Garantieleistungen GU/ Subunternehmen

[Hasenwild]

Hallo Zusammen

Ich habe eine Frage bezüglich der Garantieleistungen bei Generalunternehmen. Wir haben ein paar Baumängel und haben diese auch schriftlich fristgerecht bei unseren GU eingereicht. 

Da leider nicht viel vorwärts ging, haben wir einen Gutachter eingeschaltet. Das Ergebnis: Ein Subunternehmer unseres Generalunternehmers, welchen unser GU in Auftrag gestellt hat, ist Schuld.

Wie ist nun die Abfolge? Wickelt die Garantie unser GU mit den Subunternehmer ab? Wenn es vor Gericht kommt und der Subunternehmer sich weigert die Garantie auszuführen, was dann?

Haftet unser GU dafür? Oder bleiben wir dann auf den Schaden sitzen?

Danke für die Antworten im Voraus.

 

[Kaffeebart]

Generell ist der GU euch gegenüber Garantiepflichtig, mit ihm habt ihr den Vertrag gemacht.

Während der Bauzeit seid ihr den Handwerkern auch nicht Weisungsbefugt.

Es gibt nun aber scheinbar einige GUs, die nach Bauabnahme alle Garantiescheine an den Bauherren abgeben und somit auch den Aufwand der Garantiebearbeitung.

Was sagt euer Vertrag zu Garantiefällen? Dass es nun ein Subunternehmer betrifft ist normal, da der GU in aller Regel selber keine Bauleistungen ausführt, deswegen nicht nach Garantie eines Subunternehmers suchern sondern ganz allgemein die Garantieklausel im Vertrag. 

 

[Alpenwelt]

Bei uns war der GU verantwortlich.

Der hat die Mängel in der Garantiezeit beheben lassen (von den Subunternehmen).

Darum weiss ich nicht wie es bei einem Gerichtsfall ist.

Ich vermute aber, das der GU haftbar ist und nicht der Subunternehmer?

Ich empfehle dir ein Gespräch mit deinem GU.

 

[Zino]

Falls der GU dir die Garantiescheine abgegeben hat und in euren Vertrag ein Satz wie etwa " Jede weitere Garantieleistungspflicht wird - soweit gesetztlich zulässig ausdrücklich wegbedungen" dürft ihr euch selber darum kümmern.

Lg.

 

[camello]

In GU-Verträgen wird das gerne als "Abtretung der Gerantieansprüche" oder "Abtretung der Gewährleistung" bezeichnet. Das tönt erstmal positiv, als ob man als Käufer noch was erhält. Dabei ist es eine Verschlechterung für den Eigenheimbesitzer.

Er erhält nämlich nur viel Arbeit, falls irgendwo nachgebessert werden muss (und bei welchem Neubau ist schon alles perfekt).

Ehrlich übersetzt müsste so eine Klausel heissen: "Der GU beauftragt die billigsten Handwerker und maximiert damit seinen Gewinn. Falls diese Discount-Handwerker pfuschen, darf sich aber der Käufer mit ihnen herumschlagen, denn der GU wird keinen Finger krümmen."

So einen Vertrag würde ich NIE unterschreiben. War mal in Verhandlungen mit einem GU, der so eine Klausel im Vertrag hatte. Rausnehmen wollte er sie nicht. Ich hab dann den ganzen Deal platzen lassen und er hat offenbar einen anderen Dummen gefunden, der seine Bedingungen akzeptierte.

 

[Andreas]

So einen Vertrag würde ich NIE unterschreiben.

Ich auch nicht.

ich staune immer wieder was die Hausbauer alles akzeptieren....

Und dann staunen die Hausbauer was da alles an ihnen hängenbleibt....    :angry:

 

[Zino]

Leider ist es so, dass die grösseren GUs mittlerweile nur noch so bauen. Ich war mit einem grossen GU im Raum Winterthur kurz vor der Unterschrift bei einem EFH. Der hat sich auch geweigert diese Klausel rauszunehmen. Wir haben daraufhin das Projekt platzen lassen. War zwar kein leichter Entscheid, denn an solch einer guten Lage bekommt man in Winterthur heute kein neues EFH mehr.

 

[pitw]

Ich bin mir da nicht so sicher, ob eine Abtretung in einem Vertrag überhaupt Rechtskraft hat. Ein Vertrag darf im Normalfall kein Gesetz aufheben, oder durch Klauseln umgehen.

Die Haftung liegt immer beim Vertragspartner, also beim GU (Art197ff OR, Art.368 OR, oder nach Werksvertrag Art.371 OR). Stellt er Subunternehmer ein ist dies alleine sein Problem, denn er haftet auch nach der Hilfspersonenhaftung (OR 101)

Der Unternehmer hat gegenüber seinem Besteller (Bauherr) auch für Mängel einzustehen, die der Subunternehmer verursacht hat (verschuldensunabhängiges Gewährleistungsrecht [Wandlung / Minderung / Nachbesserung]). Es obliegt daher dem in Anspruch genommenen Unternehmer, die Mängelrechte gegenüber dem von ihm beigezogenen Unternehmer geltend zu machen

Wichtig ist einen Mangel rechtzeitig, und schriftlich beim Vertragspartner zu rügen, um die Ansprüche nicht zu verlieren.

Aber es stimmt schon, besser erst gar nicht auf so einen Vertrag einlassen. 

Gruss Pit

 

[Hasenwild]

Vielen Herzlichen Dank für Eure Antworten.

Ich habe nun in unseren Vertrag geschaut. Unter dem Punkt Gewährleistung steht folgendes:

1. Der UNTERNEHMER haftet für Bauwerksmängel nach den gesetzlichen Bestimmungen. Der UNTERNEHMER verpflichtet sich, Mängel am Kaufobjekt gestützt auf SIA 118 einwandfrei zu beheben.

Frage: Der Begriff Bauwerksmängel bezieht sich auch jeden Schaden der durch GU und Subunterehmer am Haus entstanden ist? Oder. Also Fassade, Risse, Heizung, Dach ecc. Ist das so korrekt? 

Der Baumangel wurde innerhalb der 2 Jahres Frist schriftlich beim GU eingereicht. Bisher ist nix passiert. Daher mussten wir nun auf eigene Kosten einen Gutachter anstellen. Der Gutachter sagte das ein eindeutiger Baumangel entstanden ist der repariert werden muss. Der Baumangel wurde teils vom GU und grösstenteils vom Subunternehmer verursacht. 

In der SIA 118 steht noch etwas von einer Verjährung von 5 Jahren? Ich verstehe das leider nicht. Heisst das wenn ich den Mangel anmelde und unser GU vertröstet uns, das wir nach 5 Jahren keinen Garantieanspruch mehr haben??

 

[pitw]

Frage: Der Begriff Bauwerksmängel bezieht sich auch jeden Schaden der durch GU und Subunterehmer am Haus entstanden ist? Oder. Also Fassade, Risse, Heizung, Dach ecc. Ist das so korrekt?

Genau so lese ich die Gesetzestexte. Die Mängel also auflisten, und beim GU schriftlich rügen, und eine Mängelbeseitigung fordern. Verbindlichen Termin zur Behebung vereinbaren nicht vergessen.

Eine  SIA -Norm ist ein Regelwerk. Sie ist jedoch kein Gesetz!

Das Bundesgericht hält regelmässig in seinen Entscheiden fest , dass es die SIA-Normen nicht als „regelbildende Übung“ anerkenne.

Gruss Pit

 

[Kaffeebart]

5 Jahresfrist bezieht sich in aller Regel auf versteckte Mängel. Also solche, die du bei normaler Prüfung nicht hättest feststellen können. Von dieser Sorte dürfte es nicht allzuviele geben.

Aber nun hab ich auch eine Frage dazu: Ab wann gilt die Frist als eingehalten? Ab nachweisbare Info an den GU oder erst mit Behebung?

 

[camello]

Ich bin mir da nicht so sicher, ob eine Abtretung in einem Vertrag überhaupt Rechtskraft hat. Ein Vertrag darf im Normalfall kein Gesetz aufheben, oder durch Klauseln umgehen.

Da täuscht du dich gewaltig. Fast alle Bestimmungen im Obligationenrecht kann man vertraglich abändern. Diese kommen normalerweise nur dann zum Zuge, falls die Vertragsparteien exlizit nichts anderes vereinbart haben.

Zwingende Gesetzestexte sind im Privatrecht die Ausnahme. Und nur diese kann man nicht durch einen Vertrag abändern.

 

[pitw]

Da täuscht du dich gewaltig. Fast alle Bestimmungen im Obligationenrecht kann man vertraglich abändern. Diese kommen normalerweise nur dann zum Zuge, falls die Vertragsparteien exlizit nichts anderes vereinbart haben.

Zwingende Gesetzestexte sind im Privatrecht die Ausnahme. Und nur diese kann man nicht durch einen Vertrag abändern.

Natürlich kann man einzelne Positionen vertraglich anders auslegen. Die zwingenden Gesetzestexte im OR sind allerdings nicht immer explizit definiert, im Zweifel muss dies ein Gericht entscheiden. So halte ich die von mir erwähnten Artikel für zwingend. Warum? Es ergibt sich schon alleine aus der Bestimmtheit der Texte. Der Gesetzgeber möchte Ausnahmen verhindern. Weiter wurden Sie ja für den Verbraucher gemacht, um Sie von Banausen zu schützen, welche mit gut formulierten Verträgen versuchen, Verbrauchern ein Haftungsanspruch zu erschweren, oder gar unmöglich zu machen. Würde dies nicht so sein, würde es an keiner Stelle eine Gewährleistung bei Mangel geben, auch nicht im Internet. Jede Firma könnte eine Haftung in Ihren AGB's entweder ausschliessen, oder behaupten, mein Lieferant (hier Subunternehmer) ist zuständig, dieser dann, mein Importeur (die vom Subunternehmer beauftragte Firma), und dieser dann der Hersteller (Der Hersteller des Baumaterialien). Der Sitzt im Ausland, Pech gehabt. 

Was man vertraglich sicher regeln kann, ist wie die Gewährleistung erbracht wird (Mängelbeseitigung,Tausch usw.) nicht aber der für die Gewährleistung verantwortliche Vertragspartner, denn dies betrifft den allgemeinen Teil des OR, was nahezu vollständig zwingend ist. Und dieser ist nun einmal für die Gewährleistung gesetzlich verpflichtet. Zu mal es ja nicht nur das OR gibt, sondern auch noch andere Rechtsgrundlagen und Rechtspflichten, gegen die ein Vertrag nicht verstossen darf

Gruss Pit

 

[Pfälzer]

Aber nun hab ich auch eine Frage dazu: Ab wann gilt die Frist als eingehalten? Ab nachweisbare Info an den GU oder erst mit Behebung?

für Dich als Kunde.... wenn Du vor Ablauf der Frist (Start ist die Abnahme des Bauwerkes) den Mangel gemeldet hast. Bei der 5-jährigen obliegt dem Kunden dann (wenn der GU anderer Meinung wäre) die Beweislast.

 

[camello]

Natürlich kann man einzelne Positionen vertraglich anders auslegen. Die zwingenden Gesetzestexte im OR sind allerdings nicht immer explizit definiert, im Zweifel muss dies ein Gericht entscheiden. So halte ich die von mir erwähnten Artikel für zwingend. Warum? Es ergibt sich schon alleine aus der Bestimmtheit der Texte. Der Gesetzgeber möchte Ausnahmen verhindern. Weiter wurden Sie ja für den Verbraucher gemacht, um Sie von Banausen zu schützen, welche mit gut formulierten Verträgen versuchen, Verbrauchern ein Haftungsanspruch zu erschweren, oder gar unmöglich zu machen. Würde dies nicht so sein, würde es an keiner Stelle eine Gewährleistung bei Mangel geben, auch nicht im Internet. Jede Firma könnte eine Haftung in Ihren AGB's entweder ausschliessen, oder behaupten, mein Lieferant (hier Subunternehmer) ist zuständig, dieser dann, mein Importeur (die vom Subunternehmer beauftragte Firma), und dieser dann der Hersteller (Der Hersteller des Baumaterialien). Der Sitzt im Ausland, Pech gehabt. 

Was man vertraglich sicher regeln kann, ist wie die Gewährleistung erbracht wird (Mängelbeseitigung,Tausch usw.) nicht aber der für die Gewährleistung verantwortliche Vertragspartner, denn dies betrifft den allgemeinen Teil des OR, was nahezu vollständig zwingend ist. Und dieser ist nun einmal für die Gewährleistung gesetzlich verpflichtet. Zu mal es ja nicht nur das OR gibt, sondern auch noch andere Rechtsgrundlagen und Rechtspflichten, gegen die ein Vertrag nicht verstossen darf

Gruss Pit

Deine Argumentation zeugt nicht von viel Sachverstand. Denn du vermischst Kauf- und Werkvertrag.

Beim Kaufvertrag kann die Gewährleistung nicht gestrichen werden. Das ist klar im OR formuliert, dass eine Verkürzung auf unter 2 Jahre (bei gebrauchten Gütern 1 Jahr) unzulässig ist. Die Bestimmungen des Kaufvertrags kommen z.B. beim Kochherd oder der Spuühlmaschine zum tragen, die dir der GU mit dem Haus auch noch gleich mitverkauft. Für Gebäudemängel sind aber klar nicht die Bestimmungen des Kaufvertrags anwendbar.

Wenn du nämlich einen GU beauftragst, dir ein Haus zu bauen, schliesst du einen Werkvertrag ab. Und da gibt es keine zwingende Bestimmung, dass die Gewährleistung nicht anders geregelt werden darf.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Konsument bei einem simplen Kaufvertrag besser geschützt werden muss, als bei einem Werkvertrag. Das ist auch nachvollziebar. Denn man kann doch erwarten, dass der Konsument den Vertrag beim Erwerb eines Hauses etwas genauer studiert, als wenn er sich nur mal einen Fernseher anschafft.

 

[pitw]

Ich vermische gar nichts. Ich habe im meinem vorigen Beitrag bereits auf den Werkvertrag hingewiesen. Meine Einlassung war nur eine Reaktion darauf, dass angeblich fast alles vertraglich vereinbart werden kann was im OR steht.

Im Werkvertrag ist es übrigens nicht anders. Es entscheidet ein Richter ob zwingend oder nicht. Woher hast du die Weisheit, dass im Werkvertrag alles "verhandelbar" ist. Hast du rechtskräftige Urteile, wissenschaftliche Ausarbeitungen o.ä.. Ich halte jedenfalls Art.368OR ebenfalls für zwingend, und offensichtlich bin ich da nicht alleine. Denn auch nach dem Werkvertrag haftet nach Art368OR der Unternehmer verschuldensunabhängig und nicht seine Sub-Subunternehmer.

Auszug der ETH Zürich Prof. Dr. Claire Huguenin - Lehrstuhl für Privat-, Wirtschafts- und Europarecht


Gewährleistung für das Werk:


Der Unternehmer muss gemäss Art. 368 OR verschuldensunabhängig für Werkmängel einstehen.

Die Ausübung der Mängelrechte des Art. 368 OR ist an das Vorliegen folgender Voraussetzungen geknüpft:

• Werk ist bei Ablieferung mangelhaft:
  
  
  Um einen Mangel handelt es sich dann, wenn die Ist- von der Soll-Beschaffenheit des Werkes abweicht.
  
• Ein Mangel besteht demzufolge dann, wenn das Werk die vereinbarte Beschaffenheit nicht aufweist. Fehlt eine Vereinbarung über die Beschaffenheit, liegt ein Mangel vor, wenn das Werk sich nicht wie vom Vertrag vorausgesetzt verwenden lässt.
  
• Schliesslich liegt auch dann ein Mangel vor, wenn sich das Werk nicht zur gewöhnlichen Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach Art des Werkes erwarten konnte.
  
• Ein Mangel liegt allerdings nicht vor, wenn ein völlig anderes Werk geliefert wurde. Es handelt sich dann um eine aliud-Lieferung. In diesem Fall liegt Nichterfüllung vor und Art. 97 ff. OR kommt zur Anwendung. Die Abgrenzung eines aliud von einem mangelhaften Werk erfolgt anhand der Verkehrsanschauung
  

Gruss pit

 

[camello]

Klar vermischst du die beiden Vertragsarten. Es geht hier um einen Werkvertrag und du zitierst Beispiele eines Kaufvertrags:

Jede Firma könnte eine Haftung in Ihren AGB's entweder ausschliessen, oder behaupten, mein Lieferant (hier Subunternehmer) ist zuständig, dieser dann, mein Importeur (die vom Subunternehmer beauftragte Firma), und dieser dann der Hersteller (Der Hersteller des Baumaterialien).

Einen Lieferanten (Kaufvertrag) kann man nunmal nicht mit einem Subunternehmer (Werkvertrag) gleichsetzen.

Da du die Behautpung aufstellst, dass die leider oft praktizierte Abtretung der Mängelrechte vor einem Gericht nicht standhalten würde, wäre es auch an dir, dies mit einem entsprechenden Gerichtsurteil zu belegen. Mir ist keines bekannt. Es würde mich aber freuen, wenn es ein entsprechendes Urteil gäbe. Denn zumindest in diesem Punkt sind wir uns einig, dass diese Praxis der GUs eine Schweinerei ist.

 

[pitw]

Einen Lieferanten (Kaufvertrag) kann man nunmal nicht mit einem Subunternehmer (Werkvertrag) gleichsetzen.

Es sollte nur die "Kette" bezeichnen, nicht das juristische im Detail, aber du hast echt, hätte es besser beschreiben sollen.

Urteile kann ich dir keine bieten, vermutlich wurde noch nie wegen diesem Sachverhalt geklagt. Es gibt aber durchaus Tendenzen. Aber eine weiter Stellungsnahme hätte ich. Zugegeben ist dies ein Weg über die Hintertür.

Zitat

Nach Auffassung von Hubert Stöckli, Co-Direktor des Instituts für Schweizerisches und Internationales Baurecht an der Universität Freiburg, verstösst der Ausschluss der Mängelhaftung (was eine Abtretung ja auch ist) gegen das im Jahr 2012 in Kraft getretene revidierte Bundesgesetz über den unlauteren Wettbewerb. (link zum Artikel)

Gruss Pit

 

[pitw]

Da du die Behautpung aufstellst, dass die leider oft praktizierte Abtretung der Mängelrechte vor einem Gericht nicht standhalten würde, wäre es auch an dir, dies mit einem entsprechenden Gerichtsurteil zu belegen.

Ich habe geschrieben, "Ich bin mir da nicht so sicher, ob eine Abtretung in einem Vertrag überhaupt Rechtskraft hat." Wo bleibt bei diesem Satz der behauptende Charakter?? Also nicht etwas unterstellen was ich nie gesagt habe.

 

[Bauanwalt]

Nur ein kleiner Input meinerseits: Bitte nicht die Rügefrist mit der Verjährungsfrist verwechseln. Die Rügefrist wird mit der rechtzeitigen Rüge eingehalten. Die Verjährungsfrist muss mit der Einreichung eines Schlichtungsbegehrens oder einer Betreibung unterbrochen werden (oder: Verjährungseinredeverzicht einholen).