Fuss- und Fahrwegrecht - Abgeltung / Einkauf

[schmid2000]

Hallo zusammen

Auf der Nachbarparzelle soll gebaut werden. Die zugehörige bestehende Erschliessungsstrasse führt über meine Parzelle. Im Grundbuch sind bis jetzt keine Dienstbarkeiten diesbezüglich eingetragen. Da die Erschliessungsstrasse als solche im generellen Erschliessungsplan der Gemeinde eingetragen ist, gehe ich davon aus, dass ich ein Fuss- und Fahrewegrecht für die entsprechende Parzelle gewähren muss.
Diesbezüglich stellen sich für mich nun die Frage wie das Gewähren einer solchen Dienstbarkeit abzugelten ist. Ich denke nicht, dass ich so etwas gratis gewähren muss. Aber was ist hier ein üblicher Ansatz für die Bestimmung der Abgeltung? Vor Allem: Wie ist der Wert der Strasse auf meinem Grundstück zu beurteilen? Rechnet man in einem solchen Fall mit dem vollen Verkehrswert (Landpreis plus Preis der Strasse) oder wird ein reduzierter Wert angenommen?

Besten Dank für eure Inputs.

 

[Marco123]

Hallo,

wie kommst Du auf die Annahme des Verkehrswertes?

Musst Du die Strasse auf Deine eigenen Kosten erstellen?

Gruss

Marco

 

[fipsli]

Hallo schmid2000

Frag doch mal auf deiner Gemeinde nach wie das bei euch geregelt ist. Diese Fragen müssten eigentlich schon geklärt sein.

Gruss 

Fipsli

 

[schmid2000]

Hallo,

wie kommst Du auf die Annahme des Verkehrswertes?

Musst Du die Strasse auf Deine eigenen Kosten erstellen?

Gruss

Marco

Hallo Marco

Nein, die Strasse besteht bereits, aber sie wurde eben beim Bau des Hauses auf unserer Parzelle erstellt und wir haben das Bauland dafür erworben und auch die Strasse bezahlt. Wenn die Strasse nicht existieren würde, dann würde auf unser Nachbar eben diese Kosten zukommen. Ich sehe im Moment nicht ein weshalb der Nachbar aus der Tatsache, dass wir diese Kosten bereits voll und ganz übernommen haben einen Vorteil haben sollte. Deshalb bin ich auf den Verkehrswert gekommen. Aber vielleicht übersehe ich ja etwas Wichtiges.

Gruss

 

[fipsli]

Wie ist denn die Erschliessung von der Gemeinde vorgesehen? Falls das nicht cht aus dem Erschliessungsplan hervorgeht, wird dir die Gemeinde sicher darüber Auskunft geben können. 

Bei einer Dienstbarkeit spielt der Verkehrswert keine Rolle. 

 

[schmid2000]

Die bestehende Strasse, welche über meine Parzelle führt, ist als Erschliessungsstrasse im generellen Erschliessungsplan eingetragen. Die Erschliessung darf also über meine Parzelle erfolgen.

 

[fipsli]

Also das wir uns richtig verstehen:

Du baust auf deinem Land auf deine Kosten eine Strasse zur Erschliessung deines Grundstücks. Diese wird nun von der Gemeinde ohne mit dir zu reden als Erschliessungsstrasse für fremde Parzellen im generellen Erschliessungsplan aufgeführt?

Entweder verstehe ich dich falsch, oder da fehlt noch was, denn das kann so eigentlich nicht sein.

 

[schmid2000]

Ok, ich muss vielleicht präzisieren: Gebaut wurde das von meinen Eltern und ich habe die Liegenschaft dieses Jahr abgekauft. "Wir" bezieht sich also auf die Familie. Aber speilt eigentlich keine Rolle, denn der Preis der Strasse ist im Wert der Liegenschaft enthalten.

Die Strasse war bis 2012 als Privatstrasse im Erschliessungsplan (also nicht speziell markiert), dann wurde sie als Erschliessungsstrasse umdefiniert. Die Gemeinde hat nicht aktiv informiert, allerdings lag der Plan 2 Wochen zur Einsicht auf. Meine Eltern haben das wohl verschlafen und jetzt ist es eben eine Erschliessungsstrasse. Wir haben uns diesbezüglich an die Gemeinde gewendet. Ihre Position: Es sei nicht die Sache der Geimeinde gewesen über so was die Eigentümer aktiv zu informieren. Es wäre eine Holschuld seitens meiner Eltern bestanden.

 

[Hennessy]

Wurde dieses Aufliegen amtlich pubiziert?

 

[fipsli]

Nun, ob Mitteilungen der Gemeinde eine Hol- oder Bringschuld sind, da gehen die Meinungen auseinander. 

Meiner Ansicht macht sich die Gemeinde die Sache etwas einfach. Denn die Umklassierung eurer Strasse hat Auswirkungen auf eure Eigentumsrechte. Ich habe dir zu diesem Thema einen Link eingefügt. Er ist zwar etwas älter und auch nicht in alle Kantonen und Gemeinden gleich, aber im Grundsatz gilt das immer noch so. 

http://www.binderlegal.ch/uploads/media/ReferatHSG08-Enteignung.pdf

Gruss

Fipsli

 

[schmid2000]

Vielen Dank für die Info.

Um was handelt es sich denn deiner Meinung nach in meinem Fall? Grundsätzlich wurde uns das Recht entzogen selbst zu bestimmen ob wir das Fuss- und Fahrewgrecht für die zu erschliessende Parzelle geben wollen oder nicht. Das wäre dann eine formelle Enteignung. Man könnte aber auch sagen, dass es sich um eine Beschränkung der Verfügungsbefugnisse von Rechten handelt. Dann wäre es eine materielle Enteignung oder eine öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung.

Denkst du denn, dass das Gewähren des Fuss- und Fahrwegrechts von der Gemeinde abgegolten werden muss?

Wurde dieses Aufliegen amtlich pubiziert?

Ich gehe davon aus. Die Pläne zur Ortsplanungsrevision seien für alle während der gesetzlichen Fristen öffentlich aufgelegen.

 

[fipsli]

Hallo Schmid 2000

Ich würde auch sagen, das es entweder eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung oder eine materielle Enteignung ist. Aber ich kenne ja die Rechtsgrundlage nicht. 

Gegen eine materielle Enteignung spricht allerdings, das nur eine öffentliche Planauflage des geänderten Erschliessungsplanes stattgefunden hat. 

Bei einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung würde eine Zustimmung des Eigentümers reichen. Dies Zustimmung gilt in einigen Kantonen schon als gegeben, wenn man beispielsweise den Unterhalt der Privatstrasse an die Gemeinde abgibt. Sie muss also nicht explizit erfolgt sein.

Um Licht ins Dunkel zu bringen musst du die Entstehungsgeschichte und die jeweilig gültigen Gesetze kennen. Also ab wann hat die Strasse öffentlichen Charakter bekommen oder wird ihn bekommen. Das müsste eigentlich auf der Gemeinde und bei deinen Eltern herauszufinden sein. Schliesslich braucht die Gemeinde für ihre Entscheide ja eine Rechtsgrundlage. Und vielleicht habt ihr ja noch die Baubewilligung und andere Dokumente von damals.

Dann würde ich zu einer Rechtsberatung gehen die sich mit sowas auskennt, beispielsweise beim HEV.

Ich weiss das macht viel Arbeit und je nach dem von welchem Zeithorizont wir da sprechen kann's auch schwierig werden. 

Gruss Fipsli

 

[schmid2000]

Vielen Dank.

Dann werd ich mich mal an die Arbeit machen...

Gruss

 

[emil17]

Aus der Geschichte werde ich nicht schlau.

Erschliessungspläne zeigen das, was der Name besagt: wie eine Parzelle tatsächlich erschlossen ist. Sie sagen nichts darüber aus, warum das so ist und wie das rechtlich abgesichert ist.

Wenn das zwei Parzellen sind, muss der Hinterlieger die Erschliessung (Zufahrt und Leitungen) entweder durch direkten Anstoss an eine öffentliche Strasse (der Normalfall) oder aber über eine Dienstbarkeit gesichert haben. Diese steht als Last im Grundbuch für die vordere Parzelle, über welche der hintere drüber muss.

Ist keins von beiden der Fall, kann eine Baubewilligung nicht erteilt werden. Die Gemeinde kann nicht über Privatland verfügen, das Eigentum Dritter ist. Zonenpläne regeln die zulässige Nutzung und Überbauung der Fläche, nicht Details, die einzelne Grundstücke betreffen.

Hat der Hinterlieger Anstoss an eine Strasse, will aber über deinen Boden, weil das bequemer ist oder weil es schon immer so war, dann braucht es ebenfalls eine Dienstbarkeit.

Wurde eine Baubewilligung für dein Haus damals nur unter der Auflage erteilt, dass die Erschliessung des Hinterliegers über deinen Grund erfolgen soll, so stünde eine Anmerkung dazu bereits im Grundbuch und es muss dies als Dienstbarkeit eingetragen werden, bevor die Baubewilligung für den Hinteren erteilt werden kann.

Wurde die Erschliessungsstrasse im Zuge eines Landumlegeverfahrens beschlossen, so muss, wenn einzelne Baubewilligungen vor Abschluss dieses Verfahrens erteilt werden und es deshalb an der rechtlich gesicherten Erschliessung noch mangelt, dies ebenfalls im Grundbuch festgehalten werden.

Anders sieht die Sache aus, wenn es nur eine Parzelle ist, auf der mehrere Parteien z.B. Stockwerkeigentum oder Miteigentum erworben haben. Dann hättest du aber zwingend die Baubewilligung für hinten mit unterzeichnen müssen.

Die sollen Dir auf der Verwaltung die Sache rechtssicher erklären.  Dazu gehört, warum die für hinten den Bau bewilligt haben, wenn die Erschliessung nicht rechtssicher ist. Das ist unabhängig davon, ob eine dazu geeignete Privatstrasse tatsächlich existiert.

Grundsätzlich wurde uns das Recht entzogen selbst zu bestimmen ob wir das Fuss- und Fahrewgrecht für die zu erschliessende Parzelle geben wollen oder nicht.

Das ist unmöglich. Ich will auch beim Nachbarn drüberfahren dürfen. Liebe Gemeinde, beschliesse das doch bitte für mich.

Enteignen kann nur ein Richter, nicht eine Gemeinde per Verwaltungsentscheid - ohne den Eigentümer auch nur zu begrüssen. Auch ein Notweg ist nur per Gerichtsentscheid zu bekommen.

Was ich nicht tun würde: Den Hinteren bedrängen. Stell dir vor, du hast eine Baubewilligung bekommen und findest nun heraus, dass du keine Erschliessung hast. Mit dem Nachbarn musst du lange auskommen, und wenn es so ist, wie von Dir beschrieben, hat die Gemeinde dir gegenüber erhöhten Erklärungsbedarf.

Was auch nicht geht, ist, einen Verwaltungsbeschluss, der einen direkten Eingriff ins Eigentum Dritter darstellt, nur zu publizieren und ihn rechtswirksam werden zu lassen, weil der andere nicht eingesprochen hat. Dazu gibts Verwaltungsgerichtsbescheide. Ist dann aber definitv Juristenfutter.

 

[Hennessy]

Was steht denn eigentlich im Grundbuch deiner Parzelle?

Irgendein Weg- oder Durchleitungsrecht?

 

[schmid2000]

Im Grundbucheintrag meiner Parzelle steht nichts bezüglich eines Fuss- oder Fahrwegrechts für die zu überbauende Parzelle.

Das Einzige was besteht ist der Erschliessungsplan und auf dem ist die besehende Strasse als Erschliessungsstrasse eingezeichnet. Von dem her kann die zu überbauende Parzelle über diese Strasse erschlossen werden.

Aber eben: die Strasse ist auf unserem Boden und sie wurde von uns bezahlt und dann eben vor ein paar Jahren von einer Privatstrasse in eine Erschliessungsstrasse umgewandelt ohne irgendwelche Verfügungen oder dergleichen.

Wenn das zwei Parzellen sind, muss der Hinterlieger die Erschliessung (Zufahrt und Leitungen) entweder durch direkten Anstoss an eine öffentliche Strasse (der Normalfall) oder aber über eine Dienstbarkeit gesichert haben.

Kann es denn sein, dass eine Erschliessungsstrasse, welche als solche auf dem Erschliessungsplan eingezeichnet ist, in Privatbesitz ist (und damit meine ich nur die Strasse - nicht das Land auf dem sie gebaut wurde)? Oder muss eine Erschliessungsstrasse zwangsläufig eine öffentliche Strasse sein?

 

[Hennessy]

Ich bin kein Jurist. Aus meiner Sicht: wenn im Grundbuch kein Wegrecht eingetragen ist, dann darf auch niemand deine Parzelle betreten. Also kann alles andere dir egal sein. Mach rasch einen Zaun um dein Grundstück, dann ist es nämlich Hausfriedensbruch, wenn sie dennoch dein Grundstück betreten. Ausserdem: wie wollen sie denn bauen? Müssen sie da bei dir durch oder geht das ohne?

 

[emil17]

Kann es denn sein, dass eine Erschliessungsstrasse, welche als solche auf dem Erschliessungsplan eingezeichnet ist, in Privatbesitz ist (und damit meine ich nur die Strasse - nicht das Land auf dem sie gebaut wurde)?

Oder muss eine Erschliessungsstrasse zwangsläufig eine öffentliche Strasse sein?

1. Hierzu ZGB Art. 671 Abs. 1

[SIZE=9pt]Verwendet jemand zu einem Bau auf seinem Boden fremdes Material oder eigenes Material auf fremdem Boden, so wird es Bestandteil des Grundstückes.[/SIZE]

2. Ausnahmen siehe ZGB Art. 675 Abs 1

[SIZE=9pt]Bauwerke und andere Vorrichtungen, die auf fremdem Boden eingegraben, aufgemauert oder sonstwie dauernd auf oder unter der Bodenfläche mit dem Grundstücke verbunden sind, können einen besonderen Eigentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen ist. [/SIZE]

Woraus ich doch schliessen würde, dass die Strasse ohne Boden (also der Belag und die Randsteine) mangels Grundbucheintrag Dir gehören.

Was steht zur Erschliessung in der Baubewilligung, die dem Nachbarn erteilt wurde? Die kannst du auf der Gemeinde einsehen, das würde ich auch tun.

Tu doch folgendes wenn du mit der Gemeinde nicht weiterkommst, denn die Sache ist für Leute, die sich noch die mit solchem Zeugs beschäftigen mussten, etwas unübersichtlich:

Besorge dir neueste Kopien des Grundbuches mit allen Dienstbarkeiten, von deinem und vom Nachbargrundstück. Dazu eine Kopie der Baubewilligung deines Hauses (Nicht die Pläne sind von Interesse, sondern ob seitens der Gemeinde Auflagen gemacht worden sind). Dazu eine Kopie des Kapitels Erschliessung in der Baubewilligung (nicht des Baugesuches!) des Nachbarn.

Dazu eine Kopie des Erschliessungsplans, worin die strittige Erschliessungsstrasse und die Parzellengrenzen (wichtig!) eingetragen sind. Dazu noch den Bescheid der Gemeinde, warum das jetzt eine Erschliessungsstrasse sei und was das für Dich für Rechtsfolgen habe.

Mit all diesen Dokumenten gehst du zu einem Fachanwalt (für Bau- und Planungsangelegenheiten) und verlangst juristische Beratung.

Die Dokumente kannst du alle selber besorgen, und die sollten sowieso in Deinen Unterlagen sein. Der Fachjurist tut das zwar auch für Dich, aber das kostet dann nochmals.

Die Beratung kostet Honorar, aber der Jurist kann sofort beurteilen, ob Dir Unrecht geschieht oder ob die Sachlage anders ist als Du das jetzt glaubst, und warum.

Alle andere führt nicht weiter.

Viel Erfolg!

 

[emil17]

1. Hierzu ZGB Art. 671 Abs. 1

2. Ausnahmen siehe ZGB Art. 675 Abs 1

Woraus ich doch schliessen würde, dass die Strasse ohne Boden (also der Belag und die Randsteine) mangels Grundbucheintrag Dir gehören.

Was steht zur Erschliessung in der Baubewilligung, die dem Nachbarn erteilt wurde? Die kannst du auf der Gemeinde einsehen, das würde ich auch tun.

Tu doch folgendes wenn du mit der Gemeinde nicht weiterkommst, denn die Sache ist für Leute, die sich noch nie mit solchen Angelegenheiten beschäftigen mussten, etwas unübersichtlich:

Besorge dir neueste Kopien des Grundbuches mit allen Dienstbarkeiten, von deinem und vom Nachbargrundstück. Dazu eine Kopie der Baubewilligung deines Hauses (Nicht die Pläne sind von Interesse, sondern ob seitens der Gemeinde Auflagen gemacht worden sind). Dazu eine Kopie des Kapitels Erschliessung in der Baubewilligung (nicht des Baugesuches!) des Nachbarn.

Dazu eine Kopie des Erschliessungsplans, worin die strittige Erschliessungsstrasse und die Parzellengrenzen (wichtig!) eingetragen sind. Dazu noch den Bescheid der Gemeinde, warum das jetzt eine Erschliessungsstrasse sei und was das für Dich für Rechtsfolgen habe.

Mit all diesen Dokumenten gehst du zu einem Fachanwalt (für Bau- und Planungsangelegenheiten) und verlangst juristische Beratung.

Die Dokumente kannst du alle selber besorgen, und die sollten sowieso in Deinen Unterlagen sein. Der Fachjurist tut das zwar auch für Dich, aber das kostet dann nochmals.

Die Beratung kostet Honorar, aber der Jurist kann sofort beurteilen, ob Dir Unrecht geschieht oder ob die Sachlage anders ist als Du das jetzt glaubst, und warum.

Alle andere führt nicht weiter.

Viel Erfolg!

 

[Alpenwelt]

Entschuldigung

@schmid2000

Ich vermute, dass du noch nicht auf der Gemeinde gewesen bist. Wie sollen wir dir helfen ohne eine verbindliche Information von deiner Gemeinde?