Das ist genau was ich meinte. Wenn ihr eine AG gründet, weil ihr euch absichern möchtet, wird die Bank nicht mitspielen.
Mehrfamilienhaus kaufen mit Freunden
- Ersteller Ganandor
- Erstellt am
Liebes Forum,
Zuerst möchte ich mich bei all den vielen positiven Kommentatoren bedanken, die konstruktives Feedback gegeben und auch bestimmte Aspekte unseres Vorhabens in Frage gestellt haben.
Da ich mir vorstellen kann, dass andere Personen vielleicht auch ein Interesse an unseren Erfahrungen für ihr eigenes Unterfangen haben, werde ich mal kurz skizzieren, wo wir Stand heute sind:
-> Wir sind Hauseigentümer! :-D ENDE
Nun ein wenig ausführlicher:
Zuerst stand die Abklärung bez. der Finanzierung an. Wir haben uns bei einer Bank gemeldet. Diese war eigentlich bereit, mit uns die Finanzierung abzuklären. Dafür mussten wir die Baupläne organisieren, was uns und die Verkäuferin zum Staatsarchiv brachte. Dort konnten wir die kompletten Gebäudepläne erwerben, da diese sonst nicht vorhanden waren. Zusätzlich wollte die Bank, dass ein Architekt eine Grobkostenschätzung für die Sanierung der Liegenschaft macht. Durch die Corona-Pandemie war das ein spannendes Unterfangen, jedoch konnten wir die Besichtigung gut durchführen und erhielten nach zweitem Anlauf auch eine Kostenschätzung, die in unserem Rahmen lag.
Nach Prüfung der Unterlagen (Baupläne + Belege unserer finanziellen Mittel) machte uns die Bank eine Offerte. Leider - wie das bestimmte Kommentatoren berichteten - mit einer Belehnung von nur 75%, da es sich um ein Rediteobjekt und nicht um ein Eigenheim handelt, was unser Vorhaben leider unmöglich gemacht hätte.
Nichtsdestotrotz haben wir dann bei weiteren Banken angefragt und kamen dann auch schnell zu einer, welche bereit war, die Hypothek auf 80% zu gewähren. Zusätzlich hat uns die Bank noch einen Baukredit von CHF 500'000.- gewährt, um die Liegenschaft wieder in Stand zu stellen. Der Baukredit wird all CHF 100'000.- in die erste Hypothek integriert. Der Hypozins beläuft sich bei 10 Jahren au 1,15%.
Danach haben wir uns einen Notar gesucht und haben den Kaufvertrag durch beide Parteien unterschreiben lassen und seit ein paar Tagen sind wir eingetragene Eigentümer der Liegenschaft.
Wir waren die letzten paar Wochen sehr beschäftigt mit diversen Besichtigungen durch Versicherungen, Entrümplungsfirmen und Baufirmen. Das nächste wird eine Schadstoffabklärung sein und eine sehr wahrscheinliche Abtragung von Asbest-Böden (durch eine Spezialfirma, SUVA-Konform). Nun sind wir gerade noch dabei, die verschiedenen Offerten der Baufirmen zu prüfen und werden dann so bald als möglich mit der Renovation beginnen. Diese sollte bis Ende dieses Jahres (gemäss allen Baufirmen) durchgeführt werden können.
Also: Alles in allem war es kein einfaches Unterfangen, jedoch war und ist es extrem spannend uns bis hier hin zu kämpfen. Unsere Pläne scheinen doch nicht ganz einer Utopie entsprungen und wir freuen uns wahnsinnig auf die weiteren Überraschungen, die wir nun erfahrungsgemäss erwarten.
Mein Tipps an alle, die über diesen Post stolpern und vielleicht ähnliches vor haben:
- Lasst euch eure Idee nicht madig machen. Viele Personen haben meist keine Ahnung, aber wollen euch etwas sagen oder auch Angst machen ("was wäre wenn..."). Andere können sich das ganze gar nicht vorstellen und denken, ihr würdet euch in riesige Schulden stürzen (tut ihr ganz nüchtern betrachtet auch, jedoch kriegt ihr ja auch Geld in Form des Mietzinses - also, stay cool and calculate!). In der Regel gibt es für jedes Problem eine Lösung. Sei dies finanziell oder anderer Natur -> wo ein Wille, da ein Weg! Diese Erfahrung haben wir nun auch gemacht.
- Lasst euch nicht vom ersten "Nein" einer Bank oder ähnlichen Institution verunsichern. Anscheinend sind Banken extrem divers aufgestellt. So kann es gut sein, dass ihr zuerst an eine Bank geratet, die nichts von euch wissen will und eine zweite, die euch mit Handkuss nimmt.
- Bevor ihr zur Bank geht um eine Finanzierung für ein MFH zu beantragen, organisiert für den Termin folgendes (wenn möglich): 1. Kostenaufstellung mit allen finanziellen Mitteln und Einkommen inkl. einer Präsentation mit der Liegenschaft (das hat die Bank ziemlich beeindruckt) 2. Baupläne der Liegenschaft 3. Grobkostenvoranschlag eines Architekten (müsst ihr mit der Verkäuferin abklären, ob dies okay wäre) 4. Ganz wichtig: Zeigt einen starken Willen, das Projekt durchzuführen und informiert euch über Hypotheken damit ihr bei den Gesprächen mit der Bank nicht auflauft und geführt werdet. Seid ein Verhandlungspartner (ihr seid der Kunde!) und lasst euch nicht "leiten", sondern nehmt an der Verhandlung aktive und engagiert teil.
- Sucht euch einen guten Notar - wir hatten da ein wenig Pech. Schlussendlich hat alles geklappt, jedoch war es ein grosses Hin und Her -> nutzt Bewertungsplatformen und informiert euch.
- Bei Umbauarbeiten oder Entrümplungen: Macht eine Ausschreibung eures Projekts auf einer Angebots-Vergleichswebpage wie z.B. Renovero. Es ist zum Teil exorbitant, was für Unterschiede die verschiedenen Firmen machen. (Bsp. Entrümplung: Offerten zwischen CHF 6'000.- bis zu CHF 20'000.-)
- Lasst euch nicht von zu billigen Angeboten blenden und lest die Kostenvoranschläge genauesten durch und vergleicht sie mit anderen Offerten. Und falls ihr gar keine AHnung habt, informiert euch oder holt euch einen Experten, wenn auch teuer, hinzu. Bei Unklarheiten -> Fragt nach! Und auch hier: Ihr seid der Kunde, also lasst euch nicht ins Boxhorn jagen. Wenn ihr Fragen habt oder etwas nicht versteht, dann fragt!
- Generell: Habt Mut und seid motiviert! Es macht riesig Spass sich mit den verschiedenen Anbietern auseinanderzusetzen und Gegenofferten einzuholen. Man lernt so viel wenn man dabei bleibt und sich interessiert und jede Konversation mit den Fachleuten hilft einem, die Baumasse noch besser zu verstehen.
BASELINE: Wir werden nun unser gutes, schönes Altbaustück nun polieren und danach zu einem angemessenen Preis vermieten und danach weitere Projekte in Angriff nehmen. Wir haben "Blut geleckt" und wollen uns nun komplett dieser Branche widmen und hoffen, dass wir noch weitere solcher einzigartigen Möglichkeiten kriegen.
Bei Fragen dürft ihr mir gerne schreiben - es könnte momentan doch ein wenig länger dauern, bis ich antworte - Wir haben einiges zu tun!
E liebe Gruess,
Ganandor
Zuerst möchte ich mich bei all den vielen positiven Kommentatoren bedanken, die konstruktives Feedback gegeben und auch bestimmte Aspekte unseres Vorhabens in Frage gestellt haben.
Da ich mir vorstellen kann, dass andere Personen vielleicht auch ein Interesse an unseren Erfahrungen für ihr eigenes Unterfangen haben, werde ich mal kurz skizzieren, wo wir Stand heute sind:
-> Wir sind Hauseigentümer! :-D ENDE
Nun ein wenig ausführlicher:
Zuerst stand die Abklärung bez. der Finanzierung an. Wir haben uns bei einer Bank gemeldet. Diese war eigentlich bereit, mit uns die Finanzierung abzuklären. Dafür mussten wir die Baupläne organisieren, was uns und die Verkäuferin zum Staatsarchiv brachte. Dort konnten wir die kompletten Gebäudepläne erwerben, da diese sonst nicht vorhanden waren. Zusätzlich wollte die Bank, dass ein Architekt eine Grobkostenschätzung für die Sanierung der Liegenschaft macht. Durch die Corona-Pandemie war das ein spannendes Unterfangen, jedoch konnten wir die Besichtigung gut durchführen und erhielten nach zweitem Anlauf auch eine Kostenschätzung, die in unserem Rahmen lag.
Nach Prüfung der Unterlagen (Baupläne + Belege unserer finanziellen Mittel) machte uns die Bank eine Offerte. Leider - wie das bestimmte Kommentatoren berichteten - mit einer Belehnung von nur 75%, da es sich um ein Rediteobjekt und nicht um ein Eigenheim handelt, was unser Vorhaben leider unmöglich gemacht hätte.
Nichtsdestotrotz haben wir dann bei weiteren Banken angefragt und kamen dann auch schnell zu einer, welche bereit war, die Hypothek auf 80% zu gewähren. Zusätzlich hat uns die Bank noch einen Baukredit von CHF 500'000.- gewährt, um die Liegenschaft wieder in Stand zu stellen. Der Baukredit wird all CHF 100'000.- in die erste Hypothek integriert. Der Hypozins beläuft sich bei 10 Jahren au 1,15%.
Danach haben wir uns einen Notar gesucht und haben den Kaufvertrag durch beide Parteien unterschreiben lassen und seit ein paar Tagen sind wir eingetragene Eigentümer der Liegenschaft.
Wir waren die letzten paar Wochen sehr beschäftigt mit diversen Besichtigungen durch Versicherungen, Entrümplungsfirmen und Baufirmen. Das nächste wird eine Schadstoffabklärung sein und eine sehr wahrscheinliche Abtragung von Asbest-Böden (durch eine Spezialfirma, SUVA-Konform). Nun sind wir gerade noch dabei, die verschiedenen Offerten der Baufirmen zu prüfen und werden dann so bald als möglich mit der Renovation beginnen. Diese sollte bis Ende dieses Jahres (gemäss allen Baufirmen) durchgeführt werden können.
Also: Alles in allem war es kein einfaches Unterfangen, jedoch war und ist es extrem spannend uns bis hier hin zu kämpfen. Unsere Pläne scheinen doch nicht ganz einer Utopie entsprungen und wir freuen uns wahnsinnig auf die weiteren Überraschungen, die wir nun erfahrungsgemäss erwarten.
Mein Tipps an alle, die über diesen Post stolpern und vielleicht ähnliches vor haben:
- Lasst euch eure Idee nicht madig machen. Viele Personen haben meist keine Ahnung, aber wollen euch etwas sagen oder auch Angst machen ("was wäre wenn..."). Andere können sich das ganze gar nicht vorstellen und denken, ihr würdet euch in riesige Schulden stürzen (tut ihr ganz nüchtern betrachtet auch, jedoch kriegt ihr ja auch Geld in Form des Mietzinses - also, stay cool and calculate!). In der Regel gibt es für jedes Problem eine Lösung. Sei dies finanziell oder anderer Natur -> wo ein Wille, da ein Weg! Diese Erfahrung haben wir nun auch gemacht.
- Lasst euch nicht vom ersten "Nein" einer Bank oder ähnlichen Institution verunsichern. Anscheinend sind Banken extrem divers aufgestellt. So kann es gut sein, dass ihr zuerst an eine Bank geratet, die nichts von euch wissen will und eine zweite, die euch mit Handkuss nimmt.
- Bevor ihr zur Bank geht um eine Finanzierung für ein MFH zu beantragen, organisiert für den Termin folgendes (wenn möglich): 1. Kostenaufstellung mit allen finanziellen Mitteln und Einkommen inkl. einer Präsentation mit der Liegenschaft (das hat die Bank ziemlich beeindruckt) 2. Baupläne der Liegenschaft 3. Grobkostenvoranschlag eines Architekten (müsst ihr mit der Verkäuferin abklären, ob dies okay wäre) 4. Ganz wichtig: Zeigt einen starken Willen, das Projekt durchzuführen und informiert euch über Hypotheken damit ihr bei den Gesprächen mit der Bank nicht auflauft und geführt werdet. Seid ein Verhandlungspartner (ihr seid der Kunde!) und lasst euch nicht "leiten", sondern nehmt an der Verhandlung aktive und engagiert teil.
- Sucht euch einen guten Notar - wir hatten da ein wenig Pech. Schlussendlich hat alles geklappt, jedoch war es ein grosses Hin und Her -> nutzt Bewertungsplatformen und informiert euch.
- Bei Umbauarbeiten oder Entrümplungen: Macht eine Ausschreibung eures Projekts auf einer Angebots-Vergleichswebpage wie z.B. Renovero. Es ist zum Teil exorbitant, was für Unterschiede die verschiedenen Firmen machen. (Bsp. Entrümplung: Offerten zwischen CHF 6'000.- bis zu CHF 20'000.-)
- Lasst euch nicht von zu billigen Angeboten blenden und lest die Kostenvoranschläge genauesten durch und vergleicht sie mit anderen Offerten. Und falls ihr gar keine AHnung habt, informiert euch oder holt euch einen Experten, wenn auch teuer, hinzu. Bei Unklarheiten -> Fragt nach! Und auch hier: Ihr seid der Kunde, also lasst euch nicht ins Boxhorn jagen. Wenn ihr Fragen habt oder etwas nicht versteht, dann fragt!
- Generell: Habt Mut und seid motiviert! Es macht riesig Spass sich mit den verschiedenen Anbietern auseinanderzusetzen und Gegenofferten einzuholen. Man lernt so viel wenn man dabei bleibt und sich interessiert und jede Konversation mit den Fachleuten hilft einem, die Baumasse noch besser zu verstehen.
BASELINE: Wir werden nun unser gutes, schönes Altbaustück nun polieren und danach zu einem angemessenen Preis vermieten und danach weitere Projekte in Angriff nehmen. Wir haben "Blut geleckt" und wollen uns nun komplett dieser Branche widmen und hoffen, dass wir noch weitere solcher einzigartigen Möglichkeiten kriegen.
Bei Fragen dürft ihr mir gerne schreiben - es könnte momentan doch ein wenig länger dauern, bis ich antworte - Wir haben einiges zu tun!
E liebe Gruess,
Ganandor
getreu dem Motto "Ned lafere, sondern machen".....toll gemacht Jungs !
Salü
Habe jetzt nicht alle Beiträge gelesen.
Gebe aber trotzdem meinen Senf dazu.
Eigenkapital bei vermieteten Renditeobjekten sind 30% Hat relativ neu geändert.
Einen Fachmann zuziehen um eine saubere Aufstellung des Investitionsbedarfs der nächsten 15 Jahre zu ermitteln ist ein muss.
Eine Firma mit drei Partnern würde ich nie machen. Kenne viele Unternehmer, die haben irgendwann erleichtert erzählt.. Endlich konnte ich meinen Partner auszahlen.
Alles Gute.
Habe nachträglich gelesen, das dieses Projekt schon realisiert wurde.
Super gemacht. Alles Gute. Viel Erfolg mit dem gemeinsamen Unternehmen.
Lg
Habe jetzt nicht alle Beiträge gelesen.
Gebe aber trotzdem meinen Senf dazu.
Eigenkapital bei vermieteten Renditeobjekten sind 30% Hat relativ neu geändert.
Einen Fachmann zuziehen um eine saubere Aufstellung des Investitionsbedarfs der nächsten 15 Jahre zu ermitteln ist ein muss.
Eine Firma mit drei Partnern würde ich nie machen. Kenne viele Unternehmer, die haben irgendwann erleichtert erzählt.. Endlich konnte ich meinen Partner auszahlen.
Alles Gute.
Habe nachträglich gelesen, das dieses Projekt schon realisiert wurde.
Super gemacht. Alles Gute. Viel Erfolg mit dem gemeinsamen Unternehmen.
Lg
Zuletzt bearbeitet von einem Moderator:
Du meinst vermutlich die neuen Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung vom August 2019 (resp. gültig ab 01.01.2020), darin sind bei Renditeliegenschaften neu 25 % Eigenkapital vorgesehen/vorgeschrieben. Diese Richtlinien sind aber nicht in Stein gemeiselt, je nach Weisung der Bank kann dieser Mindestbetrag durchaus kleiner oder auch grösser sein. Sollten die 25 % unterschritten werden muss die Bank aber die Finanzierung speziell ausweisen und in Ihrer Bilanz mit mehr Eigenmittel hinterlegen (was sich dann normalerweise auf den offerierten Zinssatz niederschlägt).
Vielen Dank für den ausführlichen Bericht und herzliche Gratulation!
Habt Ihr die Transaktion schlussendlich im namen einer juristischen Person abgeschlossen oder seid Ihr als Privatpersonen anteilige Eigner?
Beste Grüsse nach Basel
Hallo Gomess,
Oops, das hab ich komplett vergessen zu erwähnen - vielen Dank für die Nachfrage!
Wir haben uns nach langem Hin und Her dazu entschieden, vorläufig keine juristische Person (GmbH oder AG) zu gründen. Die finanziellen Mittel werden momentan an anderer Stelle benötigt. Wir haben das Haus als einfache Gesellschaft, zur gesamten Hand, gekauft. Die Verhältnisse zwischen uns Unternehmern können wir nun selbstständig in einem Vertrag untereinander abklären (verschiedene Vermögensanteile in der Liegenschaft).
Nichtsdestotrotz wollen wir - nach der Sanierung - eine Firma gründen und uns im Immobiliensektor mit Liegenschaftsverwaltungsdiensten und der Vermarktung von Liegenschaften ansiedeln.
Toll gemacht und weiterhin viel Erfolg. Bleibt mutig und hört hin aber auch nicht auf Jeden 
Ich schlage zurzeit am anderen Ende der Schweiz einen ähnlichen Weg ein. Nach dem Eigenheimbau widmen wir uns nun auch einigen MFH's, die wir aber von Grund auf erstellen möchten.
Liebe Grüsse
MacB
Ich schlage zurzeit am anderen Ende der Schweiz einen ähnlichen Weg ein. Nach dem Eigenheimbau widmen wir uns nun auch einigen MFH's, die wir aber von Grund auf erstellen möchten.
Liebe Grüsse
MacB
