Von Anfang an, der erste Schritt.....

[Goliath]

Hallo liebe zukünftige Eigenheimbesitzer und alle die es werden wollen /emoticons/default_smile.png

Wir (Freundin & Ich) möchten ein Haus kaufen. Geld ist ein bisschen angesparrt und der Plan wäre das 10% Pensionskasse und 10% Eigenkapital, somit 20 % Anzahlung getätigt werden.

Frage: An wen wenden wir uns in erster Linie? Wir wissen nicht im vornherein welches Haus wir kaufen werden. Das entscheidet sich je nachdem wie hoch der Kredit ist den wir schlussendlich bekommen. Müssen wir zum Finanzberater, müssen wir zur Bank...was sollten wir als erstes tuhen??? Heiraten damit uns beiden das Haus gehört? /emoticons/default_smile.png

Ich weiss es nicht um bin um jeden Ratschlag sehr dankbar!

Vielen Dank und bis bald

LG Goliath

 

[tommuller]

Hallo Goliath

Erst einmal hallo im Forum.

Neben des Eigenkapitals sind auch andere Faktoren entscheidend. Ich empfehle dir dir ebenfalls über die Tragbarkeit Gedanken zu machen. Mit dem oben beschriebenen EK liegst du am untersten Rand der Möglichkeiten. Hast du noch andere Reserven usw.?

Zur Tragbarkeit: Der Hypothekarzins darf bei 5 % des gesamten fremdfinanzierten Kapitals maximal 1/3 deiner Einkünfte betragen. 

Nachdem du dir über die Tragbarkeit im Klaren bist, würde ich mal einen Termin bei deiner Hausbank empfehlen. Da kannst du dich einmal über deine Möglichkeiten informieren. So kannst du gegebenfalls bereits eine absolute Obergrenze oder halt ein Sparziel für dein Eigentum definieren. 

Klare Empfehlung meinerseits: Lieber noch ein bisschen sparen, als blind in eine Investition laufen, welche dich langsam aber sicher ausbluten lässt. 

Durch den Bezug der PK schwächst du zudem auch deine Altersvorsorge. Hier bewusst darauf achten, dass entweder diese Lücke wieder geschlossen wird, oder anderweitig entsprechend vorzusorgen.

Durch eine Hochzeit ändern sich die Eigentumsverhältnisse nicht! Du kannst auch als Konkubinat eine Liegenschaft im Miteigentum erwerben. Wichtig ist einzig zu beachten, dass ein Bezug der PK oder allfälligen Säule 3a nur beantragt werden kann, wenn man an der Liegenschaft beteiligt ist. Kurzum: Deine Partnerin kann keinen Bezug machen, wenn du die Liegenschaft im Alleineigentum kaufst.

Ich hoffe, dies gibt dir mal eine Marschrichtung.

Gruss

Tom

 

[Goliath]

Hallo Tom,

vielen Dank für Deine rasche Antwort, es gibt mir neue Denkansätze.

EDIT: Andere Reserven gibts nicht, LOTTOGEWINN wäre hilfreich

Die Tragbarkeit wäre gewährleistet, verdienen beide im 100% Job.

Zur Altersvorsorge weiss ich das sie eigentlich nicht beeinträchtigt wird denn durch den Erwerb einer Immobilie entfallen monatliche Fixkosten wie Miete. Das gesparrte Geld fliesst wieder in die Altervorsorge. Demzufolge geht nichts verloren.

Jo, vielen lieben Dank /emoticons/default_smile.png

Goliath

 

[tommuller]

Bezüglich Altersvorsorge, schau doch mal im Vorsorgereglement nach. Soviel ich weiss wird bei manchen PK's eine allfällige Invalidenrente auf Basis der Sparkapitals berechnet. Ein Bezug könnte dann eine empfindliches Risiko darstellen.

Gebe dir Recht im Bezug auf die "Fortführung" der Vorsorge in der Lievenschaft. Eine massvolle Amortisagion ist dafür jedoch Pflicht...

 

[zerolimits]

Die Tragbarkeit wäre gewährleistet, verdienen beide im 100% Job.

Die Tragbarkeit hat nichts mit dem Pensum zu tun...

Zur Altersvorsorge weiss ich das sie eigentlich nicht beeinträchtigt wird denn durch den Erwerb einer Immobilie entfallen monatliche Fixkosten wie Miete. Das gesparrte Geld fliesst wieder in die Altervorsorge. Demzufolge geht nichts verloren.

Wie fliesst es denn in die Altersvorsorge? Amortisationen kannst du schon via Säule 3a zB indirekt regeln - damit gleichst du aber noch nicht die Risiken einer PK Verpfändung / PK Bezug aus.

 

[makrthekaiser]

Hallo Tom,

vielen Dank für Deine rasche Antwort, es gibt mir neue Denkansätze.

EDIT: Andere Reserven gibts nicht, LOTTOGEWINN wäre hilfreich

Die Tragbarkeit wäre gewährleistet, verdienen beide im 100% Job.

Zur Altersvorsorge weiss ich das sie eigentlich nicht beeinträchtigt wird denn durch den Erwerb einer Immobilie entfallen monatliche Fixkosten wie Miete. Das gesparrte Geld fliesst wieder in die Altervorsorge. Demzufolge geht nichts verloren.

Jo, vielen lieben Dank /emoticons/default_smile.png

Goliath

Ob Hauseigentum günstiger ist wie Miete kannst du nicht im Vornhinein sagen, hängt von der Immobilie selbst ab. Sollte es günstiger sein, nützt es aber nichts, wenn das gesparte Geld anderweitig ausgegeben wird. 

20% EK scheinen mir recht knapp, wenn die Hälfte davon aus der PK stammen. Ich bin da eher konservativ/ängstlich. Am besten gehst du mal zur Bank und schaust was die sagen. Wie schon geschrieben wurde, rechnen Banken für die Tragbarkeit mit 5% Hypozins. Die meisten Banken haben einen Hyporechner auf ihrer Webseite. Somit kannst du auch schonmal abschätzen was drinliegt und ob das Sinn macht.

 

[positron]

Nicht vergessen: Gerade wenn ihr noch recht jung seid, kann es gut sein, dass eure Bank das Einkommen deiner Freundin nicht zu 100% in die Tragbarkeitsrechnung nehmen, da sie wegen allfälliger Kinder gezwungen sein könnte nur noch Teilzeit zu arbeiten. Selbst wenn die Bank unseriöserweise eure beiden Jobs vollumfänglich in die Tragbarkeitsrechnung nehmen sollte, müsst ihr euch selber fragen wie ihr euer Haus finanzieren würdet, wenn die Freundin gar nicht oder nur noch Teilzeit arbeiten kann, ihr noch Kinder durchfüttern müsst und die Zinsen auf 5% klettern?

So oder so dürfte es euch bei der Zinsverhandlung zum Nachteil gereichen, dass ihr nicht verheiratet seid. Und das zu Recht! Was wenn ihr euch trennt? Mit einem Einkommen wäre die Liegenschaft nicht mehr tragbar - insbesondere da ja auch das EK nur gemeinsam ausgereicht hat. Wenn ihr euch trennt müsst ihr also auch schnellstmöglich einen Käufer für euer Haus finden. Viel Spass dann!

Ebenfalls nicht vergessen darf man, dass derzeit viele Immobilien überbewertet sind. Falls irgendwann mal die Zinsen wieder steigen und die Immobilienblase platzt, könnte die Bank sehr kurzfristig von euch verlangen, den fehlenden Wert des Hauses mit Bargeld zu begleichen. Ohne zusätzliche Reserven würde ich daher keinesfalls eine Liegenschaft erwerben. Ruhig schlafen könnte ich erst ab 25-30% EK. Ob man das Geld dann auch ins Haus investiert oder nicht ist erstmal egal. Aber man muss es zumindest kurzfristig zur Verfügung haben.

Du siehst, beim Hauskauf muss viel beachtet werden und vor allem darf nicht zu knapp kalkuliert werden. Denn eines ist so sicher wie das Amen in der Kirche. Ob Neubau oder bestehende Liegenschaft: Es wird immer teurer als man denkt.

 

[tommuller]

Hi Positron

Ich bin mit deinen Ausführungen absolut einverstanden.

Trotzdem noch eine Bemerkung zu diesem Abschnitt:

So oder so dürfte es euch bei der Zinsverhandlung zum Nachteil gereichen, dass ihr nicht verheiratet seid. Und das zu Recht! Was wenn ihr euch trennt? Mit einem Einkommen wäre die Liegenschaft nicht mehr tragbar - insbesondere da ja auch das EK nur gemeinsam ausgereicht hat. Wenn ihr euch trennt müsst ihr also auch schnellstmöglich einen Käufer für euer Haus finden. Viel Spass dann!

Ich sehe nun den Unterschied zwischen einer Trennung eines Konkubinatspaares und einer Trennung bei verheirateten nicht. Liegt doch der einzige gewichtige Unterschied in der administrativen Hürde bei einer Scheidung.

Gemeinsam hingegen ist, dass so oder so bei einer Trennung bloss noch ein Einkommen vorliegt und die LS ein Klotz am Bein bedeuten kann (Spezialfälle mal ausgeblendet).

Gruss

Tom

 

[positron]

@tommuller:

Ja, du hast Recht, bei einer Trennung ist das Schlamassel mit dem Haus aus Sicht der Bank dasselbe. Aber die Konditionen bei einer Bank sind zu einem nicht unwesentlichen Teil von diversen Faktoren und Wahrscheinlichkeiten abhängig:

- Einkommenssituation

- Jobsicherheit

- Kinder(-wunsch)

- Eigenkapital

- ...

Die grössten Risiken aus Sicht der Bank sind meines Erachtens Jobverlust, Trennung und Kinder. Um das jeweilige Risiko abschätzen zu können, müssen demnach aber auch "weiche" Fakten wie z.B. Branche des Arbeitgebers, Alter des Paares oder halt auch Zivilstand berücksichtigt werden. Wenn man im AKW Mühleberg arbeitet gibt das wohl 'nen Risiko-Zuschlag. Bei einem Paar um die 30 welche ein grösseres EFH kauft, ist das Risiko von Kindern sehr hoch. Bei einem Paar um 40 und einer 3.5zi-Wohnung ist das dagegen sehr gering. Und bei einem nicht verheirateten Paar könnte das Gefühl aufkommen, dass da eher etwas unverbindliches in der Luft liegt - und das kommt gerade bei einem EFH nicht gut an.

Das heisst nicht, dass ein unverheiratetes Paar keine Hypothek bekommen würde, aber tendenziell könnten daraus schlechtere Zinskonditionen entstehen...

 

[tommuller]

Ok, so macht es doch eher Sinn. In deinem ersten Beitrag klang es halt ziemlich Pauschal. Die von dir genannten "weichen" Faktoren muss man auch mit der Bank besprechen. So ist z.B. bei einem frisch verheiratetem Paar (welches sich erst 1 Jahr kennt) das Risiko höher als bei einem Konkubinatspaar, welches bereits seit 10 Jahres liiert ist.

Tatsache ist, je höher das theoretische Risiko desto schlechter die Verhandlungsbasis.

 

[positron]

Ja, so isses.

Für jedes unverheiratete Paar, das meine Zeilen oben liest, möchte ich aber nochmals klarstellen: Heiratet um Himmels willen nicht, um bei der Bank bessere Konditionen zu bekommen /emoticons/default_wink.png. Überlegt euch vielmehr, ob ihr euch mit dem Haus wirklich fester aneinander binden wollt, als ihr das mit einer Heirat tun' würdet.

 

[Goliath]

@ all

Mir gefällt der Meinungsaustausch und die zahlreichen Anregungen bzw. Meinungen zu diesem Thema !

Danke an ALLE, das ein oder andere werde ich berücksichtigen, mein Horizont hat sich erweitert durch eure Beiträge /emoticons/default_smile.png

Cool

Lieben Gruss

Goliath

 

[Goliath]

@ Tommuller

bei einem frisch verheiratetem Paar (welches sich erst 1 Jahr kennt) das Risiko höher als bei einem Konkubinatspaar, welches bereits seit 10 Jahres liiert ist.

Aber nur wenns auch angemeldet ist als Konkubinat. Denn sonst könnte man das blaue vom Himmel erzählen und sich trotzdem erst 6 Monate kennen.

 

[tommuller]

Wo möchtest du ein Konkubinat eintragen?

 

[Goliath]

Na ein Partnerschaftsvertrag machen,aber eben, das nennt sich Heirat. Bei einer Heirat aber zählen die Jahre des eheähnlichen Verhältnisses nicht, nur die Jahre der Heirat.

 

[tommuller]

Wenn die Bank misstrauisch wird, könnte sie eine Bestätivung der Gemeinde verlangen, welche über die Dauer des Zusammenwohnens Auskunft gibt. Ob es tatsächlich eine eheähnliche Gemeinschaft oder lediglich eine WG ist, bleibt immer noch offen...

 

[Guest]

Zum thema miete entfällt. Ne die fällt anderst an. Hypozinsen und eigenmietwert und unterhalt

Etwas billiger kommt es schon aber nicht zum nullttarif

 

[emil17]

Folgende Bemerkungen:

1. Die konservative Wertberechnung ist sehr anzuraten. Man sollte auch beim Innenausbau bescheiden bleiben.

Eine kaum bezahlbare Luxusvilla ist eine erhebliche Belastung für die Partnerschaft, eine primitive Hütte mit Aussicht auf Besserung irgendwann hingegen nicht - falls doch wars der falsche Partner.

2. Es ist eigentlich absurd, dass ein junges Paar, das heiraten und ein Eigenheim finanzieren will, durch ein "Kinderrisiko" bestraft wird. Kinder sind kein Risiko, Kinder hat man z.B., weil man selber mal Kind war.

Kinder haben ist zudem eine Leistung an der Gesellschaft.

3. Die Pensionskasseguthaben beim Eigenheim einzusetzen ist insofern sinnvoll, als dass dieses Geld durch irgendwelche administrativen Massnahmen seitens der PK, die sich dann harmlos  "Mindestzinssatzreduktion" oder ähnlich nennen, ertraglos weg sein kann. Man sollte nicht vergessen, dass die meisten Erträge der PK durch Börsenspekulation oder Immobilienvermietung erwirtschaftet werden, mit hohen Reibungsverlusten in Form von Provisionen und Gebühren an die Verwaltung. Wenn die Börsenrendite der PK-Gelder steigt, wird davon zuerst die Treuhandfirma fett, obwohl das eigentlich Gelder der Arbeitnehmer sind und die Erträge diesen gehören sollten. Ist die Weltwirtschaft im Gegenwind, wird die Mindestverzinsung gekürzt.

4. Entscheidend ist die Tragbarkeit, denn man haftet mit seinem vollen Vermögen dafür, dass die Rechnung aufgeht. Geht sie nicht auf, ist man sehr schnell draussen - bei Banken hört die Nächstenliebe dort auf, wo man sie am nötigsten hätte.