Gewachsenes Terrain/ Stützmauer

[bauprob]

Auf der in Frage stehender Parzelle die auf liegt hang liegt, wurde seit 50 J ein Haus gebaut; vor und neben diesem Haus wurde eine Terrasse meiner Stutzmauer in Höhe von mehr als 2.50 m gebaut.

Der Nachbarland liegt auf einer Seite auf einem niedrigen Niveau (am Fuss der genannten Stuztmauer) und auf der anderen Seite gibt es 5 Häusern auf gliechem Niveau (es wurden auch seit mehr als 50 J. Häusern auf Terrassen gebaut).

Heute möchte man ein neues Haus bauen und stellt sich darum die Frage von welchem Niveau aus muss man die Höhe des neuen Gebäude kalkulieren.

Der heutige Nutzungsplan sieht vor, dass die max Höhe in der entspr. Zone 10.50 m sein kann und dazu noch Zuschläge (wo Parzellen auf ein Hang liegen) möglich sind

und dass Stützmauern nicht höher als 2.50 gebaut werden können

Die Gemeinde vertritt die Meinung, dass im konkreten fall das gewachsene Terrain als natürliches Terrain zu verstehen sei, trotzdem seien die Zuschläge nicht benuztbar da die Stutzmauer höher als 2.50 ist.

Ich stelle somit folgender Frage:

Ist in diesem Fall das sogenannte gewachsenes Terrain als natürliches Terrain geworden damit die Höhe des neuen Gebäudes von diesem Niveau aus zu berechenen sei?

Wenn ja, kann man von den Zuschlägen gebrauch machen oder hat die Stútzmauernorm einen Einfluss auf die Berechnung der Höhe des neuen Gebäudes?

Gibt es zuffälligerweise in der Rechtssprechung Entscheidungen in ähnlicher Fälle?

Danke für alle Antworten

 

[Nice-Nofret]

.. in unserer Gemeinde (Luganese) gilt das neue Terrain als Ausgangslage; in wie weit der Kanton das Regelt weiss ich nicht, und wie gross der Spielraum der Gemeinden ist.

Da wir grad am renovieren / Anbauen sind haben wir den Fall mit der Gemeinde auch besprochen.

 

[VanTor]

Hallo

Bei uns wurde das vor über 40 Jahren aufgeschüttete Terrain als heute gewachsenes Terrain gewertet.

Gruss von VanTor

 

[emil17]

Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit. Den problematischen Punkt ansprechen und eine klare Antwort verlangen.

Wenn man Pech hat, akzeptiert die Gemeinde den Bezug ab Oberkante Stützmauer als Geländeoberfläche und man bekommt dann eine Einsprache eines Nachbarn, also auch hier vorsondieren, vor allem wenn man jemandem in die Sonne oder vor die Aussicht bauen will.

 

[maf]

ja, glaub im Jahr 2008 wurde im Bundesgericht ein Fall aus Zürich behandelt, der das damals aufgeschüttete Bauland ausl heute "gewachsenes Terrain" anerkannte, wenn es mehr... (glaub) 30 Jahre besteht.

Aus heutiger Sicht kann ja das damalige Terrain (beim Bau vor 50 Jahren in deinem Fall) nicht mehr gemessen oder kontrolliert werden. Somit gilt das heutige und damlas aufgeschüttete Terrain als Basis für die Baueingabe.

Was das ganze mit der Mauer zu tun hat, kann ich nicht nachvollziehen. Dazu sind zu wenig Angaben im Forum.

Da würd ich erst mal von der Gemeinde Schriftlichkeiten verlangen, damti Willkür ausgeschlossen werden kann. Diese dann prüfen lassen.

 

[bauprob]

die Gemeinde hat auf meine Vorbaueingabe geantwortet, dass das gewachsene Terrain als natürliches terrain zu verstehen sei aber unter der Bedingung, dass man nicht 1.50m und den Zuschlag (für Terrain auf Hang vorgesehen) zuschlägt. Begründung dafür: der Nutzungsplan sieht vor, dass Stützmauern nicht höher als 2.50m sein/gebaut werden können; da mein gewachsenes Terrain mit einem Mauer gestützt ist der bereits höher als 2.50 ist, darf ich von den erwähnten Zuschläge nicht mehr gebrauch machen.

Meine Frage ist: da mein gewachsenes Terrain als natürliches anerkannt wurde, warum darf ich nicht von den Zuschlägen gebrauch machen? Die Höhe meines aktuellen Stüztmauer hat dafür einen Einfluss?

 

[emil17]

Meine Frage ist: da mein gewachsenes Terrain als natürliches anerkannt wurde, warum darf ich nicht von den Zuschlägen gebrauch machen? Die Höhe meines aktuellen Stüztmauer hat dafür einen Einfluss?

Antwort:

Begründung dafür: der Nutzungsplan sieht vor, dass Stützmauern nicht höher als 2.50m sein/gebaut werden können; da mein gewachsenes Terrain mit einem Mauer gestützt ist der bereits höher als 2.50 ist, darf ich von den erwähnten Zuschläge nicht mehr gebrauch machen.

... nicht dass ein Schlaumeier auf die Idee kommt, man dürfe auf die bestehende Stützmauer nochmal eine von 2.5 m Höhe draufbauen. Dein Haus darf also, ab Oberkante Stützmauer parallel zum Terrain gemessen, wie es jetzt ist, nirgendwo mehr als die gemäss Bauzonenreglement zulässige Höhe überschreiten, und Du darfst nicht mehr aufschütten.

 

[maf]

Grundsätzlich hat die Mauer keinen Einfluss auf deine Gebäudehöhe. Das natürliche Terrain und gewachsene Terrain ist das selbe, du verwechselst das wohl mit dem gestalteten Terrain. Basis für die Gebäudehöhe ist das gewachsene Terrain, in deinem Fall ist dies das damalige gestaltetet Terrain welches nun nach 50 Jahren wieder als gewachsenes Terrain gilt.

Willst du nun eine noch höhere mauer bauen, so geht das nicht, weil die Höhe der Mauer (übrigens unabhängig von der Gebäudehöhe) fix auf max. 2.5 m beschränkt ist. Da die heutige Mauer schon höher ist, kann die nicht erhöht werden. Eine Variante dazu könnte eine Rückversetzung sein (also stufen bauen, die alte Mauer, dann eine Fläche, dann eine neue mauer, dann eine Fläche bis zum Haus.)

Ich bin sicher, dass du die Gebäudehöhe inkl. dem Zuschlag von 1.5m durchbringst, denn wie gesagt... nach 50 Jahren gilt das heutige Terrain als gewachsenes Terrain. Aber das hat dann nur mit der Gebäudehöhe zu tun, nicht mit der Mauer.

Aus deinem ersten Tread verstehe ich immer noch nicht genau, wohin deine Frage zielt... geht es um die Mauer, oder geht es um die Gebäudehöhe?