Keine Bank will unser Geld?

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CaptainMarco

Mitglied
01. Mai 2010
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Hallo alle

Meine Frau und ich möchten ein Haus bauen für total max. 700'000 Franken. Das Objekt selbst ist bereits offeriert inkl. Land und allen Nebenkosten, d.h. auf der planerischen Seite ist alles klar.

Unsere finanzielle Situation:

- Eigenmittel in Bar: CHF 130'000

- Brutto-Haushaultseinkommen: CHF 95'000 + indirektes Einkommen 10'000 für die Benutzung des FIrmenautos und -handy's (beide sind selbständig)

- Keine Leasings, keine Kredite, keine Kinder

Unser Problem ist nun, dass bisher alle Banken ein Riesentheater machen wegen der theoretischen Tragbarkeitsrechnung bei 5% Hypothekarzins. Wir haben schon 3 Banken vorgerechnet, dass wir bei einer Festhypothek von 7 Jahren zu 2.7% und einer höheren Amortisation keinerlei Probleme hätten. Denn wir können ja FIX für 7 Jahre mit diesen Umständen rechnen und währenddessen die angebliche und theoretische Überbelastung in dieser Zeit zu 100% durch Amortisation abbauen. Man scheint unsere Argumentation zwar knapp nachvollziehen zu können, aber die Standard-Floskel lautet stets: "Regeln seien eben Regeln".

Kann uns jemand von Euch einen Tipp geben, wie wir mit einer Bank verhandeln können, um doch noch ans Ziel zu kommen? Oder vielleicht kennt jemand eine Bank, die einen etwas breiteren Horizont hat und die den Kreditnehmer nicht nur als Excel-Formel, sondern auch als Menschen behandelt?

Bitte keine Antworten schreiben von wegen "wir sollen noch ein paar Jährchen warten und weiter sparen". Wir haben JETZT unser Land gefunden und JETZT tiefe Zinsen; nicht in ein paar Jährchen. Was bringt uns in 2 Jahren mehr EK, wenn die Festypo dafür dann umso teurer ist? Unterm Strich kommts auf die gleiche Belastung raus, aber auch das verstehen die Banken nicht. Und ich dachte immer, die seien Experten in Sachen Zahlen /emoticons/default_biggrin.png

Für Eure Tipps sind wir sehr dankbar!

 
Dann müssen die Baukosten eben runter, am besten durch Eigenleistungen, dazu kannst du auch Kurse bei den Baumärkten besuchen.

Sicher machen kannst du Malen und den Gärtner, das Dachdecken sollte auch kein Problem sein, die Ziegel zuverlegen ist eine reine Fleissarbeit, Lamminat, etc.

Schon mal daran Gedacht die Sanitär-Apparate im Baumarkt zu kaufen, geh mal hin und schau sie dir an.

Ideal nach dem Hypotheken Rechner der UBS müsstest du auf Eigenmittel von 150'000Fr. kommen und Baukosten von 620'000Fr. haben, respektive 80'000Fr. Eigenleistungen machen. Anderseits auf Themen - Beobachter würdest du bei deinen 130'000 auf einen maximalen Kredit von 640'000Fr. kommen.

Vielleicht ein Haus ohne Keller bauen und so Einsparungen machen, so mal ein paar kleine Ideen von mir.

 
Raiffeisen hat bei uns mit 4.5% gerechnet. Da sind wir gerade so hingekommen. Das wir die 2. Hypothek in 11 Jahren abbezahlen können, bei 10Jahre Fest, interessiert sonst aber keinen.

Wünsche Dir viel Glück.

Walter

 
Hoi lollo68

Hallo CaptainMarco,

habt Ihr keine 2. Säule oder 3. Säule?

Vielleicht eine Garantie von einem Verwandte?

Bei Preisvergleich Schweiz, Versicherungen und Krankenkassenvergleich - comparis.ch gibt es eine Hypotheken-Börse. Vielleicht könnte eine Bank eine Offerte machen?

Gruss.

lollo68
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2. Säule ist vorhanden, aber wir sind noch relativ jung. Es gibt da kaum etwas zu holen. 3. Säule gibt's noch nicht, da wir ja erst mal die 130T sparen mussten...

Unsere Offerten kamen bereits durch Comparis rein. Wir wollten jedoch ursprünglich ein älteres Objekt kaufen und dann renovieren. Aber im Verhandlungsprozess mit den Banken entschieden wir uns für Neubau. Vielleicht sollten wir's bei comparis nochmals versuchen mit den neuen Angaben.

Danke!

Gruss

CaptainMarco

 
Hallo Haustechniker

Danke für die Tipps! Wir werden das mit den Eigenleistungen zusammen mit dem GU prüfen. Ist natürlich schwierig bei uns, weil wir selbständig sind. Das heisst: Wenn wir Eigenleistungen am Haus erbringen, können wir gleichzeitig nichts verdienen. Unterm Strich ist der Job dann doch rentabler. Aber das mit dem Garten wäre eine gute Idee zum Sparen...

Mal ganz bös gefragt: Kontrolliert das mit den Eigenleistungen eigentlich jemand? Oder kann ich einfach zur Bank gehen und sagen: Anlagekosten=700'000, EK=130'000, Eigenleistung=20'000 ?

Ideal nach dem Hypotheken Rechner der UBS müsstest du auf Eigenmittel von 150'000Fr. kommen und Baukosten von 620'000Fr. haben, respektive 80'000Fr. Eigenleistungen machen. Anderseits auf Themen - Beobachter würdest du bei deinen 130'000 auf einen maximalen Kredit von 640'000Fr. kommen.
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Dass bei uns die Eigenmittel nicht ganz reichen, ist uns klar. Ich hätte jedoch gedacht, dass es auch Banken gibt, die das etwas differenzierter sehen. Wegen 20'000 Franken macht man doch "kein "Büro auf"!? Meine Eltern konnten 1988 ein Haus komplett ohne EK kaufen... und sie zahlen auch heute noch pünktlich ihre Zinsen :-)

Gruss

CaptainMarco

 
Hallo CaptainMarco

Ich würde Comparis einfach mal bleiben lassen und direkt auf die Banken zugehen. Probier's mal bei der Kantonalbank oder einer Regional- oder Raiffeisenbank, die sind etwas flexibler in den Regeln als Grossbanken und haben normalerweise auch etwas mehr Interesse, langfristig zufriedene Kunden zu gewinnen. Zeig dem Kundenberater/der Kundenberaterin die Situation bzw. eure Kalkulation auf und dann mal schauen, was rauskommt.

Ich war selber einige Jahre lang Kundenberater im Hypothekargeschäft und so auf den ersten Blick (ohne weitere Details zu kennen) würde ich sagen, dass die Sache so grundsätzlich machbar ist, sofern der Kundenberater von euch und eurem Vorhaben überzeugt ist und das Geschäft machen will. Als grösster Stolperstein könnte sich höchstens erweisen, dass ihr beide selbständig erwerbstätig seid, da versteckt sich halt unter Umständen ein etwas höheres Risiko darin, als bei einem "normalen" Angestellten.

Gruss, Dani

 
Falls ich mich nicht verrechnet habe wäre die Tragbarkeit mit deinen Angaben (und kein Zuschlag für 2. Hypothek!) und ca. 11'000.-- Amortisation im Jahr (die 7 Jahre fest) zurzeit knapp gegeben und nach diesen 7 Jahren wäre auch ein Zinssatz von 5 % theoretisch noch tragbar. Also wenn du der Bank "beweisen" kannst, dass es euch bisher möglich war rund Fr. 2'600.-- (minus Miete) zu sparen im Monat, sollte sich schon was machen lassen.

Ich kann aber die Banken auch verstehen, in meiner Berechnung habe ich keine Reserven (hast du genügend Reserven in den 700'000.--??) und nichts unvorhergesehenes wie z.B. Lohneinbussen, vielleicht doch ein Kind, usw..

Die Frage ist natürlich auch, wann soll der Bauabschluss sein? Ich glaube nicht das dir eine Bank heute eine Festhypothek über 7 Jahre zu 2.7 % garantiert, wenn das Haus erst in 12 Monaten steht. Die Zinsprognose der Credit Suisse geht davon aus, das der Zinssatz für eine 5jährige Festhyp. in einem Jahr bereits bei 3.25 % sein wird.

 
Hallo CaptainMarco

ich sehe den Grund der Banken eher darin, dass Ihr beide selbständig seid.

Ich denke, die Banken haben Euch sicher gefragt, was Ihr macht und schätzten das Risiko ab, dass Ihr eventuell Pleite gehen könntet. Die Bank geht eventuell noch davon aus, dass ihr in nächster Zeit nur mit 1 Lohn auskommen müsst (Nachwuchs).

Am Eigenkapital kann's nicht liegen, da seid Ihr mit fast 20% dabei. Normalerweise bekommt man einen Kredit auch für weniger Eigenkapital, wenn genügend Sicherheiten vorhanden sind.

Das Bruttoeinkommen von Fr. 95'000.-für zwei Personen ist nicht viel. Aber Ihr seid noch jung, von daher verständlich. Und trotzdem ein respektables Eigenkapital angehäuft. Chapeau !!

Ich hoffe für Euch, dass Ihr trotzdem irgendwo einen Kredit bekommt und Euren Traum verwirklichen könnt.

Gruss

Ritchie

 
Hallo CaptainMarco

Wir waren in der selben Lage wie du, und ich muss sagen, dass wir es genau andersrum erfahren haben, als es "krokodil" schildert. Bei den Regional- resp. Kantonalbanken erhielten wir eine Abfuhr, weil wir nicht ins Schema passten, bei der UBS wurden wir als Menschen behandelt. Der Berater hat erkannt, dass wir auch mit eher bescheidenem Einkommen gut haushalten können und hat die Finanzierung leicht über die Tragbarkeitsrechnung hinaus bewilligt. Wir haben uns im Gegenzug verpflichtet während den nächsten 5 Jahre mit der Amortisation höher zu gehen, als das Minimum (8000 statt 5000 Franken)...

Ich würde sagen, probier es bei möglichst vielen Banken. Es kommt wohl hauptsächlich auf den Berater an, den ihr "erwischt".

Gruss

adibeutler

 
Uns ging es ähnlich. Aber unsere Anlagekosten wären etwas höher gewesen und das Bruttoeinkommen doch etwas deutlich höher. Erstens wurde der Lohn meiner Frau nur zur Hälfte angerechnet, obwohl wir die Familienplanung abgeschlossen haben.

Uns blieb also nichts anderes übrig, als das Projekt zu redimensionieren. Mit einem neuen GU konnten wir auf der gleichen Parzelle ein ähnliches Projekt mit ein weniger Schnick-Schnack realisieren.

Speckt Euer Projekt ab.

 
Wie andere schon geschrieben haben, dürfte das "Problem" die selbständige Erwerbstätigkeit sein. Die Banken sehen hier sicherlich zumindest ein erhöhtes Risiko, da das Einkommen doch relativ knapp ausfällt.

Prüfe noch die eine oder andere Bank, gleichzeitig würde ich aber auch das Projekt nochmals genauer überprüfen und Einsparpotenzial suchen. Wie die Erfahrungen zeigen, wird mancher Bau teurer als geplant - daher wäre eine Reserve wirklich sinnvoll.

 
Bei Raiffeisen nicht nur die "am Ort" fragen. Bei uns macht es auch nicht die am Ort sonderne eine in der Gegend.

Müsst Ihr alle 700k sofort realisieren, oder könnt ihr einen Teil als 2te Etappe separieren?

Auch wenn es wenig ist... rechnerisch braucht Ihr mindestens 140k Eigenkapital, da kann 20-30k 2te Säule verpfänden den Unterschied zwischen ROT und Gelb in der Tragbarkeitsrechnung ausmachen.

 
Hallo Leute!

Danke für alle Tipps. Wir werden einfach mal zusätzlich diverse Banken abklappern. Nach 3 Absagen bekommt man schon langsam den Eindruck, dass man mit knapp 8000 Franken im Monat zu den Working Poor gehört!? Etwas aufgemuntert hat mich dann folgende Statistik:

durchschnittslohn in der schweiz - myScience.ch - Das Schweizer Portal für Forschung und Innovation / living in CH/ lohn in der Schweiz: doktorat, postdoc, prof, forschende

Die Banken sollten sich angesichts dieser Zahlen mal überlegen, wie sie sich in Zukunft verhalten wollen. Wenn nämlich 8000 Fr./Mt. nicht ausreichen für ein unterdurchschnittlich teures EFH, dann könnten sich letztlich nur noch die top 10% der Verdiener ein EFH leisten.

Ich bin übrigens Informatiker, von denen es seit Jahren zu wenige hat in der CH. Ein erhöhtes Risiko sehe ich nicht, da ich als Gesellschafter einer GmbH sowohl Säule 2 wie auch ALV-bereichtigt und versichert bin. Im gesetzlichen Sinne bin ich nicht mal selbständig. Insofern unterscheide ich mich in keiner Weise zu einem Angestellten, dem man auch innerhalb von 3 Monaten künden kann...

Domi: Die 700'000 beinhalten bereits Reserve von rund CHF 20'000, obwohl das Haus zum "Pauschalpreis" gebaut werden soll. Wir sind also vermutlich auf der sicheren Seite.

Wir bleiben dran...

 
Hallo Captain

Bei welchen Banken warst du schon? Evtl. kann man dann etwas genauere Empfehlungen geben.

Gruss

caramelo

 
Versteh ich's richtig? Ihr habt jetzt 130k CHF wirklich verfügbar? Also bereits so Sachen wie 1/3 der Jahressteuer ausserhalb der 130k bereits verfügbar?

Dann kann man es mit Eigenleistungen etwas tunen. Die Banken zählen Eigenleistungen wie Eigenkapital, du brauchst einfach eine genaue Kostenaufstellung, welches Gewerk wieviel kostet. Dann musst du sagen, was du übernimmst. Klassiker sind Sachen wie "Küche selber aufbauen", "Verspachteln und Malen", "Innentüren einbauen", "Dachstock dämmen".

Für die Bank sieht das dann so aus, dass sie bei 700k Anlagesumme und 130k Eigenmitteln und 20k Eigenleistung dir 550k maximalen Kredit gewährt. Ob du die Eigenleistung dann wirklich selber erbringst, oder aber bis zum Termin der Rechnung zusätzliches Bargeld angespart hast, ist der Bank ziemlich egal, sie wird dir nur nachträglich keinen Kredit mehr geben für das.

Will heissen: Wenn du die 130k jetzt bereit hast und deine Sparleistung für den Rest vom Jahr nicht schon voll drauf geht, um jetzt noch schnell von Null an die Steuer für dieses Jahr anzusparen, dann kannst du in etwa die Bauzeit als zusätzliche Ansparzeit reintricksen. Du berechnest, wieviel du bis dahin etwa ansparen kannst (weisst du ja aus der Vergangenheit, wieviel ihr pro Monat zur Seite legen könnt). Davon ziehst du eventuell schon zu zahlende Zinsen (Baukredit) ab, plus noch was Sicherheit abziehn. Der restliche Betrag steht bis Ende Bau zusätzlich zur Verfügung, wenn ihr die Spardisziplin durchhaltet. Davon beautragt ihr dann doch jemanden, eure Eigenleistung gegen Geld zu machen.

Des weiteren könnt ihr auch eure Ferientage einsetzen für Eigenleistung. Oder z.B., wenn ihr euch für Malen udn Verspachteln als Eigenleistung entscheidet, dann das EG udn Schlafzimmer machen lassen, die restlichen Zimmer selber an den Wochenenden nach und nach machen.

 
Nachtrag: Bei eurem jahreseinkommen wird es bei der Bank extrem eng. Da funzen auch alte Tricks wie 10 Jahre fix, 2% statt 1% der Anlagesumme amortisieren nicht mehr zuverlässig. Vielleicht kriegt man es grade unter die 1/3 Regel gewürgt, wenn man genau eine 7-jährige Hypo nimmt. Aber da ist null Reserve drinnen.

Überlegt mal folgende Alternative: Für Landkauf braucht man 40 bis 50% Eigenmittel. 3a und PK kann man dafür nicht beziehn, wenn man nicht sehr rasch baut. Ihr habt das aber nicht in 3a und PK fest, oder? Dann könnt ihr ja heute erstmal das Land kaufen.

Natürlich die tiefen Zinsen, die man gerne ausnutzen will. Die Geschichte lehrt: Sowas kommt wieder. Letztmals waren die Zinsen 2002 so tief (damals für langfristige Hypos sogar noch tiefer, kenne Leute, die haben 10 Jahre für 1.9% abgeschlossen!). Die Zinsen werden klettern, klar. Aber in 5 bis 8 Jahren kommt die nächste Rezession mit anschliessend teifen Zinsen...

Eine weitere Möglichkeit, wenn dir die tiefen Zinsen heute wichtig sind, sichtiger als exakt das Stück Land: Eine günstige Eigentumswohnung kaufen, günstige Festhypo drauf. Dann nehmt ihr die Ersparnis gegenüber der Mietwohnung mit. Man muss dann aber schon planen, wie der Wechsel auf ein Haus später geht. Habt ihr bei einer günstigen Eigentumswohnung genug Sparleistung, um in den nächsten Jahren das EK für das Haus nochmals anzusparen? oder muss dann erst die Eigentumswohnung wieder verkauft werden, damit ihr das EK für's Haus habt?

Ein letzter Trick noch, der früher gerne gemacht wurde: Haus so planen, dass im EG ein ordentlich grosses Zimmer und ein Bad mit Dusche ist. Der Teil wird ausgebaut. Das OG bleibt zunächst im Rohbau, wird nachtröglich ausgebaut.

 
Rechne mal vorsichtig: Wenns nur 5% teurer wird als im GU-Vertrag (was gut wäre, lies mal hier die diversen Beiträge wie es gehen kann), dann sind das 35 Riesen mehr.

Sind die 700'000 nur GU-Kosten? Dann kommen noch einige Tausender dazu für Gebäudeanschlüsse (GU meist nur bis Gebäudeaussenkante, d.h. Graben bis zur Strasse und Leitungen dahin extra), Handänderung, und so weiter.

Lass den GU-Vertrag durch einen Experten anschauen, der Dir sagen kann, was alles nicht drin steht, und also auch noch kommt.

Soll heissen, wenns Euch bei 10% Überschreitung schon "lüpft", dann schläfst Du während der Bauzeit wahrscheinlich nicht besonders gut.

Dann noch ein kleiner Sportunfall, wieder ein Monatseinkommen weg (als Selbständigerwerbender ist sowas ein Problem), und so weiter.

Die Idee mit dem bewohnbaren Rohbau (Leitungen für Wasser und Heizung und Elektro-Leerrohre müssen installiert sein, d.h. gut planen!) ist viel besser, dann kannst Du erstens viel Geld für die Zinsen der nicht beanspruchten Hypothek sparen und je nach Budget und Lust weiter ausbauen.

 
Hallo

Versuchs mal mit der Kantonalbank. Wir haben bei der Basellandschaftlichen Kantonalbank eine Super-Beratung (mit anschliessendem Erfolg) erhalten, auch wenn unsere Finanzierung ein wenig flexibel angeschaut werden muss von Seiten Bank.... /emoticons/default_smile.png

Ebenso gibt es in verschiedenen Kantonen noch Genossenschaften, welche das Wohneigentum durch eine Bürgschaft fördern. Vielleicht wäre das noch eine Hilfe.

Gruss

stephaniev

 
hallo Captain

Du gibst ja an selbständig zu sein. Wieso versuchst du es nicht primär bei deiner Hausbank. Auch wenn du allenfalls keinen Betriebskredit oder Kontokorrentkredit bei dieser Bank hast, sollten euch die Berater persönlich kennen? Mich wundert aus diesem Grund deine Suche über Comparis. Dies ist alles unpersönlich und fremd.

Wie schon andere Antworten wundert mich grundsätzlich (wahrscheinlich auch die Banken) Euer Einkommen. Bei Doppelverdiener und Selbständigkeit 95`000.--. Wenn wie gesagt Nachwuchs oder wirtschaftliche Einflüsse folgen, dann wird es sehr eng. Im übrigen habe ich noch niemanden kennengelernt, der mit dem ursprünglichen Budget auch abgerechnet hat. Also musst du auf das Budget von 700`000.- noch eines aufrechnen.

Sprich doch mal mit der Hausbank deiner GmbH.

traum24

 
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