Geschenktes Land als Eigenkapital wird nicht angerechnet

[hoshinator]

Hallo comunity,

wir sind gerade an der Vorplanung für unser eigenes Haus.

Story:

Vater schenkt mir Land

Land hat einen m2 Wert von ca. 1000 CHF

Ich gehe zur Bank und meine zu wissen, dass ich 500k CHF als EK mitbringe

Bank klärt mich auf, dass ich trotz 500k CHF, 20% in Cash bringen muss (und natürlich die Tragbarkeit für die Hypothek immernoch durch meinen Lohn gedeckt sein muss), da das Geld im Land "gebunden" ist.

Ich war vorerst nur bei einer Bank. Für mich macht das keinen Sinn, da ich der Logik nach 500k CHF EK besitze.

Was meint ihr?

 

[gulx]

Dass du neben dem Land noch 20% Cash bringen musst, ist sehr unwarscheinlich.

Tragbarkeit ist was anderes, die muss trotz grossem EK gegeben sein.

Frag mal noch eine andere Bank. Spätestens wenn der Bau fertig ist, ist bei den meisten das ganze EK gebunden, in Land und/oder Haus.

Gruss gulx

 

[hoshinator]

ok.. Haus kostet ca. 800k. ich habe 500k als EK in Land gebunden. Meine Logik sagt: 800k - 500k = 300k Hypothek.

Bank sagt: Haus + Land = 1.3 Million Anlagekosten, davon Bauland 500k = 800k CHF Hypothek (und ich muss 20% von 800kCHF in Cash bringen.. also 3Säule, Pensionskasse, erspartes).

 

[Pfälzer]

Hallo... das Sicherheitsdenken wird wohl bei den meisten Banken ähnlich sein.. trotzdem solltest Du natürlich schon wegen den Konditionen mehrere Banken anfragen.

Vorteil wäre aber immerhin, dass die 20% EK "nur" noch vom eigentlichen Hauspreis zu erbringen wären. Die Parzelle musst Du ja nicht, wie die meisten anderen Bauherren, mit finanzieren.

 

[Automation]

ok.. Haus kostet ca. 800k. ich habe 500k als EK in Land gebunden. Meine Logik sagt: 800k - 500k = 300k Hypothek.

Bank sagt: Haus + Land = 1.3 Million Anlagekosten, davon Bauland 500k = 800k CHF Hypothek (und ich muss 20% von 800kCHF in Cash bringen.. also 3Säule, Pensionskasse, erspartes).

Aeeeh wie kommst du den auf die Rechnung von dir?Das Haus alleine ohne Land kostet 800k, die gilt es aufzubringen. Wenn du kein Land hättest dann würde das Objekt ja Haus (800k) + Land (500k) = 1.3 Mio kosten, oder?

Du musst also am Schluss 800k investieren (Ohne Land 1.3Mio), da würde ich als Bank eben auch 20% von der Investition haben. Evtl. kannst du aber verhandeln, dass du nicht 20% Cash, sondern nur 10% Cash bringen musst. Die anderen 10% in einer anderen Form...z.B. PK oder 3. Säule.

 

[gulx]

So wie ich das bisher bei den Banken immer verstanden habe, bringst du 0.5 mio von 1.3 mio Anlagekosten, also 38% EK. Ob der Quadratmeterpreis so stimmt, wird die Bank beurteilen.

Aber, die Tragbarkeit muss mit den Anlagekosten von 1.3 mio und 0.8mio Hypothek noch aufgehen. Das braucht schon ein bisschen Einkommen.

Bei Zinssatz 5% macht das 40kChf Zins plus 13kChf Nebenkosten, also 53kChf pro Jahr, da das nicht mehr als 1/3 deines Einkommens betragen soll, bist du dann bei rund 160kChf Lohn. Je nach Bank brutto oder netto.

Ich gehe davon aus, dass die Bank irgendwas falsch verstanden hat, deshalb mal eine weitere anfragen.

Gruss gulx

 

[nitram]

Hallo

Nicht ganz das Thema, aber falls du Geschwister hast ist es wichtig abzuklären was bei einem etwaigen Erbgang passiert. Gibt da einige Szenarien welche ein böses Erwachen bescheren bezüglich Ausgleich der Schenkung.

Gruess

Martin

 

[wipsi]

Die Tragbarkeitsberechnungen der Banken wurden im 2012 massiv verschärft. Neu müssen die 20 % Eigenkapital cash verfügbar sein. Vorsorge-Gelder oder ähnliches welches "nur" belehnt ist dürfen auch nicht mehr zu den Eigenmitteln gerechnet werden.

Aber wie schon erwähnt: Es gibt immer wieder Banken welche dir auch mit wenig Eigenmitteln eine Finanzierung ermöglichn. Nur ob dir damit schlussendlich ein Gefallen getan ist bezweifle ich.

Ich finde es immer wieder schade wenn Häuslebauer nach wenigen Jahren bankrott gehen nur weil die Finanzierung so extrem knapp bemessen wurde und das Geld hinten und voren nicht reicht.

Gruss wipsi

 

[winner60]

Na ja, hier ist der Fall ja anders. Das Land ist da und kann sehr wohl als Eigenkapital angerechnet werden. Die Anlagesumme ist 1.3 Mio. Davon müssten 260'000 Cash sein. Wenn jetzt aber Land im Wert von 500'000 eingebracht wird, ist das als Cash-Äquivalent anzusehe (weder Vorsorgegelder noch "nur" verpfändete Sicherheiten).

Die Hypothek wäre noch 800'000.-, der Anlagewert 1.3 Mio. Das Risiko der Bank tendiert gegen Null. Dein Risiko ist, bei steigenden Zinsen die Hypotheken nicht mehr zahlen zu können. Wenn die Tragfähikeit auch bei 800'000 Hypothekt (und 5% Zinssatz) gegeben ist, würde ich mir keine grossen Sorgen machen. Du wirst eine Bank finden, die das finanziert. Begründung: Bei Gesamtanlagekosten und 500'000 Cash zum Kauf von Haus UND Land ist genau die gleiche Situation gegeben.

Zudem bin ich der Meinung, dass bei der aktuellen Immobilienlage, den Migrationsströmen, den Renditen von Alternativobjekte, das Anlegen von eigenem Geld im Eigenheim - bei gutem Unterhalt dessen - auf Dauer die beste Rendite abwirft. Man muss aber darauf achten, dass auch im Rentenalter (so man denn noch im Haus wohnen will) die Zinsen gezahlt werden können (manche verdrängen, dass das Einkommen im Rentenalter merklich tiefer ist als im Erwerbsalter).

 

[winner60]

sry Dreifachposting wg Fehlermeldungen

 

[positron]

Meine Vorredner haben es zwar schon gesagt, aber auch ich will hier nochmals bestätigen, dass das Bauland als Cash zählt. Wir haben ebenfalls fast das ganze EK in Form von Bauland zur Verfügung gestellt und keine Bank mit der wir das Gespräch gesucht haben hat deswegen blöd getan. Allerdings musst du dir bewusst sein, dass wenn das Bauland schon länger nicht mehr geschätzt wurde, dass die Bank allenfalls einen anderen m²-Preis als Grundlage nimmt. Bei uns wurde er 1:1 übernommen, da wir das Bauland wenige Wochen vor dem Finanzierungsgespräch bar gekauft haben. Ich würde daher einfach nochmal das Gespräch mit einer anderen Bank suchen. Denke mal das bei dir allenfalls die Tragbarkeit ein Problem werden könnte, sicher nicht das EK.

 

[Achyles]

Ein Thema das ich immer noch nicht ganz gecheckt habe. /emoticons/default_additional/162.gif

Ich werde jetzt einfach mit ein paar Zahlen jonglieren:

Wir haben Land geschenkt bekommen als Erbvorbezug: Wert ca. 800‘000.-

Ich erhalte noch 350‘000.- in Bar als Erbvorbezug.

Total EK somit 1‘150‘000.- CHF

Das geplante Haus kostet  +/- 1,2 Millionen.

Ich brauche ja „flüssiges“ Geld um die Rechnungen zu bezahlen, also muss ich sowieso  eine Hypothek (Baukredit) von 1‘000‘000.- aufnehmen, den Rest bezahle ich aus den 350‘000.- CHF die ich schon habe.

Der einzige Vorteil Land zu besitzen und als EK miteinbeziehen zu können liegt meiner Meinung darin, dass ich von den 350‘000 etwas zurückbehalten kann um damit ev. noch das eine oder andere neue Möbel zu kaufen.

Wo mache ich einen Denkfehler bzw. versteht überhaupt jemand worauf ich hinaus will? /emoticons/default_additional/139.gif

 

[postit]

Du machst keinen Denkfehler, aber folgendes hast du vielleicht nicht vor Augen:

Grundstück und Haus bilden immer eine Einheit. Die Gesamtkosten sind also Grundstück kaufen + Haus bauen. Wer noch nichts hat, muss alles finanzieren (eigen + fremd). Du hast das Land schon, also ist das schon mal dein Eigenkapital. Bspiel: 500m2 à 500 Franken = 250'000 Franken Eigenmittel.

Die Bank wird beim Gesamtwert immer Land + Haus betrachten. Falls du mal verlmupen solltest, was dir niemand wünscht, so wird auch Land + Haus verpfändet, losigsch, was soll ein Haus ohne Land?

 

[tommuller]

Hallo Achyles

Ich jongliere mal mit deinen Zahlen weiter:

Anlagekosten Total:

Wert Land: CHF 800'000

Kosten Haus: CHF 1'200'000

Total: CHF 2'000'000

Wenn es sich um die oben genannten Werte tatsächlich um Marktwerte handelt, gibt dir die Bank somit hypothetisch ca.

CHF 1'300'000 1. Hypothek und

CHF 300'000 2. Hypothek

Wie du ja schreibst hast du ja bereits CHF 350'000. Wenn du nun diese CHF 350'000 vollständig zurückbehalten möchtest kannst du den Bau des Hauses vollständig durch die Aufnahme einer 1. Hypothek finanzieren (vorausgesetzt natürlich die Tragbarkeit stimmt).

Hoffe, dass die Jongliererei hilft... /emoticons/default_biggrin.png 

Gruss

Tom

 

[Achyles]

Vielen Dank für die Antworten...ich bin schon viel schlauer, aber ich merke...da muss ich nochmals mit einem Profi zusammensitzen /emoticons/default_additional/162.gif

Ich weiss warum ich Informatiker und kein Bänker bin /emoticons/default_additional/146.gif

Und damit ich das auch noch gefragt habe, wenn ich mit einen Onlinerechner spiele, sagen wir den hier: https://www.lukb.ch/privatkunden/eigenheim-finanzieren/hypotheken-rechner.html

Stimmen die Zahlen so:

Kaufpreis  2'000'000.-

Eigenkapital  800'000.-

Nettoeinkommen xxx'xxx

 

[tommuller]

Ja, die Zahlen stimmen. Wenn du noch einen Teil der 350'000 in das Haus investieren willst, erhöht sich der Eigenkapitalanteil und die Tragbarkeitsrechnung wird zu deinen Gunsten vetändert.

 

[Achyles]

Alles klar, schätze jetzt habe ich es dann doch noch verstanden /emoticons/default_laugh.png

Tragbarkeit ist auch ohne meine "flüssigen" Mittel gegeben...ooh läck...das reicht ja dann löcke für ein paar schöne Möbel und Traumküche.

Ah ich schweife ab...also nochmals Danke für die Aufklärung...nicht mehr lange dann geb ich hier vollgass mit meinem Tagebuch. /emoticons/default_wink.png

 

[Sweetandsour]

Da ich neu bin in diesem Forum,stelle ich meine Frage mal hier rein.

Ich und mein Mann mit 2 kleinkinder hatten auch vor ein Haus zu bauen (Fertighaus),wir haben einen Plan aufgestellt das sieht so aus:

In 2 1/2 Jahren Grundstück kaufen

halbes Jahr später Haus bauen,so dass wir ca vor schulanfang einziehen können.

Unser Budget:

Grundstück ca 200K mit erschliessungskosten

Haus ca 500-550 k

Also gesamthaft 700-750 K

Eigenkapital min.140K..

Ich nehme an man muss 140 EK haben für Grundstück und Haus?

So und jetzt...in 2 1/2 Jahren haben wir 50K gespart,50K Pension,hatten vor 30 K privates darlehen,fehlt eigentlich noch 10 K.die 10K hätten wir dann eben halbes Jahr später.

Die frage ist,muss man vor dem Grundstück kaufen 140 K EK haben?Oder reicht angenommen 100 K für Nur Grundstück kaufen die andere hälfte 100K zahlt Bank?Für Haus sind dann noch 40K EK.aber Haus bauen wäre dann eben halbes Jahr später.wisst ihr was ich meine?ich hoffe auf eine antwort,hab keine ahnung wie das läuft mit Grundstück kaufen.

 

[makrthekaiser]

Da ich neu bin in diesem Forum,stelle ich meine Frage mal hier rein.

Ich und mein Mann mit 2 kleinkinder hatten auch vor ein Haus zu bauen (Fertighaus),wir haben einen Plan aufgestellt das sieht so aus:

In 2 1/2 Jahren Grundstück kaufen

halbes Jahr später Haus bauen,so dass wir ca vor schulanfang einziehen können.

Unser Budget:

Grundstück ca 200K mit erschliessungskosten

Haus ca 500-550 k

Also gesamthaft 700-750 K

Eigenkapital min.140K..

Ich nehme an man muss 140 EK haben für Grundstück und Haus?

So und jetzt...in 2 1/2 Jahren haben wir 50K gespart,50K Pension,hatten vor 30 K privates darlehen,fehlt eigentlich noch 10 K.die 10K hätten wir dann eben halbes Jahr später.

Die frage ist,muss man vor dem Grundstück kaufen 140 K EK haben?Oder reicht angenommen 100 K für Nur Grundstück kaufen die andere hälfte 100K zahlt Bank?Für Haus sind dann noch 40K EK.aber Haus bauen wäre dann eben halbes Jahr später.wisst ihr was ich meine?ich hoffe auf eine antwort,hab keine ahnung wie das läuft mit Grundstück kaufen.

Spart doch einfach bis ihr genügend Geld habt ohne solche Rechenspiele machen zu müssen. Bauen braucht auch Reserve und am Schluss willst du noch ein neues Sofa im neuen Haus.

Wenn ihr das Land kauft und nicht bebaut, dann sind das Schlussendlich nur kosten (gebundenes Kapital) die unötigerweise anfallen.

Sparen und dann Land kaufen wenn das richtige Stück auftaucht.

 

[Sweetandsour]

Mal schauen,ich finds nur ein wenig hart wenn die Kinder die Schule wechseln müssen.