Kommission entscheidet im Quartier

[Jaalox]

Vor kurzem haben wir unser Stück Land gekauft. In einer kleinen Stadt, in einem zentral gelegenen, alten Quartier mit vielen Villen.

Erst jetzt haben wir erfahren, dass in unserem Quartier sehr seltsam entschieden wird, was gebaut werden darf und was nicht: Eine Kommission entscheidet. Irgendwelche Beamten. Es gibt keine Grundlagen oder Bestimmungen, z.B. keine Ausnutzungsziffer, nichts ausser der Höhe (2-stöckig + ausbaubarer Dachstock) und der Auflage "ein gefälliges Haus" zu bauen! Dem Vernehmen nach mag die Kommission moderne Bauten, wir planen aber unser Haus eher klassisch, was unserer Meinung nach sehr gut ins Quartier passt.

Kennt jemand so etwas?

Ich bin einigermassen entsetzt. Das ist doch Willkür! Da kann ich nur hoffen, dass unser Traumhaus einigen Herren Beamten auch gefällt... Gibt's denn sowas.

Der Architekt meint nun, er wolle nur sehr grob planen, da er nicht wisse, auf was er sich stützen könne. Erst falls unser Projekt abgesegnet werde, mache er weiter. Dadurch verlieren wir mehrere Wochen.

 

[dani]

Jaalox

Das gibt's doch gar nicht! Die Stadt hat doch sicherlich eine Bauverordnung woraus euer Architekt sehen kann, an welche Regeln er sich halten muss.

Das Quartieranwohner bestimmen was gebaut wird und was nicht hab ich ja noch nie gehört! Ich kann mir höchstens vorstellen, dass die im Quartier eine Art Vereinigung haben die sich die Baugesuche - die werden ja öffentlich aufgelegt - ansieht und wenn "man" der Meinung ist es passt nicht ins Quartier werden die Einsprache erheben.

Sorry, aber alles andere kann ich mir nicht vorstellen. Höchstens noch, dass der Vorsteher der Bauverwaltung in dem Quartier wohnt wo ihr bauen wollt. Aber auch dann gibt es ein Baureglement!

An eurer Stelle würd ich das mal ganz genau abklären mit der Gemeinde- oder Stadtverwaltung.

 

[Jaalox]

Doch, es stimmt wirklich. Unsere Bauzone heisst nicht W2 oder so, sondern "Bauzone Quartier x". Es sind nicht die Anwohner, die bestimmen, sondern die Baukommission. Es gibt keinerlei schriftliche Bestimmungen, ausser der Auflage, "gefällig" zu bauen, das steht sogar in unserem Kaufvertrag fürs Land als "Dienstbarkeit", haben wir zu wenig beachtet; doch wir hätten wohl sowieso gekauft. Es ist eine Bestimmung von 1924!

 

[winner60]

Es muss ja auch nicht W2 oder so heissen. Nichts desto trotz gibt es zumindest übergeordnete Bauvorschriften.... Das mit dem "gefällig" ist immer so eine Sache. Ich nehme nicht an, dass 1924 das gleiche darunter verstanden wurde wir heute.....

In Sachen Bauen sollte es m.E. keine Willkür geben. D.h. auch, dass es ganz sicher irgendwelche Bauvorschriften (wenn auch globaler Natur) geben wird. Ansonsten kann man sich locker durch div. Instanzen quälen und am Schluss dann doch bauen... Normalerweise gehe viele Baugesuche noch an den Kanton. Die (normalerweise) Gemeindebaukommission gibt ihr Statement ab. Dazu gehören primär die Aspekte "Einhaltung der Bauvorschriften" (damit meine ich die Sachen wie Grenzabstände, Gebäudehöhe, Ausnützungsziffer, Zonenkonformität der Nutzung usw.) aber auch die "weichen" Sachen wie "quartierübliche Bauten". Bei den weichen Aspekten kann man aber generell davon ausgehen, dass eine Bauverhinderung relativ rasch als missbräuchlich ausgelegt werden kann....

Dieses Beispiel hier ist wieder einmal ein schönes Beispiel dafür, wie wir uns verhalten: Jeder will beim anderen mitreden und noch gerade sagen, was er wie zu bauen hat. Ich bin dafür, dass man klare Richtlinien hat. Und innerhalb dieser Richtlinien kann jeder machen, wie er will. Das ist willkürfrei und transparent. Alles andere bringt meist Unannehmlichkeiten, Lauferei, Ärger und sinnlose Bürokratie. (Off topic: Das ist einer der Gründe, warum viele Firmen ins Ausland abwandern, wenn sie bauen wollen.....).

Ich drücke die Daumen, dass da was geht. Tipp: Raschmöglichst ein informelles Treffen mit dem Präsidenten der Baukommission durchführen. Der kann genau sagen, was die Auflagen sind und wie der Prozess abläuft.

Martin

 

[Jaalox]

"locker durch div. Instanzen quälen" ??? Wir haben nicht endlos Zeit, da unser Ältester bald in die Schule kommt und wir vorher umziehen möchten.

Ein Gespräch ??? Unser Architekt hat dies telefonisch versucht, dabei kam wie gesagt die Aussage, dass ein modernes Objekt bevorzugt werde. Ich finde das unglaublich! Es ist ja überhaupt nicht quartierüblich und auch sonst nicht zu begründen!

 

[winner60]

"locker durch div. Instanzen quälen" ??? Wir haben nicht endlos Zeit, da unser Ältester bald in die Schule kommt und wir vorher umziehen möchten.

Ein Gespräch ??? Unser Architekt hat dies telefonisch versucht, dabei kam wie gesagt die Aussage, dass ein modernes Objekt bevorzugt werde. Ich finde das unglaublich! Es ist ja überhaupt nicht quartierüblich und auch sonst nicht zu begründen!

Ich verstehe dich schon nicht ganz: Einerseits regst du dich darüber auf, dass nicht klar ist, was eigentlich die Vorschriften sind, andererseits gehst du auf die gemachten Vorschläge gar nicht ein.

Ein Telefonat ersetzt nie und nimmer das persönliche Gespräch mit dem Präsidenten der Baukommission. Im weiteren kannst du auch schriftlich beim zuständigen Gemeinderat und beim Präsidenten der Baukommission die Vorschriften verlangen, die dir auch schriftlich zuzustellen sind. Das sollte doch keine allzu grosses Problem sein?

Das man telefonisch gewisse Präferenzen ("moderner Bau") an einen Anfrager anbringt, ist nur allzu menschlich. Wenn alle Vorschriften eingehalten sind, können sie euer Projekt gar nicht verhindern......

Das weiss eine Baukommission ganz genau (ich weiss wovon ich rede - war selber jahrelang Präsident einer Baukommission). Ein persönliches Gespräch im Vorfeld eines Projektes finde ich immer besser, als unbelegte Mutmassungen.

Fragt aktiv an und verlangt schriftliche Unterlagen..... an diesem Vorgehen führt kein Weg vorbei; wenn das euer Architekt nicht einsieht, sucht einen anderen.

Martin

 

[Jaalox]

An Martin: Doch, ich versuche auf Deine Vorschläge einzugehen, ich brauche ja auch Rat. Wir normalen Häuslebauer sind halt schon etwas überfordert. Unser Architekt (ob's der Richtige ist, wer weiss das) meinte einfach, er hätte so etwas noch nie irgendwo erlebt. Es gebe wirklich keine schriftliche Bestimmungen. Wenn wir da jetzt noch schreiben, gehen wir da nicht das Risiko ein, unseren Architekten zu diskreditieren und die Kommission zu nerven?

Ein anderer Architekt, welcher uns zur Auswahl stand, meinte, er wäre sehr geeignet für dieses Quartier, da er im Stadtrat sitze. Nachträglich gibt mir das zu denken.

Ich weiss echt nicht, was ich von dem Ganzen halten soll. Ich werde mich wohl noch bei ein paar Leute umhören, die im Quartier gebaut haben.

 

[winner60]

An Martin: Doch, ich versuche auf Deine Vorschläge einzugehen, ich brauche ja auch Rat. Wir normalen Häuslebauer sind halt schon etwas überfordert. Unser Architekt (ob's der Richtige ist, wer weiss das) meinte einfach, er hätte so etwas noch nie irgendwo erlebt. Es gebe wirklich keine schriftliche Bestimmungen. Wenn wir da jetzt noch schreiben, gehen wir da nicht das Risiko ein, unseren Architekten zu diskreditieren und die Kommission zu nerven?

Ein anderer Architekt, welcher uns zur Auswahl stand, meinte, er wäre sehr geeignet für dieses Quartier, da er im Stadtrat sitze. Nachträglich gibt mir das zu denken.

Ich weiss echt nicht, was ich von dem Ganzen halten soll. Ich werde mich wohl noch bei ein paar Leute umhören, die im Quartier gebaut haben.

Das finde ich gut! Umhören bei anderen, die erst kürzlich dort gebaut haben. Aber dennoch würde ich schriftlich an die Baukommission gelangen und eine schriftliche Antwort verlangen mit allen Angaben zu den Auflagen. Dann ist auch klar, was es für welche gibt.

Persönlich glaube ich schlicht nicht, dass es keine Auflagen gibt.... oftmals gibt es keine zusätzlichen Gemeindeauflagen oder keine zusätzliche Bauvorschriften für das Quartier X. Aber auf Kantonsebene wird es in jedem Fall irgendwelche Bauvorschriften für Wohnzohnen geben.

Ich halte es für ausgeschlossen, dass z.B. die Gebäudehöhe nicht festgelegt ist: Falls das so wäre - was ich ausschliesse - müsste man ja ein fixfertiges Projekt machen und dann auf das Wohlgefallen irgendwelcher Leute hoffen; nein, soviel "Mauschelei" kann ich mir wirklich nicht vorstellen.

Ich kann dir ein Beispiel nennen: In einem nicht genannten Bezirk in einer nicht genannten Gemeinde des Kantons FR wollte jemand eine Fassade in den Farben der amerikanischen Flagge machen. Es gibt eine kantonale Vorschrift zu den Fassaden (quartierüblich, der Umgebung angepasst usw.). Der Oberamtmann (in anderen Kantonen Regierungsstatthalter oder ähnlich) hat dann die Bewilligung nach Einsprache doch erteilt.... dabei passt das dort effektiv wie die Faust aufs Auge. Man kann diese Fassade übrigens von der Hauptstrasse aus gut sehen (man kommt gar nicht umhin, hinzuschauen).

Ich halte fest: Fassade ist alles andere als quartierüblich und sie passt auch nicht in die Umgebung (amerik. Flagge hebt sich deutlich von der gründen Umgebung ab); dennoch wurde die individuelle Freiheit in der Ausgestaltung (gemäss Begründung) höher eingeschätzt als der Rahmen der Bauvorschriften...... soviel zu "Bauvorschriften", ihrer Einhaltung und die Manipulation durch die entsprechenden Instanzen.

Wahrscheinlich hat darum sich dieser erwähnte Architekt ins Gespräch gebracht. Nach dem Motto: Sonst muss ich mich dann halt mal mit Herrn X von der Baukommission unterhalten. Wie war das doch gleich mit dem kürzlich erschienen Artikel zur Anfälligkeit von Entscheidinstanzen auf Bestechungsversuche? /emoticons/default_confused.png

Macht euch schlau und verlasst euch ausschliesslich auf schriftliche Aussagen.

Martin

 

[Jaalox]

An Martin: Es gibt ja gerade für dieses Quartier besondere Bestimmungen (wie anfangs beschrieben). Diese sind von 1924. Damals ging es vor allem darum, festzulegen, dass keine Industriegebäude gebaut werden dürfen. Weiter fällt eben das Stichwort "gefällige Bauten" und die Vorschrift, keine von aussen sichtbar, offene Treppenhäuser zu bauen. Doch es gibt explizit keine Ausnützungsziffer, keine Gebäudehöhe (wir dürfen trotzdem nur 2-stöckig, da unser Haus teilweise noch in der Bauzone W2 liegt).

Im Moment komme ich wohl hier im Forum nicht weiter. Danke für Deine Ratschläge. Ich melde mich mal wieder, falls es Dich interessiert, wie das weitergeht. Inzwischen reden wir von einem modernen Holzhaus als Alternative, falls wir nicht durchkommen mit unserem Traumhaus "Stadtvilla", und wir schauen mal, ob unser Ältester noch ein Jahr im Kindergarten bleiben darf (er ist ein "Grenzfall").

 

[Dominik]

Hallo,

ich hab von solchen Dingen eigentlich nicht wirklich grosse Ahnung. Ich hätte da aber eine Idee/Vorschlag an dich: Frag doch mal bei der kantonalen Baubehörde an, was es mit dieser Spezialzone denn auf sich hat, respektive was dort geht und was nicht.

Willkür in einem Baubewilligungsverfahren ist von Gesetzes wegen eigentlich nicht zulässig!

Liebe Grüsse und viel Erfolg!

Dominik

 

[winner60]

An Martin: Es gibt ja gerade für dieses Quartier besondere Bestimmungen (wie anfangs beschrieben). Diese sind von 1924. Damals ging es vor allem darum, festzulegen, dass keine Industriegebäude gebaut werden dürfen. Weiter fällt eben das Stichwort "gefällige Bauten" und die Vorschrift, keine von aussen sichtbar, offene Treppenhäuser zu bauen. Doch es gibt explizit keine Ausnützungsziffer, keine Gebäudehöhe (wir dürfen trotzdem nur 2-stöckig, da unser Haus teilweise noch in der Bauzone W2 liegt).

Im Moment komme ich wohl hier im Forum nicht weiter. Danke für Deine Ratschläge. Ich melde mich mal wieder, falls es Dich interessiert, wie das weitergeht. Inzwischen reden wir von einem modernen Holzhaus als Alternative, falls wir nicht durchkommen mit unserem Traumhaus "Stadtvilla", und wir schauen mal, ob unser Ältester noch ein Jahr im Kindergarten bleiben darf (er ist ein "Grenzfall").

Ich drücke die Daumen. Und es interessiert mich sehr, was in dieser Sache weiter geht. Würde mich sehr freuen, wenn du neue Erkenntnisse hier postest. Ich nehme an, dass das noch viele interessiert. Ich stelle Fest: nichts ist unmöglich /emoticons/default_biggrin.png

Martin

 

[Jaalox]

Der Architekt hat schriftlich folgende Aussagen des Bauinspektors festgehalten:

"Ein modernes Projekt wird von der Baubehörde grundsätzlich bevorzugt. Ein Projekt im "Jugendstil" etc. wird ja nach Beurteilung genehmigt. Die Ausnützung sowie Bauhöhe Dach und Turm etc. wird ja nach "Projektgefallen" beurteilt."

Es findet zuerst eine Sitzung der Baukommission statt, dann eine Sitzung verschiedener Fachkompetenzen (?) am 19.2., und am 28.2. entscheidet der "Fachausschuss Zonenkonformität" über unsere Traumvilla.

 

[winner60]

Der Architekt hat schriftlich folgende Aussagen des Bauinspektors festgehalten:

"Ein modernes Projekt wird von der Baubehörde grundsätzlich bevorzugt. Ein Projekt im "Jugendstil" etc. wird ja nach Beurteilung genehmigt. Die Ausnützung sowie Bauhöhe Dach und Turm etc. wird ja nach "Projektgefallen" beurteilt."

Es findet zuerst eine Sitzung der Baukommission statt, dann eine Sitzung verschiedener Fachkompetenzen (?) am 19.2., und am 28.2. entscheidet der "Fachausschuss Zonenkonformität" über unsere Traumvilla.

Ich bin immer noch sehr überrascht, dass ein Fachausschuss etwas entscheidet, von dem es keine objektiven Kriterien gibt. Aus meiner Sicht ist das Willkür. Ob etwas "noch genehm" ist oder eben nicht, ist nur subjektiv zu beurteilen.

Erinnert mich irgendwie an frühere Zeiten, als der "Dorfkönig" bestimmte, was zu machen sei und was nicht...

Hoffe, euer Projekt ist diesen Personen "genehm".

Martin

 

[Guest]

Oh je, das ist ja reine Geschmackssache sowas...

Und über Geschmack lässt sich ja bekanntlich streiten.

Bin noch überrascht, dass die moderne Bauten wollen, bei einer so "altmodischen" Bestimmung hätte ich erwartet, dass die auch eher klassische Hausstile bevorzugen.

 

[susu]

Diese Geschichte tönt ja mega abenteuerlich. Aber mir ist vor allem eins aufgefallen: Denkt zweimal drüber nach, euer Kind wegen so was zurückzustellen. Wenn die Kindergärtnerin es empfiehlt, dann sicher, denn das sind Fachfrauen. Aber wenn der Bub jetzt in die Schule kommen sollte, rate ich euch sehr ihn nicht wegen sowas länger im Kindergarten zu lassen, nur damit er später nicht die Klasse wechseln muss. Eher zügelt ihr für ein Jahr oder 2 in eine Wohnung im gleichen Dorf wo ihr baut, dann seid ihr auch näher dran und das Kind ist gleich am richtigen Ort. Wahrscheinlich würde es jetzt auf August ja eh nicht mehr reichen mit der Bauerei bis zum Einziehen, wenn ihr noch nicht mal detaillierte Pläne habt, oder? Oder reden wir von August 08?

 

[Jaalox]

Hallo susu: Natürlich stellen wir unseren Ältesten nicht nur wegen dem verspäteten Umzug zurück. Er ist ein Grenzfall, vom Geburtsdatum her und auch von der Entwicklung her.

Der Umzug war für Spät-Herbst 2007 geplant. Wir hätten unseren ältesten Sohn so einige Monate mit dem Auto in die neue Schule gebracht. Aber ein halbes Jahr oder mehr bringen finden wir nicht gut. Und einen Wechsel in eine neue Schule in der 1. Klasse auch nicht, besonders wenn ein Kind schon nur knapp dabei ist.

Es ist wohl leider wirklich nicht absehbar, wie lange das nun dauert, bis wir eine Bauwilligung haben. Wenn wir mit unserem Traumobjekt am 28.2. scheitern, müssen wir von vorne beginnen.

 

[TimTaylor]

Hallo Jaalox

es würde enorm helfen wenn du das Städtchen beim Namen nennst und wenn möglich sogar mit Namen des Quartiers und logischerweise welcher Kanton und dein Problem ist sofort kein Problem mehr, da du scheinbar meiner Ansicht vom Architekten ins Bockshorn gejagt wirst.

Bei Namensnennungen des Kantons, Ortschaft, Quartier kann ich dir dann effektiv Auskunft geben welche Reglemente und Vorschriften sowie Zonen für dein Objekt gelten.

Jeder Tip und Ratschlag ohne Fakten wären ansonsten reine Mutmassung.

Liebe Grüsse TimTaylor

 

[Jaalox]

Hallo TimTaylor

Ich habe Deinen Beitrag erst jetzt gesehen, habe schon lange nicht mehr in das Thema reingeschaut, da keine Antworten mehr kamen.

Viele können das anscheinend nicht glauben. Doch unabhängig voneinander haben alle 3 Architekten, welche uns eine Offerte gemacht haben, von dieser besonderen Situation gesprochen.

Warum könntest Du mehr sagen, wenn Du Stadt und Quartier kennen würdest? Es ist im Kanton Bern, doch mehr möchte ich "öffentlich" nicht sagen. Ich möchte keine Kontakte über das Internet.

 

[TimTaylor]

Hallo TimTaylor

Ich habe Deinen Beitrag erst jetzt gesehen, habe schon lange nicht mehr in das Thema reingeschaut, da keine Antworten mehr kamen.

Viele können das anscheinend nicht glauben. Doch unabhängig voneinander haben alle 3 Architekten, welche uns eine Offerte gemacht haben, von dieser besonderen Situation gesprochen.

Warum könntest Du mehr sagen, wenn Du Stadt und Quartier kennen würdest? Es ist im Kanton Bern, doch mehr möchte ich "öffentlich" nicht sagen. Ich möchte keine Kontakte über das Internet.

Ganz einfach, wenn man den Ort kennt kann man die Bauvorschriften und die Reglemente nachlesen welche gültig sind, aber wenn du es nicht sagen willst, ist dies auch OK aber dann kann ich dir leider auch nicht weiter helfen, und keiner hier im Forum kann dir weiter helfen ohne die entsprechenden Unterlagen, denn alles was geschrieben würde wären lediglich Mutmassungen und Annahmen.
Übrigens kein Gesetz/Verordnung/Reglement gibt es nicht, wenn in der Gemeinde keines vorhanden ist dann gilt ganz einfach das nächst höhere Gesetz also jenes des Kantons.

Ich würde ganz einfach alle Vorschriften und Reglemente lesen und somit wäre dein Problem kein Problem mehr.

Was meinst du mit "ich möchte keine Kontakte über das Internet"?

Liebe Grüsse TimTaylor welcher nur Hilfe anbot und zwar gratis und ohne persönlichen Kontakt. /emoticons/default_biggrin.png

 

[Jaalox]

So, wir haben fertig geplant und sind nun sehr gespannt, was sie Herren an ihren 3 Sitzungen entscheiden. Diese Woche ist die 1. Sitzung.

Wir haben so etwas Tolles geplant, hoffentlich klappt es. Unsere besondere Zone hat ja auch etwas Gutes, in W2 dürften wir so nicht bauen: Wir haben über dem ausgebauten Dachstock eine Dachterrasse über das ganze Haus, und wir planen einen Turm über die ganzen 3 Stockwerke. Die Ausnützungsziffer ist deutlich höher als in W2 erlaubt. Volles Risiko also, wenn schon denn schon.

Drückt mir jemand die Daumen? Dann halte ich Euch auf dem Laufenden.

Zur Info: Sitzung der Baukommission diese Woche, dann eine Sitzung verschiedener Fachkompetenzen (?) am 19.2., und am 28.2. entscheidet der "Fachausschuss Zonenkonformität" über unsere Traumvilla.