Hallo
Wie ich es gemacht habe? Eigentlich sehr wenig vorbelastet. Als ich (damals noch wir) den Entscheid zum Bau gefällt hatten, hatten wir in etwa soviel Ahnung wie Du. Ich habe mir erst mal Gedanken über die Finanzen gemacht, mich etwas schlau gelesen und auch auf meiner Hausbank einmal einen unverbindlichen Termin gebenlassen zur Eigenheimfinanzierung. Dazu habe ich ein Dossier zusammengestellt mit meinem Vermögen, meinen Einkünften und Lebenshaltungskosten. Relativ nackt ausgezogen würde man sagen. Was natürlich im Dossier gefehlt hat, waren konkrete Zahlen einer Hausplanung, welche ja noch nicht stattgefunden hatte. Ich wollte einfach von meiner Bank einmal wissen, bis zu welchem Betrag sie mitziehen würden und was realistisch ist und habe mich als "Dummy" wie Du so schön sagst, geoutet.
Dieses Spielchen habe ich noch mit einer zweiten und dritten Bank gemacht, um einen relaistischen Vergleich zu bekommen, was einem da die Banken so erzählen.
Schlussendlich habe ich von der Summe welche mir die Banken nannten (diese waren ähnlich mit ausnahme von einer) einen Betrag abgezogen welcher mir allenfalls als Sicherheit im Falle von Kostenüberschreitungen eine Reserve bilden sollte. Es entstand ein Liegenschaftspreis 850'000.- den wir uns leisten konnten (plus Reserve). Da wir damals noch mit einer Familienplanung zugange waren, berücksichtigten wir die Tragbarkeitsrechnung stets nur mit meinem Lohn, da meine Frau eine gewisse Zeit lang dann nicht gearbeitet hätte, bzw. wir uns das leisten hätten wollen.
Mit diesem Preis im Sack gingen wir auf Bauland- und Architektensuche. Und sind fündig geworden. Da wir in derselben Gemeinde bleiben wollten (und wir muss man sagen Glück hatten), war dies eine relativ kurze Sache und wir bekamen unser mehrmalig besichtiges Land zu einem absoluten Superpreis.
Auf diesem Land war bereits einmal ein Projekt geplant. Wir haben uns für diesen Architekten auch entscheiden können und das bestehende Projekt mit unseren eigenen Skizzen "aufgebauscht", abgeändert etc. bis wir das Haus hatten, welches wir uns wünschten, möglichst ohne Kompromisse. Das gelang auch recht gut.
Mit dem Vorprojekt und Kostenvoranschlag gingen wir wieder mit demselben, aktualisierten Dossier bei den Banken hausieren. Schlussendlich haben wir jedoch nicht unsere Hausbank gewählt, sondern eine unabhängige, welche uns ihre Kooperation zusicherte und zudem eine absolute Topberatung geboten hat. Mit dieser bauen wir nun auch, bzw. sind kurz vor dem Abschluss.
Unsere Vorsichtigkeit betreffend Kostenberechnungen sollte sich auszahlen, so ging unsere Ehe unterdessen leider in die Brüche und wir wohnen nun getrennt - nicht wegen des Hauses wie bei vielen anderen - das waren andere Gründe. Nun bewohne ich unser Haus welches sich in der Endphase befindet alleine und wir bauen dieses "gemeinsam" zu Ende, ehe wir uns entgültig scheiden werden.
Unsere Baukosten haben sich unfreiwillig erhöht, da sich der Bauplatz (Hanglage) als weniger stabil als angenommen herausgestellt hat. Nun waren wir um unsere Reserven dankbar und konnten mit dem während dem Bau zusätzlich gesparten Eigenkapital relativ locker unseren Baukredit aufstocken.
Unsere Anlagekosten belaufen sich aufgrund Massnahmen zur Hangfestigung auf 960'000.- , die Tragbarkeit liegt bei mir gerade bei 33.5% mit einem 5% Modellzins der Hypotheken und 1% Nebenkosten jährlich. Damit drin ist auch indirekte Amortisation und die Versicherungen. Die Bank spielt weiterhin mit und die Auszalung meiner Noch-Ehefrau ist auch geregelt, damit sie zu ihrem Recht kommen wird und sich aus dem Vertrag zurückziehen kann, wie sie das möchte.
Mein Fazit als ehemaliger "Dummy". Nehmt euch Zeit, zu Beginn ist das Bauen ein ungewisses Abenteuer wenn man das erste Mal baut. Man fühlt sich oft komisch, weil die Summen mit welchen man "rumspielt" ungewohnt hoch sind, über viele Dinge entscheiden muss, von welchen man fachlich nicht viel Ahnung hat oder man sich nicht sicher ist was optimal ist. Sucht euch eine Bank, welche euch zu jederzeit berät, genauso wie einen Architekten, welcher sich für Euch Zeit nimmt und euch begleitet.
Was ich heute anders machen würde? Wir haben seinerzeit die Bauleitung dem Architekten übertragen. Das mag als Neuling ganz praktisch erscheinen. Jedoch hat dann der Architekt nebst euch das das volle Sagen auf der Baustelle. Im Falle von finanzieller und auch bautechnischer Probleme seid ihr nur zwei Parteien auf der Baustelle und eine davon hat in der Regel bautechnisch nicht viel Ahnung, sprich lässt sich vom Architekten und Bauleiter rumkriegen oder überzeugen. Habt ihr einen unabhängigen Bauleiter, sprechen zwei Fachmänner miteinander, welche unabhängig voneinander von Euch beauftrag wurden. Somit unterliegt die Kostenkontrolle allen drei Parteien und nicht nur dem Architekten und Euch. Das war bei uns manchmal ein heikler Punkt. Denn was will ich als Bauherr entgegnen, wenn mir der Architekt als Bauleiter sagt "es geht nicht anders?".
Ich habe mir relativ schnell abgewöhnt, täglich auf der Baustelle nach dem rechten zu sehen. Manchmal entstehend dort Probleme oder Defizite, welche die Handerwerker mit dem Architekten oder Bauleiter untereinander lösen. Als Bauherr brauch ich dort nicht intervenieren oder nachfragen. Viele Probleme oder Unschönheiten haben sich so bei uns von alleine gelöst, ohne mein Zutun. Ich habe mich auf offensichtliche Dinge beschränkt - von denen gab es einige wenige - und auf wesentliche Dinge, wie was wo gemauert werden soll, elektrische Anlagen und Wünsche, Änderungen während der Bauphase etc. Zum Schluss des Innenausbaus natürlich auch verarbeitungstechnische Sachen, welche entweder nicht zufriedenstellend ausgeführt wurden oder noch nachgebessert werden müssen. Es gibt immer wieder Dinge, welche man nicht gerade sieht und man erst erkennt, wenn man so wie ich drinnen wohnt.
So jetzt habe ich ziemlich viel geschrieben über meine Bauzeit, die noch nicht ganz abgeschlossen ist, aber langsam ihre Endformen annimmt. Ich hoffe ich habe Dir etwas aufzeigen können, wie ich es gemacht habe. Aber ein effektives Richtig oder Flasch, gibt es wohl nicht. Jeder macht es etwas anders und schlussendlich muss es für Euch vorallem stimmen.
Mir scheint einfach wichtig, dass Ihr auf keinen Fall trotz tiefer Zinslage mit zu tiefen Zinsen rechnet. Es scheint verlockend, sich jetzt ein grosses Haus aufzustellen mit diesen tiefen Zinsen. Aber denkt auch daran, dass die nächste Immobilienblase irgendwann wieder platzen wird und die Zinsen sicherlich eher wieder steigen denn noch mehr sinken werden. Rechnet daher immer unbedingt mit Modellzinsen von 5 oder 5.5% für Tragbarkeitsberechnungen. Alles was günstiger kommt, ist "geschenktes Geld" im Moment und die Reserve für spätere Zeiten oder eine mögliche zusätzliche Amortisation.
Gruss,
Oliver
