Grenz- und Gebäudeabstand bei Rückbau

[Ben.]

Hallo zusammen,

Unser altes Haus hat einen Grenzabstand von 3m, die Nachbargebäude ebenfalls, sodass wir einen Gebäudeabstand von 6m haben.

In den Jahren zuvor wurde der Grenzabstand auf 4m und Gebäudeabstand auf 8m angehoben.

Gibt es eine allgemein gültige Regelung, wann diese 4m/8m nun eingehalten werden müssen?

Wenn ich das alte Haus komplett abreisse und neu baue, muss ich vermutlich 5m Abstand halten. Mein Nachbar in 10 Jahren nur 4m.

Wenn ich nun bspw. den Keller stehen lasse, kann ich dann bei den 3m bleiben?

Danke und für Hinweise, im Netz und hier im Forum habe ich hierzu leider nichts gefunden.

 

[Pfälzer]

Danke und für Hinweise, im Netz und hier im Forum habe ich hierzu leider nichts gefunden.

Wundert mich nicht wirklich... da jeder Kanton und jede Gemeinde eigene Vorstellungen haben, ein Bauverwalter nochmals anderer Auffassung sein könnte....

Wenn man Planungsicherheit haben möchte, sollte man dies einfach über eine schriftliche Anfrage (mit möglichst schriftlicher Rückantwort) an die Gemeinde richten (ggf. gibt das eine kleine Bauvoranfrage).

 

[Ben.]

Ok, danke. Das habe ich "befürchtet", dass es hierzu keine einheitliche Regelung gibt.

Dann versuche ich mal was bei der Gemeinde zu erfahren.

 

[Pfälzer]

Dann versuche ich mal was bei der Gemeinde zu erfahren.

Ja.... das führt Dich am schnellsten zum Ziel....  aber SCHRIFTLICH...

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Ben

Was bei Gebäudeabständen auch noch ein Rolle spielt, sind die Schutzabstände zwischen den Gebäuden. Diese variieren je nach Gebäudegrösse und Brennbarkeit der äussersten Schicht der Fassadenkonstruktion.

Mit untenstehendem Link kannst Du Dich darüber schlaumachen. Es ist zwar Kanton Fribourg, aber die VKF hat es ja zustandegebracht, dass es nun in der Deutschschweiz gemäss Gesetzgebung überall gleich brennt! ?

http://www.ecab.ch/files/pdf74/web_distances_policedufeu_2015_d.pdf

Herzlicher Gruss und schöns Weekend, Urs

 

[muraxi9001]

Gibt es eine allgemein gültige Regelung, wann diese 4m/8m nun eingehalten werden müssen?

Die Bau und Zonenordnung deiner Gemeinde sollte dies grundsätzlich schon beantworten können. Schriftliche anfragen können wohl nicht schaden. 
Falls die Gemeinde dies nicht abschliessend festlegt in ihrer Bauordnung, dann kannst du vielleicht im kantonalen Gesetz etwas finden (zB PBG Zürich). 
Noch ein Kommentar: bei uns war der nötige Abstand 5 Meter. Beim Weglasse von einem Vollgeschoss, konnten wir dies (gemäss Bauordnung) auf 4 Meter reduzieren (zum Glück haben uns 3 Stockwerke gereicht). Bei zwei Stockwerken wäre dies theoretisch sogar auf 3 Meter reduziert worden, dann greift aber ein Mindestabstand von 3.5m (gem. kantonaler Regelung). 
 

Ich vermute, dass du dieselben Werte wie beim Neubau einhalten musst, wenn du alles ausser den Keller abreisst. 

 

[Pfälzer]

Hallo Ben

Der von Urs angeführte Punkt hinsichtlich Sicherheitsabständen zwischen Gebäuden (Brandschutz) ist natürlich richtig und könnte zu Auflagen führen. Muss aber nicht grundsätzlich ein Problem sein/werden, da dies oft/meist durch eine entspr. Bekleidung/Dämmung dieser Gebäudeseite gelöst werden kann. Bei der üblichen Bauweise mit Backstein und Styropordämmung müsste in solchen Fällen (gerade bei einem EFH) oft nur die Aussendämmung mit Mineralwolle anstelle Styropor ausgeführt werden. Beim Holzbau gibt es ebenfalls entspr. Unterplatten die den Brandschutz gewährleisten können. Im dümmsten Fall bräuchte man noch Fenster in der entspr. Brandschutzklasse...

 

[Susann]

Ok, danke. Das habe ich "befürchtet", dass es hierzu keine einheitliche Regelung gibt.

Die gibt es eigentlich schon, sie nennt sich Besitzstandsgarantie oder Bestandesgarantie. Art. 26 der BV garantiert dir dein Eigentum, daraus abgeleitet kann etwas, was schon besteht, durch eine neue Rechtssprechung nicht plötzlich rechtswidrig werden.

Siehe hier gut erklärt: 
"Die Zulässigkeit von Umbauten entscheidet sich vor allem danach, ob sich das Bestehende oder zumindest wesentliche Teile davon in der inneren Einteilung, Organisation oder Konstruktion des Gebäudes noch erkennen lassen. Von einem zulässigen Umbau ist demnach auszugehen, wenn wesentliche Teile der bestehenden Bausubstanz nicht durch eine neue ersetzt werden, die Konstruktion des Gebäudes mit seinen Aussenmauern, den inneren Mauern und der Decken- und Dachkonstruktion mehrheitlich erhalten bleibt und auch die innere Einteilung nicht grundlegend verändert wird"

Ganz pragmatisch: Wenn das Fundament bleibt, wie willst du da den Grenzabstand erhöhen? 

 

[Ben.]

Vielen Dank, @Susann!

Ich lese mir das mal durch. Gegebenenfalls könnte die Formulierung "wesentlich" und "mehrheitlich" diskussionsbedürftig sein.

Letztlich werden Erd- und Obergeschoss entfernt und vermutlich auch die Aussenmauern über den Keller hinaus (allerdings nicht in Richtung relevanter Grenze) erweitert werden.

Die Anfrage an die Gemeinde ist raus (schriftlich), wenn ich eine Antwort habe teile ich euch diese mit.

Danke!

Nachtrag:

[SIZE=1.33em]6.2.2.[/SIZE] [SIZE=1.33em]Besitzstandsgarantie[/SIZE]

§ 94 Bauten und Anlagen in der Bauzone


[SIZE=.65em]1 [/SIZE]Bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen in Bauzonen, die den geltenden Vorschriften oder Plänen nicht entsprechen, dürfen zeitgemäss erneuert, umgebaut, erweitert oder in ihrem Zweck geändert werden, soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird.
 
[SIZE=.65em]2 [/SIZE]Unfreiwillig zerstörte Bauten dürfen im Rahmen von Absatz 1 wieder aufgebaut werden.
 
[SIZE=.65em]3 [/SIZE]Diese Bauten und Anlagen sind bei Änderungen den geltenden Vorschriften soweit möglich, sinnvoll und zumutbar anzupassen.

http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/1491

Wenn nun der 1m geringere Grenzabstand als "nicht wesentlich" betrachtet wird, könnte das ausreichend sein. Wird aber wohl erst dann entschieden werden, wenn die Baueingabe erfolgt?

 

[torte]

Wenn sowohl du wie auch dein Nachbar jeweils ein neues Haus bauen würden müssten beide die 4m Grenzabstand bzw. 8m Gebäudeabstand einhalten, da der Gebäudeabstand, einfach gesagt, der Summe der beidseitig notwendigen Grenzabstände entspricht:

Gebäudeabstand = Grenzabstand + Grenzabstand

Da aber nur du neu baust und das bestehende Haus des Nachbarn den Grenzabstand nicht einhält (...weil nach alten Bauvorschriften erstellt) gilt beispielsweise im Kanton ZH:

Gebäudeabstand = Grenzabstand + kantonaler Mindestgrenzabstand .

Der kantonale Mindestgrenzabstand (ZH) beträgt 3.50m.  Dein Grenzabstand  wäre folglich 4.50m.

(Diese Aussage ist nicht abschliessend, z.B. durch Näherbaurecht, Mehrlängen-, Mehrhöhenzuschläge etc. können diese Masse variieren) ...Wenn du nur den Keller stehen lässt, kann dieser schon bei 3m bleiben, aber das Haus darüber nicht

 

[Ben.]

Danke, @torte Der erste Teil ist klar. Aber so eindeutig wie es im Falle eines kompletten Neubaus ist, ist es im Falle eines Umbaus meiner Meinung nach nicht. 

soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird.

"Wesentlich" lässt Raum für Interpretation, insbesondere in Kombination mit Absatz 3.

Aber: Ich habe das nicht zu entscheiden.

 

[Susann]

http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/1491

Wenn nun der 1m geringere Grenzabstand als "nicht wesentlich" betrachtet wird, könnte das ausreichend sein. Wird aber wohl erst dann entschieden werden, wenn die Baueingabe erfolgt?

Ah, du bist auch im TG, stimmt - dann hätte ich gleich mit dem PBG TG anfangen können   

Es ist natürlich unterschiedlich, wie streng eine Gemeinde damit umgeht, aber da alle anderen Nachbarn auch nur 3m Abstand einhalten, dürfte die Beibehaltung des Abstands eher nicht als wesentlich gelten. Die Gemeinde könnte zudem laut §92 auch eine Ausnahme bewilligen, wenn es niemanden stört. Theoretisch wäre auch noch eine Herabsetzung d. Grenzabstand mit dem Nachbarn möglich.

Damit du überhaupt gescheit planen kannst, würde ich bei der Gemeinde eine Vorabklärung einreichen, also noch vor Einreichen des eigentlichen Gesuchs. Ein Situationsplan und die Beschreibung des Problems dürfte dafür ausreichen.

Dann wüsstest du noch vor der detaillierten Planung, wie die Bauverwaltung tickt und ob du überhaupt auf dem Keller aufbauen kannst - davon hängt ja letztendlich die Ausrichtung des weiteren Projekts ab, nicht? 

Edit: Hab mal noch geschaut, ob es im Baureglement deiner (vermuteten) Gemeinde einen Punkt "bestehende Bauten" oder "Besitzstandsgarantie" gibt (wie bei uns). Leider nein. Also wäre eine Vorabklärung sicher sinnvoll.

 

 

[Ben.]

bei der Gemeinde eine Vorabklärung einreichen

Ist das ein bestimmter Vorgang oder ist schon die Email von mir eine solche Vorabklärung?

 

[Susann]

Das Formular ist immer gleich, egal um welche Anfrage es sich handelt.
Wenn es deine Gemeinde nicht auf der Homepage zur Verfügung stellt, siehe beim Amt für Raumentwicklung (PDF). Da kannst du oben ankreuzen, um welche Beurteilung du ersuchst.
Anhang anzeigen Baugesuchsformular.pdf
 

Wie du siehst, liegt dein Thema zwischen Bauanfrage und Vorentscheid, Die Bauanfrage ist eher unverbindlich, der Vorentscheid bereits rekursfähig (und kostet allenfalls auch) siehe PBG:



Die Beschreibung bez. Unterschied findest du in den Erläuterungen zum PBG:


Nach der Anfrage richtet sich dann auch der Umfang der Unterlagen; für eine einfache Bauanfrage dürfte ein Situationsplan ausreichen, für einen Vorentscheid müsste das Projekt schon erkennbar sein. 

Ich würde alles auf jeden Fall schriftlich einreichen. Obwohl der Mailverkehr inzwischen als Schriftverkehr anerkannt ist, sind einige Gemeinden da noch etwas "zurückgeblieben" - und du willst ja etwas erreichen und nicht die Gemeinde verärgern.
Ein Anruf bei der Gemeinde würde aber helfen, um mehr darüber zu erfahren, mit welcher Art von Schriftverkehr da operiert wird  

 

[Urs Tischhauser]

Wenn sowohl du wie auch dein Nachbar jeweils ein neues Haus bauen würden müssten beide die 4m Grenzabstand bzw. 8m Gebäudeabstand einhalten, da der Gebäudeabstand, einfach gesagt, der Summe der beidseitig notwendigen Grenzabstände entspricht:

Gebäudeabstand = Grenzabstand + Grenzabstand

Da aber nur du neu baust und das bestehende Haus des Nachbarn den Grenzabstand nicht einhält (...weil nach alten Bauvorschriften erstellt) gilt beispielsweise im Kanton ZH:

Gebäudeabstand = Grenzabstand + kantonaler Mindestgrenzabstand .

Der kantonale Mindestgrenzabstand (ZH) beträgt 3.50m.  Dein Grenzabstand  wäre folglich 4.50m.

(Diese Aussage ist nicht abschliessend, z.B. durch Näherbaurecht, Mehrlängen-, Mehrhöhenzuschläge etc. können diese Masse variieren) ...Wenn du nur den Keller stehen lässt, kann dieser schon bei 3m bleiben, aber das Haus darüber nicht

@torte Dies kann im Kanton Zürich eben mit einem auf Gegenseitigkeit möglichen Näherbaurecht umgangen werden. Dann ist aber die maximal zulässige Gesamtlänge über beide Gebäude hinweg gemessen einzuhalten. Meist gibt es verschiedenste Lösungsmöglichkeiten. An dem haben die Juristen immer Freude.....

 

[torte]

Hoi Ben

Dem Ziel über die Besitzstandsgarantie erreichen zu wollen wird vermutlich nicht funktionieren, da der wesentliche (mehrheitliche) Bestand schlicht nicht mehr vorhanden sein wird. Mit einer nachbarschaftlichen Vereinbarung, sprich Näherbaurecht, kannst du dein Ziel eher erreichen. Eine andere Frage ist ob es sich lohnt das neue Haus auf einen alten Keller zu stellen.

Hoi Urs

Das Näherbaurecht habe ich am Rande erwähnt. Ich geb Dir insofern Recht, wenn das Näherbaurecht als Grenzbau / Aneinanderbau vereinbart und realisiert wird trifft Deine Aussage betreffend der Gesamtlänge zu, wenn der Gebäudeabstand jedoch gewahrt bleibt und er nur bis auf das feuerpolizeilich zulässige Mass reduziert wird nicht. Ich gestehe, ich mag Juristenfutter

 

[Ben.]

Eine andere Frage ist ob es sich lohnt das neue Haus auf einen alten Keller zu stellen.

Finanziell scheint es doch eine gewisse Attraktivität zu haben. Aber das weiss ich noch nicht abschliessend.

 

[torte]

Dies kann durchaus möglich sein.

 

[Ben.]

Ich habe mit der Gemeinde telefoniert und die Fragen direkt besprochen. Sie waren erwartungsgemäss sehr hilfsbereit.

Wenn der Nachbar heute auf 3m gebaut hat, muss ich nur die 4m Abstand einhalten, sofern die Fassade feuerpolizeilich unbedenklich ist. Das sollte kein Problem sein.

Wenn ich den Keller stehen lasse und er nicht von Erde bedeckt ist, muss der Nachbar mir das Näherbaurecht zugestehen. Das sei wohl der übliche Weg.

Wenn er dies nicht tut, kann ich den Keller stehen lassen und den 1m "vergraben". Sollte ich ihn als Fundament für bspw. einen Balkon mit 0.5m Höhe nutzen, dann könnte es sein, dass es akzeptiert wird. Aber das konnte er mir nicht genau beantworten, da es wohl auch vom gesamten Aufbau abhängt, als was es dann klassifiziert würde.

Bestandsschutz greift nur, wenn das Gebäude mehr oder weniger identisch bleibt (andere Fensterfarbe bspw.). Aber wesentliche Änderungen dürfen nicht vorgenommen werden.

Für mich ist das so in Ordnung und ich werde mit den Nachbarn reden, sobald wird eine Vorstellung haben was wir ungefähr bauen wollen.

 

[Susann]

Gute Entscheidung ?

Bestandsschutz greift nur, wenn das Gebäude mehr oder weniger identisch bleibt (andere Fensterfarbe bspw.). Aber wesentliche Änderungen dürfen nicht vorgenommen werden.

Das wird eben sehr unterschiedlich gehandhabt, deshalb nochmals: Gute Entscheidung, direkt nachzufragen