Flachdach 300m2 abgesoffen, was nun?

[uri1954]

Hallo,

Könnt ihr mir mit etwas know-how weiter helfen? Ich bin nicht vom Fach, habe aber offensichtlich ein ernstes Problem mit meiner Liegenschaft. Dummerweise bin ich auch noch im Ausland und es wird noch einige Zeit dauern bis ich zurück bin...

Nach ein paar heftigen Regentage hat Wasser vom Flachdach in den Eingangsbereich einen rechten Ärger verursacht. Nun, der Dachdecker hat das Teil provisorisch geflickt und schreibt mir nun in etwa folgendes:

-Das Flachdach ist total abgesoffen. Die Dämmung ist komplett durchnässt und ist am verfaulen... Zudem seien zahlreiche Löcher vorhanden.

-Durch das Wasser sprich die durchnässte Dämmung heizen wir nun quasi direkt in die Luft!

Was ich über das Flachdach weiss ist folgendes:

Auf der Betondecke ist eine Kunststofffolie aufgelegt, an den Ränder hinauf geogen. Das ist die sog. Dampfsperre, ist also wie ein Swimmingpool, eine Art kleine Badewanne, absolut Wasserdicht. Wie man sieht, offenbar nicht immer!

Auf der Folie liegen ca. 3-4 cm dicke Korkplatten. Auf diesen sind zwei Lagen Bitumen Bahnen. Die zweite Lage sei verschweisst mit der ersten natürlich. Darüber natürlich noch einen dünnen Bitumen flüssig Ansprich oder ähnliches.

Mit welchen Folgen muss ich rechnen wenn ich nun gar nichts unternehme? Wie hoch ist den eigentlich der Verlust wenn ich so einfach in die Luft raus heize? Kann man das igendwie messen oder schätzen?

Weil das ganze Flachdach ja eine Art Badewanne ist, muss ich nun damit rechnen, dass sich soviel Wasser ansammelt als dass die Korkplatten davon schwimmen sprich sich lösen? Wie erkenne ich ein abgesoffenes Flachdach? Sehe ich stehendes Wasser?

Und was mache ich gegen den faulenen Kork? Kann ich diesen Prozess mit einer Art Fungizid stoppen oder ist es schon zu spät?

Angenommen ich würde alles neu machen lassen, hat jemand eine Idee mit welchen m2 Kosten, Total ich rechnen muss, sprich die Gretchenfrage muss ich überhaupt etwas unternehmen oder einfach so lassen wie es ist.

Für euch mag das ja alles klarer Fall zu sein, nur ich bin leider nicht vom Fach und muss mir ein gewissen Wissen zusammen suchen, also schon mal Danke für Antwort.

uri1954

 

[Automation]

Auch von Flachdächer muss das Wasser abgeleitet werden, sprich über Regenrinne oder ähnlich.

Woch ich mehr sehr viel Sorgen machen würde, als "Aus dem Dach heizen" sind die Schäden am Gebäude. Wasser sucht sich seinen Weg und findet immer einen. Ich würde definitiv mir das genau ansehen und was machen musst du sicher. Wenn du nichts machts, hast du die Gefahr, dass ein noch viel grösserer Schaden entsteht.

 

[Pfälzer]

Hallo uri1954

Es wird Dir nichts anderes übrig bleiben, als eine zeitgemässe Sanierung anzustreben.

Wie Du schreibst, gelangt das Wasser ja bereits in das Gebäude... Dämmung "abgesoffen" würde nur bedeuten, dass sich Wasser zwischen der eigentlichen Dachhaut und der Dampfsperre befände... wenn es dort aber ebenfalls durchläuft, dann ist auch diese unterste Abdichtungsebene defekt.

Wenn dazu noch an mehreren Stellen die Dachhaut undicht oder geflickt ist/werden müsste, man dazu noch die Dämmstoffdicke beachtet, dann sollte man das Flachdach gänzlich auf den neuesten technischen Stand bringen. Das beträfe die Dämmung ebenso wie die Abdichtung... und, wie Automation schon ansprach...die saubere Abführung des Dachwassers.

Stehendes Wasser zwischen Dampfsperre und Dachhaut mindert die Dämmwirkung (wobei die hier nun nicht wirklich zeitgemässe wäre) und wird, bei jedem ordentlichen Frost für weitere Schäden sorgen.

Lasse dies also fachlich neutral vor Ort prüfen und ein passendes Sanierungskonzept erarbeiten. Um diese Arbeiten kommst Du nun nicht mehr herum.

 

[turbo]

Salü Uri

Die verfaulende Korkdämmung verliert an Stabilität, was zu Senkungen der Dachhaut und damit warscheinlich zu neuen Beschädigungen derselben und-/oder der An-/Abschlüsse führt.

Eine gründliche Sanierung drängt sich auf.

 

[Range]

Hallo Uri

Hatte auf einem MFH ein ähnliches Problem, da gibt es nichts zu reparieren, wäre schade für jeden CHF.

Alles bis auf den Beton runter und einen kompletter Neuaufbau und Du hast wieder für Jahrzehnte Ruhe. 

In Anbetracht von unvermeidlich kommenden Folgeschäden ist der Komplettersatz nach wie vor das günstigste.

 

[uri1954]

Hallo zusammen,

Danke für die zahlreichen und sehr gute Antworten.

ich will ja nicht zum Dackdecker mutieren, aber als Besitzer eines solchen MFH muss man dennoch sich ein Grund-Wissen aneignen, damit man weiss was Sache ist.

Ganz klar, die Details und Ausführung muss der Fachbetrieb durchführen.

Am meisten denke ich hat mir bis anhin der HInweis zur tatsächlichen Bedeutung des Wortes 'abgesoffenes Flachdach' gebracht.

Das heisst ja tatsächlich, dass zwischen der Dampfsperre und dem nackten, unbehandelten Dachboden (Gussbeton) Wasser steht und nicht einfach nur etwas feucht ist/wäre.

Dies genau scheint mir das grösste Problem zu sein. Ich mag mich gut erinnern als ich als Junge vom Vater einmal so tüchtig zusammengeschissen wurde, weil ich auf dem elterlichen Haus auf dem Flachdach herumstolziert bin.

Damals hat er mir ernsthaftigst erklärt, dass da auf der Folie (Dampfsperre) nur wenig Material liege und ich mit meinen Füssen diese beschädigen kann, so dass es kleine Löcher gibt in welches anschliessend Regenwasser eindringt und dann hat man den Salat.

Das heisst, und ich denke da herrscht auch konsens in diesem Thread, sobald die Hülle irgendwo Leck hat, ist es nur eine Frage der Regenmenge bis da Wasser unter die Dampfsperre fliesst, Tage nicht Wochen später diffundiert dies quasi nach unten, durchfeutet die Decke und wird in der obersten Wohnung an der Decke sichtbar feucht, irgandwann kommt dann wahrscheinlich der Schimmel hinzu...

Ich konnte dies schon einmal aus der Entfernung bei einem Nachbargebäude miterleben.

Die undichte Dampfsperre ist also die echte Rote Lampe. Wenn die angeht MUSS man sofort reagieren, das Wasser wird innerhalb von wenigen Tagen die Betondecke passieren...

Das scheint mir ja nur logisch, das kenne ich vom Schwimmbecken-Bau (hier in Südamerika hat ja jeder zweite ein solches Teil im Garten stehen). Das Betonbecken MUSS Wasserfest versiegelt werden, erst anschliessend darf man das erstemal Wasser einfüllen. Da gibt es ja verschiedene Methoden, Kunststoffhaltige Anstriche nehme ich an und Dinge wie der Sika-Platik-Beton Anstrich. Ein Betonpulver (nehme ich jetzt mal an) welche man mit einer weissen Flüssigkeit mischt und anschliessend doppelt auf den Untergrund pinselt.

Hihihihi, wenn man das nicht macht, hat man in einem Jahr einen Baggersee im Garten aber kein Schwimmbecken /emoticons/default_wink.png

Kann mir irgendwer in etwa ein Richtband angeben, mit welchen Quadratmeter Preisen zu rechnen ist?

Danke!

 

[cdm8304]

Sali Uri

Am Besten von deinem vertrauten Dachdecker beraten lassen und einen dem Gebäude entsprechenden Sinnvollen und Zweckmässigen Vorschlag machen lassen.

Grüsse cdm

 

[turbo]

Den m2 Preis weiss ich nicht, kann dir aber vielleicht anhand realisierter Projekte eine ca. Kostenschätzung angeben.

Brauche dazu aber einige Infos.

Länge, Breite in welchem Stockwerk, wenn MFH ca. wie viele Wohneinheiten. (Einfach das ich es mir besser vorstellen kann) Rechteckig oder stark verwinkelt und was dir sonst noch im fernen Südamerika einfällt.

 

[uri1954]

Hallo turbo

Länge, Breite kann ich dir so nicht sagen, da müsste ich ja irgendwoher die Pläne herzaubern...

Aber: Rechteckig, keine Winkel, nur ein Lifhaus. Eben, keine Absätze, mit der üblichen Neigung von irgendwo 3% (nehme ich mal an, der Architekt war/ist ein Pro.). 12 Einheiten, Fläche total 300m2, Decke/Dach oberstes Stockwerk.

Aufbau der bestehend Dämmung:

Folie, 3-5cm Korkplatten, 2xBittumenlagen und anschliessender Bitumenanstrich flüssig. Darauf dann nochmals 2 cm runder Kiesel.

Ordentliche Abflüsse etc. sind vorhanden und funktionieren, der Rand sprich auf die Abschlüsse liegt denke ich eine Kupferabdeckung. Möchte also sagen, dass das Dach einwandfrei erstellt und gedämmt wurde. Das wurde also damals vom Fachbetrieb gemacht.

 

[turbo]

Irgendwo zwischen 150000.- und 250000.- inkl. Spenglerarbeit geschätzt.

 

[uri1954]

turbo

/emoticons/default_additional/149.gif , schluck, das ist aber nicht dein Ernst, also eine Spanne von sFr. 500.- bis sFr. 800, ungrad pro m2? Mit diesem Betrag kann ich mir doch ein Eigenheim finanzieren!

Ade, Ferienhaus in Uruguay... /emoticons/default_additional/148.gif

 

[turbo]

Wart mal auf die Antwort von Pfälzer. Die Offerte welche ich für ein vermutlich vergleichbares Mfh erhalten habe bewegte sich in diesem Bereich. Wenn ich es korrekt in Erinnerung habe. Ist schon etwa drei Jahre her.

 

[uri1954]

ja, klar mache ich.

Meine momentan wichtigste Frage ist ja folgende, welche Pfälzer ev. beantworten kann. Ich habe dazu ja auch schon meinen Teil geschrieben.

Wenn die Dampfsperre, also die unterste Schicht leck ist und sich Wasser ansammelt, also im Fachjargon "abgesoffen" ist. Dann ist wirklich unverzüglich Not am Mann. Das heisst die Feutigkeit, sofern nicht irgendwo win Haarriss vorhanden, wird unter allen Umständen durch die Decke in das innere wandern und so Schäden an der Decke der obersten Wohnung verursachen.

Das ist also ein Prozess welcher man nicht aufhalten kann und auch nur Tage oder wenige Wochen benötigt bis man den Salat eben in der Form von feuchten, schimmligen Schäden im Deckenbereich rechnen muss.

Ist das korrekt ja oder nein? Oder habe ich jetzt noch ohne weiteres ein halbes oder gar ein Jahr Zeit um mich seriös darauf vorzubereiten.

Gruss

 

[turbo]

Hatte in einem Geschäftshaus schon die Situation das das Wasser durch neue Abläufe direkt ab Dampfsperre abgeführt wurde. Dies nach einer grossflächigen Beschädigung (einige 1000m2) der Dachhaut durch ein Unwetter.

Wenn dein Dachdecker die Dachhaut wieder provisorisch abdichten konnte hast du vermutlich Zeit das sauber aufzugleisen. Der richtige Ansprechpartner ist da der Dachdecker und die Gebäudeversicherung.

 

[uri1954]

hm?

die Gebäudeversicherung bezahlt einen solchen Schaden?

 

[turbo]

Nein aber die Wasserschäden in den Wohnungen und evtl. Notmassnahmen zur Schadenvermeidung.

 

[Pfälzer]

Hallo uri1954

Ich kann Dir hier keine Kosten nennen,... das wäre unseriös, da keiner die Örtlichkeiten kennt.

Grundsätzlich geht das schon mit dem Schutzgerüst um das Objekt los...  "x"-Stockwerke hoch.. mit Überbrückungen von Eingängen...Zufahrten...??

Ergänzt durch die Entsorgungskosten von Kies und Dachaufbau...bishin evtl. erforderlichen Änderungen/Ergänzungen durch die neue Dämmung und somit auch Anschlusshöhen an Attika oder Gebäudeteilen....Sanitärentlüfter oder sonstigen Dachdurchdringungen.

Wir wissen hier nun auch nicht genau, was der Dachdecker unter dem Begriff "abgesoffen" genau versteht...  seht dort alles kpl. unter Wasser... seht da nur 1 cm... oder ist es eher nur punktuell (wo eben der Schaden/Riss war)... oder, oder.

Wenn er die oberen Schäden geflickt hat, je nach "echtem Wasserstand" innerhalb der beiden Abdichtungsebenen, kann man ggf. auch etwas zuwarten und die Sache sauber planen. Ggf. muss man dies dann aber nochmals kurz vor Ort, an mehreren Stellen überprüfen.

Fakt ist aber, da ja ein Wasserschaden in der Wohnebene vorhanden ist/war, dass eben auch die Dampfsperre (die ja ansonsten eine ebenfalls wasserdichte Ebene darstellen würde) defekt ist. Es kann, oder sollte also nicht wirklich lange mit der Sanierung gewartet werden.

Wenn Du selbst nicht vor Ort anwesend sein kannst, oder in nächster Zeit wieder zurück in die Schweiz kommen würdest, dann solltest Du dies durch einen Dritten (in Deinem Sinne), gerne auch mit dem bislang beauftragten Dachdecker, anschauen und planen lassen. Wenn alle Faktoren zusammengetragen wurden, kannst/könntest Du auch aus der Ferne den Auftrag zur Ausführung erteilen.

 

[turbo]

Hallo uri1954

Ich kann Dir hier keine Kosten nennen,... das wäre unseriös, da keiner die Örtlichkeiten kennt.

Stimmt. Kann Pfälzer nur recht geben.Bin doch gerne unseriös

 

[uri1954]

hihihii turbo, was schreibst du hier....

man sagt das doch nicht öffentlich, dass auch die Lage/Region einen Einfluss auf den Preis haben! Und wenn dann doch bitte vollständig, verständlich formulieren: "Es ist entscheidend wo der Fachbetrieb ist (Region).."

kkkk,

Also die vorgeschlagenen 250k bezahle ich nicht! Ich bezahle doch den 911er für die Tutzi vom Chefe nicht!

Das schon eingepriesene 'Christmas schopping in New York' ist mir schon etwas zu heikel!

Und 150k? Das darf ich meinem Dachdecker nicht sagen ohne ihm vorher Gummi-Höschen anzuziehen.

Für knapp 90k würde er es machen, als schweizer Fachbetrieb (ja, der ist seriös9.

Nur, ich habe einmal nachgekuckt was die Deutschen verlangen. Gemäss Verband der deutschen Tachdecker eaV oä.:

Und klar, ich werde eine Offerte einholen, die soll dann so um die 33k Euro sein, ev. etwas mehr vonwegen 'schweizer Zuschlag' (die haben ja massig Kohle gel...).

Aber ich denke ich bekomme das Teil noch vieeeel vieeel günstiger, nämlich für sFr. 5'000.-, hahahahahaha

Ja, es wird funktionieren! Wie?

Damit kaufe ich mir ein Flugticket Sao Paulo-Zürich, mache 2 Wochen Ferien und funktioniere dann mal um das Dach für die nächsten 100 Jahre vorzubereiten.

Wie bitte?

Ihr habt den 'Kalauer' der Geschichte nicht bemerkt, ich zugegebener masen erst spät.

-Kork fault nicht! Kork kann man nicht kompostieren sprich wenn man einen Weinzapfen kompostieren will, dann müsste man ihn noch in diesem Jahrhundert vergraben...

-Kork wir auch nie feucht, ausser eben auf Aussen...

-Kork ist Hydrophon oder wie man dem sagt: Es nimmt KEIN Wasser auf...

-Korkgranulat zerfällt ebenfalls nicht, auf alle Fälle nicht solange ich noch lebe * 2 (nein, ist nicht geleimt)

Ich verzichte darauf, den Dachdecker danach zu fragen wie denn Korken sich durchässen und anschliessend faulen kann, da werden mich doch wohl noch einige hier in den Senkel stellen, vonwegen Korken fault nicht.

Das Flachdach ist auch nicht abgesoffen, danke nochmals an dieser Stelle für die deutliche Erklärung was ein 'abgesoffenes' Flachdach im Fachjargon berifft. Bin ja nicht vom Dachdeckerhandwerk, aber die Folgen kenne ich seeehr, seeehr gut /emoticons/default_smile.png

Zusammenfassend: Ja, der Dachdecker hat gute Arbeit bei der kleinen Reparatur gemacht (5k), nur denke ich mir heute, es war gar nicht notwendig. Das Problem war meiner Meinung nach lediglich das Dach des Lifthäuschen, das wurde undicht, hat reingepisst und anschliessend hat es halt in das Treppenhaus gepisst...

(ja, der Dackdecker, habe ich im Nachhinein gemerkt, hat sich da aus Versehen, verblabbert)

Und?

Nix!

Ich habe Verstädniss, dass, der Betreib kucken muss voher der nächste Auftrag kommt und da wird gerne das Problem zur Katastrophe umformuliert um eben noch einen netten Zusatzauftrag rein zu holen.

Verwerflich? Nö, war schon immer so, ist so, und wird auch so bleiben. Nur, in den vergangenen Jahren wurde da der Ton enorm viel hässlicher.

Und etwas darf ich nicht vergessen. Die Mietzinse anzupassen! Nach oben wohlverstanden.

Man sagt mir, sFr. 1'800-2'000 muss man heute für eine 4.5ZWG rechnen und dies bei 2.0% Ref. Zinssatz. Das heisst die Wohnungen werden in Bälde so um die sFr. 2'400 kosten...

Meine Nachbarin macht es mir sein einem Jahr vor: Beim Auszug eines Mieter wird die Wohnung pseudo renoviert und anschliessend um sFr. 300.- weiter vermietet, warm sFr. 1'800. Ja, der Vorbesitzer hat das Teil bezüglich Renovationen Innen etwas vernachlässigt. Ich hingegen nicht!

So jetzt darf man rechnen was die Tante im Block nebenan (zusätzlich) verdienen möchte: +ca. 40k/Jahr.

DAS WILL ICH AUCH.

Was glaubt ihr wie gut sind meine Changen, in einer Limmattaler Gemeinde, sehr gutem Anschluss nach Zürich, angenehmer Steuerfuss, 1A Infrastruktur. Wenn ich homegate ankucke, könnte es klappen...

Andere werden Probleme haben aber kaum ich/wir. Da stehen haufenweise Wohnungen auf dem Markt, 75% > 2'000, 4.5ZWG. 25% > sFr. 3'000, 4.5 ZWG.

Zugegebenermassen sind da einige leckere Objekte dabei, wo ich auch gerne wohnen möchte.

Nur frage ich mich, wo sind alle die vielen Leute die so krass viel Kohle ausgeben können?

Und ja, meine Nachbarin hat andauern Probleme die renovierten Wohnungen zu vermieten, d.h. sie hat einen relativ hohe Leerstände. Und dies geht 1:1 aus dem Kässeli des Eigner/in, aus dem Kässeli 'Nettorendite'.

Das einzige was hier stinkt ist der Projektleiter vom Dachdecker.

Meine Herren und Damen. Dem Typen schweise ich ein Stück Dachpappe auf die Linke Ar... hälfte. Versprochen.

Und nein, ich werde es nicht der Nachbarin gleichmachen, ich bin zwar Secondo aber kein Hurensohn.

Mit Sicherheit weiss ich von was ich rede und kann auch einen Kalauer welcher nicht in meiner Branche arbeitet, erkennen und abstrafen! Habe das Gefummel mit Liegenschaften quasi mit der Muttermilch gratis mitbekommen.

Und immer daran denken: Ein Einfamilienhaus ist sehr sehr teuer, mieten ist immer vieeel billiger. Weil ihr habt am Schluss Betongold. Da könnt ihr anschliessend nicht einfach eine Ecke abschlagen, verkaufen und einen neuen Ferrari haben. Da sagt die Bank in der Regel: Niet! Muss Zwecksgebunden sein oä., aber ja, nach 20, 30 Jahren kann man mit der Bank sprechen, da geht dann schon auch etwas off-limits.

Rendite aus einem MFH? Mikrig! Und machen tut ihr es für als Notgroschen fürs Alter und vorallem in erster Linie für euer Nachkommen. Die werden dann die angehäufte Kohle schon versilbern und ordentlich verputzen /emoticons/default_wink.png

Ein EFH muss man sich leisten (können) und ein MFH ist keine Investition sondern eine äusserst konservative ANLAGE! Und wenn man dabei nicht gaaanz gut aufpasst, verliert man jährlich 10, 15 oder gar 20K, und das macht dann echt Weh und Schaden.

Und Fenster kommen auch nur noch deutsche Produkte rein. 

Bei die Fenster ist die Differenz zu den schweizer Preisen, montiert, 50%.

Aber klar, die Nachbarin meinte, NICHT mit ihr, man solle sich einmal deutsche Haushaltsgeräte anschauen, alles nur billiger, unbrauchbarer Mist!

Bei Ihr kämen nur schweizer qualitäts Fachbetriebe in die Hütte. Sie lebe in der Schweiz und bezahle dort auch Steuern ergo blablalba...

Was solls, die Deutschen leben offenbar noch auf den Bäumen und in Erdlöcher. Ich habe mir auch die Frage verklemmt welches Auto sie denn in der Garage den hat.

Meinem Abwart habe ich nur gesagt, wenn ich Gott wäre würde ich der Dattel nun sofort das Auto weg nehmen und ihr ein Trottinet und einen Davos-Schlitten mit Gummiräder hinstellen. Damit muss sie sich fortbewegen bis als dass sie sich ein neues schweizer Auto beschaffen kann.

Die Masche der Tante von nebenan kann ich nicht wirklich verantworten, ich finde das gemein. Nur, offenbar bin ich der letzte 'Tubel' weil es offenbar alle so machen. Nein nicht alle, aber 80% von denen die die Möglichkeit dazu haben.

Fenster in Deutschland gleiche Qualität, montiert 50% günstiger...

(aber 80% schlechter werden viele meinen, ist das wirklichkeit oder einfach angenommen?)

Was solle, offenbar ist in den letzten 7 Jahren in der Schweiz der Reichtum ausgebrochen und die Leute verdienen Geld wie Heu. Man schaue sich nur die Inserate auf dem Internet an. Wer kann diese Preise noch bezahlen wenn der Zinssatz wieder bei 5% steht, und das wird er schneller als manchem lieb ist.

Wieso soll ich mit Mietern mitleid haben, offenbar verdienen die Arbeiter in der Schweiz goldene Löhne.

ich gebe mich lieber mit weniger zufrieden, dafür ging ich sehr, sehr frühzeitigst in Pension.

Das Gehäule wenn die 4.5ZWG dann mal eben sFr. 500 monatlich mehr kostet, ist ja schon absehbar hörbar. Und wer dann motzen will muss still halten, weil der Vermieter verdient keinen cent an einer Zinsbedingten Mietzinsanpassung gegen oben.

Für mein Gefühl ist der Rinderwahn auf den Menschen übergesprungen. Endgültig.

Was solls, ich für meinen Teil halte nun lieber die Klappe und mache das Nähkästchen zu.

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[0815?]

Meinst Du das ernst?