Hypo Schock?

[ddhdrg]

Gemäss neuster Studie von Wüst und Partner soll die Preisentwicklung/-steigerung abschwächen.

Somit wären doch die drastischen Massnahmen der FINMA hinfällig und der Markt reguliert sich (auch durch die entsprechenden Abstimmungsentscheide) langsam wieder in "normale" Dimensionen.

Der Immobilienmarkt im Bann von rechtlichen Veränderungen
 
Der Schweizer Immobilienmarkt bewegt sich derzeit in anspruchsvollen Gewässern.
Dies liegt jedoch weniger am wirtschaftlichen Umfeld als vielmehr an den
bevorstehenden rechtlichen Veränderungen. Die Blicke richten sich unter anderem
auf die Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative, das revidierte Raumplanungsgesetz
und die Masseneinwanderungsinitiative sowie auf mögliche weitere
regulatorische Anpassungen im Hypothekarmarkt. Die Ungewissheit als
Folge des zeitlichen Zusammenfallens mehrerer gesetzlicher Bestimmungen
bedeutet für den Immobilienmarkt eine besondere Herausforderung.
 
Wohnflächen
 
Beim Wohneigentum hat die Preisdynamik weiter nachgelassen. Im vergangenen
Jahr verzeichneten im Segment der Eigentumswohnungen rund 500 und im
Segment der Einfamilienhäuser knapp 400 Gemeinden sinkende Preise. Weil
die hohen Preisniveaus die Nachfrage dämpfen und die intensivierte Neubautätigkeit
zu einem weiterhin steigenden Angebot führt, ist davon auszugehen,
dass die Preise für Wohneigentum bis Ende 2014 nur noch leicht ansteigen
werden (Eigentumswohnungen: 0.8%; Einfamilienhäuser: 1.8%). Auch bei den
inserierten Mietwohnungen ist heute eine geringere Dynamik erkennbar. Bis
Ende 2014 wird ein Anstieg der Mieten von 1.4% erwartet.
 
 
PS: Ich bin auch für die Abschaffung des EMW, einfach nur schon wegen den Fast-Herzstillstände beim Öffnen der Couvert des Steueramts! /emoticons/default_additional/149.gif  
 
Grüsse
ddhdrg

 

[tommuller]

@winner60

Vielleicht ist es noch nicht ganz durchgekommen. Ich bin für eine massive Reduktion der Hypotheken!

Unter "Rahmenbedingungen" verstehe ich die Vermeidung von Schlupflöchern für Reiche. Gut betuchte Personen würden dann ja wohl folgende Szenarien in Betracht ziehen:

- Verschiebung der Hypotheken auf vermietete Liegenschaften

- Umwandlung der Hypotheken in Lombardkredite

Du als Profi, bitte nenne mir eine oder mehrere Möglichkeiten, diese "Steueroptimierung" zu unterbinden.

Sorry, die Thematik ist halt doch nicht soo einfach...

Gruss

Tom

 

[Wurm]

Die Rendite bei solchen Konstruktionen dürfte gering sein, wenn man einen obligationenlastigen Fonds nimmt.

Die können auch keine riesige Rendite mehr erzielen im derzeitigen Zinsumfeld.. Zudem müssen die jährlichen Kosten der Fonds zusätzlich eingespielt werden. Dazu kommen die Kommissionen und die Gebühren fürs Depot.

Da kommt in guten Jahren evtl eine Rendite von 0.5% mehr raus als wenn man die eigene Hypo amortisiert hätte, evtl.wenn es sehr gut läuft mal 1%

Bei 100'000 Investition sind das gerade mal CHF 500 pro Jahr.

Ich für mich habe entschieden, dass ich mir für diesen möglichen relativ kleinen Gewinn keine 100'000 zusätzlicher Hypo ans Bein binde.

Zumal in schlechten Jahren auch Verlust mit Obligationenfonds anfallen kann, wobei alle Kosten weiter laufen. Diese Verluste können die Gewinne aus einigen Jahren aufzehren.

Für risikobereite Personen macht es evtl Sinn, statt in den Obligationenfonds in einen Aktienfonds oder direkt in Aktien zu investieren. Da ist zumindest die Chance auf deutliche Gewinne gegeben. Aber auch das Risiko ist höher.

Einzahlungen in die 2. und 3. Säule rentieren meist noch etwas besser, als die Amortisation der Hypo..

Hier allerdings finde ich den Begriff der "indirekten Amortisation" etwas irreführend. 

Diese Anlagen rentieren nicht deshalb gut, weil ich mit diesem Geld irgendwann später amortisiere, sondern allein aufgrund der steuerlichen Vorzugsbehandlung dieser Einzahlungen. Und dies unabhängig von der endgültigen Verwendung.

Genau denselben Steuer-Vorteil hat man, wenn man  mit der 3. Säule nicht "indirekt amortisiert", sondern damit z.B aufs Alter spart. Oder auf eine Renovation.

Es spricht also nichts dagegen, laufend die Maximalbeiträge in 2. und 3. Säule einzuzahlen und mit evtl zusätzlich vorhandenem Kapital die Hypo zu amortisieren.

Manchmal habe ich den Eindruck, dass die Banken die Leute von der direkten Amortisation der Hypo abhalten wollen mit dem Argument, eine indirekte Amortisation sei noch günstiger.

bei einer Crash ist egal welchen Anlagen man nimmt, alle machen da Verlust, das einte weniger das andere mehr.

wer ohne Risiko einen Rendite machen will, kann nur mit amortisieren und fest verzinste Anlagen.

die beste Rendite ist die 3a (mit Steuerabzug unschlagbar, leider nur limitiert)

wer knapp bei Kasse ist muss die indirekte Amortisation nehmen.

wer zuviel hat wählt die direkte (Mit maximalbeitrag in die 3a).

gruss 

wurm

 

[positron]

Auch wenn derzeit kaum von Relevanz, muss man für eine langfristige Betrachtung auch die Inflation berücksichtigen. Derzeit liegt sie bei 0%, aber langfristig können wir schon von 1-2% ausgehen. Das heisst, der Franken verliert dann automatisch pro Jahr 1-2% an Wert. Unsere Schuld reduziert sich in Folge dessen um den gleichen Prozentsatz. Hat man z.B. 500k Hypothek, reduziert sich die Schuld effektiv jedes Jahr um CHF 5'000-10'000. Je länger man mit dem zurückzahlen wartet, umso mehr kann man von der Inflation profitieren. Aber machen wir einen praktischen Vergleich:

Ausgangslage:

Unsere Hypothek à 500k ist gerade ausgelaufen und wir können heute eine 10-Jährige mit 2% Zins abschliessen. Die Inflation beträgt durchschnittlich 1%. Der Steuersatz liegt bei 25%. Der Zins auf dem Sparkonto beträgt 0.5%. Auf dem Säule-3a-Konto ist sie 1%, also gleich wie die Inflation.

Variante A:

Wir reduzieren die Hypothek um CHF 100'000 mit dem Geld von unserem Sparkonto.

Bilanz über 10 Jahre

- CHF 20'000 weniger Zinskosten

- CHF 5'000 Nicht eingetretene, inflationsbereinigte Verluste auf dem Sparkonto

+ CHF 10'000 Entgangene Inflation auf der Hypothek

+ CHF 5'000 Steuern wegen geringerer Schuldzinsabzüge

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- CHF 10'000 gegenüber Vorperiode

Variante B

Wir erneuern die Hypothek mit weiterhin 500k und zahlen das Geld auf dem Sparkonto jährlich in die Säule 3a ein.

Bilanz über 10 Jahre

+ CHF 2'500 Inflationsbereinigte Verluste auf dem Sparkonto (Weil die 100k nicht vom ersten Tag an auf die Säule 3a einbezahlt werden können)

- CHF 25'000 Gesparte Steuern wegen Einzahlung in Säule 3a

+ CHF 5'000 davon fällig beim Bezug aus der Säule 3a

---------------------------------------

- CHF 17'500 gegenüber Vorperiode

Fazit

Man sieht, dass das indirekte Amortisieren deutlich lukrativer ist, egal wie hoch die Inflation gerade ist. Man kann dort auch noch einiges optimieren, z.B. indem man möglichst in frühen Jahren anfängt, auf die Säule 3a einzuzahlen, wodurch man nicht nur Steuern spart, sondern das Geld auch relativ gut vor der Inflation schützt. Auf der anderen Seite arbeitet die Inflation für einen, indem sie die Hypothek Jahr für Jahr reduziert. Entscheidend ist schlussendlich aber, dass die Säule 3a zur Steuerersparnis beiträgt. Staffelt man die Hypotheken so, dass man als Ehepaar alle 2-3 Jahre einen Bezug machen kann, spart man zusätzlich noch einen Grossteil der Steuern die beim Bezug anfallen.

Mit dem Wegfall des Eigenmietwertes würde man im Fall von Variante A rund CHF 5'000 zusätzlich sparen, was je nach Inflation und Zinsniveau die direkte Amortisation begünstigen würde.

Nicht vergessen: Wer sowieso schon jährlich den Maximalbetrag in die Säule 3a einzahlt zwecks Altersvorsorge, für den stimmt die obige Betrachtung natürlich nicht, da die Steuerersparnis dann relativ viel geringer ausfällt.

Wir haben aus diesen Gründen extra mehr Hypothek aufgenommen als nötig, um unser nach dem Hausbau auf 0 stehenden Säule-3a-Konto in den nächsten Jahren auch über die Babypausen hinweg mit dem jährlichen Maximalbetrag (ca. 13'800) füttern zu können. Und gleichzeitig haben wir 4 Hypotheken abgeschlossen, davon 2 sehr langfristige und 2 mit Laufzeiten welche auf die Säule-3a-Bezugsfenster getaktet sind.

 

[tommuller]

Hallo Positron

Nimms mir nicht übel, aber die "Spielerei" mit der Reduktion der Hypothek mittels Inflation hat für mich persönlich einen etwas zu starken Ami-Touch... Wohin das führt, wenn man die Schulden hoch hält um von der Inflation zu "profitieren" hat man ja gesehen.

Klar spielt die Inflation ein Stück weit mit drein, aber Aussagen wie z.B. "Je länger man mit dem zurückzahlen wartet, umso mehr kann man von der Inflation profitieren" erachte ich als eher potenziell gefährlich. Es suggeriert, dass man nur lange genug warten muss und plötzlich ist man schuldenfrei... (etwas überspitzt formuliert)

Einfach gesagt: Wenn 100' auf dem Sparkonto liegen und eine Hypothek von 500' besteht schmälert die Inflation ja nicht nur die Hypo, sondern auch das Sparkonto. Ob nun eine Amortisation vorgenommen wird, spielt also keine Rolle.

Im Übrigen müssten in Variante A die entgangenen Zinsen auf dem Sparkonto bei der Berechnung der Steuerdifferenz ebenfalls berücksichtigt werden.

Habe den Beitrag leider nur überflogen, werde ihn mir aber sicher nochmals zu Gemüte führen...

Gruss

Tom

 

[mime7]

Einfach gesagt: Wenn 100' auf dem Sparkonto liegen und eine Hypothek von 500' besteht schmälert die Inflation ja nicht nur die Hypo, sondern auch das Sparkonto. Ob nun eine Amortisation vorgenommen wird, spielt also keine Rolle.

Das stimmt. Rechnet man mit stärkerer Inflation müsste man die 100'000.- nicht amortisieren und auch nicht auf dem Sparbuch liegen lassen.

Die sollte man schnell ausgeben, z.B. für Reisen oder grosse Autos. Sozusagen als vorgezogenen Konsum.

Dann bleiben 500.000 Schulden und man kann maximal von der Inflation "profitieren".

Aber irgendwie hat ja genau das auch nicht so richtig funktioniert in der Vergangenheit.

Spätestens wenn die Hypo dann ausläuft und neu verhandelt werden muss ist dann Zahltag bei den dann hohen Zinsen.

 

[positron]

Ich plädiere ja auch nicht dafür, überhaupt nicht mehr zu amortisieren. Es geht bei meinem Vergleich um den Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation. Ich wollte erwähnen, dass neben den bekannten Vorteilen bei der indirekten Amortisation eben auch die Inflation noch Vorteilhaft wirkt - sofern man das Geld sicher auf dem Säule-3a-Konto hat.

Bei meiner Hausbank habe ich 1.25% Zins auf meinem Säule-3a-Guthaben. Das ist deutlich mehr als die Inflation derzeit ist und in nächster Zeit sein wird. Wenn die Inflation steigt, werden früher oder später auch die Zinsen steigen. Darum ist das Geld auf dem Säule-3a-Konto vor der Inflation grösstenteils geschützt.

Wenn die Hypothek ausläuft, hat man mit beiden Varianten gleich viel amortisiert, mit Variante B aber deutlich weniger dafür bezahlt.

Konsumieren, bloss um der Inflation zu entwischen ist ja wohl das dümmste, was ich je gehört habe.

 

[mime7]

Bei meiner Hausbank habe ich 1.25% Zins auf meinem Säule-3a-Guthaben. Das ist deutlich mehr als die Inflation derzeit ist und in nächster Zeit sein wird. Wenn die Inflation steigt, werden früher oder später auch die Zinsen steigen. Darum ist das Geld auf dem Säule-3a-Konto vor der Inflation grösstenteils geschützt.

Die Logik dieses Absatzes erschliesst sich mir nicht so ganz.

Auch auf der Hypo zahlst du deutlich mehr Zins als die Inflation derzeit ist und voraussichtlich in nächster Zeit sein wird (so berechnen das die Banken ja)

Wenn die Inflation steigt werden ALLE Zinsen steigen.

Wieso sollte das ein Vorteil für das 3A Konto sein? gehst du davon aus, dass die Zinsen auf dem 3A Konto schneller steigen als die Hypozinsen?

Das wäre dann richtig, wenn du die 3 A Zinsen mit langlaufenden Hypozinsen vergleichst. die liegen aktuell aber bei 2.5% für 10 Jahre. Jedes jahr, in dem die Inflation also noch nicht steigt machst du erstmal (2.5%-1.25%)=1.25% Verlust.

Das musst du erstmal wieder reinholen, wenn dann irgendwann die Zinsen auf dem 3A Konto wieder steigen.

Aus meiner Sicht macht die maximale Einzahlung in 3A schon Sinn. Das liegt aber einzig an den damit verbundenen Steuervorteilen.

Konsumieren, bloss um der Inflation zu entwischen ist ja wohl das dümmste, was ich je gehört habe.

Ob das dumm ist weiss ich nicht. Die Zeit wirds zeigen.

Es ist aber gesellschaftlich durchaus üblich, dem Konsum zu fröhnen, obwohl man eigentlich nen Haufen Schulden hat.

Die Begründungen dafür sind unterschiedlich. Von "Man ist nur einmal jung" über "grad haben wir Kinder, da können wir nicht sparen" bis "das Geld ist in 30 Jahren eh nix mehr wert" hab ich schon verschiedenes gehört. Am liebsten sind mir die "Im Alter bezieh ich dann Ergänzungsleistungen, da ist es besser man hat von vornherein nix".

Ich glaub allerdings die Begründungen sind alle vorgeschoben. Eigentlich geht es darum, sich jetzt keine Gedanken machen zu müssen und sich gleichzeitig alles zu leisten.

Meiner Erfahrung nach wird man sogar eher belächelt, wenn man sich NICHT alles gleichzeitig gönnt.

Schau doch mal in die Neubaugebiete, was da neben neuen Häusern alles an dicken Autos steht. ich wette, die wenigsten Hütten sind bezahlt, und die Autos vermutlich auch nicht.

Das ist ja gerade das Thema des Threads: In der Schweiz besteht aktuell kein Interesse der Bauherren daran, ihre Hypotheken zügig zu amortisieren, lieber hält man die Schulden, zahlt nur die Zinsen und verkonsumiert die laufenden Einnahmen.

Volkswirtschaftlich ist das ein Risiko. Sagt jedenfalls die FINMA.

 

[Range]

Kuze Frage,

Hütte abbezahlt und ohne Einkommen den EMW bezahlen mit der Rente, wer kann das auf die Dauer??

Hütte verkaufen, den Rest holt dann das Altersheim!

 

[milando4109]

um die Schulden zu reduzieren liegt es doch auf der Hand den Steuerabzug abzuschaffen. Zur Diskussion stehen jedoch irgendwelche wirren und bürokratischen Ideen wie 5% kalkulatorischer Zins?? So ein Schwachsinn. Was macht man dann bei einem Zinsniveau von 5%? Der Eigenmietwert muss weg dann werden die Leute mit niedriger Verschuldung belohnt so einfach wäre das, ist es aber anscheinend nicht. Bankenlobby und Staat fürchten um ihre Einnahmen...

 

[tommuller]

Hallo milando

Bin ich dafür! Hast du eine Lösung für die Problematik, welche ich im Beitrag #22 angesprochen habe?

Mit oder ohne Eigenmietwert, ich werde amkrtisieren!

Gruss

Tom

 

[milando4109]

Reiche werden immer einen Weg finden um ihre Schäfchen ins Trockene zu bringen, für die Lösung des Grundproblems sind diese Fälle jedoch nebensächlich da diese Parteien i.d.R. über genug Assets verfügen im Falle eines Zinsanstiegs. Grundproblem sind die einfachen Leute mit wenig Polster und finanziellem Spielraum die sofort Probleme bekommen werden. Meiner Meinung nach sind langfristig "normale" Zinsniveaus" aus der Vergangenheit passé, bei 5% würden der Schweiz und an vielen Orten anderswo die Lichter aus gehen, dank der Politiker weltweit, die Notenbanken zur konjunkturpolitischen Zwecken einsetzen. Die SNB ist Geisel dieser Politik und hat sich durch den Entscheid die Wirtschaft zu stützen sich selbst zusätzlich selbst die Hände gebunden. Ein Glück für sie dass wenigstens der LIK keine Massnahmen notwendig macht.  

Je länger die Geldpolitik weltweit so bleibt desto schwieriger wird es sich davon zu lösen - jedermann macht es sich bequem und richtet sich ein mit der Situation. Bin selbst gespannt was die nächsten Jahre auf dem Immobilienmarkt passiert - das Geld zur Amortisation allenfalls parat zu haben wird nicht die schlechteste Alternative sein... 

 

[emil17]

Was mich misstrauisch macht:

Hat man Guthaben und Hyposchulden bei der gleichen Bank, so können Guthaben und Schulden im Falle einer Illiquidität der Bank nicht verrechnet werden. D.h. Hyposchuld bleibt, Guthaben ist weg.

Auch wenn es schmerzen mag: ich finde es prinzipiell gut, dass das Leben auf Pump erschwert wird. Letztlich haftet der Staat für finanzielle Desaster aufgrund platzender Immobilienblasen.

Eigenmietwert und Hypozinsabzug abschaffen ist eine gute Idee, allerdings fallen konsequenterweise auch Abzüge für Unterhalt, Gebäudeversicherungsprämien und so weiter weg.

Als Mieter finanziert man all das und auch noch die Eigenkapitalrendite des Vermieters mit, denn die Sache soll sich ja rechnen. Abzüge gibt es aber dafür in den meisten Kantonen keine.

Man sollte sich keine Illusionen machen: Der Staat muss sich das, was er braucht, irgendwo holen.

Macht er Schulden, holt er es sich bei zukünftigen Generationen. Ansonst sind die am meisten betroffen, wo was zu holen ist und die nicht mobil sind - die Häuslebauer.

Es wird heute oft bedauert, dass sich ein gewöhnlicher Büezer mit normalem Einkommen (Handwerker, Hausfrau, zwei Kinder) kein Eigenheim mehr leisten könne, ohne geerbt oder im Lotto gewonnen zu haben. Nur findet das heute auf ganz anderem Niveau statt als zu Zeiten, wo das noch möglich war. Früher hatte man am Samstag morgen noch nicht frei, kein Auto, kaum Ferien aber einen Gemüsegarten. Heute muss jedes Kind zweimal pro Woche im Zweitwagen ins Ballett oder Frühenglisch gefahren werden, eine Woche Skiferien und eine Woche Badestrand sind selbstverständlich, pro Bewohner und Sportart braucht es und hat man eine Spezialausrüstung, die jedes Jahr neu gekauft werden muss, und die Ansprüche an Wohnfläche und Ausstattung sind ebenfalls sehr viel höher.

Da ist die 100%ige Fremdfinanzierung zu 2% doch viel bequemer.