Baukosten für EFH plötzlich viel höher - eure Meinung?

[papamoretti]

Hallo liebe haus-forum Gemeinde!

Wir haben uns für den Bau eines EFH mit einem Architekten entschieden, weil die Fertighaus-Anbieter unsere Ideen nicht umsetzen wollten oder konnten. Das von uns ausgewählte Unternehmen machte bisher einen guten Eindruck. Das Bauland ist vorhanden, auch die Baubewilligung haben wir bereits seit Mai 2011. Seither haben wir das Gefühl dass nichts mehr geht. Nun kommt dazu dass uns der Architekt erklärt, dass die bisher angenommenen Kosten (Kostenschätzung nach SIA ohne Offerten) von CHF 614'000.- nicht ausreichen und plötzlich CHF 750'000.- betragen. Ein Aufschlag von über 22%! Wir verstehen die Welt nicht mehr! Was meint ihr dazu?

Wir gehen von folgenden Eckdaten aus:

BKP 0 Grundstück = bestehend

BKP 1 Vorbereitungsarbeiten = CHF 5'000.-

BKP 2 Gebäude = CHF 526'800.- (Wohnhaus 750m3 à 610.- = 457'500.-, Garage 198m3 à 350.- = 69'300.-, Holzrahmenbau unterkellert, Minergie mit Komfortlüftung (nicht zertifiziert)

BKP 4 Umgebung = 35'000.-

BKP 5 Baunebenkosten = 45'000.-

 

[pulsedriver]

Das sieht soweit vernünftig aus, für Umgebung und Nebenkosten ist genügend vorgesehen für einen üblichen Bau ohne spezielle Hangsicherungen etc. Und wenn BKP4 und BKP5 am Schluss dann doch 10'000 günstiger werden (was evtl sein könnte), wirst du nicht böse sein, oder?

Auffällig ist nur die Garage. 198m3? Wenn die mit Bodenplatte und Dach (beides nicht isoliert) 3m hoch ist, sind das 66 Quadratmeter. Das dünkt mich eher viel, reicht locker für 3 Autos. Das wäre auch der erste Punkt, wo ich sparen würde, ein grosser Carport kostet vielleicht 15000 oder 20000.

 

[papamoretti]

Danke für die Antwort, pulsedriver! Sind für dich die ursprünglich berechneten 614'000.- vernünftig oder die neu berechneten 750'000.-?

Bei der Garage ist auch ein Zwischenbau gerechnet, da sie mit einem Abstand von ca. 1.5m ans Haus anschliesst. Diese Garage ist ein Muss, da sie zugleich unsere Terrasse wird. Unser Haus wird quasi "umgedreht", d.h. Küche und Wohnen sind oben, Bad, Schlafen und Büro sind unten. Das Bauland ist topfeben und somit keine Hangsicherungen nötig.

 

[pulsedriver]

Naja, die obige Schätzung ist die 614'000, oder?

610 Fr. pro m3 nach der neuen SIA (ohne Zuschläge wie bei der alten SIA für teure Bauteile wie Flachdach..., sondern nur wirkliches Volumen) ist zwar machbar, aber nicht einfach zu erreichen. 750 m3 mit Keller ist recht klein, und das ist nicht unbedingt förderlich für einen kleinen Preis pro m3, weil die Heizung nicht proportional billiger wird, die Küche auch nicht,.... die Häuser, die heute noch tiefe m3 Preise erreichen, schaffen das mit ganz konsequentem Verzicht und leider oft auch mit grosszügigem Grundriss (z.B. 5 Zi, 160 bis 180qm WOhnfläche). Dazu haben diese günstigen Häuser häufig auch die klassiche Form (EG, OG mit schrägem Dach, auf den Seiten nur 1 bis 1.5m hoch)

Dann kommt bei euch noch Holzbauweise, ist ja schon gut, aber grade im Individualbau meist dann doch was teurer als Ziegel mit Aussenisolation. Und noch Minergie!

Ich denke, der war am Anfang halt optimistisch, dass das klappt mit den 610 pro qm.

Wir haben mit Flachdach gebaut. Ziegelbauweise mit Aussenisolation. Wenn ich BKP 4 und BKP5 abziehe, sind wir mit unseren etwas über 800m3 bei etwa 700 Fr. pro m3. Und wir haben sehr viel getan, es günstig zu halten, ohne auf Sinnvolles wie eine Warmwasser Solaranalge zu verzichten. Mit konsequentem Verzicht wären sicher auch 650 möglich gewesen.

Für eine erste grobe Schätzung in Holzbauweise hätte ich als Architekt daher sicher 700 pro M3 angesetzt. Bei Minergie 725. Dann seid ihr schon bei 700'000. Natürlich geht es auch mit weniger, aber dann muss man wissen, was das heisst. Das sind dann 2 Nasszellen im ganzen Haus - mit einem Budget von 10'000 bis 12'000 netto für die Sanitärartikel (geh mal zu Sanitas Trösch gucken, was du bei 15 bis 20% Rabatt für diesen Nettopreis bekommst). Und eine Küche für 20'000 bis 25'000 netto. Keine Minergie. Einfache Bodenbeläge - gute Plättli gibt es auch für 30 Fr. pro qm, Parkett für 40 Fr. pro qm (beides natürlich plus Verlegung). Da die meisten Bauherren dann doch was mehr ausgeben möchten und sich was mehr gönnen, man baut ja nur einmal, rechnet man eben besser von Anfang an mit etwas höheren m3 Preisen, und korrigiert lieber nachträglich was nach unten, wenn die Bauherren wirklich sparen wollen...

 

[sirupflex]

Also "750m3 mit Keller" grundsätzlich als "recht klein" zu bezeichnen ist meiner Meinung nach etwas mutig. Unser Haus hat gut 750m3 (mit Keller, ohne Garage, mit Flachdach), resultierend in ca. 190m2 Wohnfläche, und wir sind der Ansicht, dass wir grosszügig viel Wohnraum haben. Entsprechendes Feedback erhalten wir auch von Besuchern. Aber das mag natürlich Ansichtssache sein und jeder hat hier seine individuellen Ansprüche.

Allerdings stimme ich zu, dass man für die Finanzplanung hier mit mindestens 700.-/m3 rechnen sollte, ansonsten gibt's böse Überraschungen. Oder ihr seid sehr anspruchslos und sparsam bei der Innenausstattung. Mit einem gehobenerem Ausbau-Standard und zusätzlich Minergie würde ich sogar besser mit 750.-/m3 rechnen, falls die daraus resultierende Gesamtkosten-Schätzung eurem Budget-Limit entspricht und keine Überraschungen verträgt. Sparen kann man dann ja immer noch.

Ich vermute mal, der Architekt ist mittlerweile zu einem ähnlichen Schluss gekommen (und möglicherweise reichen auch die ursprünglich angegebenen Baunebenkosten nicht aus).

 

[isitom]

Hallo papamoretti

Warum wird das Haus nicht nach Minergie zertifiziert?

Es erfüllt ja eh schon alle Anforderungen und das Zertifikat kostet gerade mal 750 fränkli.

Zudem gibt's je nach Kanton Subventionen wenn's nach Minergie zertifiziert ist.

Gruss,

Thomas

 

[pulsedriver]

@sirupflex 190qm WOhnfläche auf 2 Etagagen sind 95 pro Etage, das sind vermutlich 115 bis 120qm Brutto pro Etage (nur schon die Aussenwände sind ja heute 35 bis evtl 40cm dick, das sind schon 14 bis 16qm extra, dann noch Innenwände, Treppenstufen).

Kellerboden: 30cm

Keller + Decke + Fussboden EG: 270cm

EG + Decke + Fussboden OG: 280cm

OG + Decke: 270cm

Isolation Flachdach ausse: 20cm

Kiess oder Begrünung: 10cm

Das sind 8.80m Höhe, mal 115 bis 120qm. Bei 190qm Wohnfläche + Keller ergibt das Grössenordnung 1000m3. Genau so kann man die Kosten pro m3 tief halten, weil sich das viele Geld für die Heizung, die Küche und die Bäder und ähnliches eben auf 1000 m3 verteilt, und nicht auf 700.

Mag ja sein, dass du trotzdem nur 750 m3 hast. "relativ klein" sollte keine Herabwürdigung irgendwelcher Häuser sein. Mit 750m3 klappt das aber eben wie beschrieben nur, wenn ein Teil der Wohnfläche im Keller ist, oder eben doch keine 190 m2 Wohnfläche da sind. Und genau dann sind wir wieder beim Punkt, wo zwar das Haus ingesamt günstiger wird, weil kleiner als ein 1000m3 Haus mit gleich viel Zimmern, aber eben teurer pro m3.

 

[sirupflex]

Es geht mir nicht um "Herabwürdigung" /emoticons/default_smile.png sondern nur darum, dass sich gerade eher unerfahrenere Leute durch heikle Pauschalaussagen in Foren fehlleiten lassen oder ein falsches Bild bekommen.

Übrigens: Die gut 750m3 waren mit Keller, unsere ~190m2 sind inkl. Kellerfläche (teilunterkellert): EG/OG netto je ~70m2, Keller netto ~55m2. Der Keller gehört für uns zur Wohnfläche, da erstens komplett gedämmt und beheizt und zweitens die Hälfte davon einen voll ausgebauten Home-Cinema Raum beinhaltet.

Und, ja klar, kann ich die Kosten/m3 tiefer halten, wenn ich ein Haus mit über 1000m3 baue ... nur ist das Haus schlussendlich trotzdem massiv teurer als das "kleinere" Haus ... und das Budget-Limit eines "Normalsterblichen" richtet sich üblicherweise nach den realen Kosten und nicht daran, ob der m3 Preis besonders hoch oder tief ist /emoticons/default_wink.png

 

[pulsedriver]

Ich selber bin in der gleichen Situation - 20qm meiner Wohnfläche von ca. 145 netto sind im Keller, der vollgedämmt ist.

Mein Punkt ist letztlich: 610 Fr. pro M3 sind ein günstiger Preis, mit einem 1000 m3 Haus mit 5 bis 6 Zimmern und 2 Nasszellen erreichbar. Wenn man sehr auf's Geld achtet evtl auch in Minergie. Mit 700 oder 750 m3 packt man das hingegen nicht mehr so ohne weiteres. In jedem Fall fängt so ein Projekt dann aber beim Entwurf an - z.B. Flachdach muss man nach der neuen SIA ohne Zuschläge sehr hinterfragen (nach de alten SIA gab das 1m Höhe extra bei der m3 Berechnung), wenn man auf auf niedrige Kosten pro m3 schaut, Satteldach mit Kniestock macht es vermutlich einfacher.

Mehr als das wollte ich eigentlich gar nicht sagen damit.

 

[sirupflex]

Gut, so macht das für mich auch absolut Sinn /emoticons/default_smile.png ... und für den Thread-Ersteller hoffentlich sowieso.

 

[papamoretti]

Dank an alle für eure bisherigen Inputs. Wir werden übrigens ein Satteldach haben, auch, weil ein Flachdach in der Gemeinde wo wir bauen möchten nicht zugelassen ist.

Dass wir nicht zertifizieren war wohl eine Fehlüberlegung resp. der Architekt hat uns damals geraten, das Geld zu sparen. Aus heutiger Sicht sind CHF 750.- bis 1'000.- im Verhältnis zur ganzen Bausumme aber eigentlich nicht sooo viel und würde wohl zu einem besseren Wiederverkaufswert führen, sollten wir dereinst mal verkaufen wollen. Aber noch haben wir ja nicht mal begonnen...

Wir schauen uns jetzt mal nach einem anderen Partner um, aber die Ablösesumme für den alten Architekten ist so unverschämt hoch (CHF 40'000.-) dass die nächste Diskussion schon vorprogrammiert ist.

So solls übrigens aussehen:

 

[Flat E.]

Hallo papamoretti

schönes Projekt .. gefällt mir gut (hat auch gewisse Ähnlichkeiten mit dem eigenen /emoticons/default_biggrin.png)

ohne jetzt noch genauere Details (Anzahl Zimmer/Nasszellen, Ausbau UG, Ausführung Dach etc) zu kennen ... einfach so auf "den ersten Blick" des Bildes;heisst mit angebauter Garage, schönen grosszügigen Fensterfronten etc ... glaube ich eigentlich auch, dass die 750' realistischer sind, als die 614'

wie hoch ist den das eigentliche Honorar des Architekten, wenn er denn schon so eine grosszügige Ablösesumme definiert hat ?

Gruss

Flat E.

 

[pulsedriver]

Ein schönes Projekt - aber nicht unbedingt auf günstig gebaut. Die üblichen 20 qm Sitzplatz mit Granit gedeckt kosten 2500 Fr - fertig verlegt. Du hast vermutlich nur schon 30m Geländer um die Terrasse - Das alleine kostet Grössenordnung 12'000 bis 15'000 Fr. Dann hast du noch keinen Belag auf dem Garagendach, keine Unterkonstruktion .... (oder sitzt ihr da auf dem nackten Beton Dach der Garage?). Wenn ich mal von 70qm ausgehe, kosten nur die verlegten Platten in Chinagranit weitere 7'000 Fr. für diesen Sitzplatz. Ich habe bei einem älteren Projekt (das wir dann doch verworfen haben) damals noch ein Attika Geschoss rechnen lassen. Also halbe Etage Terasse und etwas OG dahinter, vs. ganze Etage OG, ohne Terasse. Die Varante mit der Attikaterrasse vor dem halben OG war tatsächlich billiger, aber nur nur minimal!

Die Fesnterfronten an der Seite sind auch sehr grosszügig (nach der Terasse, klar, aber auch an der Seite nötig?). Das kostet als Kunstoff Fenter jetzt sicher nicht die Welt mehr (vielleicht 5'000 mehr als eine knappe Befensterung an der Seite) kommt eines zum anderen. Günstig bauen sieht anders aus - euer Entwurf dürfte eher bei den üblichen 750 pro m3 liegen (Mingerie).

Da kommt halt einiges zusammen, weshalb das schief ging. Ein zu optimistischer Architekt (610 Fr pro m3, Miniergie, und dann eben keine 1000 m3 bei 5 bis 6 Räumen, sondern weniger), plus ein Entwurf auf Wunsch Bauherr, der auch nicht wirklich für geringe Kosten pro m3 optimiert ist. Der Architekt hätte das natürlich schon vorher wissen müssen, warum der bei so einem Entwurf überhaupt mit 610 anfing, ist mir rätselhaft. Hätte doch die erste Schätzung für den Entwurf in Minergie für 750 bis 800 machen können, wenn's dann 730 wirklich werden, seid ihr auch nicht böse...

 

[papamoretti]

Tja, hinterher ist man immer schlauer... wir haben letzte Woche das Projekt von 2 lokalen Kleinunternehmern sowie von Kobelt grob durchrechnen lassen. Interessanterweise alle 3 dieselben Unklarheiten am Projekt kritisiert und auch ähnliche Änderungen vorgeschlagen. Und natürlich ist keiner der 3 auf den ursprünglich von unserem Architekten berechneten Preis gekommen sondern in etwa dort gelandet, wo wir preislich heute stehen. Allerdings habe ich nach der sehr ausführlichen Besprechung mit Herrn Deppeler von Kobelt den Eindruck, dass vor allem im Bereich Minergie die Erfahrung von Kobelt deutlich grösser ist.

Unschön ist natürlich dass wir nun unser Haus nicht so bauen können wie unser Budget dies vorgegeben hatte. Auf Risiko finanzieren wollen wir nicht. Also lassen wir es entweder ganz bleiben oder warten bis das Eigenkapital reicht, denn ein reduziertes Projekt macht uns sicher keine Freude.

Auf jeden Fall haben wir jetzt gehörig Zeit und leider auch Geld verloren, was ich keinem angehenden Bauherre wünsche.

Ich danke euch allen für eure Posts. Wenn sich was tut, melde ich mich wieder.