Baukosten viel zu hoch geplant

[AngelDust]

Hallo

Ich habe ein Problem mit unser Architekt über seine Kostenschätzung des Hauses. Anfang Jahr hatten wir mit einem Architekt Kontakt aufgenommen welche er uns informierte dass er Bauland hätte und somit zwei EFH bauen könnte. Wir hatten uns für den oberen Haus entschieden die er für unser Budget sFr. 900'000.- planen sollte. Nach mehrere Sitzungen waren wir interessiert was jetzt das Haus für eine Qubatur hat und was der Preis sei. Der Preis lag bei über 960'000.-! Wir hatten da dann nachgefragt bei der Bank ob das Haus auch Preislich stimmen würde doch die Bank kam auf max. 900'000.- bei dieser Qubatur. Würde das Haus mehr kosten müssten wir mehr Eigenleistung bringen. Also mehr als das übliche 20% Eigenkapital. Wir sind jetzt ziemlich unsicher und haben uns sogar Gedanken gemacht auszusteigen jedoch haben wir Angst dass der Architekt einen Honorar verlangt für seine Arbeit. Wir können doch nicht ein Haus kaufen welches als Risikoobjekt angerechnet wird.
Ich wäre froh wenn wir unsere Rechte kennen damit wir mit dem Architekt nicht in Unkosten stürzen.


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[mime7]

Hallo,

das hängt natürlich davon ab, ob und wenn ja was genau ihr unterschrieben habt.

So wird dir niemand eine Antwort geben können.

Gruss

 

[AngelDust]

Hallo

Wir haben nichts unterschrieben. Alles lief in mündlicher Form. Wir haben lediglich nur unsere Wünsche mitgeteilt. Nur wenn die Bank sagt dass das Haus nur 900'000.- wert ist und kein Rappen mehr dann ist doch unser Recht uns zurückzuziehen ohne dass der Architekt ein Honorar verlangt? Wir können doch nicht mehr Eigenmittel bringen nur damit wir den Architekt glücklich machen.

Gruss

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[uster]

Also wenn die Bank den Preis nur anhand der Kubatur bestimmt hat ist das ja wohl noch nicht abschliessend. Es kommt ja immer noch auf den Ausbaustandart an. Auf Fr. 900'000.-  sind die Fr. 60'000 Unterschied in der Phase (Vorprojekt?) wo ihr Euch befindet nicht gross. Der Preis des Architekten dürfte auch mit 

+/-20 bis 30% Genauigkeit sein.

Überlegt Euch lieber mal, wollt ihr da Bauen und mit diesem Architekten? Wenn ja, müsstet ihr wohl dem Architekten einen Auftrag erteilen um die Kosten genauer festzulegen. Vieleicht kommt er dann plötzlich auch auf Fr. 900'000 oder mehr oder weniger.

Habt Ihr das ganze mal mit dem Architekten besprochen?

Das mit dem Architektenvertrag ist nicht ganz einfach zu beurteilen. Eigentlich habt ihr bereits einen mündlichen Auftrag erteilt. Ich bin der Meinung der Architekt hätte etwas zugute. 

 

[Automation]

Also ihr habt dem Architekten den Auftrag gegeben für 900'000 inkl. Land ein Haus zu planen, raus kam aber 960'000?

Hat er auch gesagt das geht für 900'000?

Habt ihr den Architekten gefragt, wieso der Unterschied?

 

[makrthekaiser]

Da Ihr scheinbar wenig Ahnung vom Bauen habt (wer hat das schon, ausser diejenigen die sich von Berufes wegen damit beschäftigen): Sucht euch jemanden der Erfahrung hat mit Bauen und eure Interessen vertritt. 

 

[lofthome.ch]

Dass aus CHF 900'000 planmässigen Kosten nun 960'000 werden, ist für AngelDust natürlich ärgerlich. Wer sich aber durch die verschiedenen Forumsbeiträge liest, sieht noch ganz andere Beispiele bei geplanten Neubauten. Gerade eben eines gelesen, da sind die Kosten von rund CHF 1'600'000 um ca. 1 Mio. explodiert, natürlich auch ein extremes Beispiel.

Ein Hinweis:

Die Bank hat bei ihrer wohl eher konservativen Einschätzung eine Limite bei CHF 900'000 gesetzt. Könnte aber sein, dass dies auch von den Eigenmitteln der künftigen Bauherren mitbeeinflusst ist. Muss nicht, kann aber sein. Eine Abweichung von weniger als 10% der Gesamtkosten halte ich per se jedoch noch nicht für bedenklich.

Ein Tipp:

Wenn Ihr nicht in der Lage seid, eine Reserve von sagen wir CHF 50'000 bis 80'000 aufzubringen, die es unter Umständen im Planungs- / Bauverlauf benötigen könnte, eher nach einem Objekt ausschau halten, das sich im Bereich von zB. CHF 850'000 bewegt. Da habt Ihr noch etwas Luft / Budget-Reserve.

 

[makrthekaiser]

Dass aus CHF 900'000 planmässigen Kosten nun 960'000 werden, ist für AngelDust natürlich ärgerlich. Wer sich aber durch die verschiedenen Forumsbeiträge liest, sieht noch ganz andere Beispiele bei geplanten Neubauten. Gerade eben eines gelesen, da sind die Kosten von rund CHF 1'600'000 um ca. 1 Mio. explodiert, natürlich auch ein extremes Beispiel.

Ein Hinweis:

Die Bank hat bei ihrer wohl eher konservativen Einschätzung eine Limite bei CHF 900'000 gesetzt. Könnte aber sein, dass dies auch von den Eigenmitteln der künftigen Bauherren mitbeeinflusst ist. Muss nicht, kann aber sein. Eine Abweichung von weniger als 10% der Gesamtkosten halte ich per se jedoch noch nicht für bedenklich.

Ein Tipp:

Wenn Ihr nicht in der Lage seid, eine Reserve von sagen wir CHF 50'000 bis 80'000 aufzubringen, die es unter Umständen im Planungs- / Bauverlauf benötigen könnte, eher nach einem Objekt ausschau halten, das sich im Bereich von zB. CHF 850'000 bewegt. Da habt Ihr noch etwas Luft / Budget-Reserve.

Es sind ja nur die geplanten kosten. Ich vermute mal, aus was für Gründen das auch immer passiert, dass die wirklichen kosten selten unter den geplanten kosten liegen. Normalerweise eher darüber. Oder?

 

[lofthome.ch]

@makrthekaiser: Das ist nach meiner langjährigen Erfahrung tatsächlich so. Wenn es schon in der Planungsphase eng wird mit dem Budget, dann wird es in der Regel während des Bauens nicht besser. Deshalb mein Tipp, 10% Reserve einplanen. Wenn das nicht möglich ist, muss man beim Thema Wünsche/Mehrausbauten sehr diszipliniert sein und ist gleichwohl vor Mehrkosten nicht geschützt. Leider nutzen viele GUs und Architekten tiefe Plankosten als Lockmittel ein, ist der Kunde erst mal im Bauprozess, kann er ja kaum mehr zurück.

 

[AngelDust]

Wie gesagt der Architekt wusste unser Budget. Das Projekt darf max. 900'000.- kosten inkl. +/- 10%. Das bedeutet gemäss unser Auftrag sollte er wissen wo die Grenzen des machbaren sind. Wieso dass er uns jetzt mit einem solchen Preis kommt überrascht uns sehr. Er sollte wissen dass wir so keine Belehnung von der Bank bekommen. Der Hauptgrund dass wir Zweifel haben ist der Preis für ein solches kleines Haus. In unsere Umgebung werden Häuser verkauft mit mehr Wohnfläche für weniger Geld. Ich weiss dass die Qualität eine grosse Rolle spielt aber für ein Carport verlangt kein Architekt 46'000.- und für die Nebenkosten zusätzliche 115'000.-! Nicht bei uns. Ich glaube da liegt der Unterschied.

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[lofthome.ch]

Architekten neigen eben manchmal dazu, Kosten in der frühen Phase eines Projektes schönzurechnen. Wenns finanziell nicht passt, evtl. ein bestehendes Haus kaufen oder sich bei einem anderen Architekten erkundigen. Und wenn die Zahlen auffällig günstig ausschauen, auch mal kritisch hinterfragen, ob das realistisch ist.

 

[d'artagnan]

Mit meinen begrenzten Kenntnissen möchte ich mich auch dem anschliessen, dass eine muendliche Vereinbarung vielleicht keine rechtliche Bindung, jedoch eher eine Bindung auf der moralischen Ebene hat. Da muesst Ihr euch ueberlegen, ob Ihr vielleicht jemand vom Fach da hinzuziehen wollt, der mehr Erfahrung hat.

 

[Patsly]

Hallo AngelDust

Vor einigen Wochen waren wir mit dem exakt selben Problem beschäftigt.

Wir hatten ein Budget von 1Mio angegeben, wovon Sie dann ein Haus plante mit der am Budget angepassten Kubatur (ca. 900.-/Kubik).

Als wir dann alles detailliert geplant hatten, gab es dann eine Kostenschätzung durch den Bauökonomen der Architekturfirma, welche 130'000 über dem Budget lag (theoretisch darf es bei der Kostenschätzung nach SIA abweichungen von +/- 15% betragen). Anscheinend ist es wirklich üblich dass die Kosten eher darüber liegen... schlussendlich kommt es dann auch bisschen auf den Bauherr darauf an wo er Einsparungen machen will/kann. Beispielsweise bei dem Ausbaustandard oder keinen Balkon ect. Grundsätzlich sagt man ja, dass der Bau bei einem Architekten +/- 10 % betragen darf.

Habt Ihr vielleicht auch schon mal überlegt mit einem GU zu bauen? Denn dort zahlt Ihr einfach das angegebene Budget und keinen Franken mehr... Dann seit ihr auf der sicheren Seite mit eurem Budget /emoticons/default_additional/126.gif

Gruss

 

[habaUgeot]

Liebe Patsly

Ich glaube, Du verwechselst 2 Dinge:

Dein Budget ist 1Mio, aus Erfahrung schätzt der Architekt ab, wohin er mit dem entsprechenden Kubikmeter-Preis kommt. 900.-- ist dabei sicher ein guter Wert.

ABER. Der Kubikmeter-Preis ist eine seeeehr ungenaue Grösse, welche gar nichts aussagt.

Der Arch probiert dann anhand diesen Werts plus-minus eine passendes Gebäude in die Parzelle zu stellen. Eine erste Idee. Danach passt er mit Euch zusammen das Raumprogramm, Ausbau, Materialisierung usw. ein.

Erst jetzt macht er anhand von den bereits erfolgten Arbeiten eine Kostenschätzung. (Ich dachte allerdings, zuerst sei diese noch ungenauer als 15%). Die Abweichung des definitiven Preises (Was Du also am Schluss bezahlt haben wirst) von der Kostenschätzung sollte in der Bandbreite liegen. Das hat aber 1.) nichts (direkt) mit Deinem Budget zu tun und 2.) ist es ohne nachträgliche Änderungen.

Die Kostenschätzung der 1.13Mio ist für Dich ein Steuerungsinstrument. Damit kannst Du nun steuern, wo dass Du Abstriche an Deinem Projekt machen kannst. Oder damit kannst Du nun für das vorgeschlagene Haus Deinen m³-Preis ausrechnen... Im übrigen ist 1Mio + 15% bei Dir eingehalten worden.

Achtung. Die 15% gelten von der KS. Also kann Dein Haus dann 1.13 + 15% = 1.30Mio kosten!

Die Idee mit dem GU ist nicht zwingend besser... ich weiss von GUs, welche z.B. die Baugrube (mit erheblichem Kostenrisiko!) nicht im GU-Vertrag drin haben - bleibt dann doch an Dir hängen. Und in der Regel kommst Du nicht günstiger davon - denn, Grundsatz: Es gibt nichts gratis im Leben. Zur Erläuterung: Ein GU kann zwar mit den Handwerkern besser verhandeln und kriegt die besseren Preise (= günstiger). Er will selber trotzdem seinen Porschee kaufen (oder auch nur davon leben können). Das heisst, die Preise, welche DU bezahlst, sind nicht besser. Manchmal hat der GU die günstigeren Preise, Du aber die teureren, und er hat den Gewinn.

Grüess

haba

--

 

[lofthome.ch]

Mit dem GU zu bauen, ist eben auch nicht immer so einfach, wie man vermuten könnte. Wenn man hier das GU-Unterforum konsultiert, sieht man schnell weshalb. GU's verdienen an einem Bauprojekt im Prinzip dafür, dass diese dem Bauherrn eine Kostengarantie abgeben.

Dafür holen Sie oft viel Geld für sogenannte GU-Mehrkosten und GU-Honorare herein. Per se kann ein GU erfahrungsgemäss schon etwas günstiger bauen als der Private. Bei einem einzelnen EFH wird sich der Vorteil aber sehr in Grenzen halten und es ist zu bezweifeln, dass der Bauherr umfassend in den Genuss dieses Kostenvorteils kommt.