Knacknuss Hypo+baukredit

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24. Aug. 2007
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erstmal hallo zusammen - hoffe der schnee hat nicht manchen "häuslebauer" überrascht...nun gut zu meiner aktuellen situation:

habe mich nun entschieden über einen architekten in der region zh unterland ein doppeleinfamilienhaus bauen zu lassen- dieses objekt wird in einer arealüberbauungsphase realisiert - dass heisst es entstehen auch noch einige andere doppeleinfamilienhäuser.

folgende fakten wurden mal angekündigt:

/emoticons/default_confused.png

baubeginn febr. / märz 07 -

realisierung bzw. schlüsselübergabe per nov. / dez. 08 -

nur eben was wenns zu verzögerungen kommen wird - kann dann je nach dem wie hart und lange dieser winter 07/08 und dem frühen winter (ende 08 anfangs 09) zu bauverzögerungen kommen und dann könnte es schnell mal sein das eben die schlüsselübergabe dann erst im febr./märz 09 stattfinden würde.

/emoticons/default_confused.png

natürlich werde ich 3 monate vor dem einzug davon in kenntnis gesetzt wann ich denn auch effektiv einziehen kann nur möchte ich angesichts der künftigen zinssteigerungen pro 2008 - Ende dieses jahres 2007 noch alles was die baukreditfinanzierung und die hypofinanzierung angeht noch fixieren und vertraglich abmachen.

die meisten finanzanbieter bieten jedoch nur eine forward möglichkeit an also eine fixierung maximal 12 monate vor dem zinslaufbeginn - das würde zwar für mich passen wenn ich nun die hypo im dez. 07 abschliessen mit der fixierung der festhypos - und dann auch wirklich im dez. 08 einziehen könnte - was aber wenn sich die ganze bauphase infolge der witterung und des winters sich verzögert und ich dann erst gegen febr. 09/märz 09 einziehen könnte ....dann hätte ich ja diese fixierungsmarke von 12 monaten überschritten und wäre nicht mehr gültig.

habt ihr erfahrungswerte oder wissen dazu ?

würde gerne meine hypo tranchiert laufen lassen - als beispiel 1/5 variabel

2/5 ? ca 5 Jahre festhypo

wie auch den rest von 2/5 ? ca. 7-10 Jahren festhypo

und in der übergangszeit ab baubeginn bis zur schlüsselübergabe mit ner baukreditfinanzierung

wäre auch noch interessant zu wissen wer erst gerade kürzlich und zu welchen konditionen und bei welchem anbieter einen baukredit und oder eine hypo abgeschlossen haben

besten dank im voraus

und allen ne gute woche die das lesen

gruss interesting:confused:

 
Hallo und willkommen im Forum.

Du scheinst ja viele Fragezeichen zu haben /emoticons/default_confused.png:confused:/emoticons/default_confused.png oder ev. das falsche Emoticon benutzt.

Anyhow, Du kannst jederzeit das Baukonto in die Hypothek umwandeln, wenn die Zeit dafür gut ist. Es hat Mitglieder hier, welche direkt mit der Hypothek gebaut haben, ev. können die genaueres erzählen. Den Zins kann man auf 12 Monate fixen, das ist normal. Auf längere Sicht hinaus haben wir auch noch nichts gesehen. Im Moment bewegt sich der Markt trotzt der Krise in USA nicht und ist recht stabil. Die fixen und variablen Hypotheken liegen nach Verhandlung immer recht nah beieinander. bei der Variablen liegt nur sehr wenig drinn, während bei der fixen Hypo nich etwas mehr verhandelt werden kann. Kommt auf das Institut und Euer Projekt an ! Denk auch drann, dass die Banken bei 12 Monaten etwas sicherer für sich rechnen und Du weniger Spielraum für Verhandlungen hast. Und wenn dann in der Zwischenzeit die Zinsen sinken, hast Du Pech gehabt.

Nun, auch wenn das ganze Gebiet überbaut wird, so wird Dein Haus einen individuellen Zeitplan bekommen und Du weisst recht genau, wann Du einziehen wirst. Da ja der Baubeginn erfolgt ist hat jemand einen Plan der Bauetappen gemacht und weiss, wann dann bei Euch gebuddelt wird. Klar, Verzögerungen gibt es immer, aber dies bewegt sich in 1, max. 2 Monate, wenn nicht grad ein römischer Gusthof gefunden wird. Daher denk ich, dass Du die Hypo-fixen Geschichte auf den Zeitpunkt des Baubeginn des Hauses verschieben kannst. Natürlich würden vorher ein paar Runden bei den Instituten nicht schaden. Wir haben dadurch einiges gelernt /emoticons/default_smile.png

Viel Erfolg, Eure Rennmäuse

 
besten dank für die wünsche und grüsse rennmäuse wohin ziehts euch denn von nürensdorf her?

unser neues domizil wird lufingen zw. kloten und embrach

gruss und freue mich gerne noch über viele weitere kommentare und erfahrungswerte wie auch tipps

gruss interesting

 
besten dank für die wünsche und grüsse rennmäuse wohin ziehts euch denn von nürensdorf her?

unser neues domizil wird lufingen zw. kloten und embrach

gruss und freue mich gerne noch über viele weitere kommentare und erfahrungswerte wie auch tipps

gruss interesting
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Ja, wir müssen von Nüri weg, weil die Grundstückspreise hier bombastisch sind und eh niemand das Land verkaufen will /emoticons/default_sad.png An der Thur ist's noch echt erschwinglich, ohne dass man gleich aufeinander sitzt /emoticons/default_smile.png

Wenn Ihr schon aus der Gegend kommt, dann kennt Ihr den allgegenwärtigen Geräuschpegel des Flughafens schon /emoticons/default_wink.png Nüri hatte da den Vorteil etwas versteckt zu liegen und die Ostanflüge sind harmlos. Wir haben uns Lufingen auch mal angesehen und angehört. Aber wenn's einem wirklich nicht stört ist's echt schön dort.

Grüsse von den Baumäusen

 
Hallo Interesting

So wie es aussieht, bauen wir am gleichen Ort. Wir sind aber in der 3. Etappe. Also werden wir einmal Nachbarn.

Uebrigens, ich bin neu in diesem Forum, verfolge die Beiträge aber mit grossem Interesse seit längerem.

Du kannst auch einen Teil der Hypothek trotzdem 12 Monate vorher fixieren, auch wenn Du Den genauen Einzugstermin nicht kennst. Wir werden das auch machen. Am Besten ist, du besprichst das mit deiner Bank, die erklären Dir die Möglichkeiten.

 
Im Moment bewegt sich der Markt trotzt der Krise in USA nicht und ist recht stabil. Die fixen und variablen Hypotheken liegen nach Verhandlung immer recht nah beieinander.

Viel Erfolg, Eure Rennmäuse
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Kann ich so nicht bestätigen ...die Zinsen sind in den letzten Monaten stark zurück gekommen ... eine 5-Jährige bekommt man aktuell ca. 0.4% günstiger wie vor zwei, drei Monaten.

Gute Gelegenheit jetzt .... oder evt. doch noch etwas abwarten ? /emoticons/default_tongue.png

 
so hatten gestern nen Finanzierungstermin bei einer Bank (Schleichwerbung ja bekanntlich nicht erlaubt)

die Konditionen lauten für unseren Fall wie folgt:

HYPOZINS ab Dez. 2008 (also alle Zinsen inkl. Forward-Zuschlag für 12 Monate fixieren)

Variabler Zinssatz: die ersten 2 Jahre 2.5% (statt 3.25%)

(bzw. 0.75 Rabatt auf den jeweiligen Zinssatz variabel per Dez. 08)

Festhypo: 5 Jahre (inkl. Forward: 0.09%) Total 3.49%

Festhypo: 9 Jahre (inkl. Forward: 0.08%) Total 3.78%

Baukreditzinssatz: 2.5%

was meint Ihr zu diesen Konditionen - ich muss sagen finde dieses Angebot sehr gut!

 
so hatten gestern nen Finanzierungstermin bei einer Bank (Schleichwerbung ja bekanntlich nicht erlaubt)

die Konditionen lauten für unseren Fall wie folgt:

HYPOZINS ab Dez. 2008 (also alle Zinsen inkl. Forward-Zuschlag für 12 Monate fixieren)

Variabler Zinssatz: die ersten 2 Jahre 2.5% (statt 3.25%)

(bzw. 0.75 Rabatt auf den jeweiligen Zinssatz variabel per Dez. 08)

Festhypo: 5 Jahre (inkl. Forward: 0.09%) Total 3.49%

Festhypo: 9 Jahre (inkl. Forward: 0.08%) Total 3.78%

Baukreditzinssatz: 2.5%

was meint Ihr zu diesen Konditionen - ich muss sagen finde dieses Angebot sehr gut!
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Bei diesem Zins dürfte doch auch die Wahl nicht allzu schwer fallen, oder? Bei diesen Konditionen käme für mich nur der variable Zinssatz zum Tragen; die jährliche Differenz zum Festsatz 5-jährig beträgt satte 1000 Franken pro 100'000 Hypothek. Bei 500'000 Hypothekt fährst du in 2 Jahren satte 10'000 Franken günstiger als mit Festhypothek......

Zudem ist zu berücksichtigen, dass du bei variabler Hypothek rasch wechseln kannst.

Martin

 
Ja, das Angebot haben wir auch schon gesehen /emoticons/default_smile.png Bei näherer Abklärung kam folgendes raus :

Auf den Baukredit kommen noch die Gebühren hinzu was dann 3% ausmacht (ist auch normal). Gleiches bei den Variablen Hypotheken. Den günstigen Zinssatz in den ersten Jahren bekommst Du nur, wenn dies auf längere Sicht vereinbart wird. Da kommst Du nicht vor 5 Jahren raus. Also das mit dem Wechseln ist nicht so einfach dann. Aber wenn die Beratung und das Angebot stimmt, ist's okay.

Die Rechnung vom winner60 geht nicht ganz auf, denn der Unterschied beträgt mit den Zuschlägen für die Variablen gegenüber der Fixen nicht mehr soviel. Ich würde eine Misch-variante zwischen fix und var wählen, damit man eine gute Sicherheit hat und trotzdem noch mit dem Markt gehen kann /emoticons/default_smile.png

Grüsse von den Rennmäusen

 
rennmäuse

was habt ihr denn schlussendlich für ne variante für euch gewählt? bzw. auch bei welchem anbieter?

winner 60

das problem ist wohl dass wir den hypozins erst frühestens per dez. 08 brauchen - und wissen dann leider ja nicht wie hoch dann der variable zinssatz ist - klar für die ersten zwei jahre hätten wir einsparungen von 0.75 ermässigung auf den jeweiligen variablen zins - nur eben was ist dann nach ablauf der zwei jahre

wollen ja dann nicht zu einem zeitpunkt beim gleichen anbieter festhypos vereinbaren wenn dann ev. hypozinskonditionen dann einiges höher sind wie heute und der rabatt gilt ja nur für 2 jahre

gruss interesting

 
Wir warten noch ab und werden dann ev. eine 50/50 Strategie fahren. Wir haben nun mal das Baukonto bei der UBS und werden dann 6 Monate vorher den Zins fixieren. Die Beratung und Betreuung ist für uns wesentlich besser als anderso und auch wenn die UBS nicht die billigsten sind, so haben wir trotzdem ein gutes Angebot bekommen. Ich denke 50% werden wir mit Libor machen und den Rest auf 5 Jahre fixen.

Grüsse von den Rennmäusen

 
rennmäuse

auf was für nem zins habt ihr denn euren baukredit abgeschlossen?

wann ist es denn bei euch soweit - prov. schlüsselübergabetermin?

gruss interesting

 
3% flat - keine Zusatzkosten oder Quartalsgebühren oder-was-auch-immer. Ist absolut normal. Andere bieten 2.5% plus dies-und-jenes. Da wären wir unterm Strich auch auf 3% gekommen. Wir denken, dass wir im July im neuen Haus einrücken können (uff)

Greetz von den Mäusen

 
Zu diesem Thema hätte ich auch noch eine Frage.

Wir werden bei Baubeginn Frühling 2009 mit einer Hypothek statt Baukredit unser Haus finanzieren. Wir erhalten eine Reduktion von 0.5% für 5 Jahre auf die ersten 200'00 und auf den Rest 0.2% für 8 Jahre.

Der Baukreditzins wir ja so viel ich weiss,vielleicht irre ich mich auch, zu den Anlagekosten gerechnet und kann bei der Steuer nicht abgezogen werden, hingegen der Hypozins schon. Wir würden einen Teil vorher fixieren und einen Teil variabel.

Zu meiner Frage, was ist besser Baukredit oder sofort Hypothek?

Gruss

kiki

 
Die Zinsen haben sich stabilisiert und liegen mehr oder weniger alle zwischen 3 und 4 Prozent (von variabel bis 10 Jahre fix). Auch wenn die ZKB ihren variablen Zins auf 3.5% erhöht: Eine Offerte, welche 0,75% unter dem offiziellen Zinssatz für variable Hypotheken liegt, würde ich sofort unterschreiben!

Da bei uns noch die Endabrechnung fehlt, läuft der Baukredit noch weiter. Ist bei 2% (netto) auch nicht unbedingt das grosse Problem /emoticons/default_wink.png

Noch zum Thema: "und was ist in 2 Jahren": Sorry, alles, was "abbildbar" ist, reflektiert sich auch in den Zinsen. Und was genau in zwei Jahren ist, weiss niemand. Aber wenn man 2 Jahre lang einen so immensen Zinsvorteil "realisieren" kann, sollte man es tun. Auch in 2 Jahren wird es die Möglichkeit geben, eine Festhypothek zu machen. An einen rasanten Zinsanstieg glaube ich eher nicht. Die Zinsentwicklung im Hypothekenmarkt hat sich ja auch merklich stabilisiert. Damit die Zinsen in 2 Jahren sehr hoch sein werden, müsste dannzumal ein "Wirtschaftsboom" mit Überhitzungsgefahr bestehen. Nur bei erhöhter Inflationsgefahr macht eine Zinserhöhung durch die EZB Sinn.

Zwei Punkte führen bei mir dazu, dass ich nicht an höhere Hypozinsen glaube:

A) In zwei Jahren wird es keinen Wirtschaftboom europaweit geben. Durch die neuen EU-Länder wird der Kostendruck eher noch erhöht; der Fall der Inner-EU-Grenzen Richtung Polen und andere Länder lässt eher einen Arbeitsplatzabbau in Westeuropa resp. Lohnsenkungen erwarten. Das sind beides nicht unbedingt Boom-Treiber.

/emoticons/default_cool.png Die Vergangenheit hat gezeigt, dass sich die Schweiz tatsächlich eine "Zinsinsel" geschaffen hat. Viele legen ihr Geld nach wie vor in Franken an, auch wenn die Verzinsung von angelegten Geld eher schlechter ist (wer legt heute noch in Dollar an? Niemand.....). Durch die nach wie vor relativ hohe Sparquote liegt viel Geld auf der Bank. Daher ist der Wettbewerb unter den Banken im Bereich der Hypotheken weiterhin hoch. Gute Immobilien, gute Schuldnerqualität und eine Höchstbelastung von 80% werden daher nach wie vor zu günstigen Hypotheken führen.

Die Nachfrage nach Eigenheimen und ETW ist nach wie vor gross. Die Landpreise an guten Lagen werden deshalb eher noch stärker steigen als auch schon. Eine Verteuerung des Verkehrs wird ebenfalls dazu führen, dass die Leute eher dort wohnen wollen, wo sie arbeiten. Das führt dazu, dass in Regionen mit hoher Zahl von Arbeitsplätzen die Immo-Preise nicht sinken werden.

Aber da ja leider niemand eine funktionierende Kristallkugel hat, sind das alles "Spekulationen". Da helfen auch Trendforscher nicht wirklich weiter /emoticons/default_biggrin.png

Martin

 
Zu diesem Thema hätte ich auch noch eine Frage.

Wir werden bei Baubeginn Frühling 2009 mit einer Hypothek statt Baukredit unser Haus finanzieren. Wir erhalten eine Reduktion von 0.5% für 5 Jahre auf die ersten 200'00 und auf den Rest 0.2% für 8 Jahre.

Der Baukreditzins wir ja so viel ich weiss,vielleicht irre ich mich auch, zu den Anlagekosten gerechnet und kann bei der Steuer nicht abgezogen werden, hingegen der Hypozins schon. Wir würden einen Teil vorher fixieren und einen Teil variabel.

Zu meiner Frage, was ist besser Baukredit oder sofort Hypothek?

Gruss

kiki
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Hallo Kiki

Je nach Kanton ist es verschieden. Im Kt. FR z.B. sind Baukreditzinsen Anlagekosten und können nicht vom Einkommen abgezogen werden; im Kt. BE dagegen besteht "Wahlfreiheit". Im Kt. ZH bin ich mir nich mehr 100%ig sicher, meine aber, mich zu erinnern, dass die Baukreditzinsen abzugsfähig seien.

Martin

 
besten dank für deine erläuterungen und ausführungen dazu winner60

du würdest also vom 0.75 rabatt des finanzanbieters gebraucht machen für die ersten zwei jahre auch wenn dieses angebot erst für mich u meine hypofinanzierung ab dez. 2008 der fall ist - und noch nix darüber wie weiss wie denn der variable zinssatz in nem jahr aussehen wird

dachte daran allenfalls wie analog den rennmäusen vorzugehen

und bald mal die 5 jährige festhypo mit nem forward zu fixieren und dazu noch ne variable dann eben laufen zu lassen ab dez. 2008 - wäre dann eben für die ersten beiden jahre zum vorzugszins ein mix aus variable und festhypo u je nach dem wie sich der zins verändert kann ich dann nach ablauf von den 2 jahren rabattzinslauf immer noch die variable umwandeln in ne festhypo

habe ein fremdkreditbetrag von 550t

würde wohl die strategie

250 variable (zur zeit mit 0.75 rabatt) bei 2.5 statt 3.25 %

und 300 5 j festhypo fahren zu 3.49 % (inkl. 12 mtl. forward)

was meint ihr dazu?

 
Das Thema ist sowieso heikel und einer Lotterie nicht ganz unähnlich /emoticons/default_wink.png

Jeder muss schliesslich selbst entscheiden, was er machen will. Bei einem Abschluss heute (inkl. Forward-Zuschlag) weiss man, was man zu zahlen hat.

Ich für meinen Teil werde im Moment ganz sicher keine Festhypothek abschliessen, solange die Zinsdifferenz zwischen variabler und Festhypothek noch so gross ist. Allerdings ist eine langfristige "Sicherheit" eben auch was wert.

In den vergangenen Jahren hat jedoch ein Hypothekennehmer, der auf "variabel" gesetzt hat, doch eine Menge Geld sparen können gegenüber denjenigen, welche auf "Sicherheit" gesetzt haben. Ich bin mir bewusst, dass das nicht immer so sein muss. Ein Indiz ist es jedoch schon. Da viele nun auf variable Hypotheken setzen, wird sich die Zinslücke mit Sicherheit verkleinern.

Entscheide einfach so, wie es dir wohl dabei ist - egal was andere sagen.

Martin

 
Winner60 Danke für Deine Antwort. Habe gerade nachgeschaut und es ist richtig, dass die Baukreditzinsen im Kt. ZH abzugsfähig sind, jedoch bei der Bundessteuer nicht.

Eine Frage zu Interesting:

Ist der angegebene Zins von 2.5% für die Baukreditzinsen inkl. den Kommissionen?

Gruss

kiki

 
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