Hauskauf ohne Hypothek - Nachteile?

[sokrates]

Hallo zusammen

Ich bin in der überaus glücklichen Lage, dass ich durch eine Erbschaft an ein erhebliches Vermögen von fast einer Million gekommen bin. Mein Verdienst ist jedoch mit ca. 6000 Franken pro Monat nicht sonderlich hoch. Nun erwarten wir Nachwuchs und überlegen uns daher, ein Haus zu bauen oder zu kaufen. Jetzt meine vielleicht etwas spezielle Frage: Was würde dagegen sprechen, wenn ich eine Immobilie ohne Hypothek kaufen würde? Gibt es steuerliche oder sonstige Nachteile? Ich bin auf diesem Gebiet total unwissend, also bitte entschuldigt meine Naivität...

Vielen Dank für eure Antworten!

Sokrates

 

[Viremar]

Persönlich würde ich für so eine Frage einen Fachmann herbeiziehen.

Die primäre Frage ist, ob du wirklich das "ganze" Vermögen in ein Haus investieren willst oder aber nur soviel, dass die Zinsbelastung z. Bsp. eure heutigen Mietkosten nicht übersteigen oder leicht darunter sind. Dafür mit dem restlichen Vermögen sich ein paar nette Sachen gönnen, wie z. Bsp. eine mehrmonatige Reise mit der Familie,...

Meines Wissens spielt es keine grosse Rolle, ob man jetzt eine Hypothek hat, die die Steuerbelastung senkt, dafür Zinskosten hat, oder aber eine höhere Steuerrechnung dafür keine Zinsbelastung.

 

[maison]

Hallo Sokrates

Zuerst mal herzlichen Glückwunsch zu dieser Erbschaft, wow!

An Eurer Stelle würde ich mir überlegen, wie der zukünftige Lebensstil aussehen soll.

Ein paar Ueberlegungen: Wollen wir ein tolles Haus, welches die ganze Erbschaft "verschlingt", und daneben ein "gewöhnliches" Leben führen? In diesem Fall an den Eigenmietwert denken: er wird aus dem amtlichen Wert des Hauses berechnet und muss als Einkommen versteuert werden.

Ein "gewöhnliches" Haus kaufen oder bauen? da bleibt noch etwas übrig für Sonderwünsche. Falls Ihr es gleich bezahlt ohne eine Hypothek aufzunehmen, braucht Ihr euch über die Zinsentwicklung von Hypotheken keine Gedanken zu machen (vielleicht sind die Zeiten der tiefen Hypothekarzinse wieder einmal vorbei). Es fällt überhaupt kein Zins an, was bei Eurem Einkommen von Bedeutung ist.

Vermögenssteuer muss eh bezahlt werden, ob das Geld auf der Bank ist oder in einer Liegenschaft steckt.

Wie Viremar schreibt: es wäre von Vorteil, eine Fachperson beizuziehen. Aber Vorsicht: nicht alle sind neutral. Viele sind auch aus irgend einem Grund allergisch auf das 100%ige Abzahlen eines Hauses.

Ich wünsche eine gute Entscheidung!

Ligrü

Maisonette

 

[griff]

Wie meine Vorschreiber schon schrieben, macht es durchaus Sinn, durch einen Steuerberater (nicht Vermögensverwalter) eure Gesamtsituation zu betrachten. Dir nur aufgrund dieser wenigen (wenn auch sicherlich wichtigen) Informationen etwas zu sagen wäre unseriös. Allenfalls auch zuerst mal das Ganze etwas ruhen lassen. Ausgegeben ist das Geld dann noch schnell...

Gruss Griff

 

[emil17]

Welch ein Glück!

Ich würde schuldenfrei wohnen. Erstens kümmern dann die Kapriolen der Börse nicht mehr (sonst ist dein Vermögen zur Hälfte weg, wenn wieder mal ...), zweitens ist der Steuerwert der Immobilie geringer als der Marktpreis, d.h. es kommt zu einer Verminderung des steuerbaren Vermögens, und drittens kannst Du mit den 6'000 pro Monat wesentlich mehr anfangen, wenn nicht jeden Monat die Miete oder der Hypozins wegehen. Und viertens, ein Haus kann man anfassen und sich daran freuen.

Des weiteren, wenn es einmal einen finanziellen Gegenwind gibt, musst Du keine Schulden bedienen, was auch einiges wert ist.

 

[sokrates]

Vielen Dank für eure zahlreichen Anregungen. Ich werde die Angelegenheit auf jeden Fall noch mit einem Fachmann besprechen und durchrechnen lassen, bevor es wirklich ernst wird. Aber eure Antworten haben mir jetzt doch einige neue Sichtweisen eröffnet, welche in eine solche Diskussion mit einfliessen können...

 

[taf]

Lieber Sokrates

Im grossen ganzen bin ich mit den Vorrednern einverstanden. Vermögen auf der Bank oder im Haus muss eh versteuert werden.

Nur: Wenn das Vermögen im Haus steckt kommt der Eigenmietwert zum Einkommen dazu. D.h. wenn Du das Haus zu CHF 3000.- im Monat vermieten könntest macht das ein Eigenmietwert von 36'000.- welches auf der Steuererklärung zu Deinem Einkommen dazugezählt wird. (Wobei diese Formel nicht ganz stimmt). Dadurch kommst Du wahrscheinlich in eine höhere Steuerklasse. Der Trick wäre dabei, die Hypothek so zu berechnen, dass die Höhe der abzugsfähigen Schuldzinsen die steuerlichen Nachteile des Eigenmietwerts ausgleichen oder sogar mehr.

Ausserdem: je höher die Hypothek ist, desto grösser ist das verbleibende Vermögen auf der Bank.

So oder so. Diese Situation kann sehr indviduel sein. Verzichte in diesen Dingen niemals auf prof. Rat

Gruss taf

 

[mime7]

Lieber Sokrates

Im grossen ganzen bin ich mit den Vorrednern einverstanden. Vermögen auf der Bank oder im Haus muss eh versteuert werden.

Nur: Wenn das Vermögen im Haus steckt kommt der Eigenmietwert zum Einkommen dazu. D.h. wenn Du das Haus zu CHF 3000.- im Monat vermieten könntest macht das ein Eigenmietwert von 36'000.- welches auf der Steuererklärung zu Deinem Einkommen dazugezählt wird. Dadurch kommst Du wahrscheinlich in eine höhere Steuerklasse. Der Trick wäre dabei, die Hypothek so zu berechnen, dass die Höhe der abzugsfähigen Schuldzinsen die steuerlichen Nachteile des Eigenmietwerts ausgleichen oder sogar mehr.

Ausserdem: je höher die Hypothek ist, desto grösser ist das verbleibende Vermögen auf der Bank.

So oder so. Diese Situation kann sehr indviduel sein. Verzichte in diesen Dingen niemals auf prof. Rat

Gruss taf

Hallo,

wenn er aber eine Hypothek hat und den Schuldzins abziehen kann hat er auf der anderen Seit ein Vermögen, und muss dieses sowie dessen Ertrag versteuern.

Im besten Fall hebt sich das auf. Da aber die Bank auch von was leben will zahlt man bei solchen Konstruktionen in der Regel drauf.

Eine Verringerung der Steuerlast ergibt sich nur dann, wenn eine Hypothek aufgenommen wird, und das "überflüssige" Geld für was auch immer ausgegeben wird (Reisen, Autos, teurer Wein).

Dann muss weder das nicht mehr vorhandene Vermögen noch ein Ertrag daraus versteuert werden.

Aber es kann ja keine ernsthafte Empehlung sein, Geld im grossen Stile zu verschleudern, um letztlich ein klein wenig weniger Steurn zahlen zu müssen....

Gruss

 

[Dabadee]

Hallo,

Aber es kann ja keine ernsthafte Empehlung sein, Geld im grossen Stile zu verschleudern, um letztlich ein klein wenig weniger Steurn zahlen zu müssen....

Wieso denn nicht? Wirtschaftsankurbelung nennt man das /emoticons/default_tongue.png

Nein, im ernst. Bei einer solchen Ausgangslage sind verschiedene Aspekte zu betrachten. Nicht nur die Steueroptimierung, sondern insbesondere wie der zukünftige Lebensstandard aussehen soll. Ersteres ist zwar sicher ein wichtiger Punkt, aber nicht der allein entscheidende.

Persönlich würde ich wohl einen Mittelweg anstreben. Einen Teil des Hauses würde ich über eine Hypothek finanzieren (vielleicht ca. die Hälfte). Mit den heutigen Hypothekarzinsen ist dies ziemlich lukrativ. Ändern sich die Zeiten, sprich die Zinssätze steigen massiv, kann die Hypothek immer noch zurückbezahlt werden (solange das Kapital nicht anderweitig verbraucht ist).

Durch die relativ tiefen Hypothekarkosten muss nur ein geringer Anteil des laufenden Einkommens für's Wohnen aufgebracht werden. Es bleibt mehr übrig für andere Dinge wie bspw. Reisen, neues Auto, Möbel etc...

Das restliche Kapital würde ich zu einem Teil relativ sicher anlegen, ein kleinerer Teil evtl. etwas spekulativer. Eine gesunde Mischung führt am ehesten zum "Erfolg" und zu keinem bösen Erwachen.

 

[mime7]

....... Ändern sich die Zeiten, sprich die Zinssätze steigen massiv, kann die Hypothek immer noch zurückbezahlt werden (solange das Kapital nicht anderweitig verbraucht ist).

.... Es bleibt mehr übrig für andere Dinge wie bspw. Reisen, neues Auto, Möbel etc...

Das restliche Kapital würde ich zu einem Teil relativ sicher anlegen, ein kleinerer Teil evtl. etwas spekulativer. Eine gesunde Mischung führt am ehesten zum "Erfolg" und zu keinem bösen Erwachen.

hallo,

ein späteres zurückzahlen ist nur dann möglich, wenn das Geld in der Zwischenzeit nicht ausgegeben wurde.

Dann stellt sich dir Frage, was mache ich mit dem Geld in der Ziwschenzeit.

1. Eine sichere Anlage wird immer schlechter rentieren als die eigene Hypothek Zins kostet. Das ist als ein Minusgeschäft und macht keinen Sinn. Wenn man sicher anlegen will, dann mit der besten Rendite in die eigene, nicht aufgenommene Hypothek.

2. Mit einem Teil des ererbten Geldes kann man natürlich riskantere Anlagen tätigen, das ist Geschmacksache und hängt von der Risikobereitschaft ab. Bei einem nicht allzu hohen Einkommen würde ich mir das mehrfach überlegen.

Am dauerhaftesten wird der Lebensstandard in diesem Fall verbessert, wenn das haus einfach bezahlt wird: Kosten für Wohnen werden so massiv verringert, davon hat man noch Jahrzehnte später was. Man sollte aber darauf achten, die laufenden Kosten so gering zu halten, dass sie aus dem Einkommen bezahlbar sind. Ein Riesenhaus mit Swimmingpool muss es wahrscheinlich nicht sein.

Sollte dann noch was über sein, kann man sich dafür ja noch was besonderes je nach den eigenen Vorlieben leisten, seien es Reisen oder Spekulationsgeschäfte.

gruss

 

[taf]

Wie gesagt eine indiviuelle Beartung und Lösung bei welcher die gesamte Lebenssituation, Ansprüche und finanz. Leistungsfähigkeit in Betracht gezogen wird tut not.

Ich habe das Glück Reserven zu haben, welche es mir erlauben würden das Haus zu 100% mit EK zu finanzieren. Das Haus werde ich aber über eine Hypothek finanzieren. Sowieso lukrativ bei den aktuellen Zinsen. Somit wird das Vermögen auf der Bank nicht angetastet, dient einerseits als Sicherheit um bei steigenden Zinsen die Hypothekarlast zu reduzieren, andererseits wirft es in der Zwischenzeit einen gewissen Gewinn ab. Achtung: Erträge sind, wie bereits oben angesprochen, steuerpflichtig, Gewinne hingegen nicht. Ausserdem Vermögenssteuern sind im Vergleich zu den Einkommensteuern vernachlässigbar...

Wichtig wie gesagt ist eine gründliche Beurteilung der Vermögens- und Einkommenssituation. Diese Beurteilung sollte in regelmässigen Abständen überprüft werden.

Gruss,

taf

P.S. Siehe: Steuern sparen

 

[emil17]

Ich verstehe es nicht. Warum ist es "interessant", wie im Beispiel des Links zu "Steuern sparen" vorgerechnet, 5100 Steuern zu sparen, wenn man dafür 20000 Hypozinsen zahlen muss? Und warum fehlt die Spalte "Gesamtkosten Wohnen" in dieser Darstellung der BKBL, obwohl man diese Kosten (Steueraufwand, Eigenmietwert, Hypozinsen, Unterhalt alles zusammen) in der Gesamtheit möglichst niedrig halten sollte?

Man muss wirklich alles berücksichtigen; wenn man nur die Steuerersparnis anschaut kann es einem gehen wie dem, der den Eintritt in die Mustermesse bezahlt, weil er dort 2 Franken billiger als in der Kneipe nebenan einen Teller Spaghetti essen kann.

Ein Vorteil, wenn die Hütte abbezahlt ist, ist folgender: Erst jetzt ist alles meins. Die Bank erhöht den Zins, "weil die Marktlage das erfordert" - egal.

Man könnte im fiktiven Beispiel ja auch, wenn man abbeahlt, statt die ausreichenden ererbten Reserven (Du Glücklicher!) anderweitig zu investieren und Hypozins zu zahlen, einfach die Arbeit auf Teilzeit reduzieren, so dass unterm Strich gleichviel bleibt wie vorher mit mehr Einkommen und Zinsbelastung. Da käme auch noch ein ganz schöner Steuereffekt zusammen. Was dann bleibt und wovon man wirklich etwas hat, ist mehr Zeit zur freien Verfügung.

 

[Vektor]

hallo,

ein späteres zurückzahlen ist nur dann möglich, wenn das Geld in der Zwischenzeit nicht ausgegeben wurde.

Dann stellt sich dir Frage, was mache ich mit dem Geld in der Ziwschenzeit.

1. Eine sichere Anlage wird immer schlechter rentieren als die eigene Hypothek Zins kostet. Das ist als ein Minusgeschäft und macht keinen Sinn. Wenn man sicher anlegen will, dann mit der besten Rendite in die eigene, nicht aufgenommene Hypothek.

FALSCH --> eine 2-Jahreshypothek kostet gegenwärtig um die 1% Zinsen (!!!) und mit einer grösseren Menge Geld kriegst du VIELERORTS mehr als 1% Zins !!!! (Ohne es "risikoreich" anzulegen!)

Einfach mal auf eine Bank gehen... die haben ganz andere Konditionen zu bieten...

Demzufolge würde ich eine grosse Tranche der Hauskosten (Fest-Hypothek) KURZFRISTIG aufnehmen (-->2 Jahre zu ca 1% Zins gegenwärtig z.b oder LIBOR, je nach Konditionen) und den Geldbetrag, den du aufgenommen hast, gut auf einem Konto/Anlage evtl bei mehreren Banken anlegen. So machst du erstens Plus, weil 1% kriegst du locker bei einer grösseren Summe Geld auf einem Konto oder in einem anderen Anlagevehikel, das aber natürlich per Ablauf der Hypothek wieder frei/ungebunden sein sollte...! Der Clou ist dann:

Wenn nun die 2 Jahreshypothek ausläuft und die Zinsen massiv gestiegen wären in der Zwischenzeit, dann kannst du die Hypothek aus deinem Kapital zurückzahlen und bist fein raus.

Wenn nicht, wiederholst du das Spielchen und erneuerst die Hypothek kurzfristig und sicherst dir wieder Superzinssätze und profitierst von der "Sicherheit", die dir das Vermögen generiert UND lässt dein Geld noch arbeiten für dich...

Ich glaube, Member Taf hat das auch in etwa so gemacht...

Gruss

Vektor

Da du das Geld immer in bar/Konto/Anlage noch zur Verfügung hättest, läufst du so nie Gefahr, eine schlechte Hypothekzinsphase annehmen zu MÜSSEN.

 

[HausFritz]

Herzlichen Glückwinsch /emoticons/default_cool.png

Also, für mich ist die Frage sehr klar, ich würd das Haus OHNE Hypothek kaufen, aus folgenden Gründen:

Punkt 1

Klar, du würdest Steuern sparen wegen Hypo Abzug vom Eigenmietwert, jedoch musst Du dann das Geld der Bank geben für Hypo.

Annahme: Zu zahlst 10'000 Hypo pro Jahr. Jetzt kannst du zwar 10'000 Franken vom Einkommen abziehen, dies mach jedoch nur ca. 2000-3000 Franken Steuern aus (je nach Einkommen).

Auch wenn du jetzt 3000.- mehr Steuern zahlst, die 10'000 für die Hypo hast Du im Sack, also ein Plus von 7000.-

Punkt 2

Wenn Du Geld auf der Bank anlegst hast du das Risiko Verluste einzugehen.

Aktuell ist da wirklich nichts zu holen betreffend Anlagen / Zinsen.

Punkt 3

Das Geld auf der Bank verleitet Dich allenfalls dein Lebenstil zu verändern und das Geld für Ferien, Autos oder anders auszugeben

Punkt 4

Bezahlt ist bezahlt /emoticons/default_ohmy.png

Nur meine Meinung /emoticons/default_ohmy.png

Gruss

Fritz

 

[Hüsli]

Hallo Vektor

FALSCH --> eine 2-Jahreshypothek kostet gegenwärtig um die 1% Zinsen (!!!) und mit einer grösseren Menge Geld kriegst du VIELERORTS mehr als 1% Zins !!!! (Ohne es "risikoreich" anzulegen!)

Einfach mal auf eine Bank gehen... die haben ganz andere Konditionen zu bieten...

Kannst du mir die Bank nennen, die dir momentan 1 % Zins für einen grösseren Betrag gibt, und dein Geld mündelsicher angelegt ist. Wir suchen nämlich aktuell solche Angebote, die mir offerierten Angebote bewegen sich jedoch zwischen 0.0 % und 0.3 %. Die höchste Rendite erreichst du meines Wissens momentan mit Kassenobligationen.

Ich bin gespannt auf deine Antwort.

Gruss

Hüsli

 

[emil17]

Wenn das funktionieren täte, mit dem Hypothekarkapital rentable Anleihen zu finanzieren, dann wäre das ja die wundersame Geldvermehrungsmaschine. Man müsste dann noch aus der Hypothek, die ja als Sicherheit für die Anlage gedacht ist, die sie finanziert, ein Derivat machen und dieses anderen Leuten andrehen. Ein paar englisch Spezialausdrücke wären angebracht, damit der Kunde nicht gleich merkt, was das Ganze eigentlich ist.

... die Blasen gedeihen ... wer selber arbeitet ist der Dumme ... hatten wir doch vor knapp zwei Jahren schon mal ...

Muss man da mitmachen? Nein, muss man nicht.

 

[winner60]

Hallo Vektor

Kannst du mir die Bank nennen, die dir momentan 1 % Zins für einen grösseren Betrag gibt, und dein Geld mündelsicher angelegt ist. Wir suchen nämlich aktuell solche Angebote, die mir offerierten Angebote bewegen sich jedoch zwischen 0.0 % und 0.3 %. Die höchste Rendite erreichst du meines Wissens momentan mit Kassenobligationen.

Ich bin gespannt auf deine Antwort.

Gruss

Hüsli

Auf dem E-Deposito-Konto bei Postfinance bekommst du 1.25%.