Verkäufer will Haus nicht mehr verkaufen trotz Reservationsvertrag

[Stelo]

Liebe Forummitglieder

Gemäss HEV Schweiz: Zur Gültigkeit von Reservationsverträgen ist ein Reservationsvertrag nicht rechtsgültig wenn er nicht öffentlich beurkundet wurde. Es wird erklärt was passiert wenn der Käufer vom Reservationsvertrag zurücktritt. z.B. dass der Verkäufer für seine bereits getätigten Aufwendungen Schadenersatz fordern kann. Wie sieht es aber aus, wenn der Verkäufer vom Vertrag (Reservationsvertrag) zurücktritt?

Uns ist es so ergangen. Wir haben Anfang März einen Reservationsvertrag unterschrieben. Da das Haus z.Z. vermietet ist, hat der Verkäufer dem Mieter gekündigt. Darauf ab hat der Mieter die Kündigung angefochten. Der Verkäufer wollte mit dem Mieter reden und eine Lösung finden. Was die beiden Parteien (Verkäufer/Mieter) ausgemacht haben wissen wir nicht. Nun tritt der Verkäufer (private Person) vom Reservationsvertrag zurück und er hat die Kündigung an den Mieter zurückgezogen. Gemäss unserem Architekt (wir wollten auf diesem Grundstück ein neues Haus bauen) hat der Verkäufer keinen Grund genannt, er möchte einfach nicht mehr verkaufen. Wir hatten bereits einen Entwurf vom Kaufvertrag zu Hause (wurde vom jetzigen Eigentümer über einen Notar aufgesetzt) und hatten schon sehr viel Zeit in "unser" Haus investiert (Finanzierungsabklärungen, Baupläne etc. geschweige von einem anderen Hausangebot welches wir abgelehnt haben, da wir unser „Traumgrundstück“ gefunden hatten). Können wir nun vom Verkäufer, falls er seinen Schritt nicht überdenkt, ebenfalls Schadenersatz für unsere Aufwände verlangen? Hat jemand gleiche Erfahrungen gemacht?

Danke für eure Rückmeldungen.

 

[habaUgeot]

Liebe® Stelo

ist ein Reservationsvertrag nicht rechtsgültig wenn er nicht öffentlich beurkundet wurde.

soweit so wahr.

Es wird erklärt was passiert wenn der Käufer vom Reservationsvertrag zurücktritt. z.B. dass der Verkäufer für seine bereits getätigten Aufwendungen Schadenersatz fordern kann. Wie sieht es aber aus, wenn der Verkäufer vom Vertrag (Reservationsvertrag) zurücktritt?

Das kann man - so man denn will - ebenfalls im gleichen Vertrag regeln.  Ist nichts abgemacht, ist nichts abgemacht, wie immer.

Soweit ich die Juristerei verstanden habe, kannst Du auf Schadenersatz klagen. Musst aber zum einen Deinen Schaden beweisen, zum anderen einen Grund angeben, warum Dir der andere Ersatzpflichtig wurde: Rechtswidrigkeit oder Pflichtwidrigkeit - ein Verstoss "gegen Treu und Glauben" (was auch einklagbar ist) ist nach meinem Wissen ebenfalls möglich, aber nimmt für den Nachweis akademische Züge an.

Ich habe keine Kristallkugel auf meinem Tisch und verdienen tu' ich auch weniger als Mike Sheeva - ich bin also nicht so Zukunfssicher unterwegs. Meine Prognose geht in dieser Richtung: Deinen Aufwand als Lerngeld verbuchen. Und ein neues Projekt suchen.

Hoffentich kann Dir hier jemand mehr Hoffnung machen.

Haba

 

[Stelo]

Lieber Haba

Vielen Dank für deine Rückmeldung.

Nach langem Überlegen, haben wir das Ganze abgeschlossen und werden auch keine rechtlichen Schritte prüfen....wir sind lediglich eine Erfahrung reicher geworden.

Viele Grüsse

 

[Pippen]

Aber Geld hat euch das ganze bis jetzt noch nichts gekostet, oder?

Hat euch denn der Architekt nicht darauf aufmerksam gemacht, dass die Reservation öffentlich beurkundet werden muss?

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Stelo

Liebe Alle /emoticons/default_smile.png

Es muss zwischen privat abgeschlossenem Reservationsvertrag und einem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag unterschieden werden.

Ein Reservationsvertrag setzt ein Makler oder Grundstückverkäufer auf, damit er überhaupt eine öffentlich Beurkundung in Angriff nimmt. Falls Du als Käufer in dieser Zeit zurücktritts verfällt ein Teil der Reservationsgebühr an den Verkäufer bzw. dessen Makler. Er muss allerdings den Schaden ausweisen können und darf nur diesen behalten. Die restliche Reservationsgebühr muss er zurückerstatten. Soweit so gut. Zu diesem Zeitpunkt solltest Du als potenzieller Käufer des Grundstücks aber auch noch nicht weiss ich wieviel Aufwand getrieben haben.

Wenn ein Kaufvertrag öffentlich beurkundet ist, die Eigentumsübertragung (mit allen Rechten und Pflichten) zu einem späteren Zeitpuinkt erfolgt, sollte eine Anzahlung geleistet werden. Ich rate immer diese so gross anzusetzen, dass der Schaden bei einem Verkäuferrücktritt entsteht abgedeckt werden sein sollte. Dies, da bei einem Rücktritt des Verkäufers er die doppelte Summe zurückzuerstatten hat. Dies muss natürlich so auch in den beurkundeten Vertrag hinein. Das verhindert auch, dass Dein Verkäufer wenn einer ein leicht höheres Angebot abgibt auf dumme Gedanken kommt, wie es in Deinem Fall geschehen ist.

Lieber Stelo, Du hast also zu früh, zu viel investiert. Nächstes Mal machst Du es sicher auch besser. Allerdings hätte Dich Dein Architekt diesbezüglich auch über diese Gefahren informieren sollen....

Trotzdem schönes Wochenende, Urs