Wie üblich bei einem Kauf eines Altbaus, werden in unserem Kaufvertrag alle "Gewährleistungen wegbedungen". Wir sind trotzdem der Meinung, dass die Bestimmung der Wegbedingung sehr weit geht.
"Die Gewährleistung wird wegbedungen. Die erwerbende Partei über-nimmt das Vertragsobjekt in dem ihr bekannten, gegenwärtigen Zustand, geräumt und gereinigt.
Jede Gewährspflicht (Haftung) der veräussernden Partei für Rechts- und Sachmängel am Vertragsobjekt im Sinne des OR wird aufgehoben, soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Insbesondere übernimmt die veräussernde Partei keine Gewährleistung irgendwelcher Art für offene und versteckte Baumängel, Konstruktionsschwächen, Abnutzungs-erscheinungen, Alterserscheinungen, Modernisierungsbedarf sowie für Nutzungseinschränkungen irgendwelcher Art, die sich aus baulichen Eigenheiten der Liegenschaft oder Rechtsvorschriften aller Art ergeben sollten. Ebenso wird keine Gewähr geleistet für die bauliche und rechtliche Möglichkeit irgendwelcher Umbauten, Erweiterungen, Ein-bauten, eine Umnutzung oder einen teilweisen oder vollständigen Ab-bruch und Neubau durchzuführen und dafür Bewilligungen zu erhalten. Die veräussernde Partei hat auch ausserhalb dieses Vertrages keine Zusicherungen für das Vertragsobjekt abgegeben. Die Parteien sind von der Urkundsperson über die Bedeutung dieser Freizeichnungsklausel orientiert worden. Insbesondere darüber, dass diese Vereinbarung un-gültig ist, wenn die veräussernde Partei der erwerbenden Partei die Gewährsmängel absichtlich oder grobfahrlässig bzw. arglistig verschwie-gen hat (Art. 100 Abs. 1, 192 Abs. 3 und 199 OR)."
Zudem muessen wir eine Sicherheitskontrolle der Nierderspannungsinstallationen ausfuehren lassen, und die Kosten uebernehmen:
"Die Parteien sind von der Urkundsperson darauf aufmerksam gemacht worden, dass gemäss Ziffer 3 des Anhanges zur Verordnung über elek-trische Niederspannungsinstallationen vom 07.11.2001 die Niederspan-nungsinstallationen mit zehn- oder zwanzigjähriger Kontrollperiode bei einer Handänderung kontrolliert werden müssen, wenn seit der letzten Kontrolle mehr als fünf Jahre vergangen sind.
Die Parteien erklären, dass die vorgeschriebene Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallation im Vertragsobjekt erst nach der Eigentumsübertragung durch die erwerbende Partei veranlasst wird. Sollten sich daraus für die erwerbende Partei Nachteile irgendwelcher Art (insbe-sondere Kostenfolgen) ergeben, wird die veräussernde Partei von jeder Gewährleistungs- und Kostentragungspflicht befreit. Die Unterlagen über die letzte Sicherheitsprüfung vom 19.2.2004 werden den Käufern anlässlich der Eigentumsübertragung übergeben."
Wir haben das Objekt durch einen Architekten/Bauing. besichtigen lassen. In der Gebäudeanalyse hält er zu den Elektroinstallationen fest:
"BKP 230, Elektroinstallationen
Die Absicherung der Starkstrominstallation ist mit Automaten älterer Bauart vorgenommen
worden. Eine Überprüfung durch den konzessionierten Elektriker dürfte zur Empfehlung
führen, sicher einmal das Elektrotableau zu ersetzen ( mittelfristige Investitionen).
Eine einfache Installation gewährleistet den Anschluss für Fernsehen an das Kabelnetz.
Die Leitungsinstallation in Bad / WC muss teilweise ersetzt werden ( kurzfristige
Investitionen).
Verschiedene Leitungen sind ‚fliegend’ verlegt, für den definitiven Gebrauch empfiehlt es
sich, diese Installationen durch den Fachmann sauber zu verlegen ( kurzfristige
Investitionen)."
Deswegen sind wir ein bisschen verunsichert, welche Kosten durch die Inspektion auf uns zukommen koennen. Wir haben eine Kopie der letzten Inspektion von 2004 und es bestanden keine Mängel. Wäre es sinnvoll, uns da besser abzusichern? Koennen wir verlangen, das potentielle Kosten der Mängelbehebungen zu 50% vom Verkäufer getragen werden?
Andere mittelfristige Investitionen beinhalten:
* Bad und Kueche (generell in gutem Zustand, aber etwas ausser Mode)
* Heizung (alte elektrische Speicherheizungen), jedoch ist das Haus (Fassade und Dach) umfassend renoviert und Isoliert worden und es besitzt sogar einen Minergiestandard, deswegen sind wir nicht so sehr besorgt
* Geländer fehlen an Treppen
* Laminatboeden in Teilen der Wohnung (generell in gutem Zustand)
All diese Einzelheiten waren aber schon aus der Verkaufsdokumentation ersichtlich.
Andere Vorschläge, um die Gewährleistung etwas mehr zu unseren Gunsten auszulegen, sind natürlich auch willkommen. Wir sind um jeden Rat dankbar!
"Die Gewährleistung wird wegbedungen. Die erwerbende Partei über-nimmt das Vertragsobjekt in dem ihr bekannten, gegenwärtigen Zustand, geräumt und gereinigt.
Jede Gewährspflicht (Haftung) der veräussernden Partei für Rechts- und Sachmängel am Vertragsobjekt im Sinne des OR wird aufgehoben, soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Insbesondere übernimmt die veräussernde Partei keine Gewährleistung irgendwelcher Art für offene und versteckte Baumängel, Konstruktionsschwächen, Abnutzungs-erscheinungen, Alterserscheinungen, Modernisierungsbedarf sowie für Nutzungseinschränkungen irgendwelcher Art, die sich aus baulichen Eigenheiten der Liegenschaft oder Rechtsvorschriften aller Art ergeben sollten. Ebenso wird keine Gewähr geleistet für die bauliche und rechtliche Möglichkeit irgendwelcher Umbauten, Erweiterungen, Ein-bauten, eine Umnutzung oder einen teilweisen oder vollständigen Ab-bruch und Neubau durchzuführen und dafür Bewilligungen zu erhalten. Die veräussernde Partei hat auch ausserhalb dieses Vertrages keine Zusicherungen für das Vertragsobjekt abgegeben. Die Parteien sind von der Urkundsperson über die Bedeutung dieser Freizeichnungsklausel orientiert worden. Insbesondere darüber, dass diese Vereinbarung un-gültig ist, wenn die veräussernde Partei der erwerbenden Partei die Gewährsmängel absichtlich oder grobfahrlässig bzw. arglistig verschwie-gen hat (Art. 100 Abs. 1, 192 Abs. 3 und 199 OR)."
Zudem muessen wir eine Sicherheitskontrolle der Nierderspannungsinstallationen ausfuehren lassen, und die Kosten uebernehmen:
"Die Parteien sind von der Urkundsperson darauf aufmerksam gemacht worden, dass gemäss Ziffer 3 des Anhanges zur Verordnung über elek-trische Niederspannungsinstallationen vom 07.11.2001 die Niederspan-nungsinstallationen mit zehn- oder zwanzigjähriger Kontrollperiode bei einer Handänderung kontrolliert werden müssen, wenn seit der letzten Kontrolle mehr als fünf Jahre vergangen sind.
Die Parteien erklären, dass die vorgeschriebene Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallation im Vertragsobjekt erst nach der Eigentumsübertragung durch die erwerbende Partei veranlasst wird. Sollten sich daraus für die erwerbende Partei Nachteile irgendwelcher Art (insbe-sondere Kostenfolgen) ergeben, wird die veräussernde Partei von jeder Gewährleistungs- und Kostentragungspflicht befreit. Die Unterlagen über die letzte Sicherheitsprüfung vom 19.2.2004 werden den Käufern anlässlich der Eigentumsübertragung übergeben."
Wir haben das Objekt durch einen Architekten/Bauing. besichtigen lassen. In der Gebäudeanalyse hält er zu den Elektroinstallationen fest:
"BKP 230, Elektroinstallationen
Die Absicherung der Starkstrominstallation ist mit Automaten älterer Bauart vorgenommen
worden. Eine Überprüfung durch den konzessionierten Elektriker dürfte zur Empfehlung
führen, sicher einmal das Elektrotableau zu ersetzen ( mittelfristige Investitionen).
Eine einfache Installation gewährleistet den Anschluss für Fernsehen an das Kabelnetz.
Die Leitungsinstallation in Bad / WC muss teilweise ersetzt werden ( kurzfristige
Investitionen).
Verschiedene Leitungen sind ‚fliegend’ verlegt, für den definitiven Gebrauch empfiehlt es
sich, diese Installationen durch den Fachmann sauber zu verlegen ( kurzfristige
Investitionen)."
Deswegen sind wir ein bisschen verunsichert, welche Kosten durch die Inspektion auf uns zukommen koennen. Wir haben eine Kopie der letzten Inspektion von 2004 und es bestanden keine Mängel. Wäre es sinnvoll, uns da besser abzusichern? Koennen wir verlangen, das potentielle Kosten der Mängelbehebungen zu 50% vom Verkäufer getragen werden?
Andere mittelfristige Investitionen beinhalten:
* Bad und Kueche (generell in gutem Zustand, aber etwas ausser Mode)
* Heizung (alte elektrische Speicherheizungen), jedoch ist das Haus (Fassade und Dach) umfassend renoviert und Isoliert worden und es besitzt sogar einen Minergiestandard, deswegen sind wir nicht so sehr besorgt
* Geländer fehlen an Treppen
* Laminatboeden in Teilen der Wohnung (generell in gutem Zustand)
All diese Einzelheiten waren aber schon aus der Verkaufsdokumentation ersichtlich.
Andere Vorschläge, um die Gewährleistung etwas mehr zu unseren Gunsten auszulegen, sind natürlich auch willkommen. Wir sind um jeden Rat dankbar!
