Grobe Täuschung?

[Sousol]

Wir haben eine Eigentumswohnung (ab Plan) gekauft, die als 5 1/2-Zimmer-Erdgeschosswohnung beschrieben war, hell, freundlich, grosszügig. Jetzt steht der Rohbau, und wir fühlen uns arg getäuscht.

Die Wohnung in einem Dreifamilien-Haus (Hanglage) befindet sich im Untergeschoss/Sousol (in den Keller geht man ein halbes Stockwerk HINAUF!). Der hintere Teil der Wohnung ist sehr, sehr düster (praktisch kein Tageslicht). Ein Zimmer, welches in den Plänen als "Büro" bezeichnet war, hat nur ein kleines Fenster und ist bei Tag stockfinster (es ist nach unserem Empfinden ein Kellerraum, wir brauchten eine Taschenlampe, um überhaupt etwas zu sehen, am heiterhellen Tag).

Wir haben drei Kinder und müssen dieses Zimmer als Kinderzimmer nutzen. Darüber war der Architekt von Beginn weg (ab ersten Verkaufsgesprächen) orientiert.

Gibt es Minimalstandards für Fenstergrössen in Relation zur Zimmergrösse, oder Lux-Mindestanforderungen für Zimmer? Wer hat ähnliche Erfahrungen gemacht, was tun? Wo und wie sollen wir das rechtlich abklären lassen?

Um gute Tipps sind wir dankbar !

 

[Gourna]

Es gibt ein Verhältnis zwischen Raum- und Fensterfläche, welches kantonal unterschiedlich sein kann. Im Kanton BL muss das lichte Mass der Fensterfläche bei Wohn- und Schlafzimmern, Küchen und Räumen, in denen regelmässig gearbeitet wird, 1/10 der Bodenfläche betragen. Dies beantwortet evtl. den zweiten Teil der Frage: ein (Keller-) Büro kann als Nebenraum deklariert werden, weshalb dort besagte Definition nicht gilt. In Haupträumen ist die Belichtung durch einen Lichtschacht nicht zulässig, was bei einem Nebenraum – weil eben nicht ständig darin gearbeitet wird – nicht der Fall ist. Die Unterscheidung bzw. die Bezeichnung Kinder(X) oder Büro(X) in einem Bauplan enthält somit implizit diese Unterscheidung. Ob dies juristisch anfechtbar wäre, kann ich nicht beurteilen; mir ist einfach aufgefallen, dass die Bezeichnung "Büro" sehr oft in Kellerzimmern anzutreffen ist.

 

[Sousol]

Danke für die Infos. Dass es sich bei uns um einen Keller- statt Hauptraum handelt, ist (nach unserem Laien-Verständnis) durchaus möglich, gar wahrscheinlich. Wir wohnen im Kt. Zürich, werde mich jetzt über die hiesigen Richtlinien schlau machen.

PS. Die Bezeichnung "Büro" wurde in den Detailplänen plötzlich in "Büro/Hobbyraum" geändert.

Grosser Ärger: das Vertrauen in den Architekten schwindet langsam....

Viel Erfolg noch beim eigenen Bauprojekt + merci nochmals.

 

[Pfälzer]

Hallo Sousol,

hast Du denn noch Unterlagen aus denen klar hervorgeht, dass dieses Zimmer als Kinderzimmer beschrieben wurde? Gibt es eine schriftliche Vorgabe, dass das Zimmer eines von 3 Kinderzimmern und eben kein Hobbyraum werden sollte?

Wenn ja, würde ich dies diesem Architekten mal unter die Nase halten und ihn auffordern dafür zu sorgen (baulich) das dies auch so nutzbar wird. Dies bedeutet zumindest den Belichtungsanforderungen zu genügen, welche der Bauvorschrift des Kantons entspricht! Wobei diese eh nicht das Optimum darstellt, sondern vielmehr das Minimum um noch als "Wohnraum" durchgehen zu können.

Wenn nicht, dann wird es vermutlich schwer fallen ihn von der Notwendigkeit zu überzeugen. Dann hat er wohl einen Fehler bei der Planung begangen oder es wahr schon zu Beginn klar, dass bei der Wohungsgröße keine andere Einteilung möglich war und hat dies nur bis nach dem Kauf zurück gehalten.

Nun in den Bauplänen musste er natürlich eine Raumbezeichnung eintragen, da diese ja auch irgendwo in der Flächenberechnung wieder erfasst sein muss.

Gibt es Unterlagen welche Eure Vorgaben bestätigen, er es sogar selbst so eingetragen hatte, dann verlangt die Herstellung von Wohnraum in der gekauften Größe. Oder tretet, wenn das Zimmer nicht als solches herstellbar ist, von Kauf zurück und sucht Euch einen gewissenhafteren Partner.

Falls ihr dies nicht machen möchtet, dann wird es wohl dabei bleiben und das Zimmer wirkt eher wie ein "Loch" als an ein helles, freundliches Kinderzimmer!

Dann solltet Ihr ggf. einen entsprechenden Preisabzug machen.

 

[Bauexperte]

Mir scheint wichtig, was beinhalten die Vertragsunterlagen, was wurde unterzeichnet, Vertrag, Beschreibung, Pläne etc. Nur das allein ist massgebend. Wird ohne Einwilligung des Käufers/Bestellers nach Unterzeichnung aller relevanten Unterlagen wesentlich Grundlegendes verändert, so liegt eine arglistige Täuschung vor, dann wäre sogar der Vertrag sog. sittenwidrig und müsste aufgelöst werden.

Gruss

Bauexperte

 

[Isabelle]

Im Kanton Zürich gilt bzgl. der Lichtanforderung auch: Die Fensterfläche eines Wohnraums muß mind. 10% der Bodenfläche ausmachen. Bäder sind von dieser Regelung ausgenommen; keine Ahnung, ob Büros/ Nebenräume auch ausgenommen sind.

 

[Sousol]

Danke für die Hinweise. Nein, es gibt leider keinen Beschrieb des fraglichen Zimmers als "Kinderzimmer". Es blieb bei der Bezeichnung "Büro" (mit nachträglicher Ergänzung "Hobbyraum") - wohl unser Fehler, dass wir dies nie korrigieren liessen.

@Bauexperte & Pfälzer: Unterzeichnet wurden bisher: Handänderung Grundstück, Kaufzusage, Grundrissplan sowie GU-Werkvertrag und GU Allg. Bedingungen. Wesentliche Änderungen sind nicht vorgenommen worden, und leider haben wir nie darauf bestanden, den "Hobbyraum" als Kinderzimmer zu beschreiben (weil wir schlicht nicht auf die Idee gekommen sind).

Wir werden die 10%-Regel bezgl. Fenster- und Raumgrösse jetzt überprüfen (ausmessen). Ausserdem fordern wir die Baueingabe von den Behörden, die haben wir vom Architekten bisher nicht erhalten (was offenbar üblich sein soll). Vielleicht wird da etwas ersichtlich.

Wir lernen jeden Tag dazu.

Der Architekt hat uns immer wieder mit Nachdruck versichert, dass alle unsere Bedenken von ihm gelöst würden. Inzwischen müssen wir feststellen, dass nicht eine dieser mündlichen Zusagen eingehalten wurde.

Das wird uns wohl noch die eine oder andere schlaflose Nacht bescheren.

Trotzdem. Danke für Eure Tipps und Hinweise.

 

[john_w64]

Kann es sein dass Baugesetz-Technisch ein Hobbyraum/Büro anders bewertet wird als ein Kinderzimmer?

Zudem hast du die Pläne gesehen und sogar gegengezeichnet - wieso hats du da die kleinen Fenster nicht gesehen?

 

[tosci]

Ich sehe das viel einfacher: Eine Erdgeschoss-Wohnung liegt definitiv NICHT unter dem Kellergeschoss. Wenn ich das richtig verstanden habe, liegt der Keller eine halbe Etage HÖHER. Folglich liegt da schon eine Täuschung vor - man müsste aber mal den Querschnitt sehen - diesen solltet Ihr ja auch erhalten haben...

Gruss

Tosci

 

[john_w64]

Bei einer Hanglage ist es manchmal sehr speziell gelöst. Insofern sollten wir wie tosci sagt, mal die Pläne inkl. Schnitte sehen. Kann man überhaupt ebenerdig aus der Wohnung in den Garten oder muss man z.B. erst ein paar Stufen hoch vom Eingang oder der Terrassentüre?

 

[Pfälzer]

Bei Hanglage ist eine versetzte Bauweise, um ein halbes Geschoss, eine durchaus übliche Bauweise.

Das sieht man auch schon an den Ansichtszeichnungen, wo welche Wandflächen frei liegen.

In dieser Bauweise sind die Keller- und Technikräume, also die Räume welche kein Tageslicht benötigen, meist im höherliegenden Teilgeschoss, im Hang. Dies alleine ist oder wäre wohl nicht der Aufhänger.

Die Bezeichnung Erd- oder Untergeschoss, kann man ggf. sehen wie man möchte, aber die Lage war natürlich im Verkaufsprospekt oder in der Ansicht klar erkennbar.

Davon kann man jedenfalls ausgehen.

 

[tosci]

Trotzdem möchte ich davon ausgehen wollen, dass bei einer Erdgeschoss-Wohnung alle bewohnten Räume ebenerdig sind und genügend Tageslicht erhalten. Auch bei Hanglage müsste sonst zumindest darauf hingewiesen werden. Aber wie gesagt, wir kennen die Details und die dem Käufer zur Verfügung gestandenen Unterlagen nicht.

 

[Sousol]

@john_w64: "wieso hats du da die kleinen Fenster nicht gesehen?".

Dazu: Das Fenster ist bei einem Raum von 14m2 zwar klein, aber nicht die Grösse scheint das Problem zu sein. Vielmehr liegt das Zimmer unter der gedeckten Terrasse des oberen Nachbars, gleich naneben geht der Erdwall fast senkrecht hoch, was praktisch kein Lichteinfall in diese Ecke mehr zulässt.

Dies war für uns aus den Plänen leider nicht sichtbar. und wurde uns vom Architekten auch nicht dahingehend erklärt. Wir standen zwar mehrmals auf dem leeren Grundstück, doch wieviel da noch abgetragen würde, und wie nah das Haus westseitig dann am Abhang steht wussten wir nicht.

 

[rmaurspam]

Schnittzeichnungen und Fassadenansichten etc. hast du nicht zur Einsicht verlangt, bevor du unterschrieben hast? Da drauf hätte man doch gesehen, wo die Wohnung liegt.

 

[winner60]

Ich finde das Ganze reichlich komisch: Was wurde genau unterschrieben und mit welchen Belegen/Beschreibungen?

Ich gehe davon aus, dass man auch Schnittzeichnungen hat. Ebenfalls müsste ersichtlich sein, wie die Fenster liegen - und zwar inklusive allfällige darüberliegenden Terrassen.

Ob man den Raum nun als Büro oder Kinderzimmer bezeichnet, halte ich nicht unbedingt für relevant. Ebenso ist es bei einer Hanglage durchaus "normal", dass es Kellerräume gegen den Hang hat, welche höher liegen können. Wenn auf einem Querschnittplan die Etagen ersichtlich sind, sehe ich da überhaupt keine "Täuschung". Schliesslich kann jeder selber Pläne lesen.....

Martin

 

[john_w64]

Schliesslich kann jeder selber Pläne lesen.....

ich wage zu bezweifeln dass der "normale" ETW Käufer wirklich Pläne lesen kann. Wieso sollte so was Allgemeinwissen sein? Natürlich kann man sich fragen in wie weit man etwas nur anhand eines Grundrissplans kauft, aber es fand ja eine Begehung des Grundstücks vor Baubeginn statt. Da erfolgten sicher auch Erklärungen (dass alles wunderbar werde..)

 

[Sousol]

Spannend alle Eure Inputs. Als Laie ist es meines Erachtens schwierig, die endgültige Situation anhand von Plänen zu definieren. Wir haben uns (zu) sehr auf die Ausführungen des Architekts verlassen.

Inzwischen soviel: Ich habe mit der Baubewilligungsbehörde gesprochen, die mir bestätigte, dass dieser Raum "schwierig" sei. Gerade wenn er als Kinderzimmer vorgesehen ist. Auch wurde ein Gespräch in Aussicht gestellt um mögliche zusätzliche Lichtquellen (Oblicht o.ä.) zu erschliessen.

Ich denke, wir müssen mit allen Parteien im Gespräch bleiben und auf eine einvernehmliche Lösung hoffen.

 

[winner60]

ich wage zu bezweifeln dass der "normale" ETW Käufer wirklich Pläne lesen kann. Wieso sollte so was Allgemeinwissen sein? Natürlich kann man sich fragen in wie weit man etwas nur anhand eines Grundrissplans kauft, aber es fand ja eine Begehung des Grundstücks vor Baubeginn statt. Da erfolgten sicher auch Erklärungen (dass alles wunderbar werde..)

Sorry: Wer nur aufgrund von Grundrissplänen und mündlichen Versprechen kauft, den kann ich nicht verstehen. Zumindest auf Querschnitten und Ansichten sieht man wirklich viel. Wenn man das selber nicht so genau interpretieren kann, muss man sich jemanden mitnehmen, der das interpretieren kann.

 

[emil17]

Architekt und Bauherr machen beide Fehler, Bauherr am kürzeren Hebel, da Vertrag unterzeichnet.

Ich finde, der Architekt ist in der Verantwortung, da er sich spätestens während der Planung mit dem Bauherrn zusammensetzen sollte, wegen der beabsichtigten Nutzung. Ausserdem ist er der Experte, und ein wesentlicher Teil der Architektenhonorare besteht darin, die Wünsche des Bauherrn in einen Plan umzusetzen.

"Ich (Archi) hab den Karren in den Sumpf gefahren, und wir (Archi und Bauherr) müssen ihn nun wieder flott machen" - das kennt man doch, anders formuliert, auch aus der Politik.

Rechtlich wird im Streitfall alles davon abhängen, wer beweisen kann, wann wer was gewusst hat oder bei angebrachter Sorgfalt hätte wissen können. Das wird teuer und langwierig, weshalb eine Einigung, lies Kompromiss, besser sein dürfte. Mit Preisnachlässen würde ich nicht als Erster kommen, denn einmal wird dadurch der Murks nicht besser und die andere Partei wird gleich denken, die wollen nur den Preis drücken.

 

[Arcuos]

Hallo,

ich finde, dass man bei einem Objekt, welches xx-tausende Franken kostet, VORHER genau abklären sollte wo, was sich wie verhält (ist nicht böse gemeint Sousol). Besonders bei "Kauf ab Plan" sollten die Dokumentationen, Baubeschrieb und Pläne inklusive Aufrisse und Aussenansichten genügend ausführlich sein, dass auch der Laie die Pläne entsprechend lesen kann oder zumindest Fragen aufgeworfen werden, welche durch den Anbieter/GU oder einer fachlich versierten Drittperson beantwortet werden können.

Ich bin überzeugt, dass beim Autokauf der Bauherr genau weiss, wieviel PS Leistung und welche Farbe das Auto haben wird.../emoticons/default_wink.png ...darum finde ich es immer wieder verwunderlich, dass man sich beim Eigenheimkauf nicht besser mit der Materie auseinander setzt...

Mein Rat dazu ist, MIT dem Architekt/GU zu versuchen eine Lösung für besagtes Zimmer zu finden (z.B. Solartube o.Ä. einbauen Home) damit genügend Tageslicht einfällt und der Raum doch noch als Kinderzimmer nutzbar gemacht werden kann. Bei einer offensichtlichen Täuschung hätte man u.U. die Möglichkeit vom Vertrag zurück zu treten - was aber meist mit finanziellem Verlust verbunden ist. Grundsätzlich gefällt Euch ja diese Wohnung. Von daher würde ich mich erstmal mit dem Architekten/GU freundlich stimmen um wärend des Bau's doch noch ein angenehmen Umgang zu pflegen - Streit bringt da nix und es wird nicht das erste Mal sein, wo Bauherrenannahmen nicht mit den Gegebenheiten auf dem Bau übereinstimmen.../emoticons/default_wink.png

Ob bei der ganzen Angelegenheit eine offensichtliche Täuschung vorliegt kann ich nicht beurteilen. Ich glaube aber, man war hier ev. etwas "blauäugig" und hat sich vom tollen Architekten mit seinen Zusagen einlullen lassen - was so oft passiert... /emoticons/default_wink.png Daher rate ich dringend dazu, alle Aussagen immer schriftlich zu protokollieren und gegenzeichnen lassen - nur dann hat man etwas in der Hand!

Viel Erfolg beim Verhandeln und eine gute Zeit mit Eurem Projekt!

Grüssle

Arcuos