Grundstückgewinnsteuer, wer haftet schlussendlich?

[SchmidC]

Hallo zusammen

Wir möchten ein Haus kaufen (ca. 40 Jahre alt) und uns liegt jetzt der Kaufvertrag vor.

Folgende Formulierung macht uns stutzig:

Die Urkundsparteien werden vom Notar darauf aufmerksam gemacht:

- dass für die Grundstückgewinnsteuer ein den übrigen Pfandrechten vorgehendes gesetzliches Pfandrecht für die Dauer von zwei Jahren seit Eintritt der Rechtskraft der Steuerfestsetzung besteht (§ 32 Kant. Grundstückgewinnsteuergesetz)

- ein gesetzliches Pfandrecht für Einkommens- und Gewinnsteuern gem. §206 StG besteht, sofern die Steuerforderung eine nahe Beziehung zum Kaufobjekt aufweist.

Die Parteien verzichten, nachdem sie vom Notar auf die gesetzlichen Pfandrechte hingewiesen worden sind, auf eine weitergehende Sicherstellung.

Von einem Kollegen wurden wir darauf aufmerksam gemacht, dass diese Formulierung bedeutet, dass im Falle, dass die Verkäuferschaft die Steuer nicht bezahlt, auf uns zurückgegriffen werden kann. Ist das wirklich so? Und wie muss der Kaufvertrag formuliert werden, damit diese Gefahr nicht mehr besteht (ist das überhaupt möglich?).

Vielen Dank bereits jetzt für Inputs

 

[emil17]

Das ist so - die Gemeinde hält sich an den, der im Grundbuch steht.

Abhilfe:

Sicherstellen der Gewinnsteuer (auf ein Notar- oder Sperrkonto einzahlen), bis zur Bestätigung der Gemeinde, dass keine Steuerschulden mehr sind.

Den Notar fragen. Es gibt ein ortsübliches Vorgehen, bei jeder Handänderung hat der Verkäufer das Problem.

 

[SchmidC]

Vielen Dank!

Wer bezahlt dann auf dieses Sperrkonto ein?

 

[tommuller]

Also genau genommen greift die Gemeinde nicht auf dich zurück, sondern auf das Grundstück...

Sofern natürlich der Verkäufer mitmacht, würde ich die Sicherstellung auf einem Konto des Notariats verlangen. Dabei wird ein Teil des Kaufpreises von dir direkt dem Notar auf das Sperrkonto bezahlt. Die Höhe richtet sich nach der voraussichtlichen Höhe der Grundstückgewinnsteuer.

Wenn du keine Sicherstellung verlangst, könnte im schlimmsten der anzunehmenden Fällen folgendes passieren:

- Du bezahlst neben dem Kaufpreis auch die Grundstückgewinnsteuer

- Wenn du dich versuchst zu weigern oder einfach nicht bezahlst, wirst du betrieben und zwar auf das (gesetzliche) Grundpfand

- So wirst du entweder bezahlen oder die Liegenschaft wird versteigert

Bei Kantonen mit gesetzlichem Pfandrecht würde ich ohne eine Sicherstellung keine Liegenschaft erwerben wollen.

Gruss

Tom

 

[Matia]

Ja, unbedingt auf ein Sperrkonto zahlen oder das ganze via Notar verbuchen lassen.

Gilt übrigens nicht für den Kt Aargau, wie wir bei unserem Kauf festgestellt haben.

 

[brico]

Eine häufig praktizierte und vernünftige Lösung besteht darin, sich von der Steuerbehörde die mutmassliche Höhe der anfallenden Grundstückgewinnsteuer im Voraus bestätigen zu lassen. Ein dieser Steuer entsprechender Anteil des Kaufpreises wird dann vom Käufer direkt an das Steueramt gezahlt und an den Kaufpreis angerechnet. Das ist einfacher als die Einrichtung eines Sperrkontos - vor allem seit Banken sich mit solchen Konti schwer tun.

Wurde die Grundstückgewinnsteuer zu hoch eingeschätzt, so kriegt der Verkäufer den Differenzbetrag vom Steueramt zurück. Das ist für den Verkäufer auch nicht schlechter als ein Sperrkonto, das keine Zinsen bringt. Wurde sie zu tief geschätzt, so reduziert sich das Risiko des Käufers auf den Differenzbetrag. Das sollte aber vermieden werden können.

Der Notar sollte dieses Procedere an sich kennen. Gegebenenfalls könnte man bei den Zürcher Notariaten nach einem Mustervertrag fragen, die kennen das.

Und dann gibt es immer noch die Möglichkeit, den Anwalt seines Vertrauens zu fragen.

brico

 

[SchmidC]

Danke für die schnellen Antworten. Dann werden wir das auch so verlangen.

Als wir unsere Bedenken schon mal geäussert haben, wurden wir etwas "abgewimmelt" von wegen das sei kein Problem, weil der Verkäufer neu bauen will.

 

[Brasser]

Als wir unsere Bedenken schon mal geäussert haben, wurden wir etwas "abgewimmelt" von wegen das sei kein Problem, weil der Verkäufer neu bauen will.

Dann sprechen wir hier von der Ersatzbeschaffung, welche zum Aufschub der Steuer führt:
Das entsprechende Bundesgesetz sagt: " Die Besteuerung wird aufgeschoben bei: «Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.»

Nun ist diese Ersatzbeschaffung allerdings an diverse Auflagen gebunden (z.B. das neue Wohneigentum muss für eine Mindestdauer selbstbewohnt sein, die Ersatzbeschaffung muss i.d.R. innert 2 Jahren erfolgen, etc. => siehe auch die kantonalen Regelungen). Werden diese nicht eingehalten, ist die Steuer auch Jahre später noch fällig. Und dann könntest Du zur Kasse gebeten werden. 

Fazit: Es dürfte schwierig werden, vom Verkäufer zu verlangen, einen Betrag auf ein Sperrkonto einzuzahlen, den er vielleicht gar nie bezahlen muss, da er die nächsten 30 Jahre in seinem Neubau leben wird. Allerdings müsst ihr meiner Meinung nach eine andere Form von Sicherheit hier finden, sonst steht ihr unter Umständen voll im Regen (wie weiter oben bereits ausgeführt wurde). Ein guter Notar sollte aber damit Erfahrung haben und konstruktive Vorschläge einbringen können. 

 

[SchmidC]

Ich denke, dann wären wir mit der Sperrkonto-Lösung auf der (eher) sicheren Seite. Ich kann mir nicht vorstellen, dass überhaupt irgend ein Käufer den Vertrag so unterschreibt(?)

 

[Kaffeebart]

Eine häufig praktizierte und vernünftige Lösung besteht darin, sich von der Steuerbehörde die mutmassliche Höhe der anfallenden Grundstückgewinnsteuer im Voraus bestätigen zu lassen. Ein dieser Steuer entsprechender Anteil des Kaufpreises wird dann vom Käufer direkt an das Steueramt gezahlt und an den Kaufpreis angerechnet.

Genauso ist es bei uns gelaufen.

Unsere Bank hat einen Teil ans Steueramt gezahlt und den Rest an den Verkäufer.

Bei uns war die Gewinnsteuer schon definitiv berechnet.

 

[Matia]

Aber der zuerwartende Betrag wäre dann ja hier 0, wenn ich das richtig verstehe?

Macht es irgendwie kompliziert.

 

[brico]

Zu beachten ist noch, dass das gesetzliche Pfandrecht nur während zwei Jahren nach Festsetzung der Steuer besteht und bis dann wohl in irgendeiner Art und Weise geltend gemacht werden muss. Z.B. durch Eintrag im Grundbuch. Die allfällige Ersatzbeschaffung führt nicht dazu, dass die Grundstückgewinnsteuer nicht festgesetzt wird, sondern nur, dass sie aufgeschoben wird. D.h. diese zwei Jahre, während welcher der Käufer "im Risiko" ist, laufen ab und es ist nicht unmöglich, ihn während dieser Zeit zu sichern.

brico

 

[SchmidC]

Aber der zuerwartende Betrag wäre dann ja hier 0, wenn ich das richtig verstehe?

Macht es irgendwie kompliziert.

Matia, meinst du, weil der Verkäufer neu baut? Ich denke, dann kriegt er den Betrag vom Steueramt zurück(?)

Mir ist es lieber einmal zu kompliziert und zu "unnötig", als dass ich nachher auf einem Schuldenberg sitze...

 

[Matia]

Keine Ahnung. Wie gesagt, im AG mussten wir uns (zum Glück) nicht um dieses Thema kümmern.

Was ich mir aber sicher bin ist, dass ihr nicht die ersten mit diesem Problem sein könnt. Meiner Meinung nach müsste der Notar weiterhelfen können.

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Schmid

Du weisst ja, dass das Eisen nur geschmidet werden kann, wenn es heiss ist. Jedes Gemeindesteueramt kann aufgrund des Verkaufspreises berechnen, wie gross der Betrag ist. Du bezahlst diesen Betrag nie, ich meine wirklich nie! an die Verkäuferschaft. Sperrkonto oder Gemeinde. Wenn der Betrag grösser ist, bezahlt die Gemeinde nach Abrechnung der Steuer den Rest inklusive Zinsen an Verkäufer aus. Daher ist diese Variante dem umständlichen Sperrkonto vorzuziehen.

Wenn der Verkäufer mit dem Erlös baut, wird diese Steuer aufgeschoben. Das ist aber dann ein "Deal" zwischen ihm und der Gemeinde. Du haftest aber für den Betrag, falls dies aus welchen Gründen auch immer am Schluss nicht realisiert wird. Daher, nur über Gemeinde zahlen!

Herzlicher Gruss, Urs

 

[Yogi]

Achtung, bei der Akonto-Zahlung des mutmasslichen Grundstückgewinnsteuerbetrages an die zuständige Gemeinde (in Anrechnung an den Kaufpreis) wird auf Wunsch des Verkäufers, nach Eigentumsübertragung und gegen Nachweis der Ersatzbeschaffung, eine Wiederauszahlung an ihn vorgenommen (wenn gewünscht/ Kt. ZH). Somit ist die Gemeinde nur Durchlauferhitzer. Die Wiederauszahlung erfolgt mit befreiender Wirkung, die Sicherstellung ist dann nicht mehr bestehend. Ab dann setzt wieder das gesetzliche Pfandrecht ein, wovon der Käufer evtl. gar nichts mitbekommt (und somit im worst case zur Zahlung verpflichtet wird). Dies ist möglich, gemäss Abklärung bei einem kantonalen Notariat.

Alternativ hilft nur das Errichten einer Grundpfandverschreibung auf das neue Objekt des Käufers bis zum Ablauf der gesetzlichen Frist)! Obwohl, auch dabei besteht im Falle eines Wiederverkaufs des neuen Objektes mit ggfls. kombinierter Zahlungsunfähigkeit (im Rahmen der gesetzlichen Frist) , ein Restrisiko.

Also... Sperrkonto (analog Mieterkautionskonto) oder Bankgarantie sind die wohl zuverlässigsten Lösungen.

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Yogi

Du schreibst ja selbst, dass die Auszahlung nur gegen den Nachweis der Ersatzbeschaffung vorgenommen wird. Damit ist der Verkäufer meines Erachtens aus der Verantwortung entlassen. Er wird ja wohl kaum dafür verantwortlich sein, wenn bei einem Nachfolgegeschäft die Gemeinde das ihr zustehende Geld nicht bekommt. Oder, sehe ich dies als Architekt ( oder sage mal: Mensch mit gesundem Menschenverstand) falsch, da eben anders als die Juristen?

Danke für Deinen Feedback, Urs 

 

[Marco123]

Hallo,

ich möchte mich da gleich mit einer Frage einbringen.

Bei uns besteht die Möglichkeit, dass die Verkäuferschaft die Grundstückgewinnsteuer nicht zahlt.
Und zwar nicht aus dem Grund, dass das Geld vorher ausgegeben ist, oder ins Ausland abwandert.

Unsere Verkäuferin geht gegen die 90 zu und da dürfte man nicht überrascht sein, wenn Sie eines morgens nicht mehr aufwacht. Das Geld von der Immobillie ginge in dem Fall ja in die Erbmasse über.

Würde das Steueramt in diesem Fall auf mich zurück greifen oder auf die Erben? Das Geld wäre ja noch da.

Gruss

Marco

 

[emil17]

Wenn der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht zahlt, kann die Gemeinde auf den Käufer zurückgreifen, mit vorrangigem Grundpfand am Objekt.

Wieviele Anstrengungen die Gemeinde unternehmen muss, bis die Forderung als uneinbringlich gilt, ist mir nicht bekannt. Dürfte ähnlich wie bei einer Bürgschaft laufen.

"Für Risiken und Nebenwirkungen fragen Sie ihren Notar oder Gemeindeschreiber"

Der Käufer hat dann eine Forderung gegenüber dem Verkäufer, und es ist sein Problem, wie er von einer Erbengemeinschaft dieses Geld wieder bekommt.

Folglich: sicherstellen.

 

[brico]

Lieber Marco 123

In der Regel hat der Fiskus ja kein Interesse daran, den Käufer unnötig zu quälen. Du wirst als Grundeigentümer dann belangt, wenn die Steuer beim Veräusserer nicht mehr zu holen ist. Im Fall eines 90jährigen Steuerpflichtigen ist das nicht dann der Fall, wenn er stirbt, sondern erst, wenn sein Nachlass überschuldet ist und die Erben ausschlagen. Ansonsten kommen die Erben zum Handkuss. Die Vermögensverhältnisse zuverlässig zu beurteilen, kann schwierig sein, auch für die Erben. Eine Ausschlagung ist nicht so selten! Daher würde ich dazu raten, die üblichen Vorsichtsmassnahmen zu ergreifen und einen Vorbescheid des Steueramts zu verlangen.

Selbst wenn das Steueramt auf Dich als Grundeigentümer greifen würde, so müsste das nicht zwingend bedeuten, dass die Steuer an Dir hängenbleibt würde, denn es scheint mir klar, dass Du selbst auf die Verkäufer oder dessen Erben greifen kannst. Relevant ist das Pfandrecht auf dem Grundstück also eigentlich nur (aber immerhin), wenn der Veräusserer nicht zahlen kann.