Mehrwertsteuerfalle

[fendant]

Hallo zusammen,

Gestern habe ich einen Artikel von K-Geld gelesen (leider nicht frei im Internet verfügbar), welcher in etwa folgendes Szenario beschreibt:

• Im Herbst 2010 kauft ein Lehrer bei einem GU ein Reiheneinfamilienhaus zum Fixpreis von 980000Fr
• Für speziellere Böden, edlere Küche etc. gibt er 80000Fr zusätzlich aus
• Im Oktober 2011 kriegt er über den GU von der Steuerverwaltung eine Mehrwertsteuer-Rechnung von 84000Fr

Was ist passiert:

• Seit Februar 2011 hat die Steuerverwaltung festgelegt, das eine Fertighauskauf nur noch dann Mehrwertsteuer frei sein darf, wenn die Mehrpreise nicht mehr als 5% über dem angebotenen Pauschalpreis liegen
• Dies war im beschriebenen Fall aber so und darum wurde die Mehrwertsteuer über den ganzen Betrag fällig, eben die 84'000Fr
• Zudem fangen die GU's an, in den Kaufverträgen diese Kosten auf den Käufer abzuschieben

Nun, ich bin im Moment in einer ähnlichen Lage. Ich habe von einem GU ein Haus zu einem Fixpreis gekauft und habe im Moment mehr als 5% Mehrpreise. In Sachen Mehrwertsteuer steht kein Wort im Kaufvertrag. Mir ist jetzt nicht ganz klar, ob das für mich zum Thema würde (=Katastrophe, wenn auf einmal ein Jahr später aus dem nichts 100'000Fr zu zahlen wären). Ich denke zwar, dass wir das Problem nicht haben, da wir einen Werkvertrag haben, bei dem eh schon die Mehrwertsteuern fällig sind. Im Internet findet man aber praktisch keine Informationen dazu. Hat jemand eine Ahnung davon? Erfahrungen? Wie soll ich das am Besten abklären? Ist das richtig, dass wenn im Vertrag gegenüber mir als Käufer nicht drin steht ob mit oder ohne Mehrwertsteuer, dass es inkl. MwSt ist?

 

[Arcuos]

Hallo Fendant

Grundsätzlich gilt in der Schweiz (wenn nicht ausdrücklich darauf hingewiesen wird) die ausgeschilderten Verkaufspreise als "Verkaufspreis inkl. gesetzlich gültiger Mehrwertsteuer".

Ausnahmen sind z.B. Nettopreise, welche nach Abzug von Rabatt entstehen. Diese sollten aber auch als "exkl. MwSt." angegeben sein aber dort könnte nochmals MwSt. draufgeschlagen werden.

Der wichtigste Punkt ist jedoch, wer die MwSt. abführt - normalerweise ist dies ja der Verkäufer... ist dem nicht so, dann muss es entsprechend vereinbart worden sein. Auf Nummer sicher gehst Du, wenn im notariell beglaubigten Kaufvertrag ganz klar ausgewiesen wird, wer für welche Steuern aufkommen muss...

Grüssle

Arcuos

PS. Ich habe bis jetzt noch nie in meinem Bekanntenkreis von solchen "Überaschungen" gehört..!/emoticons/default_additional/206.gif

 

[RalphM]

Guten Morgen

PS. Ich habe bis jetzt noch nie in meinem Bekanntenkreis von solchen "Überaschungen" gehört..!/emoticons/default_additional/206.gif

Das ist aber bedenklich, wenn hier nicht einmal die Fachmoderatoren darüber informiert sind!

Es ist tatsächlich so, das bei KAUFPREISÜBERSCHREITUNGEN > 5 % bei Kauf eines Fertighauses oder einer Eigentumswohnung bei einer GU oder einer entsprechenden Fertighausfirma zusätzlich die Mehrwertsteuer über den gesamten Kaufpreis fällig wird. Das wurde uns aber schon vor einem Jahr mitgeteilt. Nun beginnt die Bürokratie zu laufen und die Mehrwertsteuer wird eingefordert, das heisst, die ersten unliebsamen Überraschungen kommen an den Tag.

Wie das ganze rechtlich funktioniert entzieht sich leider meiner Kenntnis,ich bin kein Jurist. Ich bin mir aber sicher, dass da noch ein paar Prozesse deswegen geführt werden und das Bundesgericht dann den engültigen Entscheid fällen wird./emoticons/default_additional/78.gif

Es ist jedoch sicher so, dass der GU sich vertraglich entsprechend absichern wird. Er kann nicht voraussehen, welcher Käufer dann noch wieviel Extraleistungen beanspruchen wird und wird sicher nicht solche beachtlichen Beträge - wir sprechen hier schnell mal von 80 - 100'000.-- Fr. - aus der eigenen Tasche bezahlen.

Das dürfte doch ein wichtiges Thema am nächsten Seminar sein /emoticons/default_cool.png

Gruss

Ralph

Nachtrag: Die PDF - Datei die mir hier zum Thema vorliegt hat 2MB, die kann ich leider nicht anhängen.....

 

[RalphM]

Hallo zusammen

Anhang anzeigen 20987

hier der entsprechende Text aus dem K - Tipp und aus der Hauseigentümerzeitschrift

Mehrwertsteuer.pdf

 

[winner60]

Für mich ist das ganze Konstrukt unlogisch: Wieso soll man beim Kaufvertrag KEINE MWST bezahlen müssen, wenn z.B. der Bau von einem Architekten in eigener Regie erfolgt ist (und er die ganzen Vorsteuerabzüge geltend machen konnte)? So hat ein "Fertighausverkäufer" faktisch einen Marktvorteil von rund 7.4% gegenüber einem Anbieter im Werkvertrag, der auf der gesamten Leistung MWST-pflichtig ist.

Ich halte die Regelung, dass bei einem Neubau und Verkauf (inkl. Land) keine MWST bezahlt werden muss für verfassungswidrig. Ich bin mal gespannt, wie lange es geht, bis mal ein solcher Fall vor Gericht geht.

Als KÄUFER muss man sich absichern: Wenn man einen normalen Marktpreis zahlt, dann soll der Verkäufer das Risiko einer MWST-Pflicht tragen! Oder eben dann einen tieferen Kaufpreis verlangen.

@RalphM: Danke für das Dokument!

 

[RalphM]

Hallo winner60

Was die MWSt dazu gebracht hat, diese Regelung einzuführen, entzieht sich meiner Kenntnis.

(Dürfte zwar logisch sein: Dollarzeichen in den Augen wie bei Dagobert Duck....)

Es ist aber so, dass Du bei einem Kaufvertrag mit einem GU sehr wohl die Mehrwertsteuer abgerechnet wird, denn auch seine Leisteungen sind steuerpflichtig. Das heisst auch, dass der GU hier keinen Marktvorteil gegenüber einem Anbieter im Werkvertrag hat.

Witzig an der ganzen Sache ist doch, dass jeder Lieferant und Handwerker auf den Mehrkosten die Mehrwertsteuer auch schon mal verrechnet hat - wie bei den anderen im Vertrag vorgesehenen Leistungen auch - und die MWSt faktisch die Steuer doppelt eintreibt.

(Die sind halt nicht wie die Griechen, die werfen die Steuerklärungen lieber gleich weg, sonst müssen sie ja noch Rechnungen schreiben /emoticons/default_additional/216.gif) )

Wie ich in meinem ersten Post schon geschrieben habe: Futter für die Rechtsanwälte.

Gruss

Ralph

 

[fendant]

Hallo zusammen,

Folgende Antwort habe ich vom Treuhänder des GUs erhalten:

„Ich kenne den Artikel. Die Darstellung im K-Tip ist etwas verwirrlich. Es geht eben nicht wie plaktiv dargestellt um eine Frage der Mehrwertsteuer, sondern um die Frage der handelsrechtlichen Steuerüberwälzung. Wir machen das so, dass wir die gesamte GU-Leistung (Paschalpreis ohne Land) als Umsatz abrechnen und dafür auch alle Vorsteuern gegenrechnen können. Die MWSt fällt damit nur auf dem vom GU geschaffenen Mehrwert an.

Wir oder besser Ihr habt das im K-Tipp angesprochene Problem nicht.“

Das hört sich für mich eigentlich logisch an. Der Mehrwert wird versteuert, so wie es der Name Mehrwertsteuer sagt. Es würde mich ja auch Wunder nehmen, wieso so ein Gesetz überhaupt durch kommt, dass es möglich ist, gar keine Mehrwertsteuer zahlen zu müssen.

Wie im Artikel beschrieben, müssen ja auch ein paar Punkte übereinstimmen, so dass man keine MWSt zahlen muss und da wir mehr als 30% vor der Schlüsselübergabe zahlen müssen, kann unser GU sowas auch nicht machen.

Würdet ihr dieser Aussage vom Treuhänder des GUs vertrauen oder würdet ihr doch noch von neutraler Stelle die Sache analysieren lassen?

Ich hoffe, dass sich alle Betroffenen wehren werden und das so ein Gesetz sofort wieder verschwindet! Das kanns einfach nicht sein!

Gruss

Fendant

 

[RalphM]

Hallo Fendant

Meines Wissens ist dies die alte Regelung. Ich habe ja schon weiter oben geschrieben, dass die Mehrwertsteuer vorher genau so, wie der Treuhänder schreibt, abgerechnet wurde.

Die neue Regelung besagt, das genau die Kostenüberschreitung von über 5 % eine zusätzliche Besteuerung auslösen, egal ob der GU den Umsatz korrekt abgerechnet hat oder nicht. Wenn der GU seine Leistungen nicht korrekt abrechnet fliegt das früher oder später auf und wird dann sauteuer. (kann u.U. den Konkurs bedeuten!).

Es ist ja so, dass die Steuerbehörden den Fall ja immer von hinten aufrollen. Das heisst, wenn der Bau fertig ist und der GU abgerechnet hat wird er die Deklaration der MWST machen und bei den Kontrollen die entsprechenden Verträge vorlegen müssen. Ab dem Zeitpunkt kann das ungemütlich werden - auch erst ein, zwei Jahre später. Je nachdem, wie die Kontrolle fortgeschritten ist kommen dann die unliebsamen Überraschungen an den Tag -> siehe K - Tip.

Ich würde mich an Deiner Stelle noch an anderer Stelle schlau machen. Ein Gespräche bei dem entsprechenden Amt kann da weiterhelfen. Bisher wurde ich noch von keinem MWST - Beamten gefressen, sonst würde ich hier nicht mehr schreiben /emoticons/default_wink.png

Gruss

Ralph

 

[fendant]

Hallo Ralph,

Danke für den Hinweis mit dem MWSt Amt. Weisst Du per Zufall auch welches Amt? Gemeinde? Kanton? Bern?

Ich bin jedenfalls bin immer noch etwas irritiert. Im Artikel unterscheiden sie ja zwischen Kauf- und Werkvertrag. Zitat aus dem Artikel:

Kauf- oder Werkvertrag?

Das sind die wichtigsten Unterschiede

...

Erwirbt jemand ein Stück Land und beauftragt einen Achitekten oder ein Bauunternehmen, darauf ein Haus zu erstellen, so fallen auf die gesamte Bausumme Mehrwertsteuern von 8 Prozent an (Werkvertrag).

Kauf man jedoch von einem Bauunternehmer ein Gebäude samt dem Boden, so ist dieser Kauf von der Mehrwertsteuer ausgenommen (Kaufvertrag).

Allerdings zu engen Bedingungen, dei ausnahmslos erfüllt sein müssen:

1. Es handelt sich um ein ferti geplantes und projektiertes Objekt

2. Der Kauf erfolgt zu einem vom Bauunternehmer zuvor festgesetzten Preis

3. Der Käufer nimm au den Bau und die Ausgestaltung des Gebäudes nur beschränkt Einfluss; seine Zusatzwünsche dürfen 5% des Kaufpreises inkl. Land oder 7% ei Laund im Baurecht nicht überschreiten

4. Es liegt nur ein einziger Kauvertrag für Boden und Gebäude vor

5. Nutzen und Gefahr gehen erst nach Fertigstellung auf den Käufer über

6. Die Bezahlung erfolgt erst nach Fertigstellung des Gebäudes; eine allfällige Anzahlung darf nicht höher als 30% des Pauschalpreises sein

In unserem Kaufvertrag heisst es: ... zwecks Beurkundung eines Kauf- und Werkvertrages

Von dem her gesehen, müssten wir ja eh in die Sparte Werkvertrag fallen, aber wieso schreibt der Treuhänder dann, dass nur auf den Mehrwert Steuern fallen? Im Artikel heisst es ja über den gesamten Betrag!

Zudem stimmt bei uns der Punkt 6) nicht überein (der Rest aber schon). Wir zahlen in Tranchen und nicht erst am Schluss. Somit kann der GU das Ganze beim Steueramt ja eh nicht ohne MWSt haben (Treuhänder schreibt ja, dass sie zahlen müssen), egal ob ich Mehrpreise von mehr als 5% habe oder nicht. Somit kann ich ja auch nicht an den Mehrkosten Schuld sein, so wie es im Artikel der Fall war, sprich der GU kann ja jetzt nicht kommen und meinen, dass ich jetzt ihm seine MWSt zahlen soll, weil ich mehr als 5% Mehrpreise habe, sollte das Steueramt in 2 Jahren den Fall aufrollen. Oder verstehe ich das jetzt falsch?

Auf die Mehrpreise werden wir wohl eh die MWSt selber zu tragen haben?

Gruss und Dank

Fendant

 

[fendant]

Kann es vielleicht einfach sein, dass der Artikel nicht die ganze Wahrheit sagt? Ich könnte mir folgendes vorstellen (kenne mich bei Steuern aber nicht aus!):

Fall Werkvertrag:

GU kauft Leistungen und Material für 500'000Fr + 40'000Fr MWSt ein

GU verkauft für 864'000Fr inkl MWST (MWST = 64'000Fr über den ganzen Betrag)

Gewinn: 800'000 - 500'000 = 300'000Fr

Er kann beim Steueramt gegenrechnen und muss noch 24'000Fr MWSt zahlen

Fall Kaufvertrag ohne MWSt:

GU kauft Leistungen und Material für 500'000Fr + 40'000Fr MWSt ein

GU verkauft für 864'000Fr, zahlt aber keine MWSt, dafür kann er aber doch sicher nicht die 40'000Fr bezahlten MWSt gegenrechnen/abziehen?

Gewinn: 864'000 - 540'000 = 324'000Fr

In dem Fall muss man zwar beim Werkvertrag schon auf die ganze Summe eine MWSt zahlen, aber kann die eingekauften Leistungen gegenrechnen und zahlt somit nur auf den Mehrwert die MWSt. Der Nachteil wäre ja dann nicht 8% (64'000Fr), sondern 3% (24'000Fr) gegenüber dem GU, der ohne MWSt verkaufen kann (Wahschinlich noch viel weniger als 3%, da mein Gewinn im Bsp. doch recht gross ist). Sonst wäre es ja eine Doppelbesteuerung und keine Mehrwersteuer mehr?

Ich fragen mich gerade auch, wieso man auf den Landpreis auch noch eine MWSt zahlen muss? Da ist doch schon eine Grundstückgewinnsteuer drauf? Sonst wäre ja folgendes Beispiel total absurd:

Ich kaufe als GU ein Grundstück für 500'000Fr, bin lieb und stelle darauf ein Haus für 600'000Fr und verkaufe es für 1.1Mio. Da kann es doch nicht sein, das der GU oder eben der Käufer auf die 500'000Fr eine MWSt zahlen muss!? Es ist ja kein Mehrwert entstanden! Das scheint eine sehr seltsame MWSt-Regel zu sein...

Gruss

Fendant

 

[canteras]

Der Käufer nimm au den Bau und die Ausgestaltung des Gebäudes nur beschränkt Einfluss; seine Zusatzwünsche dürfen 5% des Kaufpreises inkl. Land oder 7% ei Laund im Baurecht nicht überschreiten

5% für Extras? Wäre hier das NETTO der Extras gemeint? Mancher GU lässt sich die Extras mit 10-15% Honorar entlöhnen. Damit wäre man ja sehr schnell über diesen 5% vom Kaufpreis???

 

[Colori]

Habe mich bislang nicht gross mit dem Thema befasst, vereinfacht gesagt ist es aber offenbar so:

Immobilienkaufverträgesind von der Mehrwertsteuerpflicht ausgenommen. Aus was für Gründen auch immer. Werkverträge hingegen unterliegen der Mehrwertsteuer. Wenn Du also einen Architekten engagierst und alle Handwerker, bezahlst Du Mehrwersteuer. Kaufst Du hingegen ein fixfertiges Haus, das schon dasteht, bezahlst Du keine MWSt.

Bei den GU liegst Du mehrwertsteuertechnisch irgendwo dazwischen: Kaufst Du das Haus zum vom GU verlangten Fixpreis, wird dies als Kauf angeschaut. Folglich keine MWSt. Machst Du aber mehr als 5% Änderungen, sagen die Behörden, jetzt wird es vom Kauf- zum Werkvertrag, da das Haus nach Deinen Wünschen gebaut wird und Du nicht mehr ein fertiges Haus kaufst. Konsequenz: Du bezahlst 8% MWSt. Und zwar auf den ganzen Kaufpreis.

Ob das logisch oder sinnvoll ist, ist leider nicht die Frage...

 

[RalphM]

Guten Abend Canteras

5% für Extras? Wäre hier das NETTO der Extras gemeint? Mancher GU lässt sich die Extras mit 10-15% Honorar entlöhnen. Damit wäre man ja sehr schnell über diesen 5% vom Kaufpreis???

Es geht hier aber auch noch um etwas anderes.

Wir haben uns, bevor wir mit der Planung eines eigenen Projektes angefangen haben, mit dem Kauf eines Fertighauses befasst und uns auf ein Inserat im Nachbardorf des jetzigen Bauplatzes gemeldet. Die Unterlagen des GU wurden uns dann sehr rasch zugestellt.

Dummerweise ist mein Wissen in dieser Branche ein bisschen grösser, als der liebe Verkäufer angenommen hat, so habe ich Baubeschrieb un KV fein säuberlich nach BKP auseinandergenommen. Schnell wurde klar, das - in diesem speziellen Fall - hier gewaltige Mehrkosten auf uns zukommen würden. So stand als Beispiel irgendwo unter ferner liefen noch da, dass alle Anschlussgebühren der Werke (Gas, Strom TV, Telefon) und die Einkaufssumme für die Schutzraumplätze etc. nicht in den Koste inbegriffen seien und etwa 18'000.-- Fr. kosten würden. Irgend ein Sonnenschutz wie Rafflamellen und / oder Sonnenstoren waren nicht vorgesehen, eine Doppelgarage war geplant mit allen entsprechenden Anschlüssen für das Tor - aber kein Tor im KV, eine offenbar bewilligte Gartenanlage mit Büschen und Bäumen, aber keine Pflanzen nur Rasen im KV etc.etc.etc.

Zum Vertragspreis von ca 780'00 Fr. wären nach meiner Rechnung noch einmal etwa 120'000 Fr. dazugekommen PLUS die Mehrwertsteuer über die ganze Summe - dasHaus hätte uns im Endeffekt rund 970'000.-- Fr gekostet. Ob da noch ein paar % Honorarkoste auf den Mehrleistungen dazugekommen wären, hat mich nicht mehr interessiert. Eine Antwort auf meine Fragen in dem Zusammenhang und die Bemerkung, wie es dann mit der Mehrwertsteuer sei ist bis heute unbeantwortet.

Fazit der Geschichte:

1.) seriöse GU aussuchen

2.) Kaufpreis mit den notwendigen Mehrkosten berechnen und erst so den Vertrag machen ( bei vielen steht ja ab Fr.....)

3.) Eigendisziplin (noch schnell das und dann noch dieses und jenes.......)

Ich warte eigentlich noch darauf, dass der erste einen Anwalt nimmt und auf die Steuerbehörde losgeht. Anschliessend wissen wir dann, was Sache ist.

Noch OT

Wir gehen das nun pragmatisch an. Bevor ich nicht alle Kosten zusammenhabe wird das Baugesuch gar nicht erst eingegeben. Meinen Architekten kann ich nicht schuld geben, den GU und den armen Bauleiter schon gerade gar nicht, einzig der Bauherrin muss ich auf die Finger schauen sonst explodieren die Küchenpreise /emoticons/default_additional/122.gif

OT aus

Gruss

Ralph (Aktuell gerade Architekt, ab Sommer GU und 2013 dann Bauherr)

 

[fendant]

Hallo Colori,

Bei den GU liegst Du mehrwertsteuertechnisch irgendwo dazwischen: Kaufst Du das Haus zum vom GU verlangten Fixpreis, wird dies als Kauf angeschaut. Folglich keine MWSt.

Ich glaube nicht, dass man das so einfach deklarieren kann. Siehe Post #9. Wir kaufen auch vom GU ein ein Haus mit Fixpreis. Im Vertrag steht "Beurkundung eines Kauf- und Werkvertrages". Ja und was nun? Werkvertrag oder Kaufvertrag? Steht ja ein "und". Es hat auch nur eine fixen Betrag und keine Aufteilung, dass soviel das Land kostet und soviel das Haus. Zudem scheint der GU ja weder keine MWSt zu zahlen noch eine MWSt über den ganzen Betrag, sondern nur über den Mehrwert. Was haben wir dann?

Auch wenn das anscheinend so ist, wieso um Himmelswillen muss man bei einem Kaufvertrag dann auf den Landpreis 8% MWSt zahlen, wenn man mehr als 5% Mehrkosten hat? Beim Werkvertrag zahlt man ja auch keine 8% für den Landkauf! Das Land hat man dann doch schon...

Gruss

Fendant

 

[Colori]

Hallo Fendant

Das Problem ist, dass sich die Steuerbehörden nicht gross darum kümmern werden, wie Du den Vertrag betitelt hast. Du musst unterscheiden zwischen Steuer- und Privatrecht. Warum Du MWSt. auf das Land bezahlst, ist in der Tat nicht logisch, aber offenbar dennoch so. Umgehen könntest Du es, wenn Du das Land separat kaufst.

Im Übrigen: Google mal nach "MWSt-Branchen-Info-04 Baugewerbe", ist ein Merkblatt der der Eidgenössischen Steuerverwaltung, da steht ziemlich viel drin.

Es würde mich ja freuen für Dich, wenn ich nicht recht habe, aber kläre das einfach gründlich ab, sonst könnte es unangenehme Überraschungen geben.

Gruss

Colori

 

[fendant]

So, habe jetzt mal das Dokument "MWSt-Branchen-Info-04 Baugewerbe" gelesen (siehe Attachment). Dort ist das Kapitel 8 interessant. Meiner Meinung nach vertraue ich der Aussage vom Treuhänder in der Zwischenzeit noch mehr, vorallem, dass der Artikel sehr plakativ ist. Meiner Meinung nach denke ich sogar, dass nicht mal alle Informationen im K-Tipp Artikel korrekt sind. Zudem scheinen meine Überlegungen von Post #10 gar nicht so falsch zu sein. Hier ein paar Auschnitte aus der "MWSt-Branchen-Info-04"

Erstens, was passiert, wenn die hier viel diskutierte 5% Regel zuschlägt:

Überschreiten die Mehrkosten 5 % beziehungsweise 7 % des Pauschalpreises, ist wiederum nur der Verkauf des Bodens von der Steuer ausgenommen, und hinsichtlich des Gebäudes ist eine werkvertragliche Lieferung gegeben (F Ziff. 8.1.1.1).

Also erstens heisst das für mich, dass der K-Tipp Artikel da übertreibt, dass jetzt eine MWST über den ganzen Betrag fällig wird.

Darum heisst es bei mir im Vertrag wohl auch: Kauf- und Werkvertrag, da ich einen Kaufvertrag für das Land habe und einen Werkvertrag für das Gebäude. Es heisst ja nirgends, dass man dafür zusammen nicht einen Pauschalpreis machen kann. Ich finde definitv, dass man nicht einfach so sagen kann, wenn ein GU einem ein Haus zum Fixpreis verkauft, dass es sich dann um einen Kaufvertrag handelt, der vorerest mal steuerfrei ist.

Zweitens kann man auch bei einem Werkvertrag die Vorsteuern abziehen:

Steuerliche Beurteilung

Bei den Einheiten 7 - 9 liegen werkvertragliche Lieferungen vor. Steuerbemessungsgrundlage für die geschuldete Lieferungssteuer bildet das Entgelt aus dem Verkauf der Einheiten (ohne Wert des Bodens). Der Vorsteuerabzug auf dem dazu verwendeten Material und den diesbezüglichen Drittleistungen ist zulässig. In Bezug auf die erbrachten Eigenleistungen entfällt eine Vorsteuerkorrektur für die vorübergehend verwendete Infrastruktur.

Das ist was der Treuhänder meines GUs geschrieben hat. Sie zahlen nur auf den Mehrwert Steuern. Somit stimmen auch die Aussagen nicht, dass jemand mit einem Werkvertrag 8% mehr zahlt, als jemand mit einem steuerbefreiten Vertrag, da dieser die Vorsteuern nicht abziehen kann.

Die Verkäufe der Einheiten 1 - 6 und die künftige Vermietung der Einheiten 10 und 11 sind von der Steuer ausgenommen. In Bezug auf das

Baugewerbe

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dazu verwendete Material und die betreffenden Drittleistungen besteht kein Anrecht auf Vorsteuerabzug.

Also ich mache mir jetzt keine Sorgen mehr. Ich frage mich einfach, wieso der Lehrer im K-Tipp Artikel MWST über den ganzen Betrag zahlen soll!

Gruss

Fendant

04_d.pdf

 

[Colori]

Hallo Fendant

Stimmt, habs mir auch nochmal im Detail angeschaut, mit dem Landkauf solltest Du fein raus sein. Beim Rest bin ich mir immer noch nicht ganz sicher, aber Du hast ja jetzt auf jeden Fall mal die Unterlagen. Zum KTipp: Klar müssen die die Sache zuspitzen, sonst haben sie keine schönen Schlagzeilen.../emoticons/default_smile.png

Gruss

Colori

PS: Noch etwas: Im Artikel steht, dass einige Unternehmen den Vorsteuerabzug machen, in ihrem Vertrag mit dem Kunden diesem aber trotzdem die ganze MWSt überbürden, so dass am Schluss der GU sozusagen doppelt profitiert. Ob das auch wieder vom Ktipp zugespitzt oder wirklich ein weitverbreitetes Problem ist, weiss ich hingegen nicht.

PPS: So, jetzt haben wir's dann glaub: Im KTipp steht in diesem Kästchen oben rechts auf der zweiten Seite, dass das Problem nur entsteht, wenn man nur einen Kaufvertrag über Land und Haus hat. Dann stimmts wieder, Du hast offenbar zwei Verträge, das Problem Land ist also gelöst. Beim Problem Werk stellt sich die Frage, ob die MWSt. im Kleingedruckten oder sonstwo vollständig Dir überbunden wurde. Falls nicht, ist ebenfalls alles ok.

 

[fendant]

Hallo Colori,

Das habe ich mir auch schon gedacht, ob die GUs vielleicht die MWST dem Käufer voll verrechnen und trotzdem den Vorsteuerabzug machen. Nur bei Pauschalpreisen spielt das ja eh keine Rolle, da es ganz einfach heisst: "Friss oder stirb" oder anders gesagt, entweder Du bezahlst ihm das oder halt nicht. Dir ist dem Moment ja egal, wie er intern rechnet, sondern Du entscheidest dann doch, ob dir das Haus für diesen Preis wert ist oder nicht. Im Fall vom KTipp Artikel frage ich mich aber, ob der Käufer dort nicht beschissen worden ist, falls KTipp alles richtig darstellt, denn der Käufer bekam ja eine Rechnung von 8% über den gesamten Betrag. 1) Wird die MWST für den Landpreis nicht fällig und 2) Könnte der GU ja jetzt seine Vorsteuern gegenrechnen. Der Käufer müsste somit nur die Steuern auf den Mehrwert zahlen. Seltsame Sache!

Zum Thema, ob Du Dir nicht ganz sicher bist wegen dem Vertrag. Ob das jetzt zwei Verträge sind oder nicht weiss ich nicht. Der Vertrag wurde vom Notar aufgesetzt, es gibt nur einen Gesamtpreis (keine Erwähnung, wie viel das Land kostet) und es war genau eine Unterschrift pro Person nötig. Ich habe nichts kleingedrucktes wegen der MWST gefunden. Zudem gibt es das Problem der 5% ja nur bei einem Kaufvertrag und da bei uns

1) im Vertrag "Kauf- und Werkvertrag" drin steht,

2) es kein Kaufvertrag ohne MWST sein kann, da wir mehr als 30% vor der Schlüsselübergabe zahlen müssen (festgehalten in unserem Vertrag)

3) Der Treuhänder vom GU ja wohl kaum eine Mail mit so krass falschen Informationen an den GU, den Architekten und an die Maklerin schicken würde (Ich weiss, sind alles nicht neutrale Personen, aber trotzdem)

bin ich mir ziemlich sicher, dass es kein Thema für uns ist. @alle: was meint ihr?

Gruss

Fendant

 

[halloeigenheim]

Hallo Fendant

Ich habe mich (weil wir eine Wohnung kaufen wollen, bei der die Mehrkosten mehr als 5% betragen) auch mit dem Thema befasst. Heisst: ich habe in Bern bei der zuständigen MWST-Abteilung angerufen, mit einer UBS Firmenkundenbetreuerin die GU's als Kunden hat telefoniert und mit diversen Bankangestellten diskutiert.

Ich beziehe mich jetzt nicht speziell auf deinen Fall sondern kann dir sagen, was für Auskünfte ich erhalten habe:

Grundsätzlich warten viele auf einen Gerichtsentscheid und sind gespannt wie die Umsetzung/Reaktionen aussehen werden.

GU's erstellen komplexe Konstrukte um dieser MWST zu entgehen, wissen aber selbst nicht zu 100% ob dies so auch klappen wird.

Man muss sich als Käufer schützen und sich bestätigen lassen, dass eine allfällige MWST geteilt wird oder vom Verkäufer übernommen.

Ein seriöser GU müsste einen (als Fachmann den man engagiert) informieren über diese MWST also würde ich im Fall von K-Tipp gerichtlich gegen ihn vorgehen (auch wenn Unwissen vor Recht nicht schützt).

Die Dame vom MWST-Amt hat mir nämlich mitgeteilt, dass die MWST nie an eine Privatperson ausgestellt wird sondern an den GU und somit sollte es ja seine Schuld sein.

Nur einige Inputs die ich während meiner etlichen Telefonate erfahren habe.

Liebe Grüsse

 

[Brasser]

Die Dame vom MWST-Amt hat mir nämlich mitgeteilt, dass die MWST nie an eine Privatperson ausgestellt wird sondern an den GU und somit sollte es ja seine Schuld sein.

Das ist korrekt, allerdings ist wesentlich, wie die MWST-Pflicht im GU-Vertrag behandelt wird. Wenn beispielsweise die Klausel "exklusiv allfälliger MWST" drin steht, kann der GU die Rechnung problemlos an den Bauherrn abschieben.
Übrigens: Die 30% Anzahlung kann auch nicht mittels Bankgarantie "umgangen" werden. Allerdings wird neuerdings von der ESTV in Bern ein "unwiderrufliches Zahlungsversprechen per Übergang Nutzen und Gefahr" akzeptiert. Dies wäre also ein Instrument, einen Neubau MWST-frei zu erhalten, auch wenn Mehrkosten entstanden sind.

Und noch was: Wenn die GU die MWST voll verrechnen, dürfen sie natürlich die Vorsteuer zurückfordern. Das GU hat aber natürlich auch die Pflicht, die verrechnete MWST nach Bern abzuliefern. Somit git es hier keine Gewinnmaximierung!