Zahlungsversprechen über Eigenmittel bei alternativem Hypothekargeber

[Markus F.]

Wir haben ein Hypothekenangebot mit sehr guten Konditionen eines alternativen Hypothekenanbieters (Versicherung) vorliegen und wollen dies annehmen.

Der Anbieter stellt uns das Zahlungsversprechen für den Verkäufer nur über die Hypothekarsumme aus, also nicht über unsere Eigenmittel. Wir können die Eigenmittel auch nicht dorthin senden, weil der Anbieter keine Bank ist.

Jetzt sind wir auf der Suche nach einer Bank, die ein bedingtes Zahlungsversprechen über unsere Eigenmittel ausstellt. Bedingung soll wie üblich Vertragsbeurkundung bzw. Eigentumsübertragung sein. Ausserdem sollte die Bank unserer Pensionskasse garantieren, dass die Gelder der 2. Säule nur für den Erwerb des Wohneigentums verwendet werden und andernfalls zurückgehen.

Leider stellen sich alle Banken, die ich bisher kontaktiert habe, quer. Nur mit Abschluss der Hypothek kann man 2. Säule-Guthaben dorthin senden und ein bedingtes Zahlungsversprechen bekommen.

Beim gelben Riesen aus Bern gibt es Zahlungsversprechen, aber nur unbedingt, was nicht viel nützt. Dann können wir das Geld auch direkt vorher überweisen.

Ich verstehe nicht ganz, warum dies so ein Problem ist, da die Banken diese Dienstleistung grundsätzlich anbieten. Nur ohne Hypothek will niemand. Wir sind natürlich bereit für diese Dienstleistung extra zu bezahlen, oder auch unsere gesamte Bankbeziehung mit anderen Produkten zu transferieren, aber bisher kein Erfolg.

Weiss jemand eine Bank, die einem in diesem Fall unterstützen würde?

 

[muraxi9001]

Wenn die Versicherung im Zahlungsversprechen den Betrag der Hypothek garantiert (und dies transparent ausweist), dann kann man daraus schliessen, dass die Versicherung ihre “due diligence” gemacht hat und geprüft hat, dass die Eigenmittel vorhanden sind. Dies sollte wohl auch dem Verkäufer einleuchten. Schliesslich ist die Versicherung am Kauf interessiert, ohne Kauf keine Hypothek. Vorallem falls ihr maximal belehnt seid, sollte dies relativ einleuchtend sein. 
 

Andererseits könnt ihr dem Käufer ja die Eigenmittel ja auch anders nachweisen: Bankauszug, Wertschriftendepot, Steuererklärung. 
Bzw kannst du ja von deiner Bank (unter Annahme genügend Eigenmittel sind am selben Ort) eine Zettel austellen lassen, welcher ausweist wie hoch eure Mittel sind. 

 

[Markus F.]

Es geht vor allem um den Moment der Eigentumsübertragung. Da möchte der Verkäufer ein Zahlungsversprechen zum Datum der Eigentumsübertragung haben. Verständlich, aber wir möchten dann eine Bedingung darauf haben, dass das Geld fliesst, wenn die Übertragung erfolgt ist. Wenn wir diese Bedingung nicht haben können, können wir m.E. das Geld auch einfach 3 Tage vorher überweisen, das ist für uns dann gleich.

Der 2. Punkt ist eben noch: Für Auszahlung von 2./3. Säule braucht es immer eine Bestätigung, dass das Geld nicht für andere Zwecke verwendet wird. Der Hypothekargeber kann das Geld nicht annehmen, die Bank will auch nicht ohne Hypothek. Im Kanton ZH macht auch kein Notar ein Sperrkonto.

Könnte ich einfach einen Notar in einem anderen Kanton fragen? Es ginge ja nur ums Sperrkonto und die Bestätigung für die 2./3. Säule, nicht um die Vertragsbeurkundung oder Eintrag ins Grundbuch. Das würde immer noch der Notar vor Ort machen.

 

[guinness]

Eventuell kann dies über einen Escrow Agent abgewickelt werden?

 

[camello]

Wir haben unsere Hypothek auch bei einer Versicherung. Für den Eigenkapitalteil hat uns unsere Hausbank (Raiffeisen) ein unwiederrufliches Zahlungsversprechen zu Gunsten der Verkäufer abgegeben. Fairerweise habe ich der Hausbank die Chance gegeben, dass wir die Hypothek bei ihr abschliessen, wenn sie die selben Kondidtionen bietet. Sie konnte aber mit dem Zinssatz nicht annährend mithalten.

Ich würd nochmals mit der Hausbank reden und sonst alle Konten abziehen, bzw. einer anderen Bank anbieten, alle Konten zu ihr zu zügeln, wenn sie das Zahlungsversprechen abgibt.

Ich kann nicht so recht glauben, dass es Zahlungsversprechen ohne die Bedingung der Eigentumsübertragung gibt. Denn wie du richtig schreibst, macht das übergaupt keinen Sinn. Da kannst du ja wirklich einfach das Geld überweisen. Unsere beiden Zahlungsversprechen von Versicherung und Hausbank hatten diese Klausel jedenfalls standardmässig drin.

Bezüglich Pensionskasse würde ich mir mal überlegen, ob du das Guthaben nicht verpfänden willst und damit eine höhere Hypothek aufnimmst, wenn du schon ein attraktives Hypo-Angebot hast. Andernfalls bräuchtest du halt auch noch von der Pensionskasse ein Zahlungsversprechen gegenüber der Käuferschaft. Damit könnte die Kasse ja auch gleich selber sicherstellen, dass das Geld rechtmässig verwendet wird.