch finde

ich das attraktiv.

Persönlich würde ich niemals länger wie 5 Jahre abschliessen. Alles was

länger ist, finde ich so schwierig um abzuschätzen. Was ist denn in 10 Jahren.

Wer weiss das schon... Okay, in 5 Jahren weiss man auch nicht was man macht,

aber das ist abschätzbarer, so finde ich.....

 

[Michael]

Da die einzelnen Termine nicht fest gesetzt werden konnten, war es der Bank nicht möglich die Zinsen zu fixieren. Desshalb sind es auch 4 Hypotheken, wobei ich für jede einzeln wählen kann ob fix oder flexiebel.

 

[BüliBau]

@Ragiba

Das wäre jetzt interessant zu wissen, wie du als Bänkler den Zinsverlauf für die nächsten 5 Jahre abschätzt?

Ich bin jedenfalls froh, dass wir einen grossen Batzen zu super Konditionen für 9 Jahre abgeschlossen haben. (Wobei es mich schon ärgern würde, wenn die Zinsen in den nächsten Jahren wider Erwarten wieder in den Keller gingen...wobei, die andere Hypothek läuft ja nur 5 Jahre...)

 

[Ragiba00]

@Ragiba

Das wäre jetzt interessant zu wissen, wie du als Bänkler den Zinsverlauf für die nächsten 5 Jahre abschätzt?

Hallo BüliBau

Auf 5 Jahre eine Prognose geben ist ein Ding der Unmöglichkeit /emoticons/default_sad.png

Was man aber so kurz bis mittelfristig sagen kann ist, dass der Zinssatz

der Variablen Hypothek eine Erhöhung von 0.25 - 0.50 % erfahren wird.

Zeitpunkt schätzen wir mal auf Frühjahr 2007.

Die Festhypotheken haben sich im August um durchschnittlich 0.20 %

reduziert. Also wirklich schwer abzuschätzen, wohin der Markt geht, vorallem

auch, weil die Monate Juli / August eher ruhig waren.

Von den Zinssätzen her würde ich mal behaupten, alles +/- 4.00 % ist günstig,

wenn man den Markt langfristig begutachtet.

Der Vorteil von mehreren Hypotheken ist ganz klar, dass man die Laufzeiten

staffeln kann, und man bei Ablauf nicht wieder mit dem ganzen Brocken evtl.

hoch im Zinssatz einsteigen muss. Auf der anderen Seite hats für den Kunden

aber auch den Nachteil (hoffentlich liest das mein Chef nicht /emoticons/default_additional/123.gif ), dass der Kunde

nicht so schnell die Bank wechseln kann, und so unter Umständen gebunden ist.

 

[Kurt Wagner]

Auf 5 Jahre eine Prognose geben ist ein Ding der Unmöglichkeit /emoticons/default_sad.png

Was man aber so kurz bis mittelfristig sagen kann ist, dass der Zinssatz

der Variablen Hypothek eine Erhöhung von 0.25 - 0.50 % erfahren wird.

Zeitpunkt schätzen wir mal auf Frühjahr 2007.

werden dann endlich auch die Zinsen auf Salär- und Sparkonten erhöht? /emoticons/default_wink.png

Mit dem Rest bin ich ansonsten absolut einverstanden - wenn jemand (was zwar eher selten vorkommen wird wenn man ein Haus baut...) doch noch um einige Reserven verfügt würde ich ein Libor-Modell auch näher anschauen. Die Kosten/Zinsen sind absolut transparent und langfristig sicherlich am günstigsten.

 

[Ragiba00]

Die Libor-Hypothek (Geldmarktbasierend) würde ich NICHT bei steigenden

Zinsen abschliessen. Die ist zwar in der Regel abgesichert gegen oben, jedoch

erreicht man das maximum schnell (je nach dem). Andere Möglichkeit wäre eine

Art Rollover Hypothek (geldmarkt + Marge, ohne Absicherung). Da hat man dann

die Möglichkeit ohne Kündigung immer auf Quartal oder Semester zu switchen in

eine Fest-Hypothek, falls mal die Zinsen davon springen würden.

Banken haben immer interessante Sparprodukte /emoticons/default_smile.png Musst mal nachfragen!

Das "normale" Sparkonto, ja, da gibts nicht viel, aber selbnst die Kassenobligationen

sind höher in der Verzinsung. Wurden bei uns erst per Juli 2006 wieder

angepasst! /emoticons/default_biggrin.png

So sind mir ja nicht.............

 

[leila]

@ Ragiba00 .. wir werden im Herbst 2007 die Baueingabe machen. Würdest Du den Hypozins jetzt mit einer Bank fixieren ? (mit jetzt meine ich in den nächsten Monaten, da wir zuerst noch genau wissen müssen, welches Haus, wie teuer etc.) Oder meinst Du nach der Steigung Anfangs 07, wird auf den Herbst 07 wieder etwas günstiger?

Grüssli leila

 

[Ragiba00]

@ Ragiba00 .. wir werden im Herbst 2007 die Baueingabe machen. Würdest Du den Hypozins jetzt mit einer Bank fixieren ? (mit jetzt meine ich in den nächsten Monaten, da wir zuerst noch genau wissen müssen, welches Haus, wie teuer etc.) Oder meinst Du nach der Steigung Anfangs 07, wird auf den Herbst 07 wieder etwas günstiger?

Grüssli leila

Hallo Leila

Ganz schwierige Situation /emoticons/default_confused.png Also in der Regel kann man den Zinssatz

für Fest-Hypotheken nicht länger wie ein Jahr voraus abmachen. Es kann aber

sein, dass eine kleinere Raiffeisenbank da flexibler ist.... /emoticons/default_cool.png Für die Fixierung

eines Zinssatzes benötigt die Bank auch etwas mehr Angaben, wie zum Beispiel

Betrag, Laufzeit, Angaben zum Objekt (damit auch 1. + 2. Hypothek definiert

werden kann).

Wie sich die Zinssätze im 2007 entwickeln werden ist sehr schwer zu sagen.

Wenn sich die Arbeitslosenzahlen weiterhin reduzieren, es der Wirtschaft besser

geht und keine grösseren/gröberen Ereignisse analog 11.09. gibt, dann denke

ich wird sich das insofern auswirken, dass die Zinsen etwas ansteigen, aber stabil

bleiben werden.