Kostenabweichungen - Normal?

[monstermaus]

Hallo

Wir haben ein Vorprojekt mit den Baukosten von Fr. 633'600 -739'200. Hier sagte ich dem Architekt, dass dies unsere absolute Obergrenze der Kostenbelastung sei. Heute haben wir den Kostenvoranschlag erhalten. Dieser überschreitet die Kosten um Fr. 70'000.-. Natürlich sind hier noch +/- 10% zu den effektiven Kosten zu berücksichtigen.

Ab liebsten würden wir den Vertrag mit dem Architekten auflösen? Was meint Ihr?

 

[Mike]

Ehmm, gehe ich richtig in der Annahme, dass die 70'000 die obere Bandbreite überschreiten?

Ich würde mich umgehend mit dem Archithekten an einen Tisch setzen und mich über die Gründe und ev. Einsparmöglichkeiten informieren.

 

[monstermaus]

Hallo Mike

Ja, leider gehst du richtig in der Annahme!

Hat auch schon jemand solches erlebt?

Danke für eure Antwort!

 

[winner60]

Du redest aber schon von den reinen Baukosten (ohne Land, Anschlussgebühren usw.), oder?

Wenn ja: Kann das Verhalten des Architekten nicht verstehen - er kennt ja eure Rahmenbedingungen. Ein guter Architekt nimmt die Wünsche entgegen, kalkuliert und zeigt Einsparmöglichkeiten auf. Mit dem von dir genannten Rahmen kann man m.E. gut bauen. Offen bleibt natürlich auch, welche Handwerker er angefragt hat - und was für Rahmenbedingungen er denen gesetzt hat (offenbar gar keine). Ich würde dem Architekten sagen, dass ich eine Offerte im Rahmen der vorhandenen finanziellen Möglichkeiten erwarte. Er hat aufzuzeigen, wo allenfalls Abstriche zu machen sind - manchmal kann man durch einfache Massnahmen sehr viel sparen.

Drücke die Daumen!

Martin

 

[budweiser]

Hoi Monstermaus,

allein schon der Rahmen 633 000 – 739 000 ist relativ eigenartig (bei einem 1000 m3 Haus wäre das eine Schwankung von 633,- CHF bis 739,- CHF pro m3) – wozu diese Unsicherheit?

Der Architekt sollte sicher wissen, welchen m3 Preis er bei seiner Berechnung nehmen soll, sonst ist es ja schlecht bestellt um ihn. Bei den +-10% handelt es sich um den Genauigkeitsgrad der Kostenschätzungen / Kostenberechnungen in der Phase des Baubewilligungsverfahrens (Vorbereitung der Ausführung), der Genauigkeitsgrad ist bei Vorprojekt +-25%, in der Projektphase +-20%

- bist Du also in der Vorprojektphase, so könnten die Baukosten auf bis zu 809 000 x 1,25 = 1 011 250,- CHF laut Schätzung kommen.

Und da muss ich Dir Recht geben – eine solche Preisunsicherheit seitens des Architekten liegt bei einem Bauprojekt absolut im Bereich des Untragbaren.

Vertrag mit dem Architekten auflösen – das sollte gehen, schreib vieleicht noch was er alles schon geleistet hat (in welcher Projektphase Ihr seid) und ob ihr diese Eventualität im Architektenvertrag behandelt – in der Regel kann dieser aber jederzeit aufgelöst werden.

Grundsätzlich rate ich davon ab, während des Projektverlaufs den Architekten zu wechseln, aber solche unsichere Kostenprognosen könnten ganz schön ins Auge gehen. Im Prinzip habt Ihr ja keine Ahnung, was das Haus kosten soll (633 000 – 1 Million).

Wie viel Kubikmeter hat das Projekt, welchen Kubikmeterpreis hat der Architekt genommen, wie viel hat er für die Nebenkosten eingesetzt, wie ist das Grundstück (Höhendifferenz zwischen den einzelnen Eckpunkten), bestehen Erschließungsschwierigkeiten, willst Du einen speziellen Standard, willst Du Minergie, MinP, Erdsonden WP, Konfortlüftung etc.?

Alles Gute, bud.

 

[monstermaus]

Als Erstes herzlichen Dank für die Antworten!

Vorprojekt:

1056m3 ? Fr. 600.- - 700.-, Baunebenkosten Fr. 50'000.-, WP, keine Erschliessungsschwierigkeiten, leichte Hanglage, d.h. der Keller ist halb im Boden. Es sind 3 Wohnungen, 2-Z zum vermieten und 2 Wohnungen für meine Tochter und mich. Bsp. Küchenkosten Fr. 60'000 - also kein Luxus.

Das Baugesuch ist eingereicht und ich habe leider den Architektenvertrag unterschrieben und habe gestern dden Kostenvoranschlag erhalten.

Bei meinen vorgeschlagenen Handwerkern wurden keine Offerten eingeholt. Ich nehme an, da läuft noch Einiges hintendurch.

Beim Betrag von bis dachte ich schon, dass dies die +/- Zahlen sind.

Tut zwar nichts zur Sache, aber der Architekt lebt auf extrem grossem Fuss.

 

[Pippen]

Bsp. Küchenkosten Fr. 60'000 - also kein Luxus.

60'000.- pro Küche oder für 3 Küchen?

Falls für eine Küche fände ich das schon eher Luxus. Unsere hat 25'000.- gekostet.

 

[monstermaus]

60'000.- pro Küche oder für 3 Küchen?

Falls für eine Küche fände ich das schon eher Luxus. Unsere hat 25'000.- gekostet.

Hallo! Natürlich 3 Küchen!

 

[Pippen]

Es gibt hier verschiedene die haben Küchen in dem Bereich.

 

[monstermaus]

Ich weiss, aber wir mussten bei allem sparsam sein, oder es so weit wie möglich versuchen!

Wenn wir Luxus hätten, so dürfte ich aufgrund von Mehrkosten nicht reklamieren, das ist mir schon bewusst!

 

[Pippen]

Ich würde mich unbedingt mit dem Architekten zusammensetzen und ihm klar machen, dass es im genannten Rahmen liegen muss. Ich denke für CHF 600.-/m3 sollte es machbar sein, wenn man sparsam ist.

Dass er eure vorgeschlagenen Handwerker nicht einmal angefragt hatte, finde ich doch nicht so schön. Ich denke die hätten wahrscheinlich ein relativ gutes Preis/Leistungsverhältnis, das ist bei euch ja gerade wichtig.

Hast Du die Offerten schon selber gesehen?

 

[budweiser]

Hallo Monstermaus,

könnte folgende Berechnung stimmen:

1056 m3 x 650,- CHF = 686 400,- CHF

zuzüglich 20% NK (Feinerschließung, Umgebung, Gebühren) = 137 280,-

Total Baukosten ohne Bauland und Bauzinsen = 823 680,- CHF

Beim Kubikmeterpreis würde ich vielleicht nicht unter 650 Franken gehen, da Ihr auch bei einem gewissen Sparen 3 Wohneinheiten mit der dazu gehörenden Infrastruktur habt.

Die Nebenkosten berechne ich grosso modo mit 18% - 20% der Baukosten (je nach Erschließung und Hanglage) und das hat bis anhin so ziemlich gestimmt.

Die genauere Berechnung der Baukosten und der Umgebungsarbeiten würde ich gemäß der CRB Kostenplanung nach Elementen vornehmen. Vielleicht könntest Du dies dem Architekten vorschlagen? Diese Leistung ist zwar nicht in der SIA 102 inbegriffen, aber wenn er schon solche Differenzen in den Kosten hat, könnte er diese Berechnung machen - sie würde auch ihm sehr nützlich sein.

Dass er die von Dir vorgeschlagenen Handwerker nicht angeht - das darf ja nicht sein. Er ist Dein Beauftragter und hat gefälligst die Firmen anzuschreiben, die Du ihm vorschlägst. Er ist für Dich da und nicht umgekehrt. Was verlangt denn der gute fürs Architektenhonorar, wenn er auf einem etwas "grösserem Fuss" lebt?

Viele Grüße, bud.

 

[monstermaus]

Gestern Gebäudekosten laut Architekt Fr. 838'124.-, Baunebenkosten Fr. 43'000.-, Umgebungskosten Fr. 35'000.-. Das reicht doch nicht!

 

[winner60]

Gestern Gebäudekosten laut Architekt Fr. 838'124.-, Baunebenkosten Fr. 43'000.-, Umgebungskosten Fr. 35'000.-. Das reicht doch nicht!

Die Frage ist, was er alles unter Baunebenkosten subsummiert. Ich erachte den Betrag als zu gering. Die Umgebungskosten sind auch wirklich knapp gerechnet.

Martin

 

[budweiser]

838'124.- : 1056 m3 = 793,70 CHF pro Kubikmeter

Willst Du das UG komplett ausbauen? Bei einem Ausbau im EG und OG wäre ein Kubikpreis von 793 Franken schon ziemlich happig. Oder warum meinst Du, es reiche nicht?

 

[winner60]

Aufgrund der m3-Meter ist der Hauspreis eindeutig zu hoch. Aufgrund eurer Konstellation würde ich mal vorsichtig mit 700/m3 rechnen (mehrere Küchen/Nasszellen usw.).

Das wären dann aber rund 100'000 Franken weniger als vom Architekten gerechnet. Vielleicht rühren auch daher die (zu) geringen Baunebenkosten? So ohne Detailangaben (welche Leistungen sind in welchem genannten Preis mit drin) ist eine Beurteilung ziemlich schwierig.

Dennoch: Reine Gebäudekosten (inkl. Architektenhonorar) von mehr als 700Mm3 halte ich für übertrieben.

Martin

 

[monstermaus]

Nein, die 2-Zimmerwohnung ist im Kellergeschoss im Prinzip. Ich denke die Baunebenkosten reichen nicht. Umgebung zu knapp, Baunebenkosten: Bewilligungen 6', Kanalisation 7'5, Anschluss Elektr 7'5, Anschuss TV, Wasser 4', Pläne 5', Vers. 2'2, Schutzraumersatzabgabe 9'5, Keine Baukreditzinsen.

Es ist einfach alles knapp berechnet und deshalb denke ich, dass hier noch Einiges kommt.

Übrigens, der Keller ist nicht gross, d.h. das halbe UG ist Keller.

 

[monstermaus]

Hallo zusammen

Ich danke euch noch einmal.

Vom Architekten habe ich gerade ein Mail erhalten. Es habe halt 3 Nasszellen und 3 Küchen. Das werde halt dann teuer. Er wusste das halt nicht. Wir komplizierten Leute wollen doch tatsächlich in jeder Wohnung eine Küche und ein Bad. Lustiger wäre wirklich ein Gemeinschaftsbad.

Also, ich löse den Vertrag mit dem Architekten.

Wahrscheinlich wechseln wir zu Schwörer. Die Häuser haben uns schon immer gefallen.

Die Antworten haben uns doch viel Sicherheit gegeben. Gut, dass es so etwas gibt!!! Danke!!!!

 

[Pfälzer]

Er wusste das halt nicht.

Sowas hab ich auch noch nicht gehört, das kann ja wohl nicht sein!

Hoffentlich wertet er sein Eingeständnis auch gebührend bei der Vertragsauflösung!

Gruß vom Pfälzer

 

[Pfälzer]

Wahrscheinlich wechseln wir zu Schwörer. Die Häuser haben uns schon immer gefallen.

Hallo monstermaus,

ich möchte ja Deinen "frischen Elan" nicht wieder einbremsen, aber meinst Du, dass ein Haus in Ständerbauweise ideal für ein 3-Familien-Haus wäre? Zumindest wären es ja wohl 3 Wohnungen, inkl. der kleinen im UG.

Bei dieser Aufgabenstellung sollte ja wohl der Schallschutz recht hoch bewertet werden!

Oder baust Du nun nur noch für Dich alleine, also ein EFH?

Gruß vom Pfälzer