Möglichkeiten für ein Haus

[Gryff]

Erstmal ein freundliches Hallo meinerseits.

Tja, der Titel ist relativ nichts sagend, weil meine Frage wohl auch sehr breit gestellt werden muss.

Mal zu den simplen Fakten:

Ehepaar, keine Kinder (Ich 28, sie 25)

Einkommen knapp 140000

Wunschhaus im Bereich von einer halben Million

Das Problem, wie so oft, Null Eigenkapital

Dafür aber eine Säule 3b und 3a (Fonds-basiert)

Ich bin mir ehrlich gesagt auch nicht ganz sicher, ob ich der Bank wirklich volle 20% Eigenkapital geben möchte. Das Interesse einer Bank mir mein Häuschen unterm Hintern weg zu verkaufen, wenn es finanziell mal eng werden sollte, hängt ja schliesslich stark davon ab, wie viel Prozent des Wertes schon abbezahlt wurde.

Da ich schon von genug Fällen gehört habe wo kein Eigenkapital gebraucht wurde, die alle aber nur Stories aus zweiter oder dritter Hand waren, wollte ich hier mal nachfragen.

Achja, Eigenkapital von der Verwandtschaft wird eher schwierig werden. 5% könnte man sicher zusammen kratzen, aber 20% ist schier unmöglich.

 

[john_w64]

Mal unbesehen vom Eigenkapital - in welche Gegend der Schweiz wollt ihr ziehen um ein Haus für 500'000.- zu finden?

Das Einkommen von 140'000.- ist wohl gemeinsam, bei eurem Alter wird die Bank aber vom Einkommen einer Person rechnen. Und das sind dann 70'000.- oder mehr?

 

[Gryff]

In Oberrohrdorf im Aargau ist mir da was ins Auge gesprungen /emoticons/default_smile.png.

Das grössere Einkommen liegt bei 75000. Das dürfte sich zwar in den nächsten Monaten ändern, aber das wird die Bank kaum interessieren.

Edit: Was hat das mit dem Alter zu tun, ob das gemeinsame Kapital gerechnet wird oder nicht? Die 'Gefahr' von Kindern?

 

[pulsedriver]

Kauf etwas Fertiges. Warum? Selbst wenn du sehr, sehr viel in der 3a hast, 30 bis 40 Tausend muss man Cash haben, wenn man Land kauft und selber baut. Grund: An das 3a Geld kommst du erst, wenn du einen fertigen Plan hast (nicht nur, was will ich etwa bauen, sondern ganz konkrekt, schon praktisch bereit für's Baugesuch). Um dahin zu kommen, musst du aber erstmal einen Planer bezahlen. Und oft auch noch eine Reservationsgebühr für's Grundstück (das du ja auch erst kaufen kannst, wenn 3a bezogen werden kann, was neben dem Plan auch einen bewilligten Kredit braucht). Diese beiden Sachen musst du beim Selberbauen erstmal Cash zahlen, ohne deine 3a, ohne deine Pensionskasse.

Naja, selber bauen ist bei 500'000 ja wohl eher sowieso nicht.

Ansonten verlangen Banken mindestens 5%, meist aber sogar mindestens 10% an Barmitteln. Wobei Barmittel heisst: Cash, 3a, die bezogen werden kann, Vorbezug Pensionkasse,... D.h. du müsstet mit Cash und 3a auf 50k CHF kommen. Zudem müssen insgesamt 20% durch diese Barmittel plus weitere Sicherheiten gedeckt sein (z.B. Pensionkasse verpfänden; Aktien Depot verpfänden...). D.h. was du beziehen kannst und was du verpfänden kannst, musss zusammen 100k Franken bringen.

Zu den genanntne Zahlen musst du noch ein bisschen Cash duzuzählen, die Verschreibungsgebühren. Die können auch 5000 bis 15000 Fr. ausmachen (je nach dem, ob halb zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, oder nur zu Lasten Käufer)

 

[Gryff]

Selber bauen kommt für mich eher nicht in Frage. Ich finde, ein fertiges Haus kaufen ist schon stressig genug /emoticons/default_smile.png.

 

[Serge-CH]

Bringt euch zwar nicht wirklich weiter aber;

... in Frankreich kannst du anscheinend (bei meinem Bruder aktuell) ohne Eigenmittel ein Haus bauen und darin wohnen. Sie schauen was ihr verdient, ihr müsst euch dann für 25 Jahren verpflichten das Haus abzuzahlen...

 

[Gryff]

Das klingt sinnvoll. Wenn man die wirtschaftliche Stabilität Frankreichs, oder den Mangel derselben, bedenkt, dann könnten wohl nur sehr wenige Leute ein Haus bauen, wenn die gleichen Anforderungen wie in der Schweiz gestellt würden.

 

[pulsedriver]

P.S: Dann machen wir doch mal die Modellrechnung:

10% selber bringen mit 3a und Cash.

66% 1. Hypo, wird für die Tragbarkeit mit 5% gerechnet

24% 2. Hypo, 6%, jedes Jahr 1/30 amoritisieren.

Gibt bei total 500'000:

16'500 für die 1. Hypo

7'200 für die 2. Hypo

4'000 amoritisieren

5'000 Nebenkosten und Rücklagen (1%)

Sind zusammen 32'700, d.h. es müssen rund 100'000 Brutto Jahreseinkommen her!

Sollten schon 20% mit 3a und Cash zusammen sein, ändert es sich so:

4200 2. Hypo

2300 amortisieren

D.h. total 28'000, es braucht noch ca. 85'000 Bruttojahreslohn.

P.S: Aktuell kann man durchaus Banken finden, die ohne mit der Wimper zu zucken, beide Löhne anrechnen. Fragt sich nur, ob das für dich gut ist! Stell dir vor es gibt 2 Kinder. Kannst du dir 2500 für's Wohneigentum leisten, wenn nur noch eine® arbeitet? Oder wenn über 3'000 Franken pro Monat für die Kita abgedrückt werden müssen (beide arbeiten 100%)? Wir müssen bei unserem Haus etwas über die Belastbarkeit von einem Einkommen, allerdings nur so viel, wie wir in rund 1 Jahr uns absparen können.

 

[Gryff]

Kita kommt für mich irgendwie nicht in Frage. Mal ehrlich, da ginge meine Frau ja fast nur noch für die Betreuung unserer Kinder durch Fremde arbeiten.

Aber das hat mit dem Thema eigentlich nichts zu tun /emoticons/default_smile.png.

Kann mir einer erklären, warum ich eigentlich mit 5% und 6% rechnen soll? Eine Festhypothek auf 5 Jahre kostet im Moment 2.5% Zinsen und in diesen 5 Jahren werden nach obigem Beispiel schon über 27000 Franken amortisiert. Ganz zu schweigen davon, dass man die Amortisation bei so tiefen Zinsen auch beschleunigen könnte.

Selbst bei 3.5% Zinsen, was 10 Jahren Festhypo entspricht, sind wir immernoch ein sehr gutes Stück von diesen Standard-5% weg.

Mir ist klar, dass die Bank das trotzdem so rechnet, aber so wirklich Sinnvoll finde ich das nicht.

Edit zu der P.S. Frage: Mit einem Einkommen von 100'000 wären 2500 im Monat drin. Das ist für einen Informatiker, der nicht gerade unterbezahlt wird, durchaus drin. Wie ich schon erwähnt habe ist das aber noch nicht Realität und wird die Bank deshalb auch sicher nicht gross interessieren /emoticons/default_smile.png.

 

[Bär]

Hallo zusammen

Bei der Pensionskasse gäbe es auch noch die Möglichkeit, diese mit einem Pfandrecht zu belegen. Bei einem Vorbezug für Eigenheim unbedingt überprüfen, wie und ob es sich auf die Versicherungsleistungen auswirkt. Es gibt Versicherungen bei welchen das Kapital massgebend ist. Bei anderen ist es primär die Beitragssumme und nur zu einem kleinen Teil das bereits bestehende Kapital.

Ich möchte nicht allzu sehr in euer Privatleben eingreiffen aber ihr seit ja noch relativ jung. Wenn noch keine Kinder vorhanden sind, würde ich mir auch überlegen, auf den Haustraum hinzuarbeiten konkret meine ich, heutiges Budget auf Sparpotenzial überprüfen und ein klares Sparziel setzen. Es wird ja oft gesagt, die Vorfreude ist die grösste Freude! Unter Umständen habt ihr auch die Möglichkeit etwas bestehendes mit einem Vorkaufsrecht zuerst zu mieten (8-tung Vorkaufsrecht muss im Grundbuch eingetragen werden, da es ansonsten nicht verbindlich ist). Wenn ihr gut verhandelt, könnt ihr eventuell sogar aushandeln, dass bei einem effektiven Kauf ein Teil der Miete angerechnet wird.

Gruss

Bär

 

[Gryff]

Vielleicht bin ich ja naiv, Bär, aber ich dachte immer Kinder seien nicht gratis. Mit dem Hauskauf zu warten bis effektiv weniger Geld da ist als schonmal etwas abzubezahlen finde ich da eigentlich nicht so sinnvoll.

Darum habe ich mir ja auch schon im zarten Alter von 22 (glaube ich jedenfalls /emoticons/default_wink.png) Lebensversicherungen beschafft. Natürlich wäre es schön gewesen, wenn es keine Fonds-basierte 3a gewesen wäre /emoticons/default_wink.png.

Das bringt mich übrigens auf die Frage wegen Fonds-3a. Wie ist der rechtliche Stand? Damals, als ich sie abgeschlossen hatte, wäre diese Säule ja nicht als Garantie (indirekte Amortisation?) angenommen worden, weil das End-Kapital offen ist.

Hat sich an dieser Sachlage etwas geändert?

 

[pulsedriver]

Du brauchst do jetzt Cash, also jetzt 3a beziehen. Indirekt amortisieren über 3A? Kann steuerlich interessant sein, betrifft aber deine zukünftigen 3a Beiträge.

P.S: Wenn du in ein paar Monaten 100'000 verdienst, interessiert die Bank das druchaus! Vielleicht noch so lange warten? Hab dir ja eben vorgerechnet, dass dann die Belastbarkeit bei einem 500k Objekt stimmt - mit nur einem Lohn!

 

[Gryff]

Stimmt, dann heisst es in erster Linie feststellen, wie viel Geld da im Moment drin liegt.

 

[john_w64]

Wir gehen hier alle von 500k aus. Irgendwie scheint mir der Betrag für Oberrohrdorf oder sonst die Region Züri ein wenig tief. wenn, dann ist das ein Renovationsobjekt oder hat sonst einen Makel?

 

[Bär]

Gebe dir völlige recht, dass Kinder Geld kosten, haben selber zwei Kid's.

Wollte dir eigentlich nur aufzeigen, dass du vor dem Hauskauf noch etwas auf die Seite schäufeln kannst (z.B. Miete mit Vorkaufsrecht).

3A wird übbrigens als indirekt Amortisation akzeptiert.

Gruss

Bär

 

[norri750]

Hallo

ich melde mich auch noch.

Also es gibt Banken, die machen es mit 0%Cash.

Wir, Doppelverdiener ohne Kinder, Jahreseinkommen 135000.-., haben eine Eigentumswohnung für 585000.- gekauft.

Finanziert aus nur mit Vorbezug PK 120000.-.

Da das mt. Einkommen gut reicht, klappte dies. /emoticons/default_additional/114.gif

Offerte für 1.Hyp. Var.1.85%, 5j 2.25%

Tja, klar wäre alles einfacher, wenn man früher mit Sparen anfing, aber wir lebten halt gut bis jetzt und leisten uns viel................

Bis jetzt EFH Miete exkl. 2000.-

Klar haben wir etwas an Barmittel, aber nicht die 20%. Plus die div. anfallenden Kosten müssen auch noch bezahlt werden.

Gruss im Ende Nov. ist Einzug

norri750

 

[franzmoni]

So wie ich das sehe wird das wohl eher nix mit dem Haus. Säule 3a und 3b werdet ihr auch nicht besonder viel haben.

Ein gut gemeinter Ratschlag;

Spart noch 5-6 Jahre, dann werdet ihr locker 200T erspartes haben, dann werdet ihr auch ein echtes Haus von 800T vermögen.

Aber eines sei gesagt, in diesen Jahren ist dann Bescheidenheit angesagt, nix mit gross essen gehen oder Karibikferien.

 

[Automation]

Ich werd dann mal meine grosse Tube scharfen Senf auch noch dazu

Ich finde es persönlich erschreckend wie locker heute mit Schulden umgegangen wird und wie die langfristige Planung einfach ausser Acht gelassen wird. /emoticons/default_eek.png

Tja was sind nun meine Überlegungen:

1) Bei dieser Einkommensstruktur wäre mir das Unterfangen zu Risikoreich, seit ihr bereit über Jahrzehnte den Komfort den ihr bis jetzt hattet auf 0 zurückzuschrauben? (Keine Essen auswärts, Ferien ganz einfach (wenn überhaupt), keine neuen Investitionen, Kleider länger tragen, keine neuen Gadtes, etc., etc.)

2) Familienplanung, wie sieht es mit Kindern aus? Auch wenn ihr in Gedanken keine Kids haben wollt, das ändert sich in dem Alter mal sehr schnell.

3) Wie sicher ist dann dein grösserer Lohn?

4) Wie sehen deine Ausbildungen und Erfahrungen aus, so dass du auch in anderen Zeiten wieder einen Job im ähnlichen Lohnivau findest? Ich erinnere an:

a) die Zeit vor 2000 rum. Da wurden Leute aus den entferntesten Berufen in die Informatik geholt, Löhne bezahlt die ad absurdum waren. Nach 2000 war es dann geschehen um den Geldsegen.

/emoticons/default_cool.png Leute mit gut bezahltem Bankjobs, die sich intern hochgearbeitet haben und heute auf dem Arbeitsmarkt keine Chance haben (Headhunter laden viele gar nicht mehr zu einem Gespräch ein)

5) Ne halbe Kiste für ein Haus mit Land ==> Auch in den ländlichsten Gegenden nur mit Rennovationsobjekten machbar.

a) Lege mal gleich 80'000 für Rennovationen auf die Seite

/emoticons/default_cool.png Bist du handwerklich begabt, sonst musst für jeden Nagel in der Wand jemanden haben

6) Dann leg gleich nochmal mindestens 20'000 auf die Seite für eiserne Reserve

7) Dann können Dinge passieren wie:

a) Nur noch einer verdient Geld

/emoticons/default_cool.png Du verlierst den Job

c) Du wirst Krank oder hast einen Unfall, musst Umschulungen machen

d) Du wirst in den nächsten Jahren nicht viel mehr verdienen

e) Du stirbst

8) Die 5% sind schon richtig zu rechnen. Auch wenn es heute 10 Jahres Hypotheken gibt mit 3.5% Zins. Aber bitte nicht nur rechnen was du an der Bank an Schulden zurückzahlen musst.

a) Amortisation der Hypothek, musst also jeden Monat Geld auf die Seite tun

/emoticons/default_cool.png Reparaturen die in 10 Jahren anfallen werden

c) einer der Optionen unter 7) trifft ein, weniger Geld zur Verfügung

d) Die Zinsen nach Ablauf der Hypo sind auf 7%

9) Es ist nicht zu unterschätzen, wie der Druck zunimmt, wenn man Schulden hat und es eng wird. Das belastet nicht nur einem selber, sondern auch die Beziehung. Ebenso das ewige "ich-muss-auf-die-Kosten-schauen" und "Sparen-um-jeden-Preis" ist zermürbend und belastend.

Fazit:

Einfach rechnen, dass es gerade so knapp aus heutiger Sicht reicht - wenn aber ja nichts passiert - ist fahrlässig. Es gibt genügend Beispiele im eigenen Land und erst Recht in anderen Ländern, wo Leute reihenweise in die Schulden tappen.

 

[griff]

Ich bin jetzt mal der Ketzerische im Forum:

Bei 140'000 Einkommen keine Ersparnisse lässt darauf schliessen, dass ihr das Leben gerne geniesst und gerne das Geld ausgebt.

Jetzt muss man auch noch ein Haus haben - weshalb auch immer - und das natürlich auch möglichst zum Nulltarif (Zitat: Ich weiss nicht, ob ich der Bank ganze 20% EK geben will).

Da musst du dich dann aber nicht wundern, wenn von der Bank quasi zurückkommt "Wir wissen nicht, ob wir Ihnen ganze 80% geben wollen....."

Sorry, musste sein.

NB: Bezüglich Finanzierung und kalkulatorischen Zinsen gibt es diverse Beiträge im Forum...

Grüsse Griff

 

[Mogli1976]

Hallo Gryff

Ich finde es etwas "speziell" wenn Du sagst "ob ich der Bank wirklich volle 20% Eigenkapital geben möchte"./emoticons/default_mad.png

Du willst doch etwas von der Bank, einige CHF 100'000.--, oder? Als sei fair und trage auch etwas Risiko mit. Du kannst nicht von einem Finanzgeber verlangen, dass er das volle Risiko trägt. Wenn Du schon so denkst, dann lass es lieber sein. Denn sollte mal ein finanzieller Engpass auftauchen wirst Du nicht gewillt sein und kämpfen damit Du den Verpflichtungen nachkommen kannst. Je weniger eigenes Geld investiert wurde, desto geringer ist das Interesse!

Uebrigens sind die Finanzinstitute nicht scharf darauf Dein Haus zu kaufen. Egal wie hoch/tief es belehnt ist. Das ist sehr sehr aufwendig und teuer.

Hier noch ein Link für die Immo-Suche: Alle-Immobilien.CH | Alle Wohnungen Häuser Büros und Grundstücke zum Mieten oder Kaufen.. Da kannst Du auch sehen was es für CHF 500'000.-- gibt (in Oberrohrdorf nicht wirklich etwas).