Wassereintritt in Tiefgarage/Keller

[Rafflamelle]

Guten Abend allerseits

Wir sind vor einer Woche in unsere Eigentumswohnung (Neubau) eingezogen und hatten am zweiten Abend (letzten Sonntag) bereits den Keller unter Wasser (das grosse Gewitter). Das Wasser floss aus Elektroleitungen ungebremst in ein anderes Kellerabteil und überflutete den halben Keller. Das ist das eine. Doch auch sonst haben wir Probleme mit dem Grundwasser: In der Tiefgarage drückt das Wasser von unten und sogar von oben. Die Stellen sind klar erkennbar: Ab Boden längere Risse (siehe Bilder), aus der Decke tropft es (teilweise aus weissen Elektro-Abdeckungen). Die Decke wurde teilweise sogar schon notdürftig geflickt (diese grauen Bänder auf den Bildern).  

Auch einige Kellerabteile haben gemäss Nachbarn Wasserflecken.

Nun: Das Gebäude ist noch nicht fertig, einige Wohnungen noch im Bau. Der Rohbau steht seit rund einem Jahr. Es ist sehr gross, hat vier Eingänge und einige Dutzend Wohnungen. Die Überbauung (ein weiteres Wohnhaus und zwei Geschäftshäuser) liegt in Seenähe und hat einen schwierigen Baugrund (Grundwasser). Dennoch beschleicht mich ein ungutes Gefühlt. Die GU-Firma (grosse Schweizer Bau- und Immofirma) ist zwar noch vor Ort. Doch das Vorgehen lässt uns Eigentümer nicht richtig zufrieden werden. In einem Entschuldigungsschreiben für die Überschwemmung hiess es vom GU, drei Elektroleitungen seien mangelhaft abgedichtet gewesen, das sei nun nachgeholt worden. Und die undichten Stellen in der Tiefgarage seien gefunden und würden mittels Injektionen abgedichtet.

Bei einem Besuch des Käuferberaters (in unserer Wohnung gibts noch die eine oder andere Kleinigkeit) hat er dazu in etwa gesagt: Wir wissen schon was wir tun, haben selbstverständlich eine weisse Wanne erstellt und bauen ja nicht zum ersten Mal im Grundwasser. Wir werden das schon in den Griff kriegen.

Allerdings sieht das für uns Käufer doch ziemlich nach Baumangel aus. Die Delegierten des Haueses sind offenbar am Beraten. Denn im allgemeinen Teil des Hauses wurde offensichtlich an allen Ecken und Enden gespart. Offenbar gibts nun betreffend Wassereintritte bereits Ideen für ein externes Gutachten, was ich unterstützen würde.

Ich will aber nicht so lange warten und möchte deshalb einige Fragen hier im Forum platzieren:

Was ist eure Meinung? Klarer Baumangel?

Müsste eine weisse Wanne nicht dicht halten, sofern sie richtig geplant und ausgeführt wurde?

Ist jetzt ein externes Gutachten angezeigt (oder sogar höchste Zeit)?

Kann man sowas überhaupt mittels Injektionen in den Griff bekommen?

Wenn man das Problem nun "richtig" beheben will, was würde das heissen. Ist das überhaupt möglich?

Und können wir den GU dazu verdonnern, sofern ein echter Baumangel vorliegt?

Danke für euere Antworten und Anregungen

Rafflamelle

 

[Urs Tischhauser]

Liebe Rafflamelle

Leider ist es eine altbekannte Tatsache, dass eigentlich die Gebäudehülle den Wert eines Gebäudes bestimmt. Trotzdem wird bei dieser oft in sträflicher Weise gespart. Auch grosse und namhafte Bauträger lassen sich verführen. Das kenne ich nur zu gut.

Wenn ich nun lese, dass drei Elektroleitungen mangelhaft abgedichtet worden sind, stellt sich die Frage, wie es generell um die Qualitätskontrolle bestellt ist. Der Riss kann grundsätzlich mit einer Injektion verfüllt werden. Die Frage ist, ob nicht schon in der Planung nicht ausreichend dimensioniert wurde, denn das Ausmass lässt Böses ahnen. Innen aufgeklebte Combiflexhänder zeigen auch nicht gerade, dass da wirklich eine weisse Wanne erstellt wurde.

Lasst umgehend von einem ausgewiesenen, unabhängigen Ingenieurbüro prüfen, ob zumindest die Planung korrekt war. Dann kann man mit entsprechenden Massnahmen das Ganze noch zu einem guten Ende führen. Ansonsten wird es bitterböse. Sanierungen in Millionenhöhe sind für grosse Bauträger nichts aussergewöhnliches. Aber oft nur mit entsprechendem Druck von Seiten der Käufer zu bekommen.

Ich wünsche Dir viel Erfolg, Urs

 

[Rafflamelle]

Lieber Urs

Vielen Dank für die rasche Rückmeldung. Leider bestätigst du meinen Eindruck und meine Befürchtungen. Mache mir ebenfalls Gedanken, was wohl alles sonst noch mangelhaft ausgeführt wurde... Dann werde ich mich mal mit unserem "Wortführer" kurzschliessen.

Beste Grüsse

Rafflamelle

 

[habaUgeot]

Liebe Rafflamelle

Wasserdichter Beton:

Was ich hier sehe, ist - da bin ich mir sicher - keine Weisse Wanne. Wasserdichter Beton, an welchen erhöhte oder sogar hohe Anforderungen an Dichtigkeit und Rissweite gestellt werden, hat eine markante Bewehrung. Risse wie in Bildern 3 und 5 wären entweder nicht möglich, oder auf einen Fehler (Planungs- oder Berechnungsfehler; Ausführungsfehler) zurückzuführen.

So wie das Combiflex geklebt ist (mit dem freien Dehnungsstreifen in der Mitte) handelt es sich um eine Dilatations- oder Bewegungsfuge. Eine solche Fuge sollte entweder nicht mit Wasser in Kontakt kommen, oder sie sollte richtig abgedichtet werden. Minimum wäre das Combiflex AUSSEN aufgeklebt (ist meine Meinung). Korrekt für eine Weisse Wanne wäre nach meiner Meinung ein richtiges (Dila- oder Bewegungs-) Fugenband.

Dann.

Der grosse Riss im Boden... ahm... lässt bei mir alle Alarmglocken abgehen. Wenn Du Dir überlegst, wo ein Riss auftreten sollte... wäre ja das immer die Seite, wo kein Druck ist. (Wenn Du einen Ast über dem Knie brichst, kommt der erste Riss nicht beim Knie sondern auf der anderen Seite.) Ein derartiger Riss sieht so vom Schiff aus betrachtet eher nach vernachlässigung vom Auftrieb / Grundwasserdruck aus. Falls zutreffend: Dann sind die vom Urs erwähnten «entsprechenden Massnahmen» bereits sehr nahe an «Sanierungen in Millionenhöhe».

Nicht abgedichtete Elektrorohre... dürften das geringste Problem sein. Wenn ich mir die Fotos anschaue, ist das mit den Eletrorohren eher eine «schlechte Dichtung» im Sinne von Goethe. (oder auch ein plumpes Ablenkungsmanöver)

Nun.

Ohne den Fall genau zu kennen sind keine Aussagen möglich. Genau kennen hiesse, insbesondere wegen den Druckverhältnissen auch die Statik kennen. Die wirst Du aber nicht einfachso erhalten. Daher komm ich zum gleichen Schluss wie Urs:

Lasst umgehend von einem ausgewiesenen, unabhängigen Ingenieurbüro prüfen, ob zumindest die Planung korrekt war

Haba

 

[Rafflamelle]

Lieber Haba

Vielen Dank für deine Einschätzung. Langsam aber sicher läuten auch bei mir alle Alarmglocken. Muss dann unbedingt mal das Gespräch mit den Nachbarn suchen.

Beste Grüsse Rafflamelle

 

[habaUgeot]

Liebe Rafflamelle

habe mir die Bilder nochmals durch den Kopf gehen lassen. Bin nicht mehr so sicher wegen der Auftriebsproblematik - ich habe wohl wegen der Einleitung und etwas viel Wasser überall überreagiert. Sieht wohl eher nach einer unsauberen Arbeitsfuge aus. Was aber trotzdem zu korrigieren wäre nach meiner Einschätzung. Und... ein Berater vor Ort mit Planeinsicht sieht viel mehr als ein Internetforum.

Haba

 

[Rafflamelle]

Lieber Haba

Danke, diese Aussicht lässt mich schon eher ruhig schlafen. Auch ich möchte mich noch nicht zu sehr auf ein bestimmtes Horrorszenario einschiessen. Auffällig ist schon, dass die einzelnen undichten Stellen in geraden Linien verlaufen. Aber eben: wenn man es wirklich genau wissen will, kann man sich kaum nur auf die Aussagen des GU stützen. Nun: Wie es weiter geht werde ich ja nicht alleine entscheiden können. Halte euch aber gerne auf dem Laufenden...

Gruss Rafflamelle

 

[Urs Tischhauser]

Liebe Rafflamelle

Zeit zum (und erst noch ruhigen) Schlafen ist es definitiv leider noch nicht. Es muss erstens eine unabhängige, saubere Analyse der vorliegenden Planung gemacht werden. Dann muss zweitens die Qualität der Ausführung vor Ort exakt kontrolliert werden. Daraus ergibt sich ein Plan zur Mängelbehebung.

Viel Erfolg, Urs

 

[Rafflamelle]

Lieber Urs

Nein, jetzt zurückzulehnen habe ich auf keinen Fall vor. Ganz sicher werde ich mich für das von dir beschriebene Vorgehen einsetzen. Aber egal wer am Ende bezahlt: wenn die korrekte Mängelbehebung eher kleiner als grösser ausfällt bin auch ich nicht unglücklich.

In diesem Sinne nochmal danke

Rafflamelle

 

[Pfälzer]

Hallo Rafflamelle

Deine Bilder erinnern mich stark an ein Mandat nähe Kreuzlingen... da sah es ähnlich aus. Auftraggeber war damals die externe Hausverwaltung.....falls es die bei euch ebenfalls (schon) gäbe, kannst Du diese ggf. auch einbinden.

Ich nehme an, dass über der Decke wohl Grünflächen und Terrassen sind?

Unsaubere Abdichtungen bei Durchführungen sind leider immer wieder festzustellen, gerade bei grösseren Überbauungen. Da arbeiten zum gleichen Zeitpunkt sehr viele Handwerker und oftmals nur ein Bauleiter (Rohbau).. dessen Bestreben natürlich der Baufortschritt ist... und daher nicht immer die Sorgfalt für die vergessenen Details und Nacharbeiten (Nachkontrollen) gewährleistet ist. Es bleibt dann aber natürlich trotzdem ein Baumangel.

Die innen nachgedichteten Fugen sind mit hoher Sicherheit Arbeitsfugen welche sich aus den einzelnen Betonierabschnitten ergaben. Es ist aber techn. kein Problem diese auch korrekt abzudichten. Es ist daher die eigentliche Ursache für das eindringen von Wasser, "oben" zu suchen und dort abzustellen. Falls über der Decke also Grünzonen sind, müssten diese Flächen freigelegt werden um die eigentliche Ursache zu finden. Diese kann dann direkt im Bereich der Fuge sein, oder aber auch an einem anderen Ort (z.b. den aufgehenden Wandanschlüssen zu den einzelnen Häuser/Aufbauten für Lüftungen...Durchführungen...), was die Suche nicht vereinfacht.

Die inneren Fugenbänder sind keine dauerhafte Lösung, da darüber natürlich weiterhin Wasser eindringt und sich dieses, im laufe der Zeit, auch neue Wege sucht. Der Beton durchnässt, der Baustahl beginnt zu rosten....

Im Bodenbereich sieht es nach einem Gefälleüberzug (Verbundestrich) aus, der nachträglich aufgebracht wurde. Auch diese Flächen benötigen letztlich Bewegungsfugen, ggf. in Abstimmung auf Bauwerks-Dehnfugen, oder es ergeben sich entspr. Risse. Diese gingen dann allerdings nur bis zur eigentlichen Bodenplatte. Durch eine örtliche Bohrung lässt sich aber schnell feststellen, ob darunter ein Riss in der Bodenplatte wäre (was dann eben zum eindrigen der Feuchte/Grundwasser führen würde) oder nicht? Die Bilder sind natürlich eine Momentaufnahme. Besser wäre es beim nächsten Regen-Wasserereigniss genau zu prüfen, wo und in welchem Umfang sich das Wasser reindrückt. Im Bereich der Abflussrinne gibt es sicherlich auch Kanalrohre welche durch die Bodenplatte geführt wurden... bei vorhandenem Grundwasser müssen diese (wenn man sie überhaupt dort ausführen muss) natürlich ebenfalls absolut und sauber abgedichtet sein. Falls nicht, kann sich auch hier Wasser leicht zwischen Betonplatte und Überzug anreichern, was dann natürlich in Rissen des Überzuges sofort sichtbar wird.... es gibt allso meist eine Vielzahl von Möglichkeiten.

Da der GU ja wohl noch vor Ort ist, somit also auch alle betroffenen Handwerker, sollte es auch leichter fallen die Schadenssuche zu starten.

Viel Erfolg dabei...  und stelle die Ergebnisse bitte ein...das Problem interessiert sicher viele Käufer von Wohnungen/Objekten.

 

[Rafflamelle]

Hallo Pfälzer

Herzlichen Dank für die ausführliche Einschätzung. Für unser weiteres Vorgehen ist das sicher schon einmal sehr hilfreich.

Ja eine Hausverwaltung haben wir bereits, auch einen guten Eindruck des zuständigen Herren bisher.

Die Tiefgarage liegt grossteils unter dem Innenhof, teilweise unter den Gebäuden. Tatsächlich könnte der Riss auf Bild 4 genau unterhalb des Übergangs zum Gebäude liegen (allerdings ein Riss im Boden). Muss das nun wirklich mal genau anschauen. Hatte bisher keine Zeit.

Du sagts, es sei technisch kein Problem die Arbeitsfugen (aus den einzelnen Betonierabschnitten) korrekt abzudichten. Heisst das, auch nachträglich kann man die problemlos noch richtig abdichten, wenn man sie freigelegt hat? Und gilt das auch für den Verbundestrich und die Bodenplatte?

Beste Grüsse

Rafflamelle

 

[emil17]

Abgesehen von den technischen Problemen:

Wenn das Stockwerkeigentum ist, brauchen alle Massnahmen, die die Gebäudehülle betreffen, einen Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümerversammlung. Dies ist auch der Fall, wenn man mit dem GU einen Rechtsstreit beginnen oder ihn unter Druck setzen will.

Diese Versammlung kann von der Verwaltung, aber auch jederzeit von einem Stockwerkeigentümer einberufen werden, das es sich offenbar um eine dringliche Verwaltungshandlung handelt, welche erfolgt, um Schaden von der gemeinsamen Sache abzuwenden.

 

[Rafflamelle]

Lieber Emil

Danke für den Hinweis. Dass es einen Beschluss braucht habe ich angenommen, sollte ja Formsache sein. Allerdings hängt auch der GU mit nicht wenig Stimmen mit drin, also mal sehen... Stehen noch ziemlich am Anfang.

Gruss Rafflamelle

 

[emil17]

Allerdings hängt auch der GU mit nicht wenig Stimmen mit drin, also mal sehen...

Das ist eine schwierige Situation, denn wenn er mehr als 50% der Wertquoten hält, kann er theoretisch vermieten (und seine Stimmen behalten) und alles verhindern, bis die Ansprüche verjährt sind.

Denn er muss sich quasi selber zur Mängelbehebung auffordern ...

 

[turbo]

Macht auch nicht schon jetzt auf Horror.

Kenne einige ähnlich gelagerte Fälle.

Es ist bei allen gut gekommen.

Das eine UNG die ersten zwei - drei Jahre stellenweise undicht ist, dürfte ziemlich normal sein. Wichtig ist das richtig darauf reagiert wird und die passenden Schlüsse und Massnahmen ergriffen werden. Das passiert da ja offenbar.

Bei gespannten Decken, Bodenplatten und Wänden ist das ganze zeitkritischer und muss sauber analisiert werden.

Lg Turbo

 

[Rafflamelle]

@emil: ja das ist die Frage, immerhin vermietet der GU die beiden geschäftshäuser (wollte das eine verkaufen, klappte aber nicht). Der punkt: es sind 4 gebäude, die wohngebäude haben getrennte stwe-gemeinschaften, aber alle gebäude sind der tiefgarage angeschlossen. So gesehen wird mal erst kontakt knüpfen angesagt sein.

@turbo: danke, mal eine stimme, die zuversicht verströmt (schreibst du im auftrag des GU?/emoticons/default_wink.png aber warum ist es nicht unüblich, dass das ug die ersten jahre feucht/nass ist?

 

[turbo]

@turbo: danke, mal eine stimme, die zuversicht verströmt (schreibst du im auftrag des GU?/emoticons/default_wink.png aber warum ist es nicht unüblich, dass das ug die ersten jahre feucht/nass ist?

 

[habaUgeot]

Das ist eine schwierige Situation, denn wenn er mehr als 50% der Wertquoten hält, kann er theoretisch vermieten (und seine Stimmen behalten) und alles verhindern, bis die Ansprüche verjährt sind.

Denn er muss sich quasi selber zur Mängelbehebung auffordern ...

Ich bin nicht sicher, dass das stimmt. Reglement lesen! ich dachte, dass ein Mehrfachbesitzer in der StWE-Versammlung eben nur eine Einfache Stimme hat. Für gewisse Dinge (weiss aber nicht welche) gilt die Wertquote nicht. Kenne so einen Fall, bin aber nicht Jurist!

Haba

 

[Rafflamelle]

Nochmals danke für die Hinweise. Das ganze dürfte hinsichtlich stimmrechte usw ohnehin kompliziert werden. Denn die versammlungen gibts zwei (je eine pro wohngebäude), da wird der gu nichts zu bestellen haben. Er besitzt aber die geschäftshäuser... Aber wenn es hart auf hart kommen sollte werden wir uns sicherlich von einem juristen in dieser hinsicht beraten lassen. Erst mal geht es darum, genügend druck zu machen und (so wie ich hoffe), externe spezialisten aufzubieten.

Halte euch auf dem laufenden

Gruss Rafflamelle

 

[emil17]

Ich dachte, dass ein Mehrfachbesitzer in der StWE-Versammlung eben nur eine Einfache Stimme hat. Für gewisse Dinge (weiss aber nicht welche) gilt die Wertquote nicht. Kenne so einen Fall, bin aber nicht Jurist!

Wichtige Sachen können nur mit doppeltem Mehr (der Wertquoten und der Köpfe) beschlossen werden.

Zum Beispiel viele Baumassnahmen, die Eröffnung eines Rechtsstreites und auch die Abänderung eines Reglements.