Wieviel Hypothek kriege ich?

[Badewannenkönig]

Hoi zäme,

Wir suchen nun schon seit einiger Zeit nach einem Haus... Nun haben wir eines gefunden, das uns sehr gut gefällt, aber leider ein bisschen teuer ist. Nun mache ich mir Gedanken zur Finanzierung und wäre an euren Erfahrungen und eurem Wissen interessiert.

Mir sind die "20% EK und 33% vom Lohn"-Regeln bekannt. Jedoch frage ich mich, ob damit überhaupt jemand in der Schweiz eine Hypothek erhält. Wenn die Banken nämlich mit 7% kalkulatorischen Zinsen rechnen (5% Zins, 1% Amortisation und ca 1% Unterhalt), dann kostet eine Hypothek von CHF 500k ja CHF 35k im Jahr, sprich ca CHF 3000.-- im Monat. Das entspricht (bei 33%)einem Bruttolohn von CHF 9000.--, was doch ziemlich hoch ist.

Und damit finanziert man nur ein Haus von "nur" CHF 625k??? (Wenn man von 20% Eigenkapital (=CHF 125k) ausgeht.

Ist das nicht ein bisschen unrealistisch? Bauen sich Leute, welche CHF 9000.-- im Monat verdienen Häuser für CHF 625k?

Klar, das sind nur die kalkulatorischen Zinsen, die wirklichen Kosten sind (im Moment) tiefer. Aber die Banken benützen diese anscheinend um die Tragbarkeit auszurechnen?

Oder liege ich da komplett falsch?

Danke für euren Input,

Badewannenkönig

 

[rollwett]

hallo badewannenkönig

geh doch mal auf die hompages der banken und suche dort jeweils den hypothekenrechner. die liefern ziemlich genaue angaben. meistens rechnen sie mit einem kalkulatorischen zinssatz zwischen 4 und 5 prozent. die amortisation und der unterhalt wird dazugezählt. damit wird das ganze schon realistisch.

dann verlange mal ein unverbindliches gespräch mit der bank 'deines vertrauens'. (sofern man zu banken vertrauen haben kann). die sagen dir sofort, wieviel sie dir geben.

und wenn du ein konkretes haus im auge hast, können sie vielleicht sogar was zu einem angemessenen preis sagen. auf jeden fall weisst du dann woran du bist.

viel glück!

rollwett

 

[Badewannenkönig]

Hallo Rollwett,

Danke für deine Antwort - ich hab schon was konkretes im Auge und die Hyporechner kenne ich schon fast auswendig /emoticons/default_smile.png

Mit 4-5% denke ich, ist es realistisch, aber bei 7% würde ja niemand eine Hypothek kriegen. CHF 1m würde dann 6000.-- pro Monat kosten, sprich ein Bruttogehalt von CHF 18k erfordern. Und das dürfte eher selten sein...

Gruess,

Badewannenkönig

 

[ks00]

Anfangs der 90er jahre lagen die zinsen ja bei 7%, von da her ist die rechnung durchaus gerechtfertigt

 

[john_w64]

Die Berechnungen stimmen schon so: 5% Zins + 1% Unterhalt + 1% Amortisation. Damit gibt es nur nich ein variable Grösse: das Eigenkapital, dieses muss höher sein. Fazit: SPAREN!

 

[Hypocheck]

hallo zusammen, der Durchschnittszinssatz der letzten 20-25 Jahren war ca. 5% und daher kommt der kalkulatorische Zins. Es gibt Institute die mit 4.5% rechnen aber dafür vom netto Einkommen ausgehen, die mit 5% rechnen auch mit dem brutto Einkommen. Die Kreditpolitik in der Schweiz ist schon ok, somit haben wir qualitativ gute Schuldner denen die Puste nicht so schnell ausgeht und nicht in Kreditunfähigkeit gelangen.

 

[Dabadee]

Hallo Rollwett,

Danke für deine Antwort - ich hab schon was konkretes im Auge und die Hyporechner kenne ich schon fast auswendig /emoticons/default_smile.png

Mit 4-5% denke ich, ist es realistisch, aber bei 7% würde ja niemand eine Hypothek kriegen. CHF 1m würde dann 6000.-- pro Monat kosten, sprich ein Bruttogehalt von CHF 18k erfordern. Und das dürfte eher selten sein...

Gruess,

Badewannenkönig

Die Hypothekenrechner im Internet sind eine gute Möglichkeit zur (groben) Orientierung.

Mach am besten mal bei 2-3 Banken Termine aus und lege ihnen dann möglichst komplette Unterlagen vor (Lohn, Pensionskasse, evtl. Säule 3a, etc.). Du wirst dann relativ rasch feststellen können, ob die Finanzierung in Frage kommt oder nicht bzw. bis zu welcher Höhe die Bank euer zukünftiges Wohneigentum finanzieren würden.

Falls es mit der Tragbarkeit (Einkommen) nicht reicht, kann dir die Bank sicher auch berechnen, wie hoch das Eigenkapital sein müsste, um euer Wunschobjekt zu kaufen. Dann heisst es sparen... /emoticons/default_rolleyes.gif

 

[Badewannenkönig]

Danke für die vielfältigen Antworten. Ich habe noch zwei weitere Fragen:

• Gilt die 33%-Regel bei den Banken auch für höhere Einkommen? Wenn ich 300k verdiene, dann kann ich mir doch auch Kosten von 130k pro Jahr leisten, bleibt ja immer noch mehr als genug zum Leben übrig (Und Wohnen ist ja bereits bezahlt). Hat jemand Erfahrungen mit Banken, welche höher als 33% gehen?
• Wenn ich heute eine Hypothek für 3% auf zehn Jahr hinaus abschliesse, dann weiss ich ja, was ich in den nächsten 10 Jahren zahle; nämlich 3%. Und 10 Jahre sind eine lange Zeit, wer weiss, was dann ist, wieviel ich dann verdienen werde und vieviel ich amortisiert haben werde. Müsste man dann als kalkulatorischen Zinssatz nicht eher 3% (oder 5 inkl. Amortisation und Unterhalt) nehmen?

Gruess,

Badewannenkönig

 

[Kurt Wagner]

die 33 % oder 20 % Regel sind eben Richtwerte, die wahrscheinlich in der Realität selten zur Anwendung kommen. Das ganze ist ja eben viel komplizierter und jeder Fall ist wieder anders.

Du hast es ja schon angetönt, wenn jemand 300k oder mehr verdient pro Jahr sehen die ganzen Berechnungen schon wieder anders aus. Wie sieht es aus mit der Pensionskasse? Anstatt sich auszahlen zu lassen kann man sie ja auch verpfänden. Eventuell Lebensversicherungen - auch das kann man anrechnen lassen. Vielleicht gibt es ja sogar liebe Verwandte (der reiche Onkel aus den USA oder die lieben Eltern) die einem ein (zinsloses) Darlehen geben oder gar verschenken.

Zur Zeit und auch auf längere Sicht haben wir historisch tiefe Zinssätze - z.T. unter 3 % - wer da noch mit 5 oder gar 7 % rechnet ist meiner Meinung nach ziemlich weltfremd.

Lange Rede kurzer Sinn: Sprich mit mind. 3 Banken, dann weisst Du mehr /emoticons/default_smile.png

 

[Yogi]

Sali Zäme

Dieses Thema kann man meines Erachtens aus verschiedenen Perspektiven betrachten. Im Grundsatz aber denke ich, macht die kalkulatorische Tragbarkeitsrechnung, sofern man Nachhaltigkeit sucht, durchaus Sinn. Wie meine ?Vorredner? bereits erwähnt haben, ist das derzeitige Zinsniveau nicht als Masstab zu nehmen. Eigenheimbesitzer sollen (und wollen) ja auch im Umfeld steigender Zinsen die Kosten tragen können. Es ist aber auch richtig, dass es im Einzelfall vertretbar ist, die Tragbarkeitsrichtlinien zu übertreten (genau so wie es im Einzelfall zulässig sein kann, eine Finanzierung mit Tragbarkeit < 33% nicht umzusetzen), nämlich dann, wenn das Einkommen oder die nachweisliche Sparquote (z.B. bei ?Geringverdienern?) überproportional Hoch ist (und die Finanzierung im Verhältnis dazu steht). Die Frage die ich mir aber stelle ist.. wenn jemand über 300k/ Jahr verdient, dann sollte ja auch die Sparquote so hoch sein, dass man a) keine zinslosen Darlehen oder Schenkungen benötigen dürfte und durch Eigenkapitaleinsatz > 20% (weil hoher Einnahmenüberschuss) die Tragbarkeitsquote senken kann (es sei denn, das Objekt und die Finanzierung ist überproportional zur finanziellen Gesamtsituation). Denn nicht nur die Belehenung und die Tragbarkeit sind relevant, sondern eben die finanzielle Gesamtsituation sowie das Ausgabe- und Sparverhalten.

Zudem, da muss ich Kurt Wagner widersprechen (bitte verzeih), ist das aktuelle Zinsniveau nicht als Masstab zu nehmen. Wenn man den Grund dafür beachtet, nämlich die überdimensionale Liquidität am Markt und die tiefen Leitzinsen zur Ankurbelung der Konjunktur, so lässt sich erahnen, was passiert wenn sich die Wirtschaftsituation normalisiert und die Inflation dadurch anziehen wird?. Zinserhöhungen (deutliche) sind meines Erachtens abzusehen. Also gerade in einem solch aussergewöhnlichen Umfeld ist es ratsam, sich an konservative Berechnungen zu halten (im eigenen Interesse jedes Einzelnen).

Aber eben? wie eingangs erwähnt, kann man immer versuchen zu rechtfertigen, warum gerade bei einem selbst eine Ausnahme gemacht werden soll /emoticons/default_additional/151.gif

Nichts für ungut, dass ist nur ein Teil meiner Meinung.

Gruess, Yogi

 

[john_w64]

Klar ist dass die wirklichen Grossverdiener bei den Banken anders behandelt werden. Aber auf der anderen Seite haben die meist eh so viel Kapital dass deren ganze Beziehung zur Bank ein wenig anders ist. Da sind ja auch andere Banken und diese Leute werden anders betreut. Aber auch da ist es die Frage wieviel Einkommen ist auf sicher, weil mancher "Grossverdiener" ist ja nun wieder in der realen Welt angekommen und konnte sich diesmal keinen zusätzlichen Ferrari zu Weihnachten kaufen.

So oder so, wirkliche Aussagen bekommst du nur wenn du bei 2-3 Banken mal ein Gespräch führst. Es gibt viele "Normalverdiener" die sich ein Haus kaufen konnten und könne. Es geht schon, nur ist dann halt für ein paar Jahre UHU Ferien angesagt anstelle von Meldiven und Kenia.

 

[winner60]

Zur Zeit und auch auf längere Sicht haben wir historisch tiefe Zinssätze - z.T. unter 3 % - wer da noch mit 5 oder gar 7 % rechnet ist meiner Meinung nach ziemlich weltfremd.

Ich teile deine Meinung (auch) nicht: Mittel- bis langfristig ist eine Berechnung zwischen 5-7% (inkl. Amortisierung und Unterhaltskosten) näher an der Realität als Werte unter 5%.

A) Die momentane Tiefzinsphase dürfte nicht lange anhalten. Die Inflationsgefahr wird zu steigenden Zinsen führen, d.h. auch die Hypozinsen werden steigen (wann auch immer).

/emoticons/default_cool.png Bei Neubauten entsteht in den ersten paar Jahren tatsächlich nur ein kleiner Unterhaltsaufwand (deutlich unter den kalkulatorischen 1%) - bei älteren Häusern ist dieser jedoch deutlich höher! In der Gesamtnutzungsdauer dürften daher 1% knapp sein - sie reichen nur, weil das Haus i.d.R. den Besitzer überlebt und nach einem Eigentumsübergang das Ganze aus der dann aktuellen Situation betrachtet wird.

C) Hypo-Zinsen zwischen 4 und 5% historisch gesehen eine sehr realistische Grösse sind.

Ich begrüsse die manchmal etwas hart wirkenden "Richtlinien": genau die verhindern ein Debakel ? la USA, wo jeder Geld bekommen hat....

Die meisten Banken rechnen mit 4-5% Zinshöhe - das entspricht dann effektiv dem historischen Mittel. Und an die Vergesslichen oder Jüngeren: Man hat schon 8% Zinsen bezahlt..... Anfang der 90er Jahre! Ich wollte nicht wissen, was passiert wäre mit den Hausbesitzern, wenn diese Zinshöhe länger angehalten hätte.....

Martin

P.S. Zurück zur Berechnung von Badewannenkönig:

Bei einem Haus, das 1 Mio. kostet, sind mind. 200'000 EK aufzubringen. Demnach beträgt die Hypothek 800'000. Zins und Amortisierung (5+1%) betragen demnach: 48'000. Dazu 1% Unterhalt vom Kaufpreis (= 10'000), macht Total 58'000. Bei einer Belastung vom max. einem Drittel ergibt das ein Einkommen (Brutto) von rund 175'000. Ich halte diese Berechnung für korrekt.

 

[raycecile]

P.S. Zurück zur Berechnung von Badewannenkönig:

Bei einem Haus, das 1 Mio. kostet, sind mind. 200'000 EK aufzubringen. Demnach beträgt die Hypothek 800'000. Zins und Amortisierung (5+1%) betragen demnach: 48'000. Dazu 1% Unterhalt vom Kaufpreis (= 10'000), macht Total 58'000. Bei einer Belastung vom max. einem Drittel ergibt das ein Einkommen (Brutto) von rund 175'000. Ich halte diese Berechnung für korrekt.

Korrekt vielleicht aber nicht realistisch... meine Rechnung liegt an der Realität. (war im anderen Thema) http://www.haus-forum.ch/hausplanung-bauland/5159-bauland-hypothek-und-dann.html#post65385

 

[winner60]

Korrekt vielleicht aber nicht realistisch... meine Rechnung liegt an der Realität.

Das können wir ja bei einem Hypozinsstand von 5% und einem 20jährigen Haus dann wieder diskutieren.....

Martin

 

[Badewannenkönig]

Geratet euch nicht in die Haare

Ich denke auch, dass die Berechnung realistisch ist. Was mir aber - und deswegen habe ich diesen Thread eröffnet - nicht realistisch erscheint, ist die Tatsache, dass viele Häuser in der Schweiz 1mio kosten - und dementsprechend viele Käufer ca. 800k Hypotherk aufnehmen müssen. Aber nur ein Bruchteil der Schweizer 180k Jahreseinkommen hat. Meines Wissens liegt der Schweizer Durchschnittslohn bei ca 80k pro Jahr.

Wie erklährt ihr euch das?

Gruess,

Badewannenkönig

 

[aristocat]

@Badewannenkönig

Ich glaube, dass die meisten die ein Haus von 1 Mio. Franken kaufen, mehr EK mitbringen als 200k. Ich persönlich würde mir jedenfalls eine Hypothek von 800k nicht antun. Diejenigen, die eine so hohe Hypo haben, sind wohl Doppelverdiener. Und jemand, der wirklich viel verdient, hat meistens auch mehr Eigenkapital und daher meist auch ein noch teureres Haus /emoticons/default_smile.png

 

[raycecile]

ich denke ihr solltet weniger spekulieren, dafür die Spezialisten der Bank rechnen und euch erklären lassen was, wieviel, warum...

 

[winner60]

ich denke ihr solltet weniger spekulieren, dafür die Spezialisten der Bank rechnen und euch erklären lassen was, wieviel, warum...

Mit dem wiederum kann ich mich einverstanden erklären: Es ist unabdingbar, mit mehreren Banken zu diskutieren. Einfach unbedingt die eigene finanzielle Situation vorher tansparent und ehrlich festhalten (mit Dokumenten wie Lohnausweis, Steuerveranlagung usw.): Das kommt bei den Banken sehr gut an. Auch erste Gedanken in Sachen Risikoabsicherungen (z.B. Versicherungen) sind sicher vorteilhaft. Je besser vorbereitet man in ein solches Gespräch geht, desto einfacher ist die Kommunikation mit den "Bankmenschen". Ich hatte vorher auch eine Tragbarkeitsberechnung erstellt (wurde hier im Forum glaube ich auch mal ein Excel-Sheet reingestellt von jemandem) - man kann auch die gängigen Tools der Banken im Internet nutzen.

Es gibt eben verschiedene Sichten des genau gleichen Sachverhaltes.

Und: nö, wir geraten uns hier bestimmt nicht in die Haare, das ist nicht unser Stil hier. Wir bleiben ja auch bisher alles sehr sachlich, finde ich /emoticons/default_wink.png

Wer eine Hypothek von 800k hat, der muss zwangsläufig über ein Einkommen in der genannten Grössenordnung verfügen. Dabei rede ich aber immer von Bruttoeinkommen! Dass das Ganze mit NETTO anders aussieht ist wohl klar.

Zum Thema "sich eine so hohe Hypothek antun": Wenn Doppelverdiener pro Jahr den max. Betrag in die 3a einzahlen, so summiert sich das in 10 Jahren (inkl. Zinsen) auf rund 150k. Bei 20 Jahren auf rund 300k (gut, davon müsste man noch die Steuern abziehen, welche beim Bezug anfallen). Da diese Gelder bis zur Pensionierung bezogen werden müssen, reduziert sich die dann stehende Hypothek doch drastisch und alles sieht nicht mehr soooooo schlimm aus. Dafür fallen dann Renovationen an (dafür die 1% pro Jahr durchschnittlich in den Berechnungen), aber gerade dafür kann man die 3a ja auch gut nutzen. Zum Zeitpunkt der Pensionierung möchte ich mir eine Hypothek von 800k auch nicht antun.....

Scheinbare Diskrepanz des schweiz. Durchschnittlohns mit der Diskussion zu benötigten Einkommen bei einem Hauspreis von 1 Mio.: Ein Haus, das 1 Mio. kostet entspricht auch nicht unbedingt dem Schweizerischen Durchschnitt. Zudem ziehen viele Geringverdiener den Durchschnitt nach unten: und gerade diese sind nicht die relevante Gruppe, welche sich ein Haus in dieser Grössenordnung kauft. Interessant wäre in diesem Zusammenhang einmal ein Statement von einem Banker zu hören, wie hoch der Durchschnittsverdienst der Hypothekennehmer ist, welche eine solche von 800k (nach dem bisherigen Beispiel) bezogen haben: Da würde ich fast eine Wette eingehen, dass das Bruttoeinkommen bestimmt in der Region > 180k liegt.

Martin

 

[raycecile]

Ich denke eher < 150K, man darf nicht vergessen dass viele gutverdienende bei Banken arbeiten und damit von speziellen Personalkonditionen profitieren.

 

[Kurt Wagner]

Ich teile deine Meinung (auch) nicht

dies ist natürlich Dein bzw. Euer gutes Recht. Trotzdem bin ich selber ziemlich überzeugt, dass die Zinsen über eine lange Zeit tief bleiben werden und diese 5 % noch weit weg und nicht realistisch sind.

Wir wohnen nun seit rund 3 Jahren in unserem neuen Haus und beispielsweise diese Unterhaltskosten welche mit 1 % voranschlagt werden haben wir bei weitem nicht - was soll auch schon in den ersten Jahren kaputt gehen bzw. was muss man ersetzen? Erstens greift da meistens noch die Garantie und zweitens sind die 1 % meiner Meinung nach für einen Neubau ebenfalls zu hoch gegriffen - sie bewegen sich eher zwischen 0,5 - 0,75 % (natürlich kann das je nach Objekt extrem abweichen).

Zur Zeit haben wir nicht nur eine Finanz- sondern auch eine Wirschaftskriese - dies wird wohl keiner abstreiten. Deswegen sind die Zinsen extrem tief - und wenn man sich irgendwo absichern will kann man ja beispielsweise eine 10 Jahres Fix-Hypothek für rund 3.5 % aufnehmen.

Also diese berechneten 5, 6 oder total gar 7 % Zinsen langfristig halte ich für ein Märchen. Oder könnt ihr Euch vorstellen was passieren würde wenn die Banken wirklich die Hyoptheken derart erhöhen würden? Sehr viele Schweizer Hausbesitzer könnten sich das schlicht gar nicht leisten und müssten ihr Haus zwangsverkaufen bzw. die Bank würde das übernehmen (müssen). Glaubt ihr echt, die Banken haben daran Interesse?

Langer Rede kurzer Sinn: Kauft Euch Häuser, Eigentumswohnungen mit möglichst einer hohen Hypothek - die Banken werden da schon mitmachen und zusätzlich unterstützt ihr noch die Wirtschaft /emoticons/default_smile.png