Ungefähre Nebenkosten neue(re) 5 1/2 Wohnung STWE

[EstlinE]

Hi

Wir haben eine neue 5 1/2 Wohnung (150m2) im Blick und es wäre unser erstes Wohneigentum (STWE). Es ist ein MFH mit 12 Parteien.

Daher würden wir gerne von Leuten mit einer ähnlichen Wohnung im Neubau (oder Neueren Zustand) gerne wissen, wie hoch die Nebenkosten in etwa veranschlagt werden müssen.

Natürlich sind das alles nur Grössenordnungen, aber es würde uns doch sehr helfen um ein Budget aufzustellen und zu wissen, was etwa auf uns zukommt.

Hypothek/Amortisation und Eigenmietwert ist natürlich völlig individuell und soll daher hier nicht das Thema sein.

- Verwaltung

- Hauswartung

- Unterhalt Liftanlage

- Unterhalt Heizung/Wärmepumpe/Entkalkungsanlage

- Erneuerungsfond (auch sehr individuell aber einfach um mal ein paar Zahlen zu hören)

- Gebühren für Kabelfernsehen

- obwohl individuell vielleicht doch interessant: Wasser/Abwasser/Strom/Kehrrricht

- Was habe ich alles vergessen ???

Wer seine Zahlen nicht öffentlich schreiben möchte sehr gerne auch per PN. 

Vielen lieben Dank schonmal an Euch !

Liebe Grüsse
Estline

 

[nordkap]

Das ist eine sehr schwierige Frage, da wohl jedes Haus anders ist, auch wenn es von der Neuwertigkeit gleich ist. Auch braucht der eine vielleicht doppelt soviel Wasser und Heizkosten als der andere. Da das Haus neu ist, gibt es wohl noch keine Reparaturen. Dies würde allenfalls unter Garantie laufen. Für Nebenkosten würde ich etwa 550 pro Monat einsetzen. Darin inbegriffen ist Verwaltung, Hauswart, ganzer Unterhalt (auch Lift), Heizung, Wasser/ Abwasser/ Allgemeinstrom Treppenhaus etc. Erneuerungsfonds wird nicht unbedingt schon von Anfang an geäufnet. Sonst vielleicht etwa 1200 pro Jahr. Kabelfernsehen etwa 30 pro Monat. Kehricht könnten Sie leicht ausrechnen (Sackgebühr in Ihrer Gemeinde?). Privater Strom in Wohnung etwa 70 pro Monat. Die Frage ist auch, ob viel Umschwung vorhanden ist oder nicht, viele Pflanzen, viel Rasen oder wenig? Dies wirkt sich auf Hauswartlohn aus.

 

[Xcoder]

Wir sind nur 3 Parteien und machen die Verwaltung selber. Das hat den Vorteil, dass wir wirklich auf die Kosten  schauen. So wurden z.B. die Liftkosten halbiert (2 statt 4 Kontrollen pro Jahr, auch dank wenig Fahrten), der Hauswart macht nichts technisches, Hecken schneiden wir selber, Wärmepumpe ist wirklich optimal eingestellt, etc. Geht vor allem gut weil wir uns als Ingenieur und Juristen immer durchsetzen und wirklich alles besser wissen. Z.B. hat die Liftfirma "angeboten" das Lifttelefon gratis auf Mobilfunk aufzurüsten, nachdem wir bemerkt hatten, dass in einem Jahr von ursprünglich 4 Kontrollen doch nur 3 gemacht wurden und diese selten vollständig protokolliert wurden... Ich denke die meisten Verwaltungen können das nicht und hätten es sowieso nicht bemerkt.

Wir haben für unser 6.5/170m2 Wohnung folgende Kosten pro Jahr:

Heizkosten 800

Hauswart 1400

Lift 500

Erneuerungsfonds 2200

Versicherungen 550

Diverses 1000

Wasser/Abwasser ist natürlich noch individueller. 

 

[nordkap]

Hallo EstlinE, ich möchte mich nochmals dazu äussern. Es ist wirklich sehr schwierig, eine gute Antwort auf Ihre Fragen zu geben. Da müssten nämlich noch viel mehr Sachen berücksichtigt werden. Xcoder schreibt z.B., dass er/sie für eine 6,5-Zi-Wohnung für den Lift im Jahr Fr. 500 bezahlt. Ich bezahle für eine 4,5-Zi-Wohnung nur gerade Fr. 75 Liftkosten pro Jahr. Und wissen Sie warum? Weil bei uns die Liftkosten nach einem ganz speziellen Schlüssel verteilt werden. Und zwar nach den höchstmöglichen Auf- und Abwärtsbewegungen je nach Wohn-Etage und Grösse der Wohnung. Beispiel: ein Bewohner im obersten Stock fährt ja in der Regel mehr Etagen Lift, bis er oben ankommt als jemand der zuunterst wohnt, und eine grössere Wohnung hat meistens auch mehr Bewohner, die Lift fahren als eine kleinere Wohnung. Bei uns geht es also nicht nach Wertquoten. Und ich wohne eben zuunterst... Deshalb so günstig. In diesem Haus hat es total 12 Wohnungen in 4 Etagen. Dazu noch ein UG. Pro Jahr wird 4x ein Service gemacht und selten gibt es Reparaturen.

 

[EstlinE]

Vielen lieben Dank für Eure ausführlichen Antworten, die Zahlen geben uns schon mal einen guten, ersten Eindruck von den zu erwartenden Kosten.

Das mit dem Lift ist sehr aufschlussreich, die Kosten nach Etage aufzuschlüsseln scheint eigentlich am gerechtesten, wobei Wohnungsgrösse und Anzahl Bewohner nicht zwingend 1:1 zusammenpassen müssen.

Da wir auch in der obersten Etage wohnen würden wäre uns eine Berechnung nach Wertquote natürlich lieber 

Könnte mir auch vorstellen, dass der Unterhalt eines Liftes bei mehr Parteien trotz insgesamt stärkerer Benutzung pro Partei am Ende günstiger kommt, da mehr Parteien in den Topf einzahlen.

Interessant ist der Unterschied bei den Beiträgen für den Erneuerungsfonds. Bei @nordkap1200.- (bezw in den Anfangsjahren gar keine, wenn ich das richtig verstanden habe) und bei @Xcoder 2200.- , also fast das Doppelte. Liegt entweder an den Gesamtkosten der Liegenschaft, dem "Willen" mehr zu sparen oder vielleicht auch an den nur 3 Parteien, also weniger die in den Topf einzahlen. Das Dach ist ja z.B. bei 12 Parteien auf 4 Etagen vermutlich nicht 3x grösser als bei 3 Parteien auf 3 Etagen.

Wäre total 6000.- pro Jahr aus Eurer Sicht auf der "sicheren Seite" für die ersten Jahre ?

Liebe GrüsseEstline

 

[nordkap]

Hallo EstlinE

Sie sehen dies schon richtig. Einen Lift auf 12 Parteien verteilen, kommt billiger, als wenn nur 3 Parteien in einem Haus wohnen. Das mit dem Dach stimmt natürlich auch. Ein 12-Familienhaus hat nicht unbedingt ein allzu viel grösseres Dach als ein 3-Familienhaus. Betr. Erneuerungsfonds haben wir erst nach etwa drei Jahren angefangen, diesen zu äufnen. Was ich an Ihrer Stelle noch sehr wichtig finde: Bevor Sie Ihre Wohnung kaufen, sollten Sie unbedingt das entsprechende Stockwerkeigentümer-Reglement studieren. Dort ist u.a. auch aufgelistet, wie die verschiedensten Kosten aufgeteilt werden. Ich vermute, dass Ihre Liftkosten nach Wertquoten verteilt werden. Die Variante bei uns mit dem Liftschlüssel ist wohl eher selten. Es gilt jeweils, was im Reglement steht. Eine Änderung kann nur durch Zustimmung aller Eigentümer vorgenommen werden und muss durch das Grundbuchamt als Nachtrag ins Reglement eingetragen werden. Das Reglement bekommen Sie entweder bei der Verwaltung oder beim Grundbuchamt (sofern überhaupt schon vorhanden; Haus schon fertig?). Da Sie zuoberst wohnen werden, haben Sie, so nehme ich an, auch eine höhere Wertquote als die unter Ihnen liegenden Wohnungen. Das mit der "Anzahl Bewohner" war etwas unglücklich geschrieben von mir. Ich meinte natürlich, dass eine grössere Wohnung mehr Wertquoten hat als eine kleinere und je höher sie liegt auch mehr Wertquoten als die darunter liegenden. Also sind die Kosten automatisch höher als bei tieferen Wertquoten. Bei uns werden die möglichen Auf- und Abbewegungen des Liftes inkl. Wertquoten berücksichtigt. Dies habe ich im ersten Beitrag falsch geschrieben. 

Da Sie zuoberst wohnen, sollten Sie auch nachlesen können, wer allfällige Reparaturen und Erneuerungen bei Dachfenstern zahlen muss. Bei uns müssen sich alle Eigentümer daran beteiligen, weil das Dach als Ganzes betrachtet wird inkl. Dachfenster. Ich kenne aber eine (schon etwas ältere) Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft, bei der die Dachfenster nur durch den jeweiligen Eigentümer, der in so einer Wohnung wohnt, bezahlt werden muss.

Ich denke, dass Fr. 6000 pro Jahr gut reichen. 

 

[Brasser]

Hallo EstlinE

Es gilt jeweils, was im Reglement steht. Eine Änderung kann nur durch Zustimmung aller Eigentümer vorgenommen werden und muss durch das Grundbuchamt als Nachtrag ins Reglement eingetragen werden. 

Dem Grundbuchamt ist eine Änderung irgend eines Reglements mit Sicherheit völlig wurscht und wird auch nichts eintragen (wie denn auch?), der Rest der Ausführungen ist aber korrekt. 

 

[nordkap]

Nein, liebe(r) Brasser, da sind Sie jetzt völlig im Unrecht! Sehr wohl wird eine besondere Änderung in einem Stockwerkeigentümer-Reglement auf dem Grundbuchamt nachgetragen. Wetten, dass? Zum Beispiel wird auf dem Grundbuchamt nachgetragen, wenn an einem Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Teilen etwas geändert wird. Dies war bei uns sogar schon der Fall. Haben Sie eine Ahnung von einem Grundbuchamt? Ich schon, da selber viele Jahre auf einem solchen gearbeitet. 

 

[nordkap]

Ich habe meinen Beitrag vom 13,06, an EstlinE nochmals durchgelesen und muss zugeben, dass ich dort wirklich etwas "Verwirrendes" geschrieben habe., wo man meinen könnte, es beziehe sich auf den Liftschlüssel. Sorry. Aber generell ist es schon so, dass wichtige Dinge von einem Stockwerkeigentümer-Reglement nachgetragen werden müssen im Grundbuchamt. Wie z.B. das wegen dem Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Teilen (siehe vorheriger Beitrag).

In unserem Reglement steht z.B. das Folgende geschrieben: " Dieses Reglement ist durch die Eigentümer auf den Zeitpunkt der Begründung des Stockwerkeigentums erlassen und zur Anmerkung im Grundbuch angemeldet worden. Es bildet einen integierenden Bestandteil der Stockwerkeigentümer-Kaufverträge."

 

[EstlinE]

Vielen lieben Dank vor allem an @nordkap für die detaillierten Ausführungen, das hilft uns wirklich weiter bei der allgemeinen Einschätzung. Es ist nicht so einfach an alles zu denken, wenn man aus dem Mieterdasein kommt.

Vielleicht für alle Mitleser noch interessant: In einem Artikel über STWEG aus dem Beobachter (03/2021) steht, dass die allermeisten STWEG zu wenig Geld äufnen, um später die erheblichen Kosten für die Sanierung des Gebäudes (Dach, Fassade, Heizung etc.) aus dem Fond stemmen zu können. Empfohlen wird laut Immobilienfachleuten 0.5% - 0.75% des Gebäudeversicherungswertes, besser noch 1%.Ich bin gespannt, was in unserem Reglements-Entwurf steht....

Liebe Grüsse
Estline

 

[nordkap]

Bei uns ist es so, dass die Stockwerkeigentümer seit Jahren 0.45 % vom Neuwert einzahlen. Damit sind wir gut gefahren bis jetzt.

Allerdings zahlen wir manchmal kleinere Erneuerungen nicht aus dem Fonds, sondern über die jährliche Betriebsrechnung, wenn alle damit einverstanden sind. Z.B. haben wir einmal das Treppenhaus neu gemalt für ca. 7000. Bei 12 Wohnungen machte das dann nicht soviel aus für jeden einzelnen. Zu sagen ist noch, dass wir eine Gemeinschaft sind, die sehr Sorge trägt zum Haus.

Ich weiss nicht, in welchem Kanton Sie wohnen, gehe aber davon aus, dass auch bei Ihnen die Betriebs- und Verwaltungskosten (Ihr Anteil) der Liegenschaft, die Liegenschaftsabgaben (auch Grundsteuer genannt?) an die Gemeinde, der Erneuerungsfonds-Beitrag, private Reparaturen in der Wohnung, Ersatz-Geräte (z.B. Geschirrspüler etc). von den Steuern abgezogen werden können (Formular Liegenschaften). Umgekehrt müssen Sie den Eigenmietwert Ihrer Wohnung als Einkommen versteuern, resp. 70 % davon (ich weiss nicht, ob es in allen Kantonen gleich ist). Schuldzinsen für Hypotheken können im Gegenzug vom Einkommen abgezogen werden. Und Schulden (Hypotheken) können beim Vermögen abgezogen werden. Aber vermutlich hat da jeder Kanton etwas andere Abzugs-Limiten und Gesetze. Der Eigenmietwert ist der Wert, den Sie von einem Mieter verlangen könnten, wenn Sie ihre Wohnung vermieten würden. Der Eigenmietwert wird bei den Grundstückschätzungen jeweils durch die Schätzungsbeamten ermittelt und auf der Schätzungsmitteilung aufgeführt, nebst Verkehrswert, Ertragswert etc. Die erste Schätzung durch das Grundbuchamt wird wohl bald nach Ihrem Einzug stattfinden. Nachher jeweils alle 10 Jahre.