Zusätzliche Kosten zum Kaufpreis?

[mühlethalers]

Wir stehen kurz vor der Kaufvertragsunterzeichnung für ein Reihen-EFH im Edelrohbau (Küche, Bad, Boden- und Wandbeläge sind noch nicht gemacht). Nun stellt sich uns die Frage, welche Kosten neben dem Kaufpreis und allfälligen Optionen noch auf uns zukommen, wie:

- Notarhonorar

- Grundbuchgebühren

- Handänderungssteuer

- etc. etc.

- können wir diese Kosten über den Baukredit laufen lassen?

- wie sehen üblicherweise die Zahlungsmodalitäten beim Hauskauf aus (Vorschlag Immobilienhändler: 50% 10 Tage nach Grundbucheintrag/50% vor Schlüsselübergabe)?

 

[winner60]

Wir stehen kurz vor der Kaufvertragsunterzeichnung für ein Reihen-EFH im Edelrohbau (Küche, Bad, Boden- und Wandbeläge sind noch nicht gemacht). Nun stellt sich uns die Frage, welche Kosten neben dem Kaufpreis und allfälligen Optionen noch auf uns zukommen, wie:

- Notarhonorar

- Grundbuchgebühren

- Handänderungssteuer

- etc. etc.

- können wir diese Kosten über den Baukredit laufen lassen?

- wie sehen üblicherweise die Zahlungsmodalitäten beim Hauskauf aus (Vorschlag Immobilienhändler: 50% 10 Tage nach Grundbucheintrag/50% vor Schlüsselübergabe)?

Das Notarhonorar für die Verschreibung, die Grundbuchgebühren sowie die Handänderungssteuer kann man (normalerweise) nicht über den Baukredit abwickeln (war bei uns so). Diese Leistungen fallen zwar an, haben jedoch keinen kausal direkten Zusammenhang mit dem Wert der Liegenschaft.

Die Kosten sind je nach Kanton äusserst unterschiedlich. Wenn du nicht grad in der "Hölle für Immobiliengeschäft" (für Nicht-Insider: Kanton Freiburg) sollte es ja noch grad gehen. Der Notar ist im Kt. FR wirklich SEHR teuer, ebenso die kantonalen Steuern und Abgaben.

Achte darauf (resp. versuche es wenigstens), NUR das Land zu kaufen (wg. Verschreibungsgebühren) und dann zusätzlich das Haus (als GU) - im Kt. FR in der Form leider auch nicht möglich, wenn beim Kauf das Haus schon steht....

Aber je nach Kanton könnte das schon klappen.

Zum Preis: Finde ich fair, wenn das Haus schon steht. Unbedingt prüfen: Sind alle Anschlussgebühren bezahlt? Sind diese wirklich im Kaufpreis inbegriffen? Alles, was nicht aufgezählt ist, ist auch nicht inbegriffen. Wird die Grundstückgewinnsteuer bezahlt? (allenfalls auf ein Sperrkonto zahlen!). Der Staat hat ein Pfandrecht, wenn die Grundstückgewinnsteuern nicht bezahlt werden...... also Achtung geben!

Martin

 

[mühlethalers]

Salü winner60

Ne, wir wohnen nicht in der "Hölle für Immobiliengeschäft", sondern im preisgünstigen Aargau /emoticons/default_rolleyes.gif

"Achte darauf (resp. versuche es wenigstens), NUR das Land zu kaufen (wg. Verschreibungsgebühren) und dann zusätzlich das Haus (als GU) - im Kt. FR in der Form leider auch nicht möglich, wenn beim Kauf das Haus schon steht...."

Wie sollen wir das machen? Das Haus steht ja schon und wir kaufen das Gesamtpaket inkl. Anteilen an den Keller, denn der ist im Stockwerkeigentum.

 

[patbone]

- können wir diese Kosten über den Baukredit laufen lassen?

Die Überschreibungskosten müssen in jedem Fall von den Eigenmitteln abgezogen werden, darauf wird auch die Bank bestehen bzw. mit den Nettoeigenmitteln rechnen, also EM nach Abzug sämtlicher Überschreibungskosten (bei uns warens immerhin satte 21k)...

Wie die kantonalen Regelungen im Einzelfall aussehen, lässt sich dem - hoffentlich noch aktuellen - Dokument im Anhang entnehmen.

gruss pb

Handwechsel-Teurer-Klick-auf-dem-Katasterplan.pdf

 

[mühlethalers]

@patbone

leiderkann ich deinen anhang nicht öffnen /emoticons/default_confused.png

 

[patbone]

ah ja? /emoticons/default_confused.png ist aber ein ganz normales PDF... du hast schon nen Acrobat Reader installiert oder? /emoticons/default_wink.png

 

[mühlethalers]

jep, habe ich, aber da ich im moment nur eine hand frei habe (klein-sophie) kann ich evt. popups nicht deaktivieren

 

[Mike]

Bei mir klappts problemlos

 

[winner60]

Die Überschreibungskosten müssen in jedem Fall von den Eigenmitteln abgezogen werden, darauf wird auch die Bank bestehen bzw. mit den Nettoeigenmitteln rechnen, also EM nach Abzug sämtlicher Überschreibungskosten (bei uns warens immerhin satte 21k)...

Wie die kantonalen Regelungen im Einzelfall aussehen, lässt sich dem - hoffentlich noch aktuellen - Dokument im Anhang entnehmen.

gruss pb

Noch eine Ergänzung zu den 1.5% im Kanton Freiburg: Der Steuersatz für die Gemeinde ist im ganzen Kanton auch 1.5%, d.h. man hat 3% zu entrichten! Dazu kommen die sehr hohen Notariatskosten - daher mein Ausdruck von "Hölle".....

Martin

 

[raycecile]

Salü winner60

Ne, wir wohnen nicht in der "Hölle für Immobiliengeschäft", sondern im preisgünstigen Aargau /emoticons/default_rolleyes.gif

Im "preisgünstigen" Aargau zahlst du aber wie blöd Gebühren für den Grundpfandbrief, als Käufer nicht mehr da er ja schon besteht (höchstens Aufstockung), aber wenn ihr neu baut schlägt das voll drauf.

Die Gebühren des Kantons und des Notars sind von der Höhe des Pfandbetrags abhängig.

Schaut auch dass ihr nur 1 bis max. 2 Pfandbriefe habt, denn für jeden muss man zum Notar rennen, das kostet schon mal im Minimum > 1000.-

 

[Daneee]

@ray

Grundpfandbrief ?? Was isch das denn genau ??

Was ich bei Kosten bereits gehört habe ist die Gewinnsteuer, Notar, Handänderung aber was ist denn Grundpfandbrief ??

 

[mühlethalers]

@patbone

Nun da ich beide Hände zur Verfügung habe, ist es gegangen, danke vielmal.

@raycecile

Darum bauen wir eben nicht neu, so haben wir die Kosten hoffentlich mehr im Griff.

@all

Konnte nun endlich noch meinen Chef fragen, Architekt /emoticons/default_rolleyes.gif, und der hat mir gesagt, dass wir mit ca. 15'000 Franken zusätzlichen Kosten rechnen müssen (Schuldbrief und Verschreibung) welche wir in die Hypothek nehmen können.

 

[winner60]

@patbone

@all

Konnte nun endlich noch meinen Chef fragen, Architekt /emoticons/default_rolleyes.gif, und der hat mir gesagt, dass wir mit ca. 15'000 Franken zusätzlichen Kosten rechnen müssen (Schuldbrief und Verschreibung) welche wir in die Hypothek nehmen können.

Ist ja schön für den Architekten. Es sagt aber nunmal die Bank, was über die Hypothek läuft und was nicht. Und Kosten für die Schuldbrieferrichtung und die Verschreibung gehen grundsätzlich NICHT über die Hypothek. Es mag durchaus auch Banken geben, die das nicht so eng sehen, aber das wäre dann effektiv die grosse Ausnahme.

Martin

 

[raycecile]

@ray

Grundpfandbrief ?? Was isch das denn genau ??

Was ich bei Kosten bereits gehört habe ist die Gewinnsteuer, Notar, Handänderung aber was ist denn Grundpfandbrief ??

Grundpfandbrief ist die Sicherheit der Bank auf euer Land/Haus. Der Grundpfand wird im Grundbuch eingetragen, also verbrieft (wird auch Inhaberschuldbrief genannt).

Dazu braucht es im Aargau einen Notar, das ist bei uns im Bezirk die Frau Senn in Frick (hinter der Migros beim Parkplatz).

Wir haben für den Landkauf schon rund 3000.- bezahlt, Grundbuch/Notar je 50%. Dazu der erste Pfandbrief 600.-, der zweite für den Bau hat dann nochmals 3200.- gekostet.

Also nicht unterschätzen diese Kosten!

 

[winner60]

Grundpfandbrief ist die Sicherheit der Bank auf euer Land/Haus. Der Grundpfand wird im Grundbuch eingetragen, also verbrieft (wird auch Inhaberschuldbrief genannt).

Dazu braucht es im Aargau einen Notar, das ist bei uns im Bezirk die Frau Senn in Frick (hinter der Migros beim Parkplatz).

Wir haben für den Landkauf schon rund 3000.- bezahlt, Grundbuch/Notar je 50%. Dazu der erste Pfandbrief 600.-, der zweite für den Bau hat dann nochmals 3200.- gekostet.

Also nicht unterschätzen diese Kosten!

Für die Schuldbriefe mussten wir zig-Tausende von Franken bezahlen (Kt. FR ist in der Hinsicht die absolute Hölle). Mit den Notarkosten waren das gegen 20T CHF...... /emoticons/default_mad.png

In den meisten Kantonen ist es aber "günstiger" - auch die Notare. Aber ich denke, das kostet eigentlich immer "viel" - ohne eine "Sachleistung" dahinter. Nach dem Termin beim Notar wusste ich: du hast definitiv den falschen Beruf - die (schlechten) Kaufvertragsentwürfe habe ich selber noch korrigiert, die Sekretärin hat alles gemacht, aber wir mussten ein Honorar entrichten, das normalen Menschen die Schamesröte (weil keine Relation zur erbrachten Leistung) ins Gesicht treibt. Dem Notar ist das nicht passiert: Wahrscheinlich über die Jahrzehnte abgehärtet /emoticons/default_confused.png

Martin

 

[Daneee]

Oooops....das sind ja happige Preise !!

Vorallem - was haben WIR davon ??

@ray

hab ich das richtig verstanden ? Zuerst muss man fürs Land bezahlen und dann fürs Haus auch nochmal ?

Das ist ja völlig irre !!

Da muss man ja bald `nen Kredit aufnehmen, damit man diesen Shit (sooorry ) bezahlen kann ??

Handänderungssteuer kommt ja auch noch dazu...

Aber wenn man selber baut, muss man die Handänderungssteuer doch nur für das Land bezahlen, oder ??

Geschocktes Grüessli

 

[raycecile]

Im AG gibt es keine Handänderungssteuer, aber dafür muss man für die Pfandbriefe löhnen, wenn man ein Haus kauft ist man darum besser dran, da die Briefe dann schon existieren.

Was du zahlen musst, sind Notar & Grundbuch, d.h. der Kauf des Landes, schaut dann gleich dass ihr nur einen Pfandbrief auf die Gesamtsumme macht. Bei uns hat die Bank Mist gebaut, d.h. nach dem Landkauf mussten wir nochmals einen für den Bau machen, d.h. nochmals zum Notar, nochmals blechen.

Wenn ihr nochmals in der Gegend unterwegs seid dann meldet euch vorgängig dann machen wir was aus, dann könnt ihr auch eine Innenbesichtigung bekommen.

 

[Chris280]

Hallo Winner60

Ich frage mich grad ob mir was entgangen ist. Du schreibst Ihr hättet gegen 20k bezahlt für die Schuldbriefe und Notarkosten? Ich hab grad letzte Woche die Rechnung erhalten für die Erstellung des Schuldbriefes sowie die gesamten Notarkosten, und das ganze kostet mich keine 3k. Ist bei Dir noch was anderes dabei?

 

[patbone]

...kleines Rechenbeispiel aus einer weiteren Steuerhölle (BE)

Bloss noch Zahlen einsetzen und staunen, bzw. weinen... /emoticons/default_wink.png

Kosten Verschreibung

Liegenschaftssteuer

1.00 ? des amtlichen Werts

Kant. Handänderungssteuer

1.8 % des Verkaufspreises

Grundbuchgebühr/Notar

0.8 % des Verkaufspreises

Kosten Errichtung Schuldbriefe

Pfandrechtsteuer

0.25 % der Schuldbriefsumme

Pfandrechtsteuer

0.25 % der Schuldbriefsumme

Grundbucheintragungsgebühr (CHF 50)

Kosten Notar

2.00 ? der Schuldbriefsumme

 

[winner60]

Hallo Winner60

Ich frage mich grad ob mir was entgangen ist. Du schreibst Ihr hättet gegen 20k bezahlt für die Schuldbriefe und Notarkosten? Ich hab grad letzte Woche die Rechnung erhalten für die Erstellung des Schuldbriefes sowie die gesamten Notarkosten, und das ganze kostet mich keine 3k. Ist bei Dir noch was anderes dabei?

Dann warte mal ab, bis du die Rechnung der Steuern bekommst. Notar war bei uns - inkl. Kaufvertrag Land allerdings - auch irgendwas um die 4 bis 5 Tausend.

Die Rechnung für die Steuern der Schuldbriefe kommen immer mit Verzögerung (hab sie gerade nicht dabei - gestern Abend hatte ich die Rechnung noch in der Hand; dazu kommen abgestufte Tarife des Grundbuchamtes je nach Betrag. Die 0.75% Kantons- und 0.75% Gemeindeabgaben auf der Schuldbriefhöhe kommt auf alle Fälle noch dazu. D.h. bei einem Schuldbrief von 500'000 kommt alleine aus dem noch ein Betrag von Fr. 7'500.- dazu!).

Martin