Baukosten und Häufigkeit der Kosten Überschreitungen

[Hans Dickens]

Hallo Zusammen,

Ich befinde mich ganz am Anfang eines Weges zum Eigenheim, während ich daran bin mit diversen Hypothekar Anbietern meine Limiten bei Hypothek abzuklären schaue ich mir bereits den Markt an und versuche grob eine Vorstellung zu verschaffen was ich dann mit diesem Geld tatsachlich bekommen kann.

Bau ist eine der Optionen, ich habe bereits einiges auf dem Internet und in diesem Forum gefunden und glaube mir eine Vorstellung gemacht zu haben, allerdings bin ich mir nicht ganz sicher ob diese auch realistisch ist. Bei den Baukosten komme ich, ohne Landkauf und speziellen Sachen wie PV zu folgenden groben Richtwerten:

• Innenfläche / überirdisch: ~800 pro M3, Massivbauweise, schlüsselfertig, also mit Sanitären Installationen, Küche, Heizung etc. Alles mittlerer Ausbaustandart. Unter Innenfläche verstehe ich alles was innerhalb der Haus Aussenwände liegt, also auch Treppen, Waschküche, Innenwände und so weiter.
  
• Unterbau / Keller: ~500 pro M3, inkl. Aushub, abgedichtet und wärmeisoliert jedoch sehr einfache Ausbau (Industrielle farbe am Boden, einfacher Anstrich an den Wänden, einfaches Licht, keine Heizung). Auch hier gilt: alles was innerhalb der Keller Aussenwände liegt gilt als Kellerfläche.
  
• Garten: 100 pro M2, Grass wie auf Fuissbalfeldern, ein paar Gehwege mit einfachen Steinplatten und einfache Bewässerung.
  
• Auto Unterstand: 10k pro FZ
  
• Sonstiges: ~100k, Bodengutachten, Zufahrten, Bewilligungen, Anschlüsse und so weiter
  
• Architekten / Bauleiter Honorar: 15% der Gesamtsumme anderer Positionen
  

d.H. ein Haus mit 180m2 Innenfläche (2.5m Raumhöhe + .3m Deckendicke), 120m2 Keller (3m Raumhöhe + .4m Decke), 3 x PP im Unterstand und 400m2 Garten sollte ohne Landkauf ein Budget von ca. 895k haben, dies setzt sich wie folgt zusammen:

• 403k Innenfläche
  
• 205k Keller
  
• 40k Garten
  
• 30k 3 x Auto Unterstand
  
• 100k Sonstiges
  
• 117k Architekt / Bauleiter
  

Liege ich da grundsätzlich richtig oder ist das eher zu optimistisch?

Wie oft werden überhaupt Bauprojekte im Budget, ohne Kosten Überschreitungen erstellt? Ich verstehe, dass dies sehr von dem Architekten und seiner Erfahrung abhängig ist aber auch beste Architekten können sich verschätzen, die Frage ist einfach ob dies eher Norm oder Ausnahme ist.

Welche Sicherheitsmarge soll ich bei der Planung anrechnen?

Und noch eine weitere Frage: Es wird ja oftmals gesagt, dass z.B. bei Kauf eines Neuwagens der Kunde bereits ca. 15% des Wertes verloren hat sobald er das Auto entgegennimmt und nach Hause bringt, gilt das grundsätzlich auch bei Neubauten? Angenommen wir haben ein vernünftig und ohne massive Kosten Überschreitungen jedoch individuell gebautes Haus: hat es nach Abschluss von Bau i.d.r. kleinerer Verkaufswert als die dazu aufgewendeten Baukosten?

Danke und Gruss

 

[hilfi]

Unter der Annahme, dass es sich um ein "flaches" Grundstück handelt, wirst Du für CHF 900'000 ein sehr schönes freistehendes EFH bauen können. Das grössere Problem sind eher die verfüg- und bezahlbaren Grundstücke.

Betreffend Wert, Angebot/Nachfrage bestimmen den Wert. Und die ist grundsätzlich sehr abhängig wo das Haus steht (Region, Gemeinde, Lage innerhalb der Gemeinde) und ob es sonst noch freie verfügbare Bauparzellen gibt.

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Hans

Du hast Dir löblicherweise schon einige Gedanken zu den Baukosten gemacht. Ein Haus mit 1'300 m3 wie Du geschrieben hast, wäre unrealistisch. Ich habe mich an anderer Stelle hier im Forum zu realistischen Baukosten geäussert. Ich wiederhole diese noch einmal kurz:

BKP 0 Grundstück ?

BKP 1 Vorbereitungsarbeiten     500 m2                   CHF    10                 CHF       5'000

BKP 2 Gebäude                           900 m3                   CHF 850                 CHF   765'000    (ca. 180m2 Wohnfläche 2.4m Raumhöhe, ca. 80m2 Kellerräume)

BKP 3 Betriebseinrichtungen    

BKP 4 Umgebung                        390 m2                   CHF 150                 CHF     58'000
           Carport für 2 Autos, Abstellplatz                                                    CHF     30'000

BKP 5 Nebenkosten                    7% von BKP 2                                        CHF     53'500

BKP 6 Reserve                             5% von BKP 2                                        CHF     38'500

Total                                                                                                                                  CHF   950'000

Du fragst wegen der Üblichkeit von Kostenüberschreitungen. Ein oft leidiges Thema. Grundsätzlich ist Bauen kein Wunschkonzert . Wenn Du Deinen Architekten immer wieder anrufst und neue Wünsche hast, dann sind Mehrkosten fast immer die Folge. Disziplin wird vom Architekten, vom Bauleiter und vom Bauherrn gleichermassen gefordert.

Die oben ausgewiesene Reserve von 5% ist eine eiserne Reserve! Sie sollte erst "angeknabbert" werden, wenn der Rohbau steht und die Reserve zu diesem Zeitpunkt effektiv auch noch vorhanden ist. Ab dann ist alles relativ exakt planbar. Wenn Dein Architekt und Dein Bauleiter etwas von Ihrem Handwerk verstehen, sollte dann nichts an Unvorhergesehenem mehr dazukommen.

Aber wie @hilfi richtig bemerkt hat, ist je nach Region das Grundstück heute der grosse Kostentreiber. Also musst Du schauen, wo Du innerhalb Deines Budgets ein vernünftiges Grundstück findest. Aber vielleicht hast Du dieses ja schon. Dann bist Du ein Glückspilz.

Gruss

Urs Tischhauser

 

[Hans Dickens]

Vielen Dank @hilfi, @Urs Tischhauser,

Land habe ich noch leider keines (da muss ich als Selbständiger zuerst wissen wo mir die Banken Grenzen bei Finanzierung setzen), Bauherren aus meinem Bekanntenkreis haben das Land jeweils eher "per Zufall" bzw. durch Nachfragen / Direktkontakt mit Inhaber gekauft, also nicht durch Internet oder gar Makler. Da werde ich wohl in den kommenden Monaten einiges "Social Engineering" betreiben müssen.

 

[hilfi]

Die Banken bieten ja auch Fianzierungsrechner an. Kannst dein maximales Eigenkapital erfassen, welches du einsetzen kannst sowie dein jährliches Einkommen. Anschl. spuckt Dir der Rechner die maximale Hypothek aus . Hypothek + EK = max. Baukosten.

 

[Hans Dickens]

Die Banken bieten ja auch Fianzierungsrechner an. Kannst dein maximales Eigenkapital erfassen, welches du einsetzen kannst sowie dein jährliches Einkommen. Anschl. spuckt Dir der Rechner die maximale Hypothek aus . Hypothek + EK = max. Baukosten.

Das habe ich alles schon gemacht, mit meinem Eigenkapital bekomme ich problemlos das was ich will, mein Einkommen ist aber eine ziemliche Grausache, als Inhaber einer kleiner KMU bin ich so oder so ein Sonderfall, welcher besonders genau untersucht wird, denn mein Lohnausweiss sagt nicht viel über die tatsächlichen Einkommensverhältnisse aus. Ich habe da schon in Vorgesprächen bei diversen Anbietern eine Bandbreite von bis zu 35% bei der Tragbarkeit und allerlei "Optionen / Special Conditions" zu hören bekommen.