unverbindlichen Zahlungsversprechen

[Kathi10]

Hallo!

Wir stehen nun kurz vor der Kaufvertrag Unterzeichnung.  Am Mittwoch kriegen wir den unwiderrufliches zahlungsversprechen und am Donnerstag wird es ganz ernst. Ich habe ein mulmiges Gefühl wegen Bank. (Vielleicht ist es auch normal wenn um so viel Geld geht) Der Grund ist, dass wir noch nicht den Zinssatz wissen, den wir später zahlen werden.

Info: Wir sind schon seit einem halbes Jahr dahinter. Am Anfang war ich zu verschiedenen Banken inklusive unserer Hausbank (UBS). Bis auf UBS hat jeder Bank schon bei erstem Gespräch ein Angebot gemacht, obwohl sie gar nicht garantieren können wie es in halben Jahr aussieht. Später gemäss einem neutralen Beratungsgespräch ist es  „Werbung“ damit wir schnell anhand von tiefen Zinssatz für sie entscheiden.

Nur bei UBS hat der Kundenberater gesagt: Zurzeit sind die Zinse so und so. Aber in nächstem halben Jahr kann es gut ändern also reden wir später darüber. Er hat auch über Monate mit unserer Bauherrschaft in direkter Verbindung gestanden. Er hat sogar mehrere Infos von Bauherrschaft erhalten als uns. Durch solchen Verfahren ist auch der Preis des Hauses um 40 000 CHF gesenkt worden.

Also waren wir mit unserem Berater bei UBS sehr zufrieden und haben uns für UBS entschieden. Aber jetzt ist an der Zeit dass wir unterzeichnen müssen und alles ernst wird. (Vertrag lasse ich von einem Anwalt überprüfen).  Der UBS Berater sagt zwar, da wir langjährigen Kunden sind, werden wir sicher gute Konditionen erhalten. Wir sollen darüber keine Sorgen machen.

Ich frage mich ob es da eine Falle sein kann. Was wenn er plötzlich 5 Jahre fest Hypothek 2% sagt? (Darf er so was überhaupt, während Zinse auf dem Markt ziemlich tief sind?). Wenn wir dem unverbindlichen Zahlungsversprechen von UBS bekommen, sind wir dann verpflichtet dort eine Hypothek zu nehmen? Können wir bei so ein Fall dann noch bei einer anderen Bank ausweichen?

(Ich weiss, dass viele kein Freund von UBS sind, aber unsere Familie ist seit fast 30 Jahren Kunden bei UBS und hatten bisher nie Probleme. Das ist aber auch das erste Mal, wo es um Grosses Geld geht…  also mache ich mir sorgen)

Danke im Voraus für die Antworten

 

[Kaffeebart]

Das Zahlungsversprechen bekommst du ja erst, wenn der Rahmenvertrag zur Hypothek unterzeichnet ist. Daher denke ich schon dass du zu diesem Zeitpunkt gebunden bist.

Den effektiven Zinssatz bekommst du auch effektiv erst an dem Tag, an dem du die Hypothek abrufst.

Zuvor solltest du aber den jeweils aktuell gültigen Satz anfragen können und mitgeteilt bekommen. Und zwar die auf dich zugeschnittenen Konditionen und nicht irgendwelche. Eben für deine Vergleiche mit anderen Banken.

Für den Berater dürfte das nur ein Klick sein um die Tagessätze vom System abzurufen.

Beispiel von uns:

Wir haben eine Hypo über 840 TCHF abrufbar in 4 Tranchen von mindestens 100 TCHF

Wir wussten bei Vertragsschluss, dass der Zins etwa bei 2% liegt mit jeder Tranche, die wir bezogen haben wurde Tagesaktuell der Zins vereinbart. dadurch sind wir sogar noch deutlich günstiger weg gekommen.

 

[Kathi10]

Das Zahlungsversprechen bekommst du ja erst, wenn der Rahmenvertrag zur Hypothek unterzeichnet ist. Daher denke ich schon dass du zu diesem Zeitpunkt gebunden bist.

Den effektiven Zinssatz bekommst du auch effektiv erst an dem Tag, an dem du die Hypothek abrufst.

Zuvor solltest du aber den jeweils aktuell gültigen Satz anfragen können und mitgeteilt bekommen. Und zwar die auf dich zugeschnittenen Konditionen und nicht irgendwelche. Eben für deine Vergleiche mit anderen Banken.

Für den Berater dürfte das nur ein Klick sein um die Tagessätze vom System abzurufen.

Beispiel von uns:

Wir haben eine Hypo über 840 TCHF abrufbar in 4 Tranchen von mindestens 100 TCHF

Wir wussten bei Vertragsschluss, dass der Zins etwa bei 2% liegt mit jeder Tranche, die wir bezogen haben wurde Tagesaktuell der Zins vereinbart. dadurch sind wir sogar noch deutlich günstiger weg gekommen.

Vielen Dank fürs Beispiel

 

[Brasser]

Das Zahlungsversprechen bekommst du ja erst, wenn der Rahmenvertrag zur Hypothek unterzeichnet ist. Daher denke ich schon dass du zu diesem Zeitpunkt gebunden bist.

War bei mir anders. Den Rahmenvertrag habe ich erst einige Monate später unterzeichnet. Ist wohl von Bank zu Bank oder je nach Kunde unterschiedlich.

Aber den effektiven, für Dich geltenden Zinssatz würde ich einfach mal nachfragen. 

 

[Alpenwelt]

Bei uns schon einige Jahre her darum aus dem Gedächtnis:

Budget erstellen

auf die Suche gehen, dauerte 1 Jahr mit Besichtigung von ca. 8 Objekten.

REFH an Veranstaltung gefunden

Interesse angemeldet beim GU

Er verlangt eine Finanzierungsbestätigung

Partner suchen

Bei uns eine Versicherung

Anfrage an Versicherung stellen mit einreichen der notwendigen Unterlagen.

Zusage erhalten mit dem definitiven Zinssatz über eine Hypothek über 10 Jahre fix.

Diese Zusage an den GU übermittelt.

GU gibt OK für den Kauf

Somit wussten wir vor Vertragsabschluss mit dem GU und der Versicherung welchen Zins wir in den nächsten Jahren zahlen müssen.

Erst danach haben wir die Verträge mit dem GU und der Versicherung unterschrieben und die 10% Vorauszahlung aus dem Eigenkapital an den GU überwiesen.

 

[Marco123]

ich denke, man kann die Zinse doch im Voraus fixieren lassen.

Bei den meisten Banken ist aktuell bis 6 Monate (teilweise auch länger) diese fixierung gratis.

Unser Bankberater hat uns auch gedrängt bei der UBS einen Rahmenvertrag zu unterschreiben.

Aus den gleichen Gründen wie Ihr, haben wir damals abgelehnt und zugewartet

Ich glaube bei der Postfinance kriegst Du für 300.- ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen, ohne dass Du an die Postfinance gebunden wärst.

Das müsstest Du aber selber nochmals nachfragen.

 

[joli]

Wir haben die Verhandlungen mit der Bank im Mai geführt, Kaufvertragsunterschrift war Ende Mai, die Anzahlung dafür haben wir bar geleistet. Die Eigentumsübertragung und somit der Start der Hypothek ist Anfang Dezember. Die Zinssätze, welche uns im Mai angeboten wurden, wurden eingefroren, bzw. wir haben jetzt nochmals leicht bessere Zinssätze erhalten. Sie wären aber auf jeden Fall nicht mehr gestiegen gegenüber den Sätzen im Mai. Dachte das sei so normal?

 

[pixoft]

Bei uns war das genau so wie bei dir Kathi. Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen und somit die Auswahl der Bank mussten wir schon ca. 1 Jahr im Voraus treffen und waren dann der Bank quasi ausgeliefert. Mit dem Zahlungsversprechen entscheidest du dich allerdings nur für die Bank, nicht für ein bestimmtes Hypothekarprodukt. D.h. wenn die Bank später kein vernünftiges Angebot macht dann nimmst du halt nicht 5 Jahre Fest sondern eine Variable Hypothek und kündest sofort. Wir wären dann maximal 6 Monate an die Bank gebunden gewesen, und das hätten wir verkraften können. Die Bank weiss das natürlich auch, deshalb werden sie dir schon ein vernünftiges Angebot machen. Wobei ich grade sehe, die UBS bietet offenbar nur Knebelverträge an über mindestens 2 Jahre typisch...

 

[Kathi10]

Danke an alle. Nach euere Antworten und noch weitere recherché sind wir etwas klarer in Kopf und bereit für die nächste Schritte.

 

[MeineBurg]

Im Zusammenhang mit dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen würde mich folgendes interessieren:

Ablauf Kauf/Verkauf Kanton SG

1. Käufer und Verkäufer sind sich einig (ohne Reservationsvertrag)

2. Kaufvertrag wird vom Grundbuchamt erstellt

3. Beide unterzeichnen der Kaufvertrag auf dem Grundbuchamt

4. Unwiderrufliches Zahlungsversprechen vorhanden

4a. Der Kauf wird zum gewünschten Datum (z .b 31.10.2017) im Grundbuch eingetragen, Geld fliesst

- gibt es nach Unterzeichnung des Kaufvertrages, noch vor dem Grundbucheintrag eine Rückzugsmöglichheit für den Käufer/Verkäufer?

- So bald er Käufer das Zahlungsversprechen in der Hand hat für den den Käufer vermutlich nicht mehr

- Aber wie schaut es beim Verkäufer aus? Kann der noch einen Rückzug machen?

 

[öx]

Also ich bin jetzt hier keine Juristische Person im Kanton SG, aber der Kaufvertrag kommt eher von einem Notar als vom Grundbuchamt. Wenn Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben, ist der rechtskräftig für beide. Ihr trefft euch auch zur Unterschrift beim Notar und er geht auf alle Details des Vertrags ein, damit alle alles verstanden haben. Der Notar informiert dann die Bank (die das Zahlungsversprechen ausgestellt hat) über den rechtskräftigen Vertrag, woraufhin die Band die Zahlung per definierten Termin auslöst. Zudem informiert der Notar das Grundbuchamt, welches den Eintrag per definierten Termin ausführt (und ihm eine Rechnung schickt, die er dann an die Vertragsnehmer weiterleitet).

In der Regel vergeht zwischen Unterschrift und Ausführung Zahlung / Grundbucheintrag nicht viel Zeit. So war das jedenfalls bei uns, zwar im Aargau aber da wirds wohl nicht den grössten Kantönligeist geben...

 

[MeineBurg]

Also ich bin jetzt hier keine Juristische Person im Kanton SG, aber der Kaufvertrag kommt eher von einem Notar als vom Grundbuchamt. Wenn Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben, ist der rechtskräftig für beide. Ihr trefft euch auch zur Unterschrift beim Notar und er geht auf alle Details des Vertrags ein, damit alle alles verstanden haben. Der Notar informiert dann die Bank (die das Zahlungsversprechen ausgestellt hat) über den rechtskräftigen Vertrag, woraufhin die Band die Zahlung per definierten Termin auslöst. Zudem informiert der Notar das Grundbuchamt, welches den Eintrag per definierten Termin ausführt (und ihm eine Rechnung schickt, die er dann an die Vertragsnehmer weiterleitet).

In der Regel vergeht zwischen Unterschrift und Ausführung Zahlung / Grundbucheintrag nicht viel Zeit. So war das jedenfalls bei uns, zwar im Aargau aber da wirds wohl nicht den grössten Kantönligeist geben...

Bei uns läuft das nur über das Grundbuchamt ohne Notar.

Die Bank zahlt nicht, wenn der rechtskräftige Vertrag vor liegt, sondern erst wenn der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist.

 

[öx]

Also doch Kantönligeist? Wir haben am 13. Januar unterschrieben und per 31. Januar gekauft. Die Zahlung der Bank musste somit auf den 31. Januar kommen. Im Kaufvertrag war nämlich auch eine Verzugszinsregelung, falls die Bank zu spät zahlen würde. Per welches Datum der Grundbucheintrag war, kann ich jetzt gar nicht sagen.

Den Kaufvertrag jasst ihr dann wirklich mit dem Grundbuchamt aus? Das kann ja je nach Objekt auch einige komplizierte Aspekte beinhalten (Lasten, Dienstbarkeiten, Haftung/Garantie). Da gibt es sicher Standardregelungen, aber das ist doch nicht Aufgabe des Grundbuchamts...

 

[MeineBurg]

Das Grundbuchamt macht den Entwurf des Kaufvertrages, wenn "spezielle" Regelungen gewünscht, dann muss das dem Grundbuchamt mitgeteilt werden.

Und Reservationsverträge beurkundet das Grundbuchamt grundsätzlich keine. 

 

[Kaffeebart]

Bei uns läuft das nur über das Grundbuchamt ohne Notar

ohne Notar - NEIN definitiv nicht und wenn doch dann Finger weg !!!

Kann aber sein, dass es wie bei uns ist, dass der Notar auch die Amtsperson des Grundbuchamtes ist.

Laut OR ist ein Kaufvertrag über Immobilien zwingend durch einen Notar zu beurkunden.

Wie das bei uns mit dem genauen Zahlungsdatum war weiss ich leider nicht mehr. Aber wir hatten im Vorfeld ein definitives Zahlungsversprechen für das Land.

Ich glaube, dass die Überweisung recht schnell nach der Unterschrift gemacht wurde. Der Eintrag kam aber auch recht schnell drauf mit Datum der Unterschrift.

 

[Zino]

Im Kanton Zürich übernehmen die Notariate in der Funktion als Grundbuchamt die Führung des Grundbuches für die in ihrem Amtskreis gelegenen Grundstücke. Vielleicht ist das bei euch aus so.

Lg.

 

[MeineBurg]

Ist nicht aus meiner Gemeinde aber habe ich im Internet gefunden:

Das Grundbuchamt
 

• berät Sie in grundbuchrechtlichen Angelegenheiten
  
• erstellt Grundbuchauszüge
  
• bereitet grundbuchrechtliche Verträge aller Art vor
  
• führt das Grundbuch (Vormerkungen, Anmerkungen, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte und Eigentumswechsel)
  
• veranlagt Handänderungssteuern und -gebühren
  
• führt notarielle Tätigkeiten (Urkundspersonen) in grundbuchrechtlichen Angelegenheiten aus
  
• arbeitet im amtlichen Schätzungswesen mit
  

 

[hilfi]

Das Grundbuchwesen ist in der Schweiz kantonal völlig unterschiedlich. Auch die Zahlungsmodalitäten sind in jedem Kanton anders.

Es gibt Kantone mit Amtsnotaren (also beim Grundbuchamt angestellt) oder eben Kantone mit freien Notaren. Entsprechend sind die Abläufe abweichen. Juristisch gesehen, bist Du erst Eigentümer, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist. Die Anmeldung im Tagebuch reicht nicht aus.

Betreffend Zahlungsversprechen und Verträge mit der Bank. Es gibt diverse Schreiben welche die Banken erstellen und sind entsprechend abhängig von Verträgen zwischen den Kunden und der Bank.

Ein juristisches richtiges unwiderrufliches Zahlungsversprechen wird die Bank nur ausstellen, wenn Du mit der Bank einen Kreditvertrag unterzeichnet hast und die EM vorliegen. Da ja der Kauf noch nicht 100% sicher ist, kannst Du bei den meisten Banken keine Konditionen fixen. Da du keine Produkte abgeschlossen hast, ist aber der Ausstieg aus dem Kreditverhältnis im Normal auch nicht so teuer, hier gilt es genau den Vertrag mit der Bank zu studieren, was hier geregelt wurde.

Wird nur ein Finanzierungsnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung benötigt, ist auf der Gegenseite mit der Bank weniger nötig.

 

[MeineBurg]

Das Grundbuchwesen ist in der Schweiz kantonal völlig unterschiedlich. Auch die Zahlungsmodalitäten sind in jedem Kanton anders.

Es gibt Kantone mit Amtsnotaren (also beim Grundbuchamt angestellt) oder eben Kantone mit freien Notaren. Entsprechend sind die Abläufe abweichen. Juristisch gesehen, bist Du erst Eigentümer, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist. Die Anmeldung im Tagebuch reicht nicht aus.

Betreffend Zahlungsversprechen und Verträge mit der Bank. Es gibt diverse Schreiben welche die Banken erstellen und sind entsprechend abhängig von Verträgen zwischen den Kunden und der Bank.

Ein juristisches richtiges unwiderrufliches Zahlungsversprechen wird die Bank nur ausstellen, wenn Du mit der Bank einen Kreditvertrag unterzeichnet hast und die EM vorliegen. Da ja der Kauf noch nicht 100% sicher ist, kannst Du bei den meisten Banken keine Konditionen fixen. Da du keine Produkte abgeschlossen hast, ist aber der Ausstieg aus dem Kreditverhältnis im Normal auch nicht so teuer, hier gilt es genau den Vertrag mit der Bank zu studieren, was hier geregelt wurde.

Wird nur ein Finanzierungsnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung benötigt, ist auf der Gegenseite mit der Bank weniger nötig.

Die Anmeldung im Tagebuch reicht nicht aus.

Was bedeutet das genau? Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag auf dem Grundbuchamt?

Juristisch gesehen, bist Du erst Eigentümer, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist.

Was kann  noch nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages & vorliegen des unwiderruflichen Zahlungsversprechen passieren?

Der Grundbucheintrag erfolgt wann?

 

[hilfi]

Kommt auf die Auslastung des Grundbuchamtes an und auf die Komplexität des Eintrages. Kann am gleichen Tag sein oder ein paar Tage später der Eintrag im Grundbuch erfolgt. Da kommt eigentlich auch nie etwas dazwischen, wenn der Notar alles richtig gemacht hat. Eintragungsrückweisungen sind z.B. bei Vorbehalten der Lex Koller möglich. Anmeldung bedeutet, dass der Notar dem Grundbuchverwalter mitteilt, dass der Kaufvertrag unterzeichnet wurde (und legt den natürlich bei). Der Tagebucheintrag ist sozusagen eine Empfangsbestätigung.