Unsere Erfahrungen mit einer Renovation eines Altbaus

[hufi]

Hallo erstmal

Nachdem ich im Forum schon seit längerer Zeit viele gute Tipps erhalten habe, möchte ich nun meine Erfahrungen mit unserem Umbau auch weitergeben.

Wir haben lange nach Bauland in unserem Dorf gesucht und sind aber leider nicht fündig geworden, oder dann ist es am Preis/Grösse der Parzelle gescheitert. Wir wollten unbedingt ein freistehedes Haus mit Garten, also min. 550 - 600m2 Land. Nun ist im November 60 Meter von unserem Miethaus eine alte Frau ins Altersheim gezogen und wir konnten spontan ihr Haus kaufen. Das Haus entspricht mit 671m2 Land etwa genau dem was wir suchten. Der Preis für das Haus war 575'000 Franken. (Es liegt eine aktelle Schätzung eines SIA Schätzers über 600'000 Franken vor).

Nun aber zum Umbau

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Eigentlich hätte man das Haus so bewohnen können wie es ist, wir wollten aber unbedingt Küche, Bad WC, Dusche/WC und die Heizung erneuern. Ebenfalls wollten wir den Balkon erneuern und eine neue Veranda machen. Böden, Wände und Decken sollten ebenfalls erneuert werden. Als Budgetdach haben wir uns 275'000 Franken gesetzt.

Die erste Kostenschätzung hat uns dann aber schon ein wenig schockiert. Sie beläuft sich auf 430'000.-. Darin enthalten sind:

- Ersatz der Heizung (Wärmepumpe für Öleizung) inkl. neuer

Heizleitungen

- Einbau Bodenheizung im ganzen EG, neue Radiatoren im OG

- Aufheben des Öltankraums

- Im ganzen Haus neue Bodenbeläge (Platten im EG, Laminat

im OG)

- Erweiterung Eingang (Wand versetzten)

- Erweiterung Wohnbereich (Tragwand raus - Träger)

- Neue Decken im EG, alte Decken aufbereiten im DG

- ale Wände neu verputzen

- Garageneinfahrt aufheben, Garage komplett ausbauen (inkl.

Bodenheizung)

- neue Küche

- neues Bad/WC im EG, neue Dusche/WC im OG

- neue Sanitärleitungen

- ein Anteil (ca. 10'000) Umgebungsarbeiten

- 2 Autoabstellpätze

- Umnutzung der Gallerie in ein neues Zimmer.

- neue Fenster im ganzen Haus (inkl. Fenstervergrösserungen

im EG)

- diverse Isolationen an Stirnwänden und Kellerdecke

- 4 neue Dachfenster

- Türen inkl Rahmen schleifen und neu aufbereiten

- Balkon erneuern und erweitern mit Treppenabtsieg und neuer

Veranda

- Kompletterneuerung des Elektrischen

so ich glaube das ist es in etwa. Nun geht's weiter mit dem Einreichen des Baugesuchs, dem erstellen der Devis, und mit dem Erstellen des Energienachweises. Ich werde euch auf dem laufenden halten wie es weitergegangen ist. Nach dem Einholen der verschiedenen Offerten werden wir entscheiden was wir realisieren werden, was wir selber machen werden und was wir zurückstellen. (Garagenausbau stellen wir bereits definitiv zurück)

Ein Gruss aus dem Baselbiet

 

[Gittl]

Viel spass am umbauen

Das habe auch hinter mir...

mit Euren Budget könntet Ihr eingentlich ein schönes, neues Haus bauen.

Es ist schon unglaublich, wie teuer so ein umbau ist.

 

[hufi]

Stimmt schon, nur muss man zuerst Land finden, und dann muss es auch noch bezahlbar sein. Wenn ich bei uns 600m2 zu 700.- kaufe, dann kommt alleine das Land auf 420'000. Dann musst du min 1'000'000 Budget haben, und hast dann ein kleineres Haus als wir es jetzt haben. Und ein Umbau hat ja auch steuerliche Vorteile, wenn man das ganze ein wenig splittet. Aber wir hoffen natürlich dass der Architekt das sehr gut gerechnet hat, so dass wir mit Eigenleistungen nicht über 350'000 kommen werden.

 

[saege0]

Hallo Hufi

Wir stehen ganz am anfang unseres Umbaus.

Wir möchten ebenfals im Wohnzimmer eine Bodenheizung anstelle der Radiatoren einziehen.

Frage: mit welchen kosten rechnest du für die Bodenheizung?

Gruss

saege

 

[turbo]

Hallo Hufi

Wir stehen ganz am anfang unseres Umbaus.

Wir möchten ebenfals im Wohnzimmer eine Bodenheizung anstelle der Radiatoren einziehen.

Frage: mit welchen kosten rechnest du für die Bodenheizung?

Gruss

saege

Hallo

Auf Fr. 100m2 kommt die Bodenheizung. Nicht zu vergessen, das die Türen eventuell zu tief sind, da für die Bodenheizung mindestens 6 Zentimeter Boden aufgebaut werden muss.

Aus diesem Grund habe ich mich für einen Mix aus Infrarotheizung-/Holzheizung und Photovoltaik Solarstrom Erzeugung mit Netzeinspeisung entschieden. Die eingesparten Kosten der Wärmepumpe und Bodenheizung reichen aus für die Photovoltaik Anlage.

(Dies nur als "mögliche"? Variante)

@Hufi, Mit der Wärmepumpe Radiatoren zu heizen ist energetisch nicht ideal. Details dazu findest du bestimmt in den vielen Foren.

Viel Erfolg mit dem Projekt.

Turbo

 

[hufi]

also für unsere ca. 80m2 im EG sieht ist die grobe Kostenschätzung wie folgt aus:

Bodenheizung: 3800.-

Unterlagsboden 3500.-

Austrocknungshilfen 1000.-

Plattenboden 7200.-

Allerdings weiss ich nicht ganz ob die Montage bei der Bodenheizung bei uns im Posten für die Montage der Heizung noch beinahaltet.

@Turbo

Unser Architekt meint mit einer Wärmepumpe mit 2 verschiedenen Heizkreisläufen sei es kein Problem Bodenheizung und Radiatoren zu kombinieren. Im OG würden wir eben wegen der Dachschrägen zusätzliche 8 cm an den Stirnwänden verlieren, deswegen tendieren wir eher auf Radiatoren, auch wenn die Bodenheizung im OG nicht teurer wäre als neue Radiatoren. Aber trotzdem danke für den Tip, ich werde die ganze Heizgeschichte am Mittwoch mit einem befreundeten Heizungsingenieur diskutieren, und hoffe natürlich dass mir nachher wieder einiges klarer ist.

Honorar Heizungsingenieur ist im Kostenvoranschlag übrigens mit 4200.- meiner Meinung nach recht hoch.

 

[turbo]

Unser Architekt meint mit einer Wärmepumpe mit 2 verschiedenen Heizkreisläufen sei es kein Problem Bodenheizung und Radiatoren zu kombinieren.

Möglich ist es problemlos. Je höher die Vorlauftemperaturen sein müssen, umso höher die Energiekosten welche für die Erzeugung benötigt werden. Eventuell bezahlt sich die Bodenheizung nach einigen Jahren bereits selber durch die Energieeinsparung. Abklären ist sicherlich sinnvoll.

Turbo

 

[emil17]

Wenn Du das Leben auf der Baustelle magst oder wenigstens in Kauf nimmst, so wie wir, kann man viel selber machen. Vorteile beim Kostenvergleich sind auch, dass man keine Miete nebenher laufen hat und auch Randstunden besser ausnutzen kann, d.h. das Doppelleben Wohnung-Baustelle entfällt. Man (und dazu gehört auch der Partner) muss es allerdings aushalten. Des weiteren entfallen für ein paar Jahre Ferienkosten!

Wenn Ihr teilweise selber macht, ist es gut, Sachen zurückzustellen, die das Wohnen nicht zu sehr beeinträchtigen. Wenn Ihr für die unbewohnte Phase gut plant, könnt Ihr z.B. auch den Balkon zurückstellen, wenn die Anschlüsse, Leitungen usw. vorbereitet sind.

Ich hab viel Geld beim Elektro gespart, man kann z.B. mit dem Installateur abmachen, dass man die Dosen und Leerrohre selber montiert und nur die Verdrahtung vom Fachmann machen lässt. Die Grundregeln (Installationszonen, Rohrführung, damit man dann einziehen kann, usw.) sind relativ einfach zu verstehen (Literatur: Ausbildung für Elektromonteur-Lehrlinge).

Für die Heizung würde ich unbedingt eine thermische Solarheizung in Eure Überlegungen einbeziehen, vor allem wenn ihr eine südexponierte (SW - SO) Dachfläche habt. Das Baselbiet ist ja im Winter sonnig! Kann Euch hier die Fa. Holinger Solar, Liestal, empfehlen.

Ein Fehler, den ich gemacht habe: Kauf kein Billig-Werkzeug!

 

[hufi]

Klar habe ich mir schon überlegt was ich alles selber machen kann, und wir könnten es uns auch leisten über eine längere Zeit beide Mietzinse zu zahlen, aber eben, ich bin nicht so der Handweker. Was ich geplant habe sind alle Abbrucharbeiten selber zu erledigen und die Laminatböden in den Kinderzimmern selber zu verlegen und allenfalls noch die Decken zu täfern und allfällige Streicharbeiten selber zu erledigen. Alles weitere traue ich mir eigentlich nicht wirklich zu. Aber ist ja schon mal was gespart wenn ich das alles selber machen kann.

Reine Solarheizungen gibt es doch nicht oder? Denke Solar muss man immer mit einem anderen Wärmeerzeuger kobinieren oder? Aber in einem Punkt hast du recht, Sonne haben wir das ganze Jahr über

Und von Billigwerkzeugen bin ich zum Glück auch geheilt. Da kommt mir nur noch Qualität in die Werkstatt.

Gruss

Hufi

 

[emil17]

Reine Solarheizungen machen wirtschaftlich keinen Sinn, weil man dann die Anlage derart dimensionieren müsste, um im Januar genug Wärme zu haben, dass im Sommer alles überkochen würde. Wir haben eine thermische Solarheizung mit einem Stückholzofen kombiniert und sind zufrieden damit. Üblicherweise müssen wir von März bis Oktober kaum je mit Holz nachheizen.

Für die Abschätzung des Gewinns einer Solarheizung sollte man nicht den oft angeführten Energiegewinn (in kWh) nehmen, sondern die Energie, die man spart, weil die Solarheizung eine andere Wärmequelle überflüssig macht oder unterstützt. Das ist nicht dasselbe: Wenn Deine Solarheizung im Sommer 800 Liter Wasser um 40 Grad erwärmt, nützt Dir das wahrscheinlich nicht viel, weil Du das warme Wasser gar nicht benötigst. Als "Gewinn" in kWh liest es sich aber beeindruckend. Wenn sich jedoch Dein normaler Heizenergieverbrauch (Warmwasser und Heizung) auf 2300 l Heizöl beläuft und Du wegen der Solaranlage nur noch 650 l Öl (oder entsprechend Pellets, Strom usw) verbrauchst, weisst Du hingegen, was die Anlage bringt. Also bei Offerten um diese Angabe (manchmal Autonomiegrad genannt) bitten. Die Solarinstallationsfirmen haben eine Software, die diese Werte abhängig von Ort, Dachneigung und Exposition berechnen kann.

Bei Abbrucharbeiten sei bitte vorsichtig, wenn du dich möglicherweise tragenden Bauteilen näherst. Falls Du mehr als nur wenig armierten Beton rückbauen musst, würde ich das machen lassen.

Und lege Wert auf eine gute Bauleitung, sonst kommen die Handwerker, wann sie wollen ...

 

[umbauer]

Hallo Hufi

Ich wünsche Euch in jedem Fall viel Spass und Erfolg beim Umbauen.....

 

[Turbino]

Ich habe jetzt gerade über Weihnachten 30m2 Boden abgespietzt. Und das ganze ca. 35cm tief rausgeschaufelt, ein haufen arbeit... Jetzt aber betoniert, isoliert, dann kommt nächste Woche die Heizung rein und den Unterlagsboden lasse ich machen...

- Schaufeln (Dank den Kollegen)/emoticons/default_biggrin.png

- Beton ca. 1600Fr. inkl. Betonpumpe

- Isolation 8cm Syrofoam XPS 600Fr.

- Plastik und Randstellstreifen (einfach vom Geschäft mitgenommen)

- Bodenheizung (weiss ich nicht, habe Pauschal die ganze Heizung)

- Unterlagsboden 1350Fr.

Dann ist meine Arbeit vorläufig getan, den Innenausbau macht der Schreiner und der fangt in 2 Wochen an...

 

[Aurea]

Hallo Hufi

Wir wohnen auch in BL und haben in Bubendorf auch schon ein Haus gesucht. Ist echt schwierig... Nun haben wir in einer anderen Gemeinde ein altes Haus gesehen. Vielleicht klappt es... Wie teuer ist denn der Kostenvoranschlag für eure Renovation ohne Garagenausbau? Ist der Kostenvoranschlag von einem Architekten? Wie teuer ist bei der ganzen Sache das Architektenhonorar?

 

[tashi]

@hufi

Drücke Euch die Daumen für Euren Umbau! Auch wir haben einen Bungalow aus den 60er Jahren gekauft. Wir machen einen Anbau und eigentlich im Haus drin alles neu (WP, Bodenheizung, Badezimmer, Küche, Isolation innen/aussen/unten, Fenster etc.). Ende Woche ziehen wir ein. Die Kosten sind in der Grössenordnung eines Neubaus, allerdings splitten wir über drei Jahre hinweg, und können so die gesparten Steuern in den Umbau stecken.

 

[emil17]

Steuren sparen bei Umbau

Aufwendungen, die der Instandstellung einer neu erworbenen Liegenschaft dienen, die vom Vorbesitzer vernachlässigt worden ist, sind nicht abzugsfähig. Entweder Du musst nach Erwerb 5 Jahre warten, oder bei der Gemeinde nachfragen, wie die das sehen.

 

[tashi]

@emil17

Du hast Recht. Dies trifft aber nicht auf alle Liegenschaften zu, die nach dem Kauf umgebaut und saniert werden: Die sogenannte Dumont-Praxis wird abgeschafft und daher wird sie zur Zeit - zumindest hier im Kanton Zürich - auch nicht mehr durchgesetzt. Sie wird nur bei Liegenschaften angewendet, die nicht ordungsgemäss unterhalten und in einem vernachlässigten Zustand waren.

Es ist in der Regel empfehlenswert, vorgängig das Gespräch mit dem zuständigen Steuerkommissär zu suchen. Steuerabzüge dieser Art werden im Kanton ZH von den kantonalen Steuerexperten geprüft, nicht von den lokalen Ämtern.

Alle Massnahmen, welche dem Energiesparen dienen (Isolation, Fenster etc.), sind voll abzugsfähig.

 

[hufi]

Hallo Hufi

Wir wohnen auch in BL und haben in Bubendorf auch schon ein Haus gesucht. Ist echt schwierig... Nun haben wir in einer anderen Gemeinde ein altes Haus gesehen. Vielleicht klappt es... Wie teuer ist denn der Kostenvoranschlag für eure Renovation ohne Garagenausbau? Ist der Kostenvoranschlag von einem Architekten? Wie teuer ist bei der ganzen Sache das Architektenhonorar?

Hallo Aurea

Also der definitive Kostenvoranschlag ist nochmals etwas teuerer geworden. Es ist jetzt 445'000 Franken. Dazu gekommen ist noch das Dach, dass wir eigentlich noch nicht machen wollten, da es steuerlich besser wäre die Renovationen auf mehrere Jahre zu verteilen. Und auch die Kanalisation welche die Gemeinde vorschreibt muss neu gemacht werden. Ja der Kostenvoranschlag ist von einem Architeckten, der allerdings seit kurzem pensioniert ist, deswegen ist sein Honorar mit pauschal max. 30'000.- recht bescheiden. Manche Architekten berechnen 12-14% der Bausumme (oder noch mehr).

Wenn wir die Sache jetzt so anschauen wissen wir nicht ob wir das ganze nochmals machen würden. Ich glaube wir würde eher noch ein wenig warten und hoffen bis wir doch noch ein halbwegs bezahlbares Stück Land hier finden. Aber eben, vielleicht würden wir ewig warten. Wenn die ganze Sache dann umgebaut ist, werden wir sicher sagen, und es hat sich doch gelohnt. Aber wie du siehst, umbauen ist im Endeffekt nicht billiger als neu bauen.

Gruss aus Bubendorf

 

[hufi]

Die Dumont Praxis wird übrigens im Kanton Baselland auch nicht angewandt.

 

[jesalmbo]

Hoi zäme

Offiziell wird Dumont Praxis im Aargau (homepage Kt AG, siehe auch seperates Thema in Sektion Umbau) noch gelistet, wird sie dort wirklich angewandt? Kann mir da vielleicht ein Treuhänder oä weiterhelfen? Wir kaufen unser Haus per Oktober und planen eigentlich dann mit dem Umbau loszulegen.

Übrigens Hufi, hast du ein Bautagebuch? Wir haben ein ähnliches Projekt vor, starten aber erst im Herbst mit dem Umbau. Werden deine Infos sicher gespannt verfolgen.

merci & gruss

 

[wellingtonia]

Hallo Renovationsmutige

Im Forum Umbauen und Renovieren haben wir die Rohdaten unserer Totalrenovation mit Bildern von aussen das erste Mal präsentiert:

http://www.haus-forum.ch/umbauen-und-renovieren/2709-ein-neues-forum-umbauen-und-renovieren-wurde-er-ffnet.html#post44425

Die Finanzierung des ganzen hat sich wie folgt zugetragen:

- Übernahme des Grosselternhauses (nur noch der Wohteil des ehemaligen Bauernhauses) vom Vater zum ausgewogenen Preis zwischen Schenkung und Gewinnsteuer.

- Abzahlung der Schuldsumme bis auf einen kleinen Restbetrag

- Planung und Offerteinhohlung mit anschliessender Festlegung der beteiligten Unternehmer

- Kostenaufstellung des gesamten Umbaus mit 10% Reserve

- Hypothekenzusage der Bank mit Schuldverschreibung auf das Grundstück im Grundbuchamt und Baurechtszinsatz (ist 1% höher als der Hypozinssatz)

- nach Abschluss von ca. 90% der Umbauarbeiten Ablösung des Baurechtsvertrages bei der Bank und Überführung in eine normale Hypothek

- Hypothek wurde aufgrund des Anteils der Belehnung am Gesamtwert im 1. Rang abgeschlossen d.h. keine Hypothek im 2. Rang mit der Verpflichtung diesen Betrag kurzfristig abzuzahlen

- die ganze Hypothekarsumme haben wir in 3 gleich grosse Teile gesplittet und Verträge mit unterschiedlichen Laufzeiten und Ansätzen unterschrieben

Ein paar Bilder vom EG:

http://www.haus-forum.ch/k-che/50-wie-hoch-ist-euer-budget-f-r-die-k-che.html#post45919

http://www.haus-forum.ch/k-che/577-huttenl-fter-ber-kochinsel.html#post45916