Mehrwertsteuerfalle

[fendant]

Zitat aus dem KTipp Artikel:

Ob der Generalunternehmer dem Käufer nicht mindestens seinen Vorsteuerabzug vergüten müsste, ist unter Rechtsexperten umstritten

Zuerst hat der GU keine MWST, kann aber die Vorsteuern nicht abziehen. Bei >5% Mehrpreise wird daraus ein Werkvertrag, der GU muss nun die MWST zahlen, kann aber neu die Vorsteuern abziehen. Ganz schön fraglich und frech, dass der Käufer nicht nur die Differenz zahlen muss, sondern die ganze MWST. Da steckt der GU noch zusätzlich die zurückerhaltenen Vorsteuern in seine Tasche. Klar, dass so der GU dem Käufer nichts sagt, dass ab 5% Mehrpreise die MWST fällig wird. Im Gegenteil, er wird alles daran setzen, dass er mehr als 5% Mehrpreise haben wird!

Ich würde jedenfalls allen anraten, nie einen Kaufvertrag zu unterschreiben, wo drin steht "exklusiv allfälliger MWST".

 

[googie]

Hallo Zusammen

Ich habe auch einige Fragen zu diesem Thema. Wir werden mit den Mehrkosten über die 5% vom Kaufpreis hinausschiessen. Somit wäre die MwSt von 8% fällig. Ich frage mich wie man das Umgehen kann. Es gibt bestimmt Möglichkeiten. Es gibt immer lücken. Was ist massgebend für diese 8%? Ist das nur die Schlussrechnung vom GU oder betrifft es das Total aller Rechnungen? Wenn der GU zwei getrennte Firmen hat, wäre es möglich das die Schlussrechnung vom GU die 5% nicht übersteigt und der restliche ausstehende Betrag von seiner zweiten Firma in Rechnung gestellt wird? Ist das eine Lösung? Mir schwebt noch eine andere Idee im Kopf. Die Schlussrechnung vom GU ist unterhalb der 5% Mehrkosten. Die restlichen Mehrkosten bezahle ich Cash, nachdem die Schlussrechnung vollzogen ist. Den der Betrag der über den 5% ist, ist massiv kleiner wie wenn ich die 8% MwSt zahlen müsste. Was meint Ihr dazu?

Grüsse

googie

 

[fendant]

Hallo googie,

In Sachen Umgehung habe ich keine Ahnung, aber bist Du Dir sicher, dass Du einen Kaufvertrag hast, welcher im Moment von der MwSt befreit ist? Ich hatte am Anfang auch Sorgen und wie es sich dann herausstellte, war es bei meinem Kaufvertrag so, dass der eben nicht von der MwSt befreit war und somit das Problem mit den Mehrkosten keines mehr ist. Auf den 2 Rechnungen der Tranchen stand bis jetzt auch schön immer "inkl. 8% MwSt". Ansonsten hoffe ich, Du findest einen Weg da raus!

Gruss

Fendant

 

[googie]

Ich bin mir sicher. Wir haben genau diese Klausel betreffend der Brachen Info im Kaufvertrag und das wenn die 5% Mehrkosten überschreiten, kan die MwSt auf den Käufer abgewälzt werden.

 

[fendant]

Wenn es schon so klar im Vetrag drin steht, dann wird es sicher nicht einfach sein. Im K-Tipp Artikel wurde dem Käufer ja die ganze MwSt verrechnet, obwohl der GU die Vorsteuern dann abziehen kann -> Der GU macht also noch Profit! Der GU könnte also daran interessiert sein, dass Du mehr als 5% Mehrkosten hast und wird darum möglichweise nicht auf irgendwelche Umgehungsmöglichkeiten eingehen, natürlich mit der Ausrede, dass er sich nicht die Hände schmutzig machen will. Ich würde also Umgehungsmöglichkeiten suchen, bei welchen der GU nichts davon weiss oder nach der Hausübergabe erledigt werden.

 

[googie]

Mein GU ist betreffend diesem Punkt zum Glück offen für eine Umgehung. Die Frage ist nur welche Variante am besten ist und auch funktioniert.

 

[Brasser]

Die Eidg. Steuerverwaltung hat diesbezüglich kürzlich einen komplett neuen Entwurf der MWST-Branchen Info 04 publiziert. Die ganzen Erfordernisse, Hürden, etc. im alten Entwurf wurden gestrichen. Neu gilt (sofern der Entwurf definitiv wird):

- massgeblich ist der Zeitpunkt des Baubeginns

-> wird der Kaufvertrag (Beurkundungstermin ist massgeblich) vor Baubeginn abgeschlossen, liegt eine steuerbare Immobilienlieferung vor. Der Wert des Bodens ist nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen (d.h. die 8% MWST fallen nur auf dem Gebäude an).

-> in allen anderen Fällen liegt eine von der Steuer ausgenommene Lieferung vor.

- Als Baubeginn bei Neubauten gilt der Beginn der Aushubarbeiten (mit Ausnahmen). Rodungs-, Planier- oder Sicherungsarbeiten auf dem Grundstück gelten nicht als Baubeginn.

- Zusatzwünsche der Käufer, die nicht im Kaufvertrag enthalten sind und Mehrkosten zur Folge haben, teilen das steuerliche Schicksal des Bauwerks.

Rechtliches:

- Liegt der Baubeginn zwischen 1.1.2010 und 30.06.2013 kann wahlweise die alte oder die neue Praxis der ESTV angewendet werden.

Somit wird alles ein wenig einfacher als gemäss alter Praxis. Nebenbei: Für "Umgehungen" ist es nach der Beurkundung etwas zu spät, es hätte genügen legale Wege gegeben, die vorgängig mit dem GU hätten abgesprochen werden können, um die MWST-Falle zu umgehen (z.B. Vereinbarung eines zu hohen Pauschalpreises mit entsprechender Rückerstattung bei Unterschreitung der Kosten, etc.).

 

[googie]

Danke für Deine Informationen Brasser. Fakt ist aber, dass die Beurkundung im Juli 12 und der Spatenstich im August 12 war. Somit muss ich einen Weg finden wie ich diese MwSt umgehen kann oder ich muss sie einfach zahlen. Die Frage ist nun wie ich das umgehen könnte. Hier ein kleines Zahlenbeispiel:

- Kaufpreis Haus schlüsselfertig 1'000'000.-

- Erlaubte Mehrkosten ohne das es MwSt pflichtig wird sind 5% sprich 50'000.-

- Aktuell liegen die Mehrkosten z.B. bei 70'000.-

Nach Branchen Info wären nun die 8% MwSt von 1'070'000.- fällig. Das macht dann 85'600.- zusätzlich zu den 70'000 Mehrkosten und gibt ein Total von 155'600. Welche Rechnung löst die Fälligkeit der MwSt aus? Ist das die Schlussrechnung vom GU? Wenn ja, könnte könnte ich ein Deal mit dem GU machen das in der Schlussrechnung lediglich die 1'050'000.- auftauchen und die restlichen 20'000 zahle ich nach Schlüsselübergabe in Cash. Somit hätte ich nur die 70'000 Mehrkosten und anstatt den 155'600. Einziger Nachteil, ich habe 20'000 weniger Cash. Eine andere Möglichkeit wäre, dass z.B. der Küchenbauer die Rechnung nicht dem GU sondern mir ausstellt. Sind das mögliche Lösungen um diese MwSt zu umgehen?

 

[RalphM]

Hallo Zusammen,

das finde ich genial, dass hier die möglichen Umgehungen der Mehrwertsteuer diskutiert werden. Hofft mal alle, das hier keiner von der MWSt mitliest..........

Im Übrigen: Auch GUs zahlen Mehrwertsteuer und können - wie alle anderen Unternehmungen auch - den Vorsteuerabzug geltend machen. @ fendant: Nix mit Profit machen..........

 

[Brasser]

@RalphM: Im Gegensatz zu googie habe ich bloss eine gängige und durchaus legale Lösung aufgezeigt. Die Variante von googie werde ich sicher nicht kommentieren, da sie aus meiner Sicht illegal ist und ich nicht Hand biete zu derartigen Überlegungen.

Im übrigen hat googie noch nicht erwähnt, was für eine Klausel er betreffend MWST in seinem GU-Vertrag hat. Je nach dem erübrigt sich die Diskussion.

Seine dargelegten "Lösungen" sind aus meiner Sicht keine, da einerseits sämtliche Rechnungen zusammengezählt werden und damit das Überschreiten der 5%-Regelung klar aufgezeigt wird und andererseits wohl auch die Küche im früher unterzeichneten GU-Vertrag aufgeführt wird, weshalb der Küchenbauer nicht einfach plötzlich eine Rechnung direkt an googie senden kann anstatt an den GU.

Kommt es beim GU zu einem MWST-Revision, hängen dann beide und dann wird's so richtig teuer!

Wie gesagt, die Regelungen sind eigentlich eindeutig und waren es auch zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Entscheidend ist nun, was im GU-Vertrag steht (entweder inkl. allfällige MWST oder zusätzlich allfällige MWST).

 

[mime7]

......und andererseits wohl auch die Küche im früher unterzeichneten GU-Vertrag aufgeführt wird, weshalb der Küchenbauer nicht einfach plötzlich eine Rechnung direkt an googie senden kann anstatt an den GU.

Hallo,

wieso sollte das nicht gehen?

Die Küche kann aus dem GU-Vertrag herausgenommen werden, das ist dann eine Minderleistung, dadurch sinkt der zu zahlende Preis an den GU. Das passiert z.B. wenn es andere, bessere Angebote gibt, oder weil es nicht mehr gefällt.

Bei meinem Bau gab es etliche Minderleistungen, die dann mit einigen Mehrleistungen verrechnet wurden, so hat sich bei mir letztlich sogar ein Rückerstattungsbetrag ergeben. Wo ist das Problem?

Wenn googie dann die Küche privat irgendwo kauft, dann kann er die Rechnung auch ohne GU begleichen.

Ich würd dann allerdings nicht denselben Küchenlieferanten nehmen, den ich über den GU gehabt hätte. Und zudem das ganze Vorgehen im Vorfeld mit der zuständigen Behörde absprechen. Möglicherweise haben die ja doch etwas dagegen.

Das ganze ist dann kein "umgehen" in dem Sinne, dass das illegal ist, sondern eher ein legaler Weg, die GU-Baukosten zu begrenzen.

Die Alternative ist, die Mehrkosten zu begrenzen. Wenns denn unbedingt sein muss kann man ja nach abgeschlossenem Kauf einige Umbaumassnahmen ohne GU selbst organisieren.

gruss

 

[Adi68]

noch viiiieeel einfacher ist es, die Preise inkl. MWST zu vereinbaren. Der GU hat ja Vorsteuerabzug und somit ist die Sache gegessen.

 

[fendant]

@RalphM

Ich sehe das so mit dem Profit:

Wenn es ein Kaufvertrag ohne fällige MwSt ist, kann der GU wohl kaum legal eine Vorsteuer abziehen. Das wäre sonst ziemlich übel.

Wenn jetzt aber auf einmal die MwSt fällig wird, wälzt er den ganzen Betrag (alle 8%) dem Käufer ab, kann aber neu die Vorsteuern abziehen. Im Artikel auf Seite zwei schreiben sie deshalb auch: "Ob der Generalunternehmer dem Käufer nicht mindestens seinen Vorsteuerabzug vergüten müsste, ist unter Rechtsexperten umstritten". Der GU macht also Profit in der Höhe des Vorsteuerabzuges, was durchaus ein Sümmchen ist.

@Adi68: Ja, das sehe ich auch so und ist bei meinem GU zum Glück auch so. Dem GU ist halt ein Kaufvertrag ohne MwSt lieber, denn beim Vorsteuerabzug kann er kaum 8% auf den gesamten Kaufpreis zurückverlangen. Auf den Mehrwert zahlt er schlussendlich ja gleich die 8%, was er beim Kaufvertrag ohne fällige MwSt nicht muss.