Eigenmittel - Bauland

[Pev]

Hallo zusammen

Ich bin neu hier in diesem Forum und brauche auch schon eure Meinung / Wissen.

Ich kann gerade sehr günstig ein sehr gut gelegenes Bauland kaufen. Offizieller Preis ca. CHF 500 pro qm (es sind 484qm).

Da der Bau noch nicht gerade vor der Türe steht, sondern erst in ein paar Jahren, wollte ich mich doch schon jetzt nach der Finanzierung erkundigen und hatte vorhin ein Gespräch mit der Bank.

Geschätzte Kosten des Neubau inkl. allem 700K (ich hoffe dies ist realistisch).

Die Bank hat alles kalkuliert und meinte es ist tragbar für mich. Eigenmittel müssen 210´000 sein.

Nun ging ich also schwer davon aus, dass der dann aktuelle Wert des Baulandes 1:1 zu den Eigenmitteln gerechnet wird und ich dann nur noch die Differenz bezahlen muss.

Die Bank aber meinte, nein nein das wäre dann für mich nicht mehr tragbar - sie würden hier max 150´000 am Wert vom Bauland als Eigenmittel einfließen lassen.

Für mich als Laie ist dies absolut nicht logisch.

Wenn es heisst das Bauland gelte wie normales Geld als Eigenmittel, sollte es dann auch noch tragbar sein wenn man es 1:1 einfließen lässt.

Wisst ihr hier mehr? Ich bin gerade total verwirrt.

Vielen Dank im Voraus und Grüsse.

PEV

 

[Matia]

Fürs Verständnis: Das Bauland jetzt kaufst du komplett aus Eigenmittel?

 

[Pev]

Hallo Matia

Nein es gestaltet sich ein bisschen komplizierter.

Eine sehr gute Freundin der Familie, möchte mir ihr Haus vermachen.

Nun haben wir um mir Steuern zu sparen, da wir nicht verwandt sind, eine Schenkung mit Nutzniessung draus gemacht.

Ich habe also aus meinen Ersparnissen die Steuern bezahlt.

 

[camello]

Sorry, aber bei deiner Story verstehe ich nur Bahnhof. Zuerst schreibst du von einem Baulandkauf. Nun geht es aber plötzlich um ein schon bebautes Grundstück mit einem Haus drauf, für welches noch jemand eine Nutzniessung hat?

Falls ich das richtig verstehe, kannst du dieses Grundstück ja sowieso nicht neu bebauen, solange die Nutzniesserin noch lebt.

ich hoffe, du hast deine Pläne der Bank nicht ebenso abstrus vorgetragen.

 

[Pev]

Hi Camello

Ich wollte es möglichst einfach formulieren, deshalb dies mit dem Kauf um nicht so ausführlich ausholen zu müssen wie in meinem 2ten Text. 

Mir ist all das mit der Nutzniessung bewusst, ich möchte nur meine gestellte Frage beantwortet haben, danke. 

 

[camello]

Dann stell die Frage doch bitte korrekt.

Die Antwort ist ganz simpel. Die Bank schätzt den Wert des Grundstücks tiefer ein als du. Und ein nicht unwesentlicher Grund dafür dürfte sein, dass es nun eben offenbar um ein bereits bebautes Grundstück geht und nicht um ein Stück Bauland, wie du zuerst geschrieben hast.

Um neu bauen zu können musst du also zuerst das alte Gebäude abreissen, was Kosten verursacht und eben den Wert des Grundstücks als reine Baulandparzelle drückt.

Möglicherweise ist die Bank zudem auch nicht sehr an Verhandlungen interessiert, wenn du in absehbarer Zeit noch gar nicht bauen kannst, weil eben noch eine Nutzniessung besteht. Also ist auch dieser Punkt nicht unerheblich.

 

[Pev]

Achso, danke dir. 

Das Ding ist eben, in der von mir gegebenen Kosten für den Neubau wäre der Abriss etc. schon drin. Aber du könntest recht haben, da es eben noch nicht soweit ist. 

 

[el-nino]

Ist doch eigentlich ganz einfach mit den Kosten.

Du hast einerseits die maximale Tragbarkeit. Also wieviel Geld dir eine Bank geben will/kann. Dafür relevant ist nur dein Einkommen.
 

Dann sind da noch deine Eigenmittel, welche du einbringst. Das kann Bargeld, Land, 3a etc sein.

Dein Haus hat schlussendlich einen Verkehrwert, also der totale Wert aus Haus und Land.

Nun darf eine Hypothek maximal 80% des Verkehrswertes betragen. Zu beachten ist allerdings, dass diese Hypothek in 15 Jahren auf 66% reduziert (amortisiert) werden muss. Diese Amortisationskosten drücken natürlich massiv auf die Tragbarkeit.

Daher ist es bei „normalen“ Einkommen oft das Ziel nur eine Hypothek und somit Belehnung bis 66% zu machen, welche dann nicht amortisiert werden muss. Dafür muss natürlich entsprechend Eigenkapital vorhanden sein und hier kommt dann der Wert des Landes ins Spiel.

 

[Pev]

Genau, das finde ich auch logisch.

Sie hat mir alles kalkuliert etc. erstmal ohne Bauland - alles wäre für mich tragbar.

Nur irritierte es mich enorm, als sie die Kalkulation mit Bauland machte, sie den Wert des Baulands zum Wert des Neubaus dazurechnete und von diesem Totalwert aus ging.

Ich kenne mich da absolut nicht aus, nur finde es ich alles andere als logisch...

Aber ist wohl auch um die weitere Tragbarkeit berechnen zu können.

 

[Matia]

Wie El-Nino geschrieben hat, gilt für die Tragbarkeit der Verkehrswert des gesamten "Anlage", als Haus und Land. Warum die Bank das Grundstück nur mit 150k als Eigenkapital akzeptieren möchte, kann dir nur die Bank erklären. Ich vermute stark, es hat mit jenen Konstrukten zu tun, die du hier nicht wirklich offenlegen willst.
Wenn du ein leeres Grundstück besitzt, wird dir das auch als Eigenkapital angerechnet. Für die Tragbarkeit wird aber auch dann der Verkehrswert genommen.

 

[Pev]

Hi Matia, 

Danke für dein Feedback. 

Eigentlich liegt seit meinem 2ten Eintrag hier alles offen... 

Nun gut, meine Frage wurde beantwortet. Vielen Dank an alle.