Kostenverteiler Unterhalt Privatstrasse

[Gabrielle]

Hallo

Wir wohnen mit mehreren Parteien an einer privaten Sackgasse, d.h. unsere Grundstuecke gehen jeweils bis zur Strassenmitte.

Nun soll der Kostenverteiler fuer den Unterhalt dieser Privatstrasse geregelt werden und es gibt heftige Diskussionen *gg*

Es wird behauptet, dass sowas IMMER auf Grund der Ausnutzungsziffer und der Grundstuecksflaeche berechnet wird. In unserem Fall fuehrt dies dazu, dass die Einfamilienhaeuser am Strassenanfang mehr bezahlen sollen, als jene am Strassenende, da sie auf einer grossen gemeinsamen Parzelle mit zwei MFH stehen.

Wir finden aber, es muss nach Anzahl Parteien (EFH/WHG) berechnet werden.

Weiss jemand mehr?

LG

Gabrielle

 

[mime7]

Hallo,

sowas wird immer besser geregelt, bevor die Leute dort wohnen, am besten beim Einrichten der Strasse und Aufteilen der Parzelle. Danach wirds schwierig.

Ich kann dir sagen wie es bei uns ist:

Wir sind 4 Partien an so einer Strasse. Den vorderen Bereich nutzen alle 4 Partien, hier zahlt jeder ein viertel.

Der hintere Bereich wird nur von 2 Partien genutzt, die zahlen auf diesen Anteil der Strasse je die Hälfte des Unterhaltes.

Ich kann mit dieser Aufteilung gut leben, auch wenn ich einer der beiden bin, die mehr bezahlen als die anderen.

Schnee räumt jede Partie ein Viertel der Gesamtfläche.

Wie praktikabel diese Aufteilung der Unterhaltskosten in der Praxis ist kann ich noch nicht beurteilen, nach erst 7 jahren sind bisher genau 0 CHF Unterhalt angefallen.

Irgendwelche Grundstücksflächen, Ausnutzungsziffern oder Ähnliches gehen bei uns in die Kostenaufteilung jedenfalls nicht ein.

ich denke es sollte darum gehen eine einigermassen für alle passende regelung zu finden.

Eine Lösung, die dazu führt, dass diejenigen deutlich weniger bezahlen, die den grösseren Teil der Strasse be- und abnutzen, würde ich als unpassend empfinden.

Gruss

 

[postit]

Sowas wird IMMER individuell geregelt. Wobei ich mime7 zustimmen kann: je früher um so besser.

Grundsätzlich - egal ob ich dann mehr oder weniger bezahlen muss - würde ich auch zu einer Lösung entsprechend der Benutzung tendieren (wie von mime7 erwähnt), ein Verteilschlüssel aufgrund der Fläche der einzelnen Parzellen macht keinen Sinn und entspricht nicht der tatsächlichen Benutzung der Strasse im Alltag. Wieso soll einer, der einen grossen Garten hat, die Strasse stärker beanspruchen?

 

[Feminato]

Hallo Gabrielle

Wie ist denn der Kostenteiler für die Erstellung der Strasse? Könnte man nicht diesen verwenden?

Generell gilt es nicht nur den Unterhalt, sondern auch einen allfällige Sanierung / Ersatz zu regeln. Ebenso die Abgrenzung Unterhalt / Sanierung.

Gruss

Feminato

 

[Gabrielle]

Hallo Mime

Bin ganz deiner Meinung, dass das so besser gewesen waere. Die Haeuser stehen seit ueber 30 Jahren und wir besitzen unseres seit 5 Jahren. Und nun wird die Frage wieder mal aktuell, weil eine neue Ueberbauung an das Ende der Sackgasse kommt.

Es sind am Ende wohl +/- 40 Parteien ...

Habt ihr eure Abmachungen im Dienstbarkeitsvertrag und somit im Grundbuch verankert?

LG

Gabrielle

 

[jomazi]

Falls diese neue Überbauung tatsächlich über eure Privatstrasse erschlossen würde, wäre jetzt der richtige Zeitpunkt um diese Strasse der Gemeinde zu übergeben!

liebs Grüessli, jomazi

 

[Gabrielle]

Danke dir, Postit.

Die Gegner meinen, es sei unklar, wann eine Partei eine Partei sei. Ich meine, dies sei recht klar: Jede Whg., jedes Einfamilienhaus ist eine Partei. Dass es auch da zu gewissen Nachteilen kommt, ist mir schon auch klar. So hat eine kleine Whg. tendenziell weniger Autos als eine grosse.

Die Gegner meinen auch, dass dies ja aendern koenne, wenn wir z.B. aufstocken und aus dem EFH ein Zweifamilienhaus machen. Das ist dann halt einfach so. Die bestehenden EFH haben alle diese Moeglichkeit auf Grund nicht ausgenuetzter AZ.

 

[Gabrielle]

Haben wir abgecheckt, die Gemeinde hat kein Interesse. Die Ueberbauung am Ende dieser Sackgasse ist zugleich auch die Grenze des Baulandes. Dahinter ist nur noch Landwirtschaft, die von einer anderen Seite her erschlossen ist.

 

[Gabrielle]

Hallo Feminato

Die Strasse besteht bereits und der damalige Kostenverteiler (ueber 30 Jahre her) laesst sich nicht mehr eruieren. Und hilft nicht sehr viel weiter, weil nun ja 17 neue Parteien dazukommen.

Es geht darum, dass wir uns nicht einig sind, ob die Grundstueckflaeche der Parzelle (plus Distanz) die Grundlage sein soll (Vorteil fuer die neue Ueberbauung) oder Anzahl Parteien (plus Distanz). Man sagt uns, Anzahl Parteien wuerde NIE gemacht, das kaeme NIE gut, weil dann gestritten wuerde, was eine Partei ist.

Ferner ist auch unklar, ob das Vorgehen, wer sagt, wann was saniert werden muss, auch im Grundbuch eingetragen werden kann. Wir haetten das gern so, weil wir keine Lust auf die langatmigen Diskussionen haben bei dann 40 Parteien.

LG

Gabrielle

 

[mime7]

Hallo Mime

Bin ganz deiner Meinung, dass das so besser gewesen waere. Die Haeuser stehen seit ueber 30 Jahren und wir besitzen unseres seit 5 Jahren. Und nun wird die Frage wieder mal aktuell, weil eine neue Ueberbauung an das Ende der Sackgasse kommt.

Es sind am Ende wohl +/- 40 Parteien ...

Habt ihr eure Abmachungen im Dienstbarkeitsvertrag und somit im Grundbuch verankert?

LG

Gabrielle

hallo,

ja sicher steht das im Grundbuch, alles andere ist Blödsinn und führt Jahre später (späteresens nach Besitzerwechsel) zu erneutem Streit. Zum Glück hat das bei uns bereits der ursprüngliche Eigentümer aller Parzellen beim Errichten der Strasse auf allen Parzellen eintragen lassen.

Das im Grundbuch für Euren Fall nachträglich einzutragen ist vermutlich aber auch schwierig und teuer.

Bei 40 Partien sollte der Unterhalt an sich eigentlich kein Problem sein:

Wenn die Kosten durch 40 geteilt werden sollte das ja wohl ohne weiteres tragbar sein.

Bei einer so grossen Anzahl stellt sich auch die Frage danach, wer den Unterhalt koordiniert und das ganze abrechnet und kassiert....

Jetzt wo die neue Bebauung erst erstellt wird ist doch für Euch ein guter Zeitpunkt eine Regelung zu finden. Ich nehm mal an, dass der Bauherr sich hier nicht einer vernünftigen Argumentation verschliessen will.

Wer will es sich schon mit den zukünftigen Nachbarn gleich am Anfang verscherzen...

Und ausserdem ist der neue Bauherr gerade in der Bauphase auf viel Goodwill der alten Nachbarn angewiesen, sonst verzögert sich der Bau schnell mal um einige Monate.

Sollten im Rahmen der grösseren Baumassnahme Schäden an der Strasse auftreten, so würd ich übrigens ebenfalls erwarten, dass die der dortige Bauherr trägt.

Gruss

 

[jomazi]

Kosten der Privatstrassen werden zu gleichen Teilen pro Wohneinheit aufgeteilt. Dies ist beim Bau so, und sollte beim Unterhalt nicht abweichen! Dies ist einen durchaus üblichen "Schlüssel" zum Aufteilen der anfallenden Kosten.

Das die Gemeinde die Strasse nicht übernehmen will (bei uns im Kt Bern müsste sie, da es hier seit den 70er Jahren offiziell keine Privatstrassen mehr gibt) respektive keine Interesse haben soll, ist eine fadenscheinige Ausrede. In Zukunft wird diese Strasse ein ganzes Quartier erschliessen!

übrigens; Die Strasse wird während der Bauphase stark leiden. Wie sichert ihr euch diesbezüglich ab? Habt ihr eine Bestandesaufnhame in Auftrag gegeben?

 

[mime7]

Die Gegner meinen, es sei unklar, wann eine Partei eine Partei sei. Ich meine, dies sei recht klar: Jede Whg., jedes Einfamilienhaus ist eine Partei.

So würd ich das auch sehen.

Die Gegner meinen auch, dass dies ja aendern koenne, wenn wir z.B. aufstocken und aus dem EFH ein Zweifamilienhaus machen. Das ist dann halt einfach so.

Nein, das ist dann nicht einfach so. Das sollte der Fairness halber schon berücksichtigt werden.

Es sollte eine Regelung gefunden werden, dass die neue Situation dann auch angemessen berücksichtigt wird.

Wenn einer vorne ebenfalls ausbaut, dann zahlt der ab diesem Moment auch mehr.

Alles andere wäre wieder unfair und den Nutzern des Blocks nur schwer zu vermitteln.

Etwa:

"Der Anteil an den Unterhaltskosten richtet sich nach dem Modus...... Dieser Anteil wird jählich neu berechnet."

Gruss

 

[Gabrielle]

Zum Glueck ist das nicht unser Problem ;-) Der neue Bauherr will von uns ein Fuss- und Fahrwegrecht - das wir ihm auch geben wollen, zumal er sonst Notwegrecht geltend machen kann. Aber eben nur, wie im Gesetz vorgesehen, gegen entsprechende Entschaedigung.

So ist der Eintrag und die Kosten nicht unser Problem.

Ja, genau, Koordination. Ich dachte schon, dies von auswaerts, professionell machen zu lassen, einfach um Probleme zu vermeiden.

Ja, wir erwarten, dass er Schaeden traegt.

Momentane Frage ist: Kann der Kostenverteiler auf Anzahl Parteien (Whg/EFH) abgestuetzt werden und kann die Koordination des Unterhalts im Dienstbarkeitsvertrag festgehalten werden?

 

[Gabrielle]

Oha! DAS interessiert mich brennend. Und eine Wohneinheit ist eine Wohnung bzw. ein EFH, ja?

Hast du Quellen dazu, dass das ein ueblicher Schluessel ist?

Du meinst, die Gemeinde kann eventuell zur Uebernahme gezwungen werden? Wuerde die uns dann das Land abkaufen?

Das Quartier ist mit dieser Ueberbauung abgeschlossen, da es kein weiteres Bauland mehr gibt um diese Privatstrasse herum. Lediglich die aelteren EFH koennen noch aufgestockt, d.h. zum Zweifamilienhaus ausgebaut werden.

Baustellenzugang ist waehrend der Bauphase via Kantonsstrasse, aber nur dann. Ein dauernder Zugang so rum hat der Kanton abgelehnt.

 

[Gabrielle]

Ich denke so eine Klausel wuerde auch bedeuten, dass das Ganze extern gemanaged werden muss, weil wir uns mit 40 Parteien sonst zu Tode diskutieren. Wir hatten ja schon Muesterchen und sind noch nicht so viele.

 

[jomazi]

Notwegrecht kann nur beantragt werden, wenn das Haus schon steht!

Beispiel: Ein älteres Haus, ohne ein im Grundbuch eingetragenes Wegrecht; Das fahren über nachbars Grund, um zu eben diesem zu gelangen wurde gedultet. Nun möchte der Grundbesitzer dies, über dessen Grund gefahren werden muss nicht mehr. Nun kann der Hausbesitzer ein Notwegrecht gerichtlich einklagen.

Sinn machen würde, wenn die Strasse abparzeliert, und auf alle zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. So hätte diese Strasse im Grundbuch viele zu gleichen Teilen begünstigte Besitzer. Sämtliche Diskussionen würden zukünftig wegfallen.

Natürlich müssten die, die viel Land abgeben, von denen die fast keines (oder gar keines wie es bei den neuen Parzellen der Fall sein wird) auf der künftigen Parzelle besitzen auszahlen. Nie würde ich einfach so ein Wegrecht der künftigen Nachbarn einfach so hinlegen!. Erst recht nicht, wenn so fadenscheinige Drohungen ausgesprochen werden. Dies sollte ein Verhandlungspunkt für die nächste Besprechung sein; Ja, ihr könnt eure Überbauung über unsere Strasse erschliessen, aber ihr müsst euch bei uns einkaufen. Gleichzeitig werden wir diese Strasse abparzelieren und zu gleichen Teilen (auch die neuzugezogenen) aufteilen. Sämtliche Kosten sind von der neuen Überbauung zu bezahlen!

liebs Grüessli, jomazi

 

[Gabrielle]

Hallo Jomazi

Ein Haus kann auf einer Parzelle gebaut werden (bzw. Baubewilligung erteilt werden), obwohl die Erschliessung noch nicht gegeben ist?

Abparzellieren ist insofern problematisch, als dass gewisse betroffene Parzellen bereits ein Weg- und Fahrrecht als Last eingetragen haben. Unsere Parzelle aber nicht.

LG

Gabrielle

 

[jomazi]

Nein, in diesem Falle dürfte eine Baubewilligung nicht ausgestellt werden! Ein vorliegenden Erschliessungsvertrag / Grundbuchauszug mit "Fahrwegrecht zu gunsten" müsste Bestandteil einer Baueingabe sein, damit diese Bewilligungsfähig ist.

Scheint, dass bei euch so einiges nicht ganz lehrbuchmässig gelaufen ist und die Situation sieht aus der Ferne echt Kompliziert aus; umsomehr sollte sich die Gemeinde / Bauverwalter um dieses Thema kümmern, den Anwohner mit Rat und Tat zur Seite stehen, und nicht einfach die Besitzer der Strasse "wursteln" lassen... Schliesslich ist eine gute Regelung auch im Interesse der Gemeinde!

Ich denke, dass die Situation nun geklärt werden muss. Mit viel mehr Verkehr wird die Strasse auch mehr leiden. Diskussionen werden früher oder später das Quartier vergiften. Es scheint, dass ihr, um eine gute Regelung finden zu können den Weg zu einem Notar / Anwalt, der dies auch für die Nachwelt sauber regelt nicht umgehen könnt. Die Kosten dafür könntet ihr den neuen petentiellen Bauherren übertragen. Druckmittel habt ihr, denn wie gesagt, ohne Zufahrt kein Baubewilligung!

Ich hoffe nun für euch und für den Bauverwalter, dass noch keine Baubewilligung vorliegt...

liebs Grüessli, jomazi

 

[Gabrielle]

Die Baubewiligung wurde noch nicht ausgesprochen, aber die Gemeinde hielt sich eher bedeckt, d.h. es wurde nicht klipp und klar gesagt, dass sie erst nach der Dienstbarkeitsregelung ausgesprochen werden kann.

Gut zu wissen, wie die Reihenfolge sein sollte.

Die Gemeinde hat klar festgehalten, dass es sich um eine privatrechtliche Angelegenheit handelt und sie somit nichts damit zu tun hat.

Ja, den Mehrverkehr haben wir ja als Wertminderung unseres Hauses ins Feld gefuehrt und deshalb wollen wir ja eine "Entschaedigung" und sind offen fuer die Diskussion, wie die aussehen soll. Die Bauherren waren erstaunt, dass wir eine Einsprache eingereicht haben und dass die Tatsache, dass sie den Anwalt fuer das Aufstellen eines Dienstbarkeitsvertrages beauftragten und bezahlen und die unklare Rechtssituation loesen (auch wir fahren - seit ueber 30 Jahren zusammen mit dem Vorbesitzer des Hauses - ueber Grundstuecke, wo wir kein Fuss- und Fahrwegrecht haben) nicht als ausreichende Entschaedigung empfinden.

Wir hatten bereits Kontakt zu einem Anwalt, der uns in den bisherigen Schreiben an die Gemeinde, den Anwalt der Gegenpartei und die Bauherren beraten hat.

Es hilft ihnen ja nichts, wenn sie zu bauen beginnen. Sie muessten uns dann ja via Notrecht entschaedigen und fuer den Verkauf der Eigentumswohnungen ist es sicher hinderlich, wenn die Zufahrt nicht geregelt ist...

LG