Reicht das Eigenkapital?

M

mastercraft

Mitglied
26. Apr. 2010
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Hallo zusammen

Zuerst einmal mein Lob für das sehr interessant Forum. Da anscheinend viele Profis mit Erfahrungen sich aktiv in diesem Forum beteiligen würde ich auch gerne eine Einschätzung von euch haben, da wir unser Traum EFH gesehen haben:).

Mich würde intressieren, ob das Eigenkapital für ein EFH Jahrgang 2003 (moderne Isolationstechnik und Wärmepumpe) für CHF 760'000.- reicht:

Ich Jahrgang 1979 Bruttoeinkommen CHF 120'000.-

Langjährige Freundin (10Jahre) Bruttoeinkommen CHF 65'000.-

wobei Sie anteilsmässig vom Einkommen Miete bezahlen und auch nichts zum EK beisteuern wird. Also kein Eintrag im Grundbuch.

Flüssige Mittel CHF 80'000.-

3a Konto CHF 20'000.-

BVG CHF 32'000.-

Meine Reserven für Notar und unvorhergesehenes CHF 8'000.- die ich nicht ins Eigenkapital nehmen möchte.

Wobei ich noch CHF 35'000.- Namensaktien von Arbeitsbetrieb habe, die mir vermutlich nicht als Sicherheit angerechnet werden.

Was meint Ihr dazu? Die erforderlichen 20EK habe ich nicht ganz:(:. Werde diese Woche ein Gespräch mit der Bank haben und erhoffe mir ein paar Tips von Euch.

Bisher haben wir 2'800.- Miete bezahlt. Gerne würde ich die 2.Hypothek variabel mit direkter Amortisation machen. Durchschnittliche Monatliche Ersparnis die letzte 2 Jahre CHF 4000.-

Danke für Eure Hilfe...

Grüsse

 
Meine Freundin ist nicht 10 Jährig sondern wir sind 10 Jahre zusammen. /emoticons/default_biggrin.png

 
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Hallo mastercraft

Willkommen im Forum.

Die Finanzprofis werden sicher noch kommen, da nehme mich zuürück, aber ausser den ggf. fällig werdenden Steuern, sollte für Dich, zum Bankgespräch klar sein, ob denn ausser dem Kaufpreis mit Nebenkosten, noch evtl. Umbautern oder Renovationen, bzw. dann deren Kosten, hinzukämen? Oder kannst Du "so" direkt dort einziehen?

 
Hallo Pfälzer

Besten Dank für Deine Antwort.

Ja die Steuern (Auszahlung PK und 3a) sind mir bewusst.

Das Haus ist in einem Tip topen zustand inkl. sehr gepflegten Garten und Grillplatz /emoticons/default_smile.png.

Da ich im Baugewerbe tätig bin, kann ich die Bausubstanz und Haustechnik gut einschätzen.

Ja wir können direkt so einziehen und wollen auch keine Umbauten vornehmen.

In unsere Mietwohnung habe ich vor einem halben Jahr neue Möbel gekauft und wären somit vorerst gut eingedeckt. (Im nachhinein hätte ich lieber noch 2 Jahre mit den neuen Möbel und Geschirr gewartet)

Mein Vorschlag für die Bank:

Amortisation 3% pro Jahr oder ein Darlehen aus dem Geschäft herausnehmen.

Was meinst Du?

Gruss

 
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Ja das klingt für mich doch gut, bin hier aber sicher nicht der Experte bei Schweizer Finanzierungen... bin dann eher für den Bau zuständig... davon verstehe ich dann etwas mehr..

Aber schön, dass Du dann ja zumindest keine weiteren Kosten vor Einzug hättest (am/im Haus), was sonst leider oftmals vergessen oder zu tief kalkuliert wird.

Ich wünsche Dir viel Glück dabei, möge es klappen und Du Dich in Kürze am Grillplatz ausbreiten kannst!

 
Es würde sich in deinem Fall empfehlen, indirekt zu amortisieren (über 3a): Die steuerlichen Vorteile liegen auf der Hand. Bei einer späteren Auszahlung und Rückzahlung der Säule 3a fallen weniger hohe Steuerkosten an als du vorher einsparst. Und wenn deine Freundin auch das Maximum einzahlt, dann habt ihr eine super Amortisierung.

Die bisherige Miete ist arg hoch und ein Kauf würde (zumindest bei den heutigen Zinsen) eine Reduktion der monatlichen Ausgaben zur Folge haben. Also habt ihr m.E. gute Karten in der Hand für die Gespräche mit den Banken.

 
Es würde sich in deinem Fall empfehlen, indirekt zu amortisieren (über 3a): Die steuerlichen Vorteile liegen auf der Hand. Bei einer späteren Auszahlung und Rückzahlung der Säule 3a fallen weniger hohe Steuerkosten an als du vorher einsparst.
Danke winner60 für Ihre Antwort.

An die indirekte amortisation habe ich nicht gedacht und weis auch nicht viel darüber, da ich ein Greenhorn auf diesem Gebiet bin.

D.h ich sollte ein Teil der zukünftigen Ersparnisse in das bestehende 3a Konto überweisen und wenn der Hypozins steigt, mit dem 3a Konto amortiesieren?

Sollte ich mehrere 3a Konto anlegen?

Winner60:

Und wenn deine Freundin auch das Maximum einzahlt, dann habt ihr eine super Amortisierung.

Wir haben gedacht, dass meine Freundin CHF 1'300.- bei mir Miete bezahlt und ich ca. CHF 1'800.-. Da haben wir noch Reserven drin.

Danke für Deine Meinung und Anregung
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Zuletzt bearbeitet von einem Moderator:
Ich bin zwar kein Banker aber mit diesen Zahlen sehe ich keine Probleme für eine Hausfinanzierung. Ich würde das BVG-Guthaben jedoch nicht vorbeziehen, sondern höchstens verpfänden, sofern diese verlangt wird.

Die Fragen zur Amortisation kann dir der Bankberater bestens erklähren. Suche doch einmal das Gespräch bei einer Bank...

 
Mit Maximum einzahlen hatte ich die 3a gemeint, nicht die "Miete" resp. den von jedem zu zahlende Anteil an die laufenden Kosten (sofern natürlich die Mittel vorhanden sind).

3a kann alle 5 Jahre bezogen werden. Idealerweise macht man sich dann Gedanken über einen Bezug, wenn a) grössere Renovierungen anstehen oder /emoticons/default_cool.png eine Festhypothek abläuft (so man denn eine solche hat).

Statt separat "sparen" würde ich immer empfehlen, das Maximum der 3a-Einzahlungen auszunutzen. Eine bessere "Rendite" (unter Berücksichtigung der Steuereffekte) gibt es m.E. nicht.

Statt CHF 2'800 für eine Miete zu bezahlen würde ich IMMER Wohneigentum wählen. Zur Absicherung würde ich eine langfristige Festhypothek empfehlen, d.h. Minimum 5, besser 10 Jahre (ihr könnte vom historisch tiefen Zinsniveau m.E. maximal profitieren). Viel Glück!

 
Danke winner60 und rman.

Ich dachte ebenfalls eher an eine Verpfändung der Pensionskasse als Auszahlung. Werde das meiner Bank vorschlagen.

Ja für die erste Hypothek werde ich eine längere Laufzeit beantragen. Ca. 7-8 Jahre.

Bei der zweiten Hypothek bin ich mir unschlüssig ob ich 2 Jahre Festhypo oder variabel nehmen soll. Da ich ja nur ca. 17% EK besitze, möchte ich so schnell als möglich wenigstens über die 20% kommen. Gibt mir irgendwie ein besseres Gefühl.

Natürlich kommen die Steuerlichen überlegungen zum Zug und da stimm ich Dir überein winner60, dass es keine bessere Rendite (aussg. Aktien und Obbligationen) gibt als bei der 3a.

Leider kann ich als Arbeitnehmer pro Jahr nur CHF 6566.- einbezahlen und von den Steuern abziehen.

Wäre es sinnvoll 2-3 3a Kontos zu machen wegen der Rendite und gegebenenfalls in 2 oder 5 Jahren (ablauf Hypothek) amortiesieren?

Was ich noch nicht ganz begriffen habe:

Kann ich denn das 3a Konto als Sicherheit für die Bank angeben ohne es zu leeren und wird dies dan zu dem EK angerrechnet?

Auch wenn ich von der Pensionskasse CHF 32'000.- verpfände?

Mit euren Tipps komme ich der ganzen Sache ein Stück näher.

Besten Dank Euch

 
Auf Anraten der Bank haben wir unsere 3a-Gelder bezogen und damit das EK aufgestockt. Da der Bezug von regelmässigen kleineren Beträgen steuertechnisch sinnvoller ist, würde ich dir mehrere solcher 3a-Konti empfehlen. Zudem bist du so viel flexibler, da du nur alle 5 Jahre einen Vorbezug machen kannst.

Solltest du dann später einmal nicht mehr indirekt amortisieren wollen, bist du im alter bei der Rentenplanung noch flexibler im Bezug auf die Auszahlung. Denn auch hier sind mehrere kleinere Beträge steuertechnisch besser als ein grosser Betrag.

Übrigens:

Vergiss den möglichen 3a-Steuerabzug deiner Partnerin nicht. Auch sie könnte den maximalen Betrag auf ihr 3a-Konto einzahlen. Jedoch müsste sie dann wohl für den Bezug an eurem Wohneigentum beteiligt sein...

 
Wäre es sinnvoll 2-3 3a Kontos zu machen wegen der Rendite und gegebenenfalls in 2 oder 5 Jahren (ablauf Hypothek) amortiesieren?
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Es ist Sinnvoll mehrere 3a Konten zu machen wenn bis Du 60 Jahre alt bist einzahlen und dann beziehen willst. So kannst Du die Auszahlung staffeln und damit eine Menge Steuern sparen.

Wenn Du Dein 3a Konto alle 5 Jahre lehren willst um damit zu amortisieren reicht ein Konto. Vom Einkommen abziehen kannst Du die Fr. 6566.- sowieso nur einmal / Jahr und Person.

Eine andere Möglichkeit gut verzinst zu sparen ist unter bestimmten Bedingungen die Pensionskasse. Oft kann man sich freiwillig einkaufen. Diese Einzahlungen kann man ebenfalls vom Einkommen abziehen und sie für die Amortisation oder den Kauf einer selbst bewohnten Immobilie auszahlen lassen (Besteuerung wie beim 3a Konto). Unsere Pensionskasse verzinst im moment die Überobligatorischen Gelder mit 2%, also gleich viel wie ich bei der Raiffeisen für mein 3a bekomme.

Wichtig ist dabei, dass die Pensionskasse über einen guten Deckungsgrad verfügt damit das angelegt Geld sicher ist.

Was ich noch nicht ganz begriffen habe:

Kann ich denn das 3a Konto als Sicherheit für die Bank angeben ohne es zu leeren und wird dies dan zu dem EK angerrechnet?

Auch wenn ich von der Pensionskasse CHF 32'000.- verpfände?

Mit euren Tipps komme ich der ganzen Sache ein Stück näher.

Besten Dank Euch
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Wir haben mit der Bank ausgemacht, dass wir indirekt amortisieren. Deshalb mussten wir unsere 3a Konti der Bank verpfänden.

Ich nehme an dass funktioniert auch wenn man die 3a als EK angerechnet haben will (wir haben sie uns damals auszahlen lassen).

Auf jeden Fall kommt es günstiger die 3a Regelmässig auszahlen zu lassen und bei der Erneuerung der Hypothek zu amortisieren.

ich habe die Berechnungen einmal durchgespielt unter Berücksichtigung des Kapitalverlustes und angenommen Zinsen von 2% für das 3a und 3% Hypozins. Über 20 Jahre spart man bei der gestaffelten Auszahlung von 4x60K gegenüber 1x 240K einige tausend Franken steuern.

 
Danke sonnenblume für die Ausführliche Erklärung.

Ich werde es ähnlich machen mit dem 3a Konto und der Indirekten Amortisation.

Hatte heute mein Bankgespräch und Sie würden mir das so Finanzieren:)

Aber leider hat mich der Verkäufer heute Morgen angerufen, dass von den Bewerbern einer mit der Bankbestättigung den Zuschlag bekommen hat. Er war schneller als wir.

Trotz mündlicher Zusage, dass Sie bis Mittwoch warten werden./emoticons/default_confused.png

/emoticons/default_sad.png/emoticons/default_mad.png/emoticons/default_additional/172.gif

Mein neuer Treat wird heissen. Wie schlage ich am schnellsten zu!

Meinte natürlich wie gehe ich am schnellsten für den Zuschlag vor?

Danke euch allen. Hat mir dafür für das Gespräch mit der Bank geholfen und habe jetzt ein gerechnetes Objekt.

Gruss

 
Es ist Sinnvoll mehrere 3a Konten zu machen wenn bis Du 60 Jahre alt bist einzahlen und dann beziehen willst. So kannst Du die Auszahlung staffeln und damit eine Menge Steuern sparen.

Wenn Du Dein 3a Konto alle 5 Jahre lehren willst um damit zu amortisieren reicht ein Konto. Vom Einkommen abziehen kannst Du die Fr. 6566.- sowieso nur einmal / Jahr und Person.

Eine andere Möglichkeit gut verzinst zu sparen ist unter bestimmten Bedingungen die Pensionskasse. Oft kann man sich freiwillig einkaufen. Diese Einzahlungen kann man ebenfalls vom Einkommen abziehen und sie für die Amortisation oder den Kauf einer selbst bewohnten Immobilie auszahlen lassen (Besteuerung wie beim 3a Konto). Unsere Pensionskasse verzinst im moment die Überobligatorischen Gelder mit 2%, also gleich viel wie ich bei der Raiffeisen für mein 3a bekomme.

Wichtig ist dabei, dass die Pensionskasse über einen guten Deckungsgrad verfügt damit das angelegt Geld sicher ist.

Wir haben mit der Bank ausgemacht, dass wir indirekt amortisieren. Deshalb mussten wir unsere 3a Konti der Bank verpfänden.

Ich nehme an dass funktioniert auch wenn man die 3a als EK angerechnet haben will (wir haben sie uns damals auszahlen lassen).

Auf jeden Fall kommt es günstiger die 3a Regelmässig auszahlen zu lassen und bei der Erneuerung der Hypothek zu amortisieren.

ich habe die Berechnungen einmal durchgespielt unter Berücksichtigung des Kapitalverlustes und angenommen Zinsen von 2% für das 3a und 3% Hypozins. Über 20 Jahre spart man bei der gestaffelten Auszahlung von 4x60K gegenüber 1x 240K einige tausend Franken steuern.
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Hallo Sonnenblume

Deinen Ansatz mit dem gestaffeltem Auszahlen finde ich sehr gut!

Hättest Du evtl. noch weitere Angaben/Infos über deine Berechnung?

Will es bei mir durchrechnen um zu vergleichen.

Danke und Gruss

Caramelo

 
Mein neuer Treat wird heissen. Wie schlage ich am schnellsten zu!

Meinte natürlich wie gehe ich am schnellsten für den Zuschlag vor?

Danke euch allen. Hat mir dafür für das Gespräch mit der Bank geholfen und habe jetzt ein gerechnetes Objekt.

Gruss
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Dadurch, dass du jetzt ein konkretes Beispiel mit der Bank durchgerechnet hast, weisst du jetzt wie teuer dein Objekt sein kann. somit hast du bereits einen Vorsprung zur allfälligen Konkurrenz, die das noch durchrechnen muss.

Auch kommt es auf den Makler an, nach welchen Regeln sie den Zuschlag geben. Bei Remax bekommt derjenige den Zuschlag, der zuerst den Reservationsvertrag unterschreibt.

 
@mastercraft

Damit Du das nächste Mal schneller bist, würde ich nochmals zur Bank (oder mehrere Banken) gehen und mit Ihnen klären, bis zu welchem Kaufbetrag, Du evtl. eine Hypothek unter den gegebenen Umständen bekommen würdest (ein Richtwert).

 
Hallo viremar und pippen

Danke für Eure Antworten.

Meine Hausbank hat mir erklärt, dass ich bei einem vergleichbarem Objekt welches uns gefällt für plus minus CHF 760'000.- einen Reservationsvertrag unterschreiben kann und dann mit ca 4-5% der Kaufsumme (was halt im Vertrag steht) überweisen müsste. Da ich über 10% Bareinlage habe, dürfte dies kein Problem sein.

Die Reservationsbezahlung wird zum EK angerechnet:).

Dann habe ich ein bisschen Zeit um mit der Bank zu verhandeln.

Sollte ich mir noch genau überlegen wie ich das aufteilen sollte.

Im Moment tendiere ich auf:

1.Hypothek Fest 8 Jahre 2.850%

2.Hypothek Fest 5 Jahre 2.350%

Ist vermutlich nicht das Beste angebot, aber Sie schenken mir die Gebühren für Hypothek und Konkubinatsvertrag ect.

Nach Aussagen der Bank werde ich immer eine Günstigere finden. Aber ich fühle mich eingentlich dort wohl.

Ich hoffe, ich habe alles richtig verstanden...

Vielleicht andere Vorschläge oder Tipps?

Sonnige Grüsse

 
@mastercraft

Ich würde trotzdem noch mit 2-3Banken Kontakt aufnehmen. Ich bin mir sicher, dann wird sich Deine aktuelle Bank auch noch zu besseren Konditionen (für Dich) durchringen, denn dies sind wirklich nicht die besten Sätze.

 
Hallo Sonnenblume

Deinen Ansatz mit dem gestaffeltem Auszahlen finde ich sehr gut!

Hättest Du evtl. noch weitere Angaben/Infos über deine Berechnung?

Will es bei mir durchrechnen um zu vergleichen.

Danke und Gruss

Caramelo
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Hallo Caramelo,

ich bin mir nicht ganz Sicher welche Infor's Du möchtest.

Folgende Fakten müssen berücksichtigt werden:

1. Ersparnis Hypozins durch die Amortisation (z.Bsp. 3%)

2. Kapitalverlust durch die Auszahlung (z.Bsp 2%)

3. Steuern die fällig werden durch die Auszahlung (abhängig vom Wohnkanton, ausserdem bezahlt man auch beim Bund)

4. Steuererhöhung durch kleineren Abzug beim Hypozins

Die Zinseszinsen habe ich aussen vor gelassen.Ebenso eventuelle Zinsschwankungen (ich währe froh ich könnte die Vorhersagen /emoticons/default_biggrin.png)

Man muss ausserdem wissen, dass im gleichen Jahr ausbezahlte 3a oder PK Vermögen eines Ehepaars für die Berechnung der Steuern zusammengezählt werden, was wiederum einen Einfluss auf die Steuern hat (Progression)

Liebe Grüsse

Daniela

 
Zuletzt bearbeitet:
Natürlich ist es wichtig, dass man seiner Bank vertraut und sich mit der Finanzierung wohl fühlt.

Die Zinssätze sollten dabei jedoch nicht ausser acht gelassen werden. Differenzen von 0.1%, 0.2% oder 0.3% sehen zwar auf den ersten Blick minimal aus, machen auf eine Hypotehkarschuld von einigen 100'000.-- schnell mal einen Tausender oder mehr pro Jahr aus.

Demzufolge würde auch ich dir emfpehlen, noch ein paar andere Angebote einzuholen.

 
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