Benützungsrecht Garagendach als Sitzplatz

[cbu]

Hallo,

mein Nachbar hat laut Grunddienstbarkeit das "Benützungsrecht am Garagendach als Sitzplatz". Ein Teil des Garagendachs gehört zu meiner Garage und liegt auch auf meinem Grundstück.

Der Nachbar hat nun eine Sichtschutzwand ohne meine Bewilligung erstellt. Diese Sichtschutzwand verläuft komplett auf meinem Grundstück.

Meine Frage nun: ist das erlaubt, wenn der Nachbar das Benützungsrecht hat oder muss es in jedem Fall meine Bewilligung für eine solche "bauliche" Massnahme von mir einholen?

Danke, Chirs

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Chris

Also von mir aus gesehen, darf er nur das machen was zusammen (oder zur Zeit des Grundbucheintrags) definiert worden ist. Möglicherweise besteht ein privatrechtlicher Vertrag, welcher den Grundbucheintrag weiter erläutert. Wenn er sich in der Privatsphäre gestört fühlt, kann er schon Massnahmen treffen. Aber sicher nicht, ohne Dich als Grundstückeigentümer zu fragen.

Ich mache das immer so, dass ich z.B. die Grenzbepflanzung mit Grösse, Höhe und Zuständigkeit beim Unterhalt im Grundbuch eintrage. Im gegenseitigen Einverständnis kann dann immer noch davon abgewichen werden, aber für "Krisenzeiten" hat man dann eine klare Vereinbarung.

Schönes Wochenende

Urs Tischhauser 

 

[emil17]

Zum Grundbucheintrag gehört eine Begründungsakte, auf die im Grundbuch verwiesen wird und die man im Grundbuchamt einsehen kann. Diese ist vom Notar erstellt worden, der dein eintrag der Dienstbarkeit veranlasst hat.

Davon solltest Du eine Kopie haben. Steht da nichts von baulicher Veränderung, hätte er nicht dürfen, sondern nur Tisch und Stühle aufstellen und da sitzen. Eigentlich dürfte er dann nicht einmal einen Plattenbelag oder einen Holzboden anbringen.

Wenn das alles Stockwerkeigentum ist, liegt der Fall anders, dann müsste man in der Begründungsakte sowie in den Versammlungsprotokollen nachschauen.

Aber:

Der Vorteil einer Sichtschutzwand ist auch, dass Du ihn nicht siehst ...

 

[cbu]

Hallo Zusammen,

danke für Eure Antworten.

Der Grundbuchamtauszug sagt wörtlich:

"Der jeweilige Eigentümer von xxxx (also ich) räumt dem jeweiligen Eigentümber von xxx (also mein Nachbar) ein Benützungsrecht am Garagendach - auf Grundstück Nr. xx" - als Sitzplatz des Wohnhauses Nr. xxx - Grundstückck Nr. xxxx - ein."

Da steht also nichts von Baurecht oder sonstiges.

Ich würde auch mal davon ausgehen, dass diese Wand nicht hätte gebaut werden dürfen.

Vielen Dank

 

[emil17]

Hat es keinen Verweis auf die Begründungsakte? DORT stehen die wesentlichen Details drin - wo genau, was er darf und was nicht, falls es solche Regelungen gab.

Der Grundbucheintrag sagt nur aus, dass es eine Dienstbarkeit gibt; würde dort jede Regelung erwähnt, würde das Grundbuch viel zu umfangreich.

Aufgrund des Eintrages ist z.B. nicht klar, ob er das Garagendach exklusiv benützen darf oder ob du als Eigentümer auch darfst. Das müsste sich dann aus der Akte ergeben.

Ist das Benützungsrecht exklusiv, müsstest du schon einen wichtigen Grund haben, etwa weil dir die Wand die Sicht nimmt oder es statische Probleme mit der Unterkonstruktion gibt, oder die Konstruktion eine Undichtigkeit des Daches zur Folge hat.  Es dürfte ortsüblich sein, dass man Sichtschurzwände für private Aussenplätze (als Erweiterung des Wohnbereichs) erstellt, wenn diese sonst leicht einsehbar sind. Wenn diese Wand leicht entfernbar ist (z.B. eine Flechtwand), dann muss das nicht unbedingt als bauliche Massnahme gelten.

Ist der Wortlaut der Dienstbarkeit nicht eindeutig oder missverständlich, wird der Richter aufgrund dieser Akte vermuten, was der Wille der Parteien war, welche diese Dienstbarkeit begründet haben.

Wenn du ohnehin nicht auf deine Garage willst und nicht sonst schon Streit mit dem hast, lass ihn doch.

 

[Susann]

Wenn du ohnehin nicht auf deine Garage willst und nicht sonst schon Streit mit dem hast, lass ihn doch.

Mich erstaunt hier ohnehin, dass der Nachbar sein Vorhaben nicht ankündigt und du, @cbu ,ihn nicht einfach darauf ansprichst, wenn es dich stört. 

Aber ganz grundsätzlich sind solche Dienstbarkeiten oft Anlass für einen Nachbarschaftsstreit, weshalb man sich immer sehr gut überlegen sollte, was man zu gewähren bereit ist. Auch längerfristig, denn im Gegensatz zu privaten Absprachen sind Dienstbarkeiten mit dem Grundstück verbunden und man weiss nie, was einem neuen Besitzer noch Kluges dazu einfällt  

 

[emil17]

An sich ist es ja eine gute Idee, ansonst nutzlose Garagendächer für solche Zwecke zu verwenden. Stichwort verdichtetes Bauen und Flächenverbrauch.

Gegen kreative Auslegung von Dienstbarkeiten hilft ein guter Vertragstext - und die Wahl netter Nachbarn.

Oft entstehen solche Dienstbarkeiten, indem eine grössere Überbauung vor Verkauf der Einzeleinheiten durch die Erbauer aufgeteilt wurde. Wenn das dann baulich nicht optimal gelöst ist, haben die Nachfolger die Bescherung. Hier sind die Architekten und Planer in der Pflicht - viele Nachbarschaftsstreitigkeiten haben ihre Ursache in unglücklicher Platzaufteilung und könnten durch gute Planung vermieden werden. Die andere Hauptursache von Problemen mit Dienstbarkeiten ist, dass sich die Bealsteten oder Begünstigten nicht bewusst sind, was das für sie bedeutet.

 

[cbu]

Hallo Zusammen,

danke für Eure Antworten.

@emil17 ein Verweis auf eine Begründungsakte ist aus dem "Grundbucheintrag", welchen ich habe nicht ersichtlich... muss ich mal beim Grundbuchamt vorbeischauen.

Ihr habt natürlich auch recht, dass es absolut sinnvoll ist Garagendächer zu nutzen. Das ist auch gut so. Es geht mir ja auch nicht darum das Nutzungsrecht zu hinterfragen, sondern die Art und Weise wie hier einfach etwas gebaut wurde ohne das Vorgangägig zu klären.

Aber danke nochmals für die guten Tipps.