Mehrfamilienhaus kaufen mit Freunden

[Ganandor]

Hallo liebes Forum, 

Nach langer Suche hoffe ich endlich ein Forum gefunden zu haben, welches mir und meinen Freunden behilflich sein könnte - HEV und SVIT waren leider nicht sehr hilfreich...

Folgende Situation:

Wir sind eine Gemeinschaft aus 3 Personen, welche gerne neben unserem Studium in die Immobilien-Branche hineinwachsen wollen. Wir würden gerne das Know-How, welches wir aus den verschiedenen Studiengängen (i.A. BSc in Recht, i. A. BSc in Facility Management) mitbringen, in einer gemeinsamen Unternehmung einbringen.

Aufgrund dessen haben wir uns überlegt, wie wir dieses Unterfangen starten und stiessen auf eine einmalige Gelegenheit, welche wir natürlich gerne ausschöpfen würden. Diese ist die folgende:

Durch einen privaten Kontakt wurden wir an eine Liegenschaftsbesitzerin vermittelt, welche bereit wäre ihr Mehrfamilienhaus zu sehr günstigen Konditionen zu veräussern. Hier kurz Angaben zur Liegenschaft:

- Mehrfamilienhaus in ruhiger und guter Lage in Basel

- Baujahr ca. 1906

- 4 Parteien-Haus

- Fassade sowie Dach in den letzten Jahren renoviert

- Innenausbau sowie Warmwasser- und Heiz-System veraltet, aber noch funktionstüchtig

- Leerstehende Immobilie

- Kaufpreis CHF 850‘000.-

Wir, die 3 Interessenten, haben folgendes Profil:

Person A: 100% Pensum, Brutto-Jahreslohn von CHF 80'000, festangestellt, investierbares Vermögen von CHF 30'000.-

Person B: 80% Pensum, Brutto-Jahreslohn von CHF 76‘000.-, festangestellt, investierbares Vermögen von CHF 110‘000.-

Person C':60% Pensum, Brutto-Jahreslohn von CHF 60'000.-, festangestellt, investierbares Vermögen von CHF 110‘000.-

Zusammenfassung Vermögen: 250'000

Brutto-Jahreslohn aller Teilnehmer zusammen: CHF 216'000

Aufgrund dessen stellen sich uns folgende Fragen, welche wir gerne klären möchten:

1. Da wir uns durchaus der Verantwortung sowie des Risikos bewusst sind, wollen wir gerne wissen, welche Rechtsformen für solch ein Unterfangen in Frage kommen? Stockwerkeigentum würden wir gerne ausschliessen, da dies unsere Idee, einer gemeinsamen Unternehmung, zuwider läuft. Aufgrund der Risiko-Minimierung bez. Haftung würden wir natürlich gerne auf eine juristische Person (AG, GmbH) zurückgreifen, jedoch wissen wir nicht, ob dies so machbar noch ob dies zielführend und sinnvoll wäre. Gibt es vielleicht andere Möglichkeiten?

2. Aufbauend auf der 1. Frage, würden wir natürlich gerne wissen, ob Banken in der Regel solche Unterfangen mitfinanzieren (Hypothek) und ob wir Chancen auf eine Finanzierung hätten?

3. Gerne würden wir abklären, inwieweit Sanierungsbedarf in der betreffenden Liegenschaft besteht. Deshalb wollten wir fragen, ob es diesbezüglich spezielle Stellen gibt, welche eine solche Abklärung und Aufstellung der Kosten auf sich nimmt?

Was denkt ihr?

Für euer Feedback sind wir euch sehr dankbar!

E liebe Gruess,
Ganandor

 

[Pfälzer]

Hallo Ganandor

Willkommen im Forum. Mal sehen, ob Du hier die passende Hilfe finden wirst. Ich denke schon, da es hier sehr viele User aus ganz unterschiedlichen Berufen hat... so eben auch Bankleute und Steuerberater. Warten wir ab, wie schnell sie den Beitrag finden und ihre Hilfe anbieten, ihr Wissen einbringen können.

Die reinen Zahlen sehen doch recht gut aus, wobei es abgesehen vom Kaufpreis eben zu klären wäre, welche weiteren Kosten für die Sanierung/Renovierung entstehen werden. Die werden den Kaufpreis vermutlich übersteigen... aber ich kenne natürlich nicht die Bausubstanz und den Umfang der bislang getätigten Arbeiten (Dämmung Dach/Fassade? - Fenster?). Das sollte, damit man das Gesamtbudget kennen würde, eine der ersten Aktivitäten am Objekt sein. Damit käme ich direkt zur Frage 3. Man muss die Liegenschaft mit einen geeigneten Fachmann begehen um feststellen zu können, wie gut die Substanz wirklich noch wäre, welche Arbeiten daran ggf. noch einzuplanen wären und in welchem Zeitraum (direkt mit den Sanierungsarbeiten....ggf. auch erst in einigen Jahren) diese notwendig würden. Nicht alles muss sofort gemacht werden, wobei es aber meist Sinn macht dies (je nach Art und Umfang) doch direkt auszuführen.

Ideal dazu ist, wenn es vom Objekt entspr. Planunterlagen gäbe.. auch Doku/Rechnungen von bisher ausgeführten Arbeiten.

Bei dem Baujahr muss man auch ein Augenmerk auf den Dachstuhl und ggf. Decken (sepz. Holzbalkendecken, sofern vorhanden) legen. Treppenhäuser, Brandschutz, auch an vorhandenen Steigzonen vor den Ver- und Entsorgungsleitungen sind zu beachten.

Ich selbst war rund 17 Jahre für einen Wohnungsbestand von 63 Einheiten (MFH, RH,EFH) verantwortlich, angefangen von üblichen Renovierungen bis zu Totalsanierungen, Um- und Anbauten.

Man lernt mit jeder Massnahme kräftig hinzu.... da tauchen Dinge auf, das glaubt man oft nicht, aber nach Start von Abrissarbeiten müssen die natürlich trotzdem beseitigt und gelöst werden.

Das bedeutet, je besser die Vorplanung und Analyse ist, um so weniger Überraschungen (und damit verbunden eben auch meist Mehrkosten) tauchen später auf.

Ggf. stellt sich im Zusammenhang mit den Sanierungsarbeiten auch die Frage nach dem Wohnungs-/Raumzuschnitt? Sind die Aufteilungen zeitgemäss? Oder entsprechen sie eher noch denen von 1900? Will man dies ggf. ändern? Evtl. wegen einer besseren Vermietbarkeit, entsprechend den Wünschen aktueller Mieterwünsche?

Hilfestellung findest Du bei Architekten, Bauberatungen die sich mit Altbauten auskennen. Diejenigen die gerade ihr Studium beendet haben, oder überwiegend bis ausschliesslich Neubauten erstellen, wären dann wohl weniger geeignet.

In Bezug auf die Finanzierung würde ich persönlich (natürlich können auch die Fach-User hier Tipps abgeben) wohl einfach mal 2-3 Banken besuchen.... Anhand der Daten können die auch vorab recht schnell ein mögliches Budget errechnen....  ggf. werden sie auch etwas über die von ihnen bevorzugte Rechtsform der Firma (Kreditnehmer) aussagen. Dann hätte man auch für sich schon mal eine grobe Richtung für die weiteren Überlegungen.

Ansonten hilft auch ein Gesprächstermin beim Steuerberater/Treuhänder hinsichtlich der Firmengründung.

Würden denn die Wohnungen alle wieder fremd vermietet, oder von den Eigentümern von der eigenen Firma angemietet?

Soviel vorab, warten wir mal auf die weiteren Beiträge mit vielen Tipps.

 

[Vanda]

Folgende Fragen stellen sich mir:

1) Wollt ihr vermieten oder lebt ihr selbst drin?

2) Warum steht das Haus aktuell leer? Schlechter Zustand?

3) Warum braucht ihr überhaupt eine Rechtsform bzw. Gründung eines Unternehmens? Wollt ihr in Zukunft weitere Renditeobjekte erwerben oder was ist der Grund? Denn an und für sich seid ihr einfach 3 Leute, die ein Haus kaufen wollen - dafür muss man noch kein Unternehmen gründen. Warum also ein Unternehmen?

4) Einschätzung Bausubstanz? Na, da müsst ihr halt etwas selbst googeln in eurer Region. Z.B. genau mit diesen Begriffen... nicht so schwierig.

 

[Ganandor]

@PfälzerVielen Dank für deine ausführliche Antwort! 

Wir schätzen es sehr, dass jemand mit deiner Erfahrung eine Rückmeldung gibt! ?

Folgendes noch zu deinen Rückfragen: 

- Wie genau die Bausubstanz im Inneren ausschaut kann ich bis jetzt noch nicht sagen - ich werde morgen aber einen Besichtigungstermin haben. Von aussen sieht das Gebäude, wie bereits erwähnt, gepflegt aus - neu gestrichen, Fenster und Dach sehen auch neu aus. Aber ich werde morgen mal genau schauen, was sich hinter der Fassade so abspielt (mit meinem Laien-Wissen). Etwas, dass mir komisch schien war, dass die Hausbesitzerin nicht will, dass wir Fotos vom Inneren machen - ich weiss nun nicht, ob sie es uns unmöglich machen will, Vorabklärungen zu unternehmen, oder ob dies eher Gang und Gäbe ist. Sie hat bez. den Fotos gemeint, sie wolle nicht, dass andere Leute von dem Haus erfahren würden - schien mir ein wenig zwielichtig. Aber ich darf das Haus ja morgen anschauen gehen und werde sie auch darauf hinweisen, dass wir ohne passende Fotos und Dokumentation auch keine Kredite erhalten sowie uns auch nicht auf das Abenteuer einlassen werden, wenn wir keine Fachperson die Bausubstanz prüfen lassen können. Aber generell: ist dieses Verhalten dir bekannt?

- Bez. Umbauten und Raumschnitt: Ich gehe stark davon aus, dass die Wohnungen noch im alten Schnitt sind, also nicht renoviert wurde (wird sich aber auch morgen zeigen - update folgt dann). 

- Bez. Vermietung: Wir würden die Wohnungen dann Fremdvermieten und das Objekt als reines Renditeobjekt nutzen. Soll ein erster Schritt in die Immobilien-Branche sein und uns auch ermöglichen, ein wenig Erfahrungen zu sammeln. Sind also nicht richtig grün hinter den Ohren

- Eine Frage hätte ich noch bez. Fachpersonen um die Bausubstanz zu prüfen: hast du da irgendwelche Empfehlungen? Natürlich waren wir im Internet am recherchieren, jedoch konnte ich jetzt nicht klar herauskristallisieren, wer etwas taugt und wer nicht. Und auf Online-Bewertungen halte ich nicht viel... Kennst du vielleicht eine Firma oder einen Kontakt, den du empfehlen könntest?

Wir danken dir schon im Voraus vielmals für dein sehr geschätztes Feedback und wünschen einen super Sonntag!
 

 

[Ganandor]

@Vanda Hallo Vanda!

Zuerst einmal herzlichen Dank für deine Rückmeldung!

gerne werde ich dir auf deine Fragen Antworten: 

1) Wollt ihr vermieten oder lebt ihr selbst drin?

- Nein, wir wollen das Haus als Rendite-Objekt verwenden, also Fremdvermieten. 

2) Warum steht das Haus aktuell leer? Schlechter Zustand?

- Das Haus steht momentan leer, da die ursprünglichen Mieter 2 Töchter und ihre Mutter waren - die Mutter ist jedoch gestorben und nun steht das Haus leer. Sollte also nicht an der Bausubstanz oder ähnlichem liegen (werde ich morgen aber genauer unter die Lupe nehmen)

3) Warum braucht ihr überhaupt eine Rechtsform bzw. Gründung eines Unternehmens? Wollt ihr in Zukunft weitere Renditeobjekte erwerben oder was ist der Grund? Denn an und für sich seid ihr einfach 3 Leute, die ein Haus kaufen wollen - dafür muss man noch kein Unternehmen gründen. Warum also ein Unternehmen?

- Da wir alle noch recht jung sind (25 - 31) würden wir uns gerne bez. Haftung etc. absichern. Auch würden wir gerne unser Privat- und Geschäftsvermögen abgrenzen, damit, bei einem Fehlschlag oder anderweitigen Problemen, nicht unser ganzes Vermögen drauf geht. 

4) Einschätzung Bausubstanz? Na, da müsst ihr halt etwas selbst googeln in eurer Region. Z.B. genau mit diesen Begriffen... nicht so schwierig.

- Google etc. ist leider keine Garantie, dass wir an jemanden geraten, der eine Ahnung von der Thematik hat oder uns einfach über den Tisch ziehen will - deshalb sind wir sehr froh, über Tipps und/oder Empfehlungen von einer engagierten Community! ? 

Ich hoffe, die Antworten machen Sinn? Falls du noch weitere Fragen hast, lass es mich einfach wissen - wir freuen uns über jedes konstruktive Feedback, das wir kriegen. 

Danke im Voraus und e liebe Gruess,
Ganandor 

 

[Ben.]

Als Randbemerkung: Wenn man in Immobilien investieren möchte, gibt es risikofreiere Möglichkeiten das zu tun. Nicht gleich lukrativ, aber auch nicht gleich riskant (Stichwort Crowdinvestment, entsprechende ETFs etc.).

Zur Bausubstanz kann ich nichts sagen, da ich nicht vom Fach bin. Hier empfehle ich einen Gutachter, der ggf. für den Kanton oder auch eine Versicherung tätig ist, sprich auch anerkannt ist/würde. Bei solch einem alten Haus sollte man da sehr gewissenhaft vorgehen und nicht am falschen Ende sparen. Wenn die Verkäuferin "unseriös" wirkt, dann auch sehr vorsichtig sein!

Zur Finanzierung wird die Bank dich fragen, was du planst zu investieren, um die Wohnungen vermietbar zu machen. Das muss keine Komplettsanierung sein (dann gibt es ggf. keine Förderung), das kann auch eine weniger umfangreiche Sanierung sein.

Dann wird dich die Bank fragen was du als Zielmiete abzüglich Nebenkosten etc. kalkulierst. Hier würde ich eher vorsichtig rechnen und den Markt in der Gegend genau analysieren. Nebenkosten sind bei einem solchen Objekt nicht zu unterschätzen. Alleine was ein Aufzug kostet...

Nebenkosten sind zudem Hauswart, Serviceverträge, Rücklagen für Instandhaltungen etc. Da würde ich mal auf die heutige Abrechnung euer Mietwohnung schauen, was da alles zusammenkommt.

Ganz wichtig auch: Leerstand berücksichtigen!

Wenn du das alles hast wird die Bank dich nach der Kreditsumme fragen und das dann mit kalkulatorischen 5% Zins kalkulieren. Jetzt sollte deine realistische Überschussaufstellung genug Spielraum für diese 5% haben. Was der Bank nicht gefallen wird (aber damit muss sie leben), dass ihr wenig Ahnung habt und auch nur begrenzt haftbar sein werdet. Die 20% Eigenkapital von der Kreditsumme müsst ihr vermutlich auch als Unternehmen liefern.

Mit einem Steuerberater/Anwalt, der auf Unternehmesgründung spezialisiert ist, würde ich klären, ob es so einfach ist zu sagen "Ich gründe eine GmbH, geht die Pleite bin ich aus dem Schneider.". Regelt auch - da ihr ja Freunde seid - wie die Stimmrechte vergeben werden. Normalerweise ist der Kapitaleinsatz entsprechend der Stimmrechte zu vergeben (wer mehr Geld rein steckt hat das Sagen). Das kann unangenehm werden. Zudem müsst ihr natürlich über euer Gehalt sprechen "Ich habe mehr Arbeit mit der Liegenschaft als du! Du kümmerst dich um garnix.". Sowas klären, sonst seid ihr nicht lange Freunde.

Ansonsten finde ich den Ansatz gut, fraglich wäre für mich, ob das Eigenkapital ausreicht, wenn noch Investitionen getätigt werden müssen. In Basel in guter/ruhiger Lage müsste das Haus eigentlich voll vermietet sein. Wie es da zum Leerstand kommt ist etwas seltsam. Zudem wäre zu klären, warum die Dame das Haus (welches in Basel recht lukrativ sein dürfte) verkaufen und nicht vererben will. Abbezahlt sollte es ja längst sein und Investitionen hätten allein steuerlich ja längst erfolgen müssen...

Wie auch immer, ich wünsche viel Erfolg und sucht euch gute Berater! Ich hätte ggf. mit einer Wohnung mal angefangen anstatt mit einem ganzen Haus. Aber das ist eure Entscheidung.

 

[Pfälzer]

Etwas, dass mir komisch schien war, dass die Hausbesitzerin nicht will, dass wir Fotos vom Inneren machen - ich weiss nun nicht, ob sie es uns unmöglich machen will, Vorabklärungen zu unternehmen, oder ob dies eher Gang und Gäbe ist. Sie hat bez. den Fotos gemeint, sie wolle nicht, dass andere Leute von dem Haus erfahren würden - schien mir ein wenig zwielichtig. Aber ich darf das Haus ja morgen anschauen gehen und werde sie auch darauf hinweisen, dass wir ohne passende Fotos und Dokumentation auch keine Kredite erhalten sowie uns auch nicht auf das Abenteuer einlassen werden, wenn wir keine Fachperson die Bausubstanz prüfen lassen können. Aber generell: ist dieses Verhalten dir bekannt?

Hallo Ganandor

Nun ja, Menschen sind eben unterschiedlich und somit auch ihr Verhalten... jeder hat so seine Marotten....einige weniger, andere mehr

Ich habe in den zurückliegenden Jahren schon viele User/Leser bei solchen Terminen begleitet, quasi in allen deutschsprachigen Kantonen, dabei eben auch völlig unterschiedliche Menschen (Verkäufer) kennen gelernt. Mir waren diese oft lieber als ein unfähiger Makler, den ich absolut nichts technisches fragen konnte, da er meist keine Bauerfahrungen hatte. Der private Verkäufer sagt Dir meist eher die Wahrheit auf gezielte Fragen, oder man erkennt schnell wenn ihm dieser Punkt unangenehm wird.... dann kann man sich selbst die Antwort geben.

Es kann hier ja durchaus sein, dass sie keine Makler haben möchte.... sie lieber auf der privaten Ebene verkaufen möchte... wenn sie ein Inserat öffentlich einstellen würde, könnte sie sich vermutlich nicht mehr von Angeboten von Maklern retten, die ihr schönes Haus verkaufen möchten. Kann man nachvollziehen, könnte einer der Gründe sein.

Einfach mal den Termin absolvieren und die Dame im persönlichen Gespräch (neben dem Ojekt) kennen lernen. Im netten Gespräch kann man dann wohl auch das Bilderthema klären..  ist eben, wie Du schon geschrieben hattest, wichtig für die weitern Planungen..  Bank u.s.w.

Und natürlich auch erklären, da Du ja Laie bist, für weitere Abklärungen und ggf. Umbauvorschläge/Kostenermittlungen für die Renovation/Sanierung das Objekt mit einer Fachperson besichtigen müsstest. In aller Ruhe versteht sich, dauert also schon 2-3 Stunden (zumindest wenn man alles anschauen und kontrollieren möchte).

Meine Erfahrungen zeigen, dass dies die meisten, bzw. alle verstehen und dies auch nicht ablehnen. Sie selbst würden es ja vermutlich genau gleich machen.

Ich hatte es sogar geschaft, bei einem ähnlich alten Objekt im Kanton Bern, dass die Verkäuferin uns erlaubte einige Revisionsöffnungen (Decke/Böden) ausführen zu lassen. Also... neuer Termin, mit Zimmermann und Motorsäge... und frei war der Blick in die Deckenauflager

DAS macht allerdings nicht jede Verkäuferschaft, war hier aber von Vorteil (man konnte keine Schäden feststellen) und das Haus wurde gekauft.

Also.... einfach zum Termin fahren und einen ersten, persönlichen Eindruck verschaffen ... und nicht vergessen nach alten Plänen zu fragen. Falls es die nicht mehr gäbe, oder auffindbar wären, lohnt ggf. auch eine Nachfrage im Archiv des zuständigen Bauamtes.

 

[Vanda]

Hallo Ganandor 

Eine Verkaufsdokumentation inkl. Bilder werdet ihr für die Bank dann brauchen.

Denkt dran, dass Erneuerung von Heizung/ Leitungen/ Elektrik, etc. viel Geld kosten. Fragt nach den bisherigen Mietzinsen und vergleicht aktuelle Mietzinse in derselben Umgebung auf Comparis, um dann einen potentiellen Mieterspiegel erstellen zu können.

Ich würde den Auftrag für eine Bauanalyse jemandem geben, der dann später nicht in die allfälligen Sanierungen involviert ist.

Ich investiere ebenfalls in Renditeobjekte und kann dir sagen, dass ich nur ein einziges Mal einen Bauexperten hinzugezogen habe, nämlich das 1. Mal. Ich habe aber gefühlt 1000 von Stunden verbracht und mich in die Materie eingelesen, begleite jede Renovation selbst, lasse mir alles ausführlich von Handwerkern erklären, verwalte die Immobilien selbst und verlasse mich im Übrigen auf meinen gesunden Menschenverstand. Es ist ein unglaublich spannendes Gebiet und sehr zeitaufwändig.

Viel Glück bei eurem Vorhaben!

LG, Vanda

 

[öx]

Wenn du das alles hast wird die Bank dich nach der Kreditsumme fragen und das dann mit kalkulatorischen 5% Zins kalkulieren. Jetzt sollte deine realistische Überschussaufstellung genug Spielraum für diese 5% haben. Was der Bank nicht gefallen wird (aber damit muss sie leben), dass ihr wenig Ahnung habt und auch nur begrenzt haftbar sein werdet. Die 20% Eigenkapital von der Kreditsumme müsst ihr vermutlich auch als Unternehmen liefern.

Ich bin von keinem Fach und besitze selbst nur eine selbstbewohnte Liegenschaft. Soweit ich aber von der Bank weiss, gilt bei Renditeobjekten 50% Eigenkapital, nicht wie bei selbstbewohntem Eigentum 20%...

Bei 850k Kaufpreis wären das ohne Sanierungen, Renovationen, Reparaturen, Gutachter, Gebühren, etc. ca. 425k. Wollt Ihr vorher noch eine AG gründen, gehen von den 250k Eigenkapital schon 100k weg. Dann hat Eure AG noch 150k Eigenkapital, wo die Bank lieber das 3-fache sehen würde. Bei einem 110-jährigen Haus könnte ich mir sogar vorstellen, dass die Bank gewisse Investitionen voraussetzt. Das wäre dann nicht zu Gunsten des Eigenkapitals, würde aber den Verkehrswert der Liegenschaft positiv beeinflussen.

Somit steht dieses Business-Modell noch vor der Tragbarkeitsberechnung auf eher wackeligen Beinen. Ich bin jetzt aber Mal gespannt auf die Rückmeldung aus der Besichtigung (ohne Fotos)...

 

[Ben.]

Ich bin von keinem Fach und besitze selbst nur eine selbstbewohnte Liegenschaft. Soweit ich aber von der Bank weiss, gilb bei Renditeobjekten 50% Eigenkapital, nicht wie bei selbstbewohntem Eigentum 20%...

Diese Aussage ist nicht richtig. Vielleicht gilt das für einzelne Banken, aber nicht allgemein (spreche aus Erfahrung).

 

[öx]

Diese Aussage ist nicht richtig. Vielleicht gilt das für einzelne Banken, aber nicht allgemein (spreche aus Erfahrung).

Habe gerade nachgesehen, Du hast Recht! (Entschuldigung für meine Falschbehauptung)

Im Idealfall kann ein Renditeobjekt zu 80% finanziert werden - das wusste ich nicht. Zudem sind für die Tragbarkeitsrechnung nicht die Einkommen der Hypothekarnehmer relevant, sondern die Mieterträge. Auf der Seite von Moneypark ist ein Beispiel gerechnet...

 

[hilfi]

Also ALLE Banken müssen sich an folgende Regeln halten, die Regeln gelten ab 1.1.2020

Mind. 25% Eigenmittel, falls die Bank einen tieferen Belehnungswert als den Kaufpreis festlegt, ist die Differenz zusätzlich vollständig mit Eigenmittel einzubringen. Eine allfällige 2. Hypothek ist innert 10 Jahren abzuzahlen.

Wie das rechtliche Konstrukt aussehen soll, ist abhängig von Euren Plänen und auch EK Einsatz. Aus Erfahrung weiss ich, man sollte Konstrukte/Verträge wählen, die in schlechten (zerstittenen) Zeiten zur Anwendung kommen.  Aber einer von Euch ist ja BSc in Recht, der sollte ihr doch einigermassen Kenntnis haben.  AG/GmbH wird bei der Bank dann mit höchster Wahrscheinlichkeit nur akzeptiert mit persönlicher Solidarhaftung.

Wie war die Besichtigung? 850'000 für ein 4 Parteienhaus in der Stadt Basel, das muss einen Hacken haben? Wie gross (Wohnfläche) sind die Einheiten? Sonst kauf ich das Ding

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Ganandor

Zuerst möchte ich Euch zu Eurer guten Idee gratulieren. Junge Leute, welche begriffen haben, dass heute mit Immobilien (relativ) sicher gutes Geld zu verdienen ist. Welche andere Anlage kann dies heute noch von sich behaupten? Ich sage mal als alter Fuchs frech: Keine!

Von aussen betrachtet scheint der Kaufpreis von CHF 850'000 für ein erstes Investment von 3 Personen in der richtigen Grössenordnung zu sein. Dennoch scheinen mir die Eigenmittel eher an der unteren vertretbaren Limite zu liegen, da Altbauten oft Unvorhergesehenes mit sich bringen können. Wenn aber, wie Du schreibst die Lage gut ist, dann habt Ihr schon mal das Wichtigste Kriterium (Lage!) auf Eurer Seite. Und, das Zweite (Lage!!) und das Dritte (Lage!!!) ebenfalls. Denn Lage garantiert, dass der Wert der Immobilie auch künftig steigen wird. Alles andere ist dann eben erst in 4. Priorität anzusehen. Daher solltet Ihr bereit sein zuzuschlagen.

Erste Frage daher: Ist der Kaufpreis reell? Dies kann von einem Profi relativ schnell beantwortet werden.

Zweite Frage stellt sich: Ist die Immobilie im derzeitigen Zustand vermietbar und was könntet Ihr allenfalls für eine Rendite damit erzielen?

Oder allenfalls: Bei vier Einheiten könntet ihr eine, zwei oder drei davon selber bewohnen und den Rest vermieten? 

Das würde Euch Zeit geben, bei diesem Schnäppchen heute zuzuschlagen und Euch finanziell zu konsolidieren, bis ein weiterer nächster Schritt erfolgen kann. Denn oft muss man schnell zuschlagen um etwas überhaupt zu kriegen. Danach sollte man sich jedoch genügend Zeit nehmen, damit alles gut geplant auf die Schiene gestellt werden kann.

Wenn die erste Frage mit einem klaren ja beantwortet werden kann, dann könntet Ihr das ganze jetzt im Miteigentum kaufen. Später eine Gesellschaft gründen oder einen Mantel kaufen und nach und nach realisieren.

Herzliche Grüsse aus Downtown Switzerland

Urs Tischhauser

 

[Matia]

Habe gerade nachgesehen, Du hast Recht! (Entschuldigung für meine Falschbehauptung)

Im Idealfall kann ein Renditeobjekt zu 80% finanziert werden - das wusste ich nicht. Zudem sind für die Tragbarkeitsrechnung nicht die Einkommen der Hypothekarnehmer relevant, sondern die Mieterträge. Auf der Seite von Moneypark ist ein Beispiel gerechnet...

Nur, die Bank wird, gerade bei einer AG/GmbH (wir wollen unser Risiko minimieren) ihr Risiko noch viel mehr minimieren. Insofern glaube ich nicht, dass die Bank bei diesem Konstrukt die Immobilie mit 20-25% EK finanziert. Ausser sie kommt auch zum Schluss, dass das Objekt total unterbewertet ist.

 

[Strippe]

Auf der einen Seite kenne ich das so wenn sich mehrere Parteien gemeinsam eine Immobilie kaufen, das dort eine GBR.

(Gemeinschaft Bürgerlichen Rechts) gegründet wird und keine GMBH.

Es wäre vielleicht auch sinnvoll diese  Immobilie in Eigentumswohnungen aufteilen zu lassen so das gleichwertige Anteile rechtlich gesichert sind. So wird für jede Einheit ein eigenes Grundbuch angelegt indem jeder Käufer eingetragen wird. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist dafür zu beantragen  und ein Aufteilungsplan muss erstellt werden.

All das sollte man mit einem Notar oder Fachanwalt für Immobilienrecht abklären.

 

[camello]

@Strippe Bei einem Immobilienprojekt in der Schweiz in einem Schweizer Forum sind deutsche Gesetzesnormen und Ausdrücke nicht sehr hilfreich. Die GbR (korrekt Gesellschaft und nicht Gemeinschaft  bürgerlichen Rechts) entspricht in der Schweiz wohl einer "einfachen Gesellschaft".

Die deutsche GmbH entspricht übrigens am ehesten der Schweizer Aktiengesellschaft.

 

[NiklasAG]

Da mein Bruder gerad ein Basel gekauft hat und ich viele Jahre in Basel gewohnt habe: 850'000.- für ein 4-Parteien-Haus an ruhiger Lage mt saniertem Dach und Fassade? Da würde ich warten bis der Beistand der Verkäuferin sein OK gibt.

Ein EFH mit Sanierungsbedarf an ruhiger Lage geht in Basel für 600'000.- aufwärts und dann hat man ein kleines Reigenhäuschen, über 100 Jahre alt mit niedrigem Ausbaustandard. Nur um das gesagt zu haben.

Selbst wenn ihr noch 1 Mio investieren müsstet wäre das ein gutes Angebot.

Wenn ihr wirklich einfach nur Geld machen wollt: Kauft das Haus, zieht zusätzlich Trockenbauwände auf, stellt ein paar Möbel aus dem Brockenhaus rein und vermietet sie an Sozialhilfeempfänger zum Ansatz möblierter Wohnungen.

Moralisch meines Erachtens absolut verwerflich, aber nur so wäre mit 850'000 irgend etwas Lukeratives machbar. Wenn es denn diese Liegenschaft zu dem Preis überhaupt gibt.

In welchem Quartiert liegt sie denn?

 

[Ben.]

Da mein Bruder gerad ein Basel gekauft hat und ich viele Jahre in Basel gewohnt habe: 850'000.- für ein 4-Parteien-Haus an ruhiger Lage mt saniertem Dach und Fassade? Da würde ich warten bis der Beistand der Verkäuferin sein OK gibt.

Ein EFH mit Sanierungsbedarf an ruhiger Lage geht in Basel für 600'000.- aufwärts und dann hat man ein kleines Reigenhäuschen, über 100 Jahre alt mit niedrigem Ausbaustandard. Nur um das gesagt zu haben.

In diesem Fall würde ich für das "schnelle Geld" kaufen und für 1.150.000 CHF direkt wieder verkaufen. Mit dem Geld dann was neues suchen das weniger Arbeit macht  

 

[NiklasAG]

In diesem Fall würde ich für das "schnelle Geld" kaufen und für 1.150.000 CHF direkt wieder verkaufen. Mit dem Geld dann was neues suchen das weniger Arbeit macht  

850 fürs Haus, dann die ganzen Notariats- Grundbuch- Vorbezugskosten. Dann die ganzen Gebühren und Kosten für die Planung/Abklärung. Dann Sanierung/Umbau. 500'000 aufwärts? Bei den ganzen Vorgaben und Vorschriften in BS würde ich dann eher mit 800'000 aufwärts rechen...

Um nach Abzug der Gewinnsteuer möchte dann jeder noch etwas profitieren.

Haben die 4 Freunde auch daran gedacht, dass die Pensionskasse keinen Vorbezug für Immobilienhaie macht?

Ich bleibe dabei: das ist eine Idee von vier Studenten die meinen schlauer zu sein als der Rest der Welt. Die Liegenschaft gibt es so nicht. Weder zu dem Preis, noch zu dem Zustand wie angegeben in Basel. Ich würde so weit gehen und behaupten, dass es keine Liegenschaft in der Grösse, in Basel gibt, egal in welchem Zustand. Die Finanzen sind weder vorhanden noch durchdacht und es ist keinerlei Wissen zum Thema vorhanden (was ja nicht schlimm ist, nur offensichtlich). Die Idee, sich mit Anfangs 20 eine Liegenschaft zu kaufen und von den Mietzinsen zu leben wäre aber mit Sicherheit toll. Unbestritten.

 

[Brasser]

Dass ihr aus Risikoüberlegungen eine juristische Person "dazwischen" schieben wollt, ist in der Theorie schon gut. In der Praxis kann es dann halt durchaus sein, dass die Bank nebst der Hinterlegung der Aktien der zu gründenden AG/GmbH noch von jedem Aktionär eine Solidarbürgschaft verlangen wird. So fällt dann die Auslagerung des Risikos in eine jur. Person dahin...
 

Die Überlegung von @öx ("... Wollt Ihr vorher noch eine AG gründen, gehen von den 250k Eigenkapital schon 100k weg. Dann hat Eure AG noch 150k Eigenkapital, wo die Bank lieber das 3-fache sehen würde.") ist zwar falsch, da die 100k, die für die Gründung der AG benötigt werden, ja nach der Publikation der Gesellschaft wieder im Sinne des Geschäftszweckes verwendet werden können und nicht einfach "weg" oder blockiert sind. Wenn schon würde ich aber die AG mit einem Aktienkapital von TCHF 250 gründen, um allfällige steuerlichen Probleme hinsichtlich verdecktem Eigenkapital zu vermeiden.