Reihenhäuser werden gebaut, habe ich Vorkaufsrecht?

[ABCde123]

Hallo

Einer Bekannten gehört ein Grundstück, welches ich wahrscheinlich von ihr kaufen kann. Die Gemeinde will dort nun in den nächsten Jahren Reihenhäuser bauen, also nicht nur auf diesem, sondern auch auf den umliegenden Flächen. 

Wenn ich das Grundstück (der Teil der Bekannten) kaufen würde, wie sehe es mit dem Kauf aus von einem der Häuser? Hätte ich dazu ein Vorkaufsrecht?

Grüsse

 

[Zuger73]

Wenn du das mit ihnen aushandelst, dann ja. Aber wozu?

Bau lieber selber.

 

[Matia]

Ich verstehe nicht ganz:

Wenn der Gemeinde das Land nicht gehört, kann sie dort ja auch nichts bauen?

Wenn du ihnen das Land verkaufst, kannst du dabei natürlich aushandeln, was immer du willst. Allerdings weisst du ja dann auch nicht genau, was konkret die Gemeinde baut, zu welchem Preis die Häuser verkauft werden etc.

Ich wundere mich aber generell, dass die Gemeinde sich als Immobilienhändler betätigen will.

 

[camello]

Also irgendwas stimmt an dieser Geschichte nicht ganz.

Die Gemeinde bräuchte ein Baurecht, damit sie fremdes Land bebauen könnte. Ein Grundstück, auf dem jemand anderes das Baurecht hat, besitzt aber fast keinen Wert mehr. Weshalb willst du so ein Grundstück erwerben?

Zudem baut eine Gemeinde in der Regel keine Reihenhäuschen. Wenn eine Gemeinde Wohnimmobilien baut, dass handelt es sich dabei in der Regel um sozialen Wohnungsbau. Und auf eine Sozialwohnung gibt es sicher kein Vorkaufsrecht.

 

[ABCde123]

Also ich versuche es etwas besser zu erklären, da ich mich wohl etwas unklar ausgedrückt hatte. Anzumerken ist noch, das ich so gut wie kein Wissen über Immobilien und den rechtlichen Aspekten habe.

Meine Bekannte ist etwas älter und wir haben in der Vergangenheit darüber gesprochen, dass ich das Grundstück, wenn sie zu alt wird, erwerben könnte (sie hat darauf einen Schrebergarten und eine sehr grosse Wiese etc.). Wir haben aber noch nichts definiert, unterschrieben etc.

Daneben hat es weitere grosse Wiesen und eine grosse Flächen an Schrebergärten. Diese gesamten Flächen sollen nun in Bauzonen umgezont werden, die Schrebergärten werden verschwinden und die Gemeinde hat nun erste Pläne, Visualisierungen etc. mit Vorschlägen zu möglichen Bebauungen in Auftrag gegeben. Ob nun tatsächlich Reihenhäuser gebaut werden, ist noch nicht klar, ich hatte jedoch aufgrund meiner Bekannten Einsicht in Visualisierungen für Reihenhäuser.

Die Gemeinde ist auf meine Bekannte zugegangen und hat mit ihr diskutiert, ob sie das Land für einen gewissen Betrag an die Gemeinde verkaufen kann. Sie würde ja sagen, wollte aber nochmals mich fragen ob ich es nun nicht kaufen will.

Nun meine Fragen dazu:

Darf sie das Land überhaupt mir anstatt der Gemeinde verkaufen? Und wenn ja, was würde das für die möglichen zukünftigen Bauprojekte bedeuten?

Angenommen, ich erwerbe das Grundstück und sie möchten nun dort die Reihenhäuser bauen, was würde das für mich bedeuten? Könnte ich gar das Recht bekommen, eines der Häuser zu erwerben?

Danke für eure Hilfe, und habt etwas Nachsicht mit einem Laien in diesem Themenbereich

 

[camello]

Zu einem Verkauf wird die Gemeinde weder deine Bekannte noch dich (falls du das Grundstück von ihr erwerben solltest) zwingen können. Das wäre eine Enteignung und dafür bräuchte es ein massives öffentliches Interesse. Enteignung geht z.B., wenn ein Trottoir gebaut werden soll und man dafür logischerweise Land benötigt. Der Bau von Einfamilienhäusern rechtfertigt sicher keine Enteignung.

Also ich würde da mal gar nichts verkaufen. Schon gar nicht an die Gemeinde. Private Investoren zahlen da wahrscheinlich den viel besseren Preis.

Oder du baust schlussendlich auf dem Land das, was du gerne möchtest.

 

[Zuger73]

Stimme Camello zu.

Wenn du ein schriftliches Vorkaufsrecht oder die Parzelle direkt kaufst, dann hast du alle Trümpfe in der Hand und kannst mit der Gemeinde verhandeln.

Du kannst dabei eigentlich nur gewinnen, ausser du lässt dich über den Tisch ziehen 

 

[Matia]

Wenn eine grössere Fläche eingezont werden soll, gibt es wohl einen Überbauungsplan. Ich kann mir aber immer noch nicht vorstellen, dass die Gemeinde selber Reihenhäuser bauen will.
So lange es keinen entsprechenden Eintrag im Grundbuch gibt, darf die Bekannte das Land verkaufen, an wen immer sie will.
Rechtlich und finanziell könnte es aber eh einigermassen komplex werden, mit Mehrwertabschöpfung, Überbauungsplan etc. Wenn ihr wirklich Interesse an dem Grundstück habt, würde ich mich da beraten lassen. Das gleiche gilt, falls du dich dann entschliessen würdest, das Grundstück an die Gemeinde (oder einen Investor) zu verkaufen. Du wärst aber in einer ziemlich attraktiven Verhandlungsposition, falls dein Grundstück für eine sinnvolle Überbauung benötigt wird.

 

[Brasser]

Also ich würde da mal gar nichts verkaufen. Schon gar nicht an die Gemeinde. Private Investoren zahlen da wahrscheinlich den viel besseren Preis.

Oder du baust schlussendlich auf dem Land das, was du gerne möchtest.

Wie Matia bereits erwähnt hat, wird die Gemeinde das Land überhaupt erst zu Bauland einzonen müssen. Danach wird es mit Sicherheit einen Überbauungsplan gegen, der so gestaltet ist, dass z.B. nur Reiheneinfamilienhäuser möglich sind und keine Einfamilienhäuser. So gesehen hat die Gemeinde durchaus auch gewisse Trümpfe in der Hand. 

Aber wie schon andere gesagt haben: Man kann der Gemeinde das Land auch verkaufen mit einer Auflage, dass man sich ein Vorkaufsrecht für ein bestimmtes/unbestimmtes Haus ausbedingt. Es würde mich erstaunen, wenn eine Gemeinde nicht auf so etwas eingehen würde.  

 

[Zuger73]

Nur das Vorkaufsrecht würde mir nicht genügen, wenn mir das Land gehört:

• Verkaufspreis Parzelle mit einem schönen Gewinn
  
• Vorkaufsrecht sowie freie Wahl
  
• Rabatt auf den Verkaufspreis
  

 

[Matia]

Nur das Vorkaufsrecht würde mir nicht genügen, wenn mir das Land gehört:

• Verkaufspreis Parzelle mit einem schönen Gewinn
  
• Vorkaufsrecht sowie freie Wahl
  
• Rabatt auf den Verkaufspreis
  

Das meine ich mit guter Verhandlungsposition. Wenn es von einem GU überbaut wird, gibt es auch noch Dinge, welche beachtet werden können (freie Wahl für Küche/Bad/Boden ohne Abzüge etc). Nützt aber alles nichts, wenn einem die Häuser am Schluss nicht zusagen. Aber gerade bezüglich Gewinn in Zusammenhang mit Mehrwertabschöpfung, Grundstücksgewinnsteuer etc würde ich mich unbedingt beraten lassen. Auch ist die Frage, welchen Preis er der Bekannten zahlen muss, wenn es jetzt Grünzone (oder so) ist, aber die Einzonung bevorsteht. Und wer dann die Mehrwertabschöpfung zahlen müsste etc... viele komplexe Fragen.

 

[Rob89]

Jenachdem kann es aber auch sein, dass wenn es ein explizites Landstück für Schrebergärten ist, dieses einfach 1:1 mit einem anderen Landstück abgetausch wird. Sozusage eine Umsiedeling dieser Gärten mit einer Entschädigung für den Neuaufbau, aber kein Bauland oder Anspruch auf ein Vorverkaufsrecht / Objekt. Ist das Grundstück denn wirklich im Eigentum oder allenfalls nur gepachtet?