Übliches Thema - Was denkt ihr ..

[daniel73]

Hallo zusammen

An sich kann man ja alles online rechnen und sich erkundigen. Ich bin hin und her gerissen, ob wir das folgende riskieren sollen. Meine Frau und ihr Vater sagen wegen der tiefen Zinsen ja..ich hab ein mulmiges Gefühl..

Ausgangslage.

Wir interessieren uns für ein neubau Minergie-haus: 980000-1000000

Einkommen ich: ca. 100000

Sie im Moment nach Babypause (Zwillinge 5 Mt): 15000

Eigenmittel, wenn derzeitiges Haus gut weg kommt (vor 10 jahren neu hypo 500k, EK ca. 200k): 220000

säule 3a. 70000

sonstiges ca.: 20000

total EK ca.: 300000

Meine Rechnung: Hypotheken auf min. 12 Jahre, mit was weiss ich Zins 2.6%

In zehn Jahren wird meine Frau wieder voll schaffen. Einkommen wird dann mit beiden ca. 160000 sein...

Sollen wir, sollen wir nicht..die Bank rechnet mit 5%, Zinsen sind aber 2-3%

Was meint ihr??

LG Daniel

 

[mime7]

Hallo,

warum wollt ihr umziehen? ist das jetzige Haus zu klein? Habt ihr den Arbeitsort gewechselt? Krach mit den Nachbarn? Oder nur der Wunsch nach mehr Luxus?

Grundsätzlich halte ich das bei den Zahlen schon für ein gewisses Risiko und würde ich nur machen, wenn es unbedingt sein muss.

Ob deine Frau in 12 Jahren wieder arbeitet ist jetzt vielleicht zu vermuten, aber es ist nicht sicher. Da kann viel passieren.

Übrigens ist der niedrige Zins eher ein Argument, aktuell nicht zu kaufen: Auch wegen des niedrigen Zinses sind die Preise aktuell so hoch. Wären die Zinsen höher, würden zumindest Durschschnittshäuser günstiger angeboten, weil sie sonst keinen Käufer finden.

Und das ist auch schon das Risiko: Steigen die Zinsen, dann fällt auch der Wert des neu erworbenen Hauses, wenns dumm läuft musst du Eigenkapital nachschiessen. Kannst du das dann?

Gruss

 

[positron]

Meine Einschätzung:

Um bei eurem Einkommen überhaupt eine Chance auf eine neue Hypothek zu haben, müsstet ihr bei einem Kaufpreis von 1mio sicher mit den vollen 300'000Fr. einsteigen. Also alle Konti mehr oder weniger auf 0, so wie ich das verstehe. Und das in einer Zeit in der ihr wegen den Kindern und dem niedrigen Einkommen ohnehin kaum etwas sparen könnt. Schon 20'000Fr. sind nicht gerade viel Reserve. Da muss nur mal ein neues Auto fällig werden oder eine unerwartete Steuerrechnung kommen und alles ist weg. Und das alles unter der Voraussetzung, dass das Einkommen deiner Frau mitberücksichtigt wird. Mit 100'000Fr. Einkommen dürftest du eigentlich keine Hypothek über 700'000Fr. bekommen. Zusätzlich fallen noch höhere Amortisationskosten an. Ganz ehrlich: Ich würde es nicht machen. Wenn ihr in eurem jetzigen Haus genug Platz für die Zwillinge habt, würde ich erst wieder über ein neues Haus nachdenken, wenn deine Frau wieder (voll) Berufstätig ist. Dann dürfte auch die Kinderplanung abgeschlossen sein und somit dürfte im Finanzierungsgespräch mit der Bank das Einkommen der Frau voll berücksichtigt werden. Und ihr könnt euch bis dann auch mal noch etwas Urlaub leisten und arbeitet nicht nur für das Haus.

Hier noch ein paar andere Faktoren, die dir bei der Entscheidungsfindung allenfalls helfen könnten:

- Ist die Liegenschaft in einer Immobilienblasen-Risikoregion? Wenn die Liegenschaft massiv abgewertet werden würde, könnte euch das zu Nachzahlungen zwingen, die ihr mit eurem EK nicht tätigen könnt. Es droht der Zwangsverkauf in einer Zeit wo viele andere ihre Häuser auch verkaufen müssen -> Dumpingpreise.

- Die aktuell tiefen Zinsen könnt ihr ja evtl. auch für eure aktuelle Liegenschaft ausnutzen.

- Ist genügend Platz für die Kinder im aktuellen Haus?

Ich hoffe, dir damit weitergeholfen zu haben.

Gruss positron

 

[Automation]

Ich finde das auch extrem knapp. Zudem "plünderst" du deine Vorsorge, musst also hier auch wieder einrechnen.

Im Moment sind die Zinsen schon bei 2%, aber es soll ja langfristig finanzierbar sein.

Weiterhin braucht es noch Reserve in Cash. Wie sieht es mit dem Auto aus, steht da was an?

Was ist wenn der Zins nach Ablauf Hypo auf 4% steht, finanzierbar?

Zudem finde ich es sportlich, wenn deine Frau in 10 Jahren wieder voll schaffen möchte. Da sind die Kinder knappe 11 Jahre alt, das ist Betreuung immer noch angesagt.

Auch schon daran gedacht, dass es mit dem Job nicht immer klappt?

 

[daniel73]

hallo zusammen.

danke für die bisherigen antworten.

also in einer risikoregion ist das haus nicht. im moment wohnen wir halt in einem singlehaus und dann hat es uns die zwillinge reingeknallt. es ist unglaublich eng geworden. anbauen geht auch nicht. zudem wohnen wir an einem ort, wo es praktisch keine kinder in der nähe hat. irgendwie dachten wir idioten vor 10 jahren nicht daran, dass wir doch noch kinder haben werden. am neuen ort wäre das ganz ander. junges quartier, kinderfreudlich, eine gemeinde die alles hat, ohne dass wir irgendwann nur noch kindertaxi sind...

so wie das leben halt ist, weiss man nie welche risiken uns erwarten. die frage ist nur, wieviel risko man sich zutrauen oder erlauben kann...ist ja nicht so, dass wir im schlimmsten fall total abstürzen und unter der brücke leben müsste...

ach ach ach

der mist ist auch, dass es im moment nix schlaues gibt bei uns...

 

[rman]

Auch mir wäre das alles zu riskant....

In eurem Falle würde ich mir ein Projekt suchen, welches nicht so teuer ist. Habt ihr den schon Interessenten für euer jetziges Haus? Ist der Wert dieses Hauses realistisch?

Könntest du jetzt mit einer Hypothek leben, welche rund 1,5 eurer als die jetzige Hypo ist?

Oder anders gefragt, kannst du jetzt die Hälfte eurer Hypothek beiseite legen?

Die beiden Kids zufrieden zu stellen wird mit der Zeit auch nicht billiger...

 

[mime7]

....im moment wohnen wir halt in einem singlehaus und dann hat es uns die zwillinge reingeknallt. es ist unglaublich eng geworden. anbauen geht auch nicht

Hallo, Zwillinge hab ich selber, und da brauchts schon viel Platz, übrigens wird das noch mehr, mit 5 Monaten sind die ja noch nicht gerade platzraubend.

Daher kann ich den Wunsch nach Platz schon nachvollziehen.

...ist ja nicht so, dass wir im schlimmsten fall total abstürzen und unter der brücke leben müsste...

Der schlimmste Fall wäre, dass das neue Haus nicht gehalten werden kann und nur mit Verlust verkauft wird. Dann bleibst du auf einem Teil der Schulden sitzen und ziehst nicht unter die Brücke, aber in eine kleine Mietwohnung, zahlst mietzins und nebenbei die Restschulden ab.
Diesen Fall gilt es zu vermeiden durch gute Kalkulation oder den Kauf eines günstigeren Objektes.

Muss es denn wirklich eine nagelneue Minergiehütte sein? Möglicherweise ergibt sich in den nächsten Monaten eine Gelegenheit, eine günstigere Bestandesimmobilie zu kaufen, die etwas mehr Platz bietet als das jetzige Haus.

ich wünsch dir viel Glück

 

[positron]

im moment wohnen wir halt in einem singlehaus und dann hat es uns die zwillinge reingeknallt. es ist unglaublich eng geworden

Habt ihr denn kein Zimmer übrig, in dem die beiden leben könnten? Bis ins Alter von 10 Jahren dürfte es ja kein Problem sein, wenn sich die beiden ein Zimmer teilen müssen - bei Zwillingen sowieso noch weniger. Dachstock oder Keller ausbauen auch nicht möglich?

 

[daniel73]

wir haben ein schlafzimmer für uns und ein zimmer für die kinder. dann ists schluss, kein büro, nix..ich hab mein büro im keller in einer ecke und meine frau auch...

was uns fast mehr stört ist, dass es leider keine kinder in der nachbarschaft hat. diese singlehäuser stehen in einer kleinen siedlung und die, die kinder haben ziehen weg, genau aus dem grund. somit sind wir die einzigen und das stört uns halt. der kinderradius ist ja meist nicht so gross, wenn ich mich auch an meine kindheit erinnere...

im schlimmsten fall müsste ich bei meinem vater zu kreuze kriechen, der ist nicht arm, aber gelinde augedrückt "sparsam" .-)

 

[positron]

Ja, wenn es so ist, dann ist ja schon mal klar, dass am gleichen Ort bleiben keine Alternative ist, auch wenn der Platz theoretisch ausreichen würde. Aber es muss ja auch nicht gleich das 1mio-Minergie-Haus sein. Ein Haus für 900k wäre schon viel gemütlicher tragbar und würde eure Bedürfnisse sicherlich auch abdecken.

Eventuell wäre selber Bauen auch noch eine Option. Damit kannst du zur Zeit deutlich günstiger zu einem Haus kommen als wenn du ein bestehendes kaufst. Natürlich vor allem wenn du ohne GU baust. Ihr müsstet halt noch mind. etwa eineinhalb Jahre in eurem Single-Haus ausharren bis das neue Haus steht.

 

[daniel73]

Ans selber Bauen haben wir auch schon gedacht, aber es hat in den favorisierten Gemeinden kein Bauland mehr. Irgendwo im Krachen draussen schon, aber da wollen wir nicht hin. Kein Bauland klingt unglaubwürdig, ist aber so, das haben uns die angeschriebenen Gemienden bestätigt. Man kann im GIS ja schauen und bei den privaten Besitzern Klinken putzen gehen, aber das versuchten die Nachbarn auch schon - ohne Erfolg.

Die Situation ist echt Mist zur Zeit, handkehrum gut, um unser Häuschen abzustossen....leider bin ich ein klassischer Akademiker, der mit dem Hammer nicht viel anfangen kann...also fällt ein altes Haus auch weg.

Laut Hypothekarrechner und 4.2% kommen wir ja hin, es ist einfach knapp. Bei 5% knapp drüber...

 

[rman]

Und was meinen die Banken?

Würden sie das so eingehen?

 

[daniel73]

sehen wir am montag. wir waren wegen eines anderen neubaus bereits einmal dort, welches etwa gleich teuer gewesen wäre. da meinte die bank noch 50000 EK wären gut...jetzt ist es ein neues projekt, eben in dieser siedlung. laut architekt finanziert unsere hausbank das ganze projekt....

 

[krokodil]

Na ja, ich denke eine der interessanten Fragen wäre auch mal noch, ob ihr mit der neuen, höheren Belastung auch noch etwas zur Seite legen könnt, damit ihr nach Ablauf der anvisierten Festhypothek dann einen Teil zurückzahlen könntet? Wäre für mich als Bankberater noch eine relevante Frage (und ich habe diesen Job einige Jahre lang gemacht).

Ansonsten würde ich es an deiner Stelle halt doch auf mich nehmen, mit deinem Vater zu sprechen. Vielleicht lässt sich der stolze Grosspapi ja mit dem Argument des Umzugs in eine kinderfreundlichere Umgebung für die beiden Kids erweichen? Oder schlimmstenfalls könnte er euch ein Darlehen zu einem tiefen Vorzugszinssatz gewähren, z.B. irgendwo zwischen 1 und 1,5 %? Soviel kriegt er im Moment auf keinem Konto und für euer Budget wäre das eine schöne Entlastung?

Gruss, Dani

 

[daniel73]

Hi Namensgenosse

Ja, wahrscheinlich muss ich zum Vater, Erfolgsgarantie klein. Er sei ja auch zu 5 in einer kleinen Wohnung aufgewachsen usw.

Wieviel EK würdest du denn für ein 1000k-Haus empfehlen?

 

[positron]

Wieviel EK würdest du denn für ein 1000k-Haus empfehlen?

Eine seriöse Bank welche mit 5% Zins rechnet und nur deinem 100k-Einkommen berücksichtigt, dürfte dir eigentlich maximal eine Hypothek von 515k geben. Also müsstest du 485k EK einbringen. Das ist gerechnet mit 0.75% Nebenkosten und max. 33.3% Einkommensbelastung. Im günstigsten Fall rechnet die Bank nur mit 4.5% Zins, nur mit 0.5% Nebenkosten (dank Minergie) und berücksichtigt das Einkommen deiner Frau voll. Dann würden euch 300k EK reichen.

Im Prinzip gibt es ja drei Finanzierungszonen:

1. Die "no-go"-Zone

Das ist der Bereich, in dem keine Bank dir eine Hypothek geben wird. Sei es wegen zu wenig EK oder zu tiefen Einkommen.

2. Die Wohlfühlzone

Das ist der Bereich, in dem jede Bank dir eine Hypothek geben wird, weil du sowohl im Bezug auf EK als auch auf Einkommen die Minimalanforderungen jedes Finanzinstituts übertriffst und auch keine Risikozuschläge in Form von höheren Zinsen zahlen musst.

3. Die Grauzone

Dieser Bereich reicht von der absolut anspruchslosten Bank, deren absolute Minimalanforderungen du erfüllen kannst bis zur wählerischsten Bank, deren Minimalanforderungen du gerade noch erfüllst.

Die meisten Häuslebauer hier befinden sich in dieser Grauzone. Die Bandbreite dieser Grauzone ist viel grösser als man denkt. Die Lohn- und Eigenkapitalspanne in dieser Zone ist zum Teil riesig. Entscheidend ist darum, wo genau man sich darin befindet. Ist man ganz am untersten Rand und hat von angefragten 10 Finanzinstituten nur von einem eine Zusage bekommen, dann weiss man, dass nur irgend etwas unvorhergesehens passieren muss wie Immobilienblase, zusätzlicher Nachwuchs, Jobverlust, Jobwechsel, Invalidität, zusätzliche Kosten beim Haus und die Finanzierung ist nicht mehr sichergestellt. Je näher man in die Wohlfühlzone kommt, umso grösser ist der Sicherheits-Spielraum.

Wo genau du in dieser Grauzone steckst, findest du heraus indem du möglichst viele Finanzinstitute anfragst und die Zusagen durch die Anzahl insgesamt angefragter Finanzinstitute teilst. Wenn du von 10 Anfragen 10 Zusagen erhälst, bist du im Prinzip in der Wohlfühlzone angekommen. Wenn du nur eine bekommst, bist du ganz am unteren Ende der Grauzone und wenn es gar keine Zusage gibt bist du in der No-Go-Zone. Wenn sich die Gefahr einer Immobilienblase grösstenteils ausschliessen lässt und wenn in ein paar Jahren nach der Kinderpause wieder mehr Einkommen möglich ist, würde ich mich mit einer 80%-Quote zufrieden geben. Also 4 von 5 Finanzinstitute müssten dir eine Zusage geben.

 

[krokodil]

Wieviel EK würdest du denn für ein 1000k-Haus empfehlen?

Da kann ich den Ausführungen von positron nichts mehr hinzufügen, seine Berechnungen sind absolut korrekt und wie aus dem Lehrbuch.

Klar wird euch die eine oder andere Bank wahrscheinlich ein bisschen mehr als die CHF 515k geben, vor allem wenn du denen ein vernünftiges Budget vorlegen kannst, das auch einen schönen Posten "Sparen" beinhaltet.

Einfach mal so laut gedacht: Wenn dein Vater als zusätzlicher Pfandsteller auftreten würde (er müsste kein Geld rausrücken, sondern nur mit seinem Vermögen für euch garantieren) und ihr innerhalb von 12 Jahren (die von euch angedachte Laufzeit der Festhypo, oder?) CHF 120k sparen könntet (wäre das realistisch? 3. Säule während 12 Jahren wären schon mal rund CHF 80k) und diesen Betrag dann nach 12 Jahren zur Amortisation der Hypothek verwenden würdet, dann wäre die Finanzierung immer noch weitreichend, aber es würde sich wahrscheinlich der eine oder andere Bankberater überzeugen lassen.

Ob solche Szenarien realistisch sind oder nicht, das könnt nur ihr beurteilen, denn ihr kennt euren Lebensstandard und die Wünsche und Ziele, die ihr habt.

Aber die CHF 700k einfach so ohne weitere Deckung dürfte euch eigentlich keine seriöse Bank geben. Bei einem Ausfall von euch als Schuldner würde die Bank wohl auch bei einer Hypothek von CHF 700k keinen (allzugrossen) Verlust machen, aber den Scherbenhaufen habt schlussendlich ihr. Deshalb würde ich mich jetzt auch nicht unbedingt auf die Suche nach einer unseriösen Bank machen, denn dort müsst ihr damit rechnen, dass die euch beim ersten Problem postwendend loswerden wollen...

Vergiss bei der ganzen Sache aber auch nicht, dass du auch eine vernünftige Absicherung braucht, für den hoffentlich nie eintretenden Fall, dass dir etwas zustösst (ich gehe aber mal davon aus, dass du das auch heute bereits hast).

Gruss, Dani

 

[beam]

Entgegen der Meinung all meiner vorsichtigen Vorschreiber bin ich der Ansicht, dass Euer Vorhaben durchaus machbar ist uns Sinn macht. Gemäss der allgemeinen Faustregel dürft ihr mit Eurem Einkommen heute CHF 37'950.- im Jahr fürs Wohnen ausgeben. Wenn ihr eine Hypothek in der Höhe von CHF 700'000.- zu 2.15% über 10 Jahre abschliesst, spart ihr jährlich CHF 22'900.-. Nach 10 Jahren habt ihr somit ein schönes Sümmchen in der Höhe von CHF 229'000.- angespart. Wenn ihr dieses Geld dann in 10 Jahren für die Amortisation verwendet, dann habt ihr noch eine Restschuld von 471'000.- . Da dürfte der Zinssatz sogar auf 8% klettern und ihr wäret immer noch im Bereich der Faustregel (33% vom Einkommen). Kein Problem also, sofern Ihr nicht innerhalb der nächsten 10 Jahren vorhabt, Eure Wohnsitutation zu ändern.

Übrigens, wenn ihr beide arbeitet, so habt ihr bestimmt auch noch Pensionskassenvermögen. Schau dort mal den Vorsorgeausweis an. Wenn die Risikoleistungen (Tod, Invalidität) vom Lohn und nicht vom vorhandenen Altersguthaben abhängig ist (bei einem zeitgemässen Vorsorgeplan ist das so), dann würde ich dir empfehlen, bevor du die 3. Säule auflöst, das Pensionskassenkapital vorzubeziehen, denn die Risikoleistungen reduzieren sich dadurch nicht und das Geld wird bei der 3. Säule viel besser verzinst als bei der 2 Säule. Zudem kannst Du den Betrag jederzeit wieder zurückzahlen, das kannst Du bei der 3. Säule nicht.

Dass ihr mit 2 Kids nicht in einem Single-Haus leben wollt, ist ja verständlich. Und wenn ihr für eine 4-köpfige Familie etwas mieten würdet, dann würdet ihr sicher mehr ausgeben als mit Wohneigentum. Ich persönlich glaube nicht, dass die Immobilienblase kinderfreundliche Einfamilienhäuser ausserhalb von Zürich und Genf treffen wird. Denn Familien wird es hoffentlich auch noch bei einer Immobilienblase geben und die werden sich deswegen nicht alle in kleine Mietwohnungen verkriechen.

 

[mime7]

Hallo Beam,

mit dem Teil biin ich jetzt gar nicht einverstanden:

Ich persönlich glaube nicht, dass die Immobilienblase kinderfreundliche Einfamilienhäuser ausserhalb von Zürich und Genf treffen wird. Denn Familien wird es hoffentlich auch noch bei einer Immobilienblase geben und die werden sich deswegen nicht alle in kleine Mietwohnungen verkriechen.

Wenn die Zinsen steigen werden alle normalen Immobilien im Preis fallen (d.h. ausser evtl in Toplagen), allein schon deswegen, weil sich bei höheren Zinsen kein Käufer mehr den Kauf eines teuren Hauses leisten kann.

Da hilft es überhaupt nichts, dass es Familen gibt, die da gerne wohnen würden. Wenn die allesamt das Haus nicht finanzieren können, dann fällt der Preis solange, bis wieder genug Käufer den neuen Preis finanzieren können.

Sieht man auch aktuell in den USA:

Häuser stehen leer, Familien werden trotzdem aus den Häusern geworfen.

Nachfrage wäre also schon da, die Preise fallen trotzdem auf breiter Front.

Mit dem Rest deiner Argumentation könnte ich mich schon anfreunden.

Falls 10 jahre sparsam gewirtschaftet werden würde, dann wäre das ganze knapp machbar.

Allerdings besteht schon einige Jahre ein Haus, zusätzliches Eigenkapital ist nicht viel da. Spricht dafür, dasss zumindest bisher kaum was liegenblieb.

Ob nun mit 2 Kindern mehr oder weniger bleibt wäre zu prüfen. Natürlich kosten die erstmal was, aber so viel ist das auch wieder nicht.

Evtl sinken die Kosten in Summe sogar, weil die Kosten im Ausgang sinken, teure Hobbys oder teure Überseeurlaube wegfallen.

Gruss

 

[Automation]

Die Kosten von Kinder werden in den ersten Jahren massiv überbewertet. Zudem gibt es noch Kindergeld, 200 Franken für ein Kleinkind, reicht schon sehr weit.

Gut wer nur Designerklamotten und Boutique Artikel den Krabbelkinder kauft, OK.

Die Rechnung der "Experten", dass Kinder 1 Million Franken kosten soll, ist in der Darstellung einfach überrissen dargestellt. Da sind alle Opportunitätskosten mit drin, wie Lohnausfall der Frau, Höhere Kosten für Ferien etc.

Kinderkleiderbörsen haben eigentlich immer was sehr schönes für 2 - 5 Franken das Kleidungsstück.

Die grössten Posten sind die Windeln und die Einmalanschaffungen wie Kinderwagen (Aber die gibt es für 200 Stutz im Ricardo).

Wenn die Kinder dann Richtung Studium gehen, dann ist das was anderes.