Nebenkosten

[PPV]

Hoi zäme

Ich habe von einer Wohnung, für die ich mich interessiere, die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre bekommen.

Mir fällt auf, dass die NK der Eigentumswohnung deutlich höher sind , als ich es bisher in Miete hatte. Dort werden i.d.R. so 160-220 Fr pro Monat berechnet. Bei der Eigentumswohnung komme ich auch nach Herausrechnung des Erneuerungsfonds auf Beträge >300 Fr, z.T. sogar bis gegen 400 Fr im Monat.

Es wäre mein erstes Eigentum, daher die Frage an euch, ob ich etwas vergessen habe, oder ob dem einfach so ist. Kann ein Garagenplatz den Unterschied machen? Bisher hatte ich nie einen Stellplatz.

Danke & Gruss

 

[Matia]

Erneuerungsfonds hast du ja schon erwähnt, der dürfte klar sein.

Ansonsten bleibt dir wohl nichts anderes übrig, als die Nebenkostenabrechnung des Mietobjekts mit den Abrechnungen des Wunschobjektes zu vergleichen, wo denn die Abweichungen stattfinden. Ist Strom einmal dabei und einmal nicht? Andere Heizung?

Wenn du in einem 20 Parteienhaus wohnst, skalieren die Kosten natürlich auch besser als bei 6 Eigentumswohnung.

 

[PPV]

Erneuerungsfonds hast du ja schon erwähnt, der dürfte klar sein.

Ansonsten bleibt dir wohl nichts anderes übrig, als die Nebenkostenabrechnung des Mietobjekts mit den Abrechnungen des Wunschobjektes zu vergleichen, wo denn die Abweichungen stattfinden. Ist Strom einmal dabei und einmal nicht? Andere Heizung?

Wenn du in einem 20 Parteienhaus wohnst, skalieren die Kosten natürlich auch besser als bei 6 Eigentumswohnung.

Allgemeinstrom ja. Sonst eigentlich nicht. Heizung ist nicht die grösste Position und da hatte ich in der Vergangenheit mehrere Versionen. Kann eigentlich nur die Garage sein (die Kosten sind aber eher tief) oder die Verwaltungskosten...

Ich habe auch festgestellt, dass der Verkaufspreis etwas hoch angesetzt ist (gegenüber Schätzung bei comparis, houzy u.a.), also auch deutlich über dem oberen Grenzwert. Zu welchem Zeitpunkt würdet Ihr das ansprechen? Der Verkäufer hat behauptet, dass es viele Interessenten hat, natürlich weiss ich nicht ob das auch stimmt.

 

[Stanford]

Hallo PPV

An Deiner Stelle würde ich mir genau überlegen, wieviel Geld Du gewillt bist auszugeben und Du noch ruhig schlafen kannst. Dieses Angebot würde ich dem Verkäufer so früh wie möglich mitteilen. Eine Garantie das es klappt hast Du nicht, darum nicht enttäuscht sein, wenn Du den Zuschlag nicht bekommst.

Ev. kannst Du bei den Nachbarn fragen, wie lange die Wohnung schon leer steht oder im Internet nachforschen wie lange das Inserat bereits online ist. Damit kannst Du abschätzen ob es wohl wirklich viele Interessenten gibt. Diese Überlegungen kannst Du dann in Deine Verhandlungsstrategie einfliessen lassen...

 

[Matia]

Genau so würde ich es auch machen. Andere Interessenten können natürlich gut sein, ist aber genauso ein Makler Standardspruch. Es wird dir keiner sagen, dass sie froh sind, das sich überhaupt einer bei dem Preis für das Objekt interessiert. Zudem ist wichtig, was du für das Objekt zahlen kannst und natürlich auch, falls benötigt, was dir die Bank finanziert. Wobei man schon auch sagen muss, dass der Marktpreis bei Comparis bei steigenden Preisen den Preisen logischerweise hinterherhinkt.

Comparis ist wirklich ein guter Anhaltspunkt, wo du verfolgen kannst, wie lange ein Inserat schon online ist.

 

[PPV]

Das Inserat ist noch nicht so unglaublich lang online.

Eine grobe Finanzierungplanung und Budget habe ich mit der Bank besprochen. Die Wohnung ist eigentlich schon "geil". Nur möchte ich natürlich nicht zuviel bezahlen.

 

[Matia]

Verfolgst du die Marktlage schon länger dort? Der geübte Makler ändert ab und zu auch das Inserat, um die Historie zu verschleiern. Aber es gibt ja auch noch historische Inserate auf Comparis. Wenn es wirklich viele Interessenten sind, würde sich für den Verkäufer auch eine Bieterrunde anbieten.

"Zuviel" hängt auch davon ab, wieviel du dir leisten kannst. Wenn die Bank bereit ist, dir 80% zu finanzieren, wäre das schon mal ein relativ gutes Zeichen. Was meint dann die Bank, wieviel es Wert ist?
 

 

[PPV]

Einen Makler hat es bei der Wohnung m.W. nicht.

Leisten kann ich mir das schon. Die Bank hat mir einen Betrag zugesichert, den ich aufgrund meines Einkommens maximal bekommen könnte. Das plus das Eigenkapital ergibt also das Budget. Das kann ich zur Not noch mit der 3. Säule aufpusten, falls nötig. Auf jedenfall ist der Eigenkapitalanteil höher als 20%.

Die Bank selbst habe ich aber noch nicht nach dem Wert gefragt. Bisher haben wir nur das Budget definiert, dann habe ich angefangen zu suchen.

Ich werde jetzt erstmal den Verkäufer mit der Schätzung konfrontieren.  Mal schaun, was er sagt.

Eine Referezwohnung, die z.Zt. grad neu erstellt wird, aber wegen sehr dubiosen Aussagen des Bauträgers nicht mehr in der engeren Auswahl, befindet sich exakt in der Mitte der Comparis-Schätzung.

 

[Xcoder]

Frag doch mal nach dem Nebenkostenbudget. Dann zeigt sich wofür wieviel draufgeht. Wir haben ohne Erneuerungsfond auch ca 500. Sind 3 Wohnungen, haben Lift und Hauswart aber keine externe Verwaltung.

 

[Matia]

Einen Makler hat es bei der Wohnung m.W. nicht.

Leisten kann ich mir das schon. Die Bank hat mir einen Betrag zugesichert, den ich aufgrund meines Einkommens maximal bekommen könnte.

Das ist die Tragbarkeit. Die Bank entscheidet aber nochmals aufgrund des konkreten Objektes. Kommt sie zum Schluss, dass das Objekt nicht den zu zahlenden Marktwert hat, wird sie weniger zahlen.

Da du aber über den 20% EK bist, solltest du das etwas abfedern können. 

 

[PPV]

Frag doch mal nach dem Nebenkostenbudget. Dann zeigt sich wofür wieviel draufgeht. Wir haben ohne Erneuerungsfond auch ca 500. Sind 3 Wohnungen, haben Lift und Hauswart aber keine externe Verwaltung.

Ich habe ja die Abrechnungen der letzten 3 Jahre bekommen. Daraus ist ersichtlich, wer wieviel bezahlt hat.

Das ist die Tragbarkeit. Die Bank entscheidet aber nochmals aufgrund des konkreten Objektes. Kommt sie zum Schluss, dass das Objekt nicht den zu zahlenden Marktwert hat, wird sie weniger zahlen.

Da du aber über den 20% EK bist, solltest du das etwas abfedern können. 

Du meinst Damit, wenn die Bank meint, dass der Preis, den der Verkäufer haben will zu hoch ist, oder?

Gerade deswegen habe ich den VK mal gefragt wie er zu dem Thema Preis zu hoch steht.

BTW: Habe für die letzten beiden Beiträge ein Benachrichtigungsmail erhalten. Der Link darin stimmt aber nicht...

 

[Matia]

Ja, war etwas unglücklich formuliert. Als Beispiel. Die Bank sagt, du bekommst prinzipiell 800000 und du hast 200000 EK. Zusammen also eine Million. Willst du nun aber ein Objekt für 1 Million kaufen, die Bank bewertet das Objekt aber nur auf 950000, wird sie dir keine 800000 geben. Den Rest müssstest du als zusätzliches EK beisteuern.

 

[Stanford]

Guten Abend PPV

Die Banken nutzen eigene Berechnungsmodelle, um den Wert einer Immobilie zu schätzen ohne selbst Vorort zu begutachten. Dabei kann es je nach Finanzinstituts grosse Unterschiede geben: abhängig von der aktuellen Diversifikationsstrategie. Bei uns lag die Bandbreite der Schätzungen bei über CHF130k bei einer Immobilie von um die CHF850k, was ich schon recht viel finde... (3 Finanzinstitute wollten sofort finanzieren, 2 nicht zu dem Verkaufspreis)

Wenn Dir die Bank den Wert tiefer einschätzt als der tatsächlich Verkaufspreis, dann wird sie von Dir verlangen den zusätzlichen Aufpreis selbst zu finanzieren.

Viel Erfolg!

 

[Xcoder]

Ich habe ja die Abrechnungen der letzten 3 Jahre bekommen. Daraus ist ersichtlich, wer wieviel bezahlt hat.

Wer wieviel und wofür wieviel ist aber nicht das gleiche... Wenn du eine genauere Einschätzung zu den Nebenkosten willst, musst Du schon genauer sagen wie sich diese Abrechnung nun zusammenstellt. Die grössten Posten sind z.B. Hauswart, Strom für Wärmepumpe, Lift, Wasser/Abwasser, Versicherung.

 

[hilfi]

Der Unterschied begründet sich darin, dass nicht sämtliche Nebenkosten auf den Mieter überwälzt werden können.