Erfahrungen mit L+B (Leemann + Bretscher)

[Zino]

Lieber Zino

Endlich jemand den man erwischt! (nicht ganz ernst gemeint).

Würde es Dir etwas ausmachen, die vom Anwalt kritisierten Punkte etwas detailierter zu beschreiben? Es ist nämlich so, dass viele GU-gemachte und entsprechend GU-freundliche Verträge unterzeichnen. Was manchmal etwas schade ist. Darum würde es mich (und viele andere auch, hoffe ich) interessieren.

Das mit der Mängelabtretung find' ich eine grosse Frechheit. Ich meine, wofür habe ich sonst einen GU?

Und persönlich würd' es mich interessieren, für welche EFH der Markt so gut war. Hundert EFH!!! Nahe an einer Autobahnausfahrt?

Danke

haba

Hallo haba

Es ging um das Projekt http://www.wohnen-in-oberseen.ch/ das aus ca. 100 Wohnungen und 30 Häuser besteht und am Stadtrand an einem Südwesthang liegt. Die 4 Häuser der dritten Etappe, die zwischen 1020'000 und 1'260'000 kosteten, waren übrigens innert wenigen Tagen reserviert mit einer langen Warteliste mit weiteren Interessenten. Da kann man schon von einem gewissen Druck reden, wenn man wie wir seit bald 3 Jahren in Winterthur und Umgebung auf der Suche nach einem Haus ist, dass die Grenze von einer Million nicht deutlich überschreiten soll.

Beim Vertrag haben mich vor allem folgende 2 Punkte gestört:

1. Die Wegbedingung bei Mängeln (siehe auch hier )
2. Noch nicht fertig gestellte Arbeiten oder geringe Mängel berechtigen die erwerbende Partei nicht zu Zahlungsrückbehaltung bzw. zur Verweigerung der Eigentumsübertragung. Dadurch verliert man aber jedes Druckmittel!

Dazu kamen noch weitere kleinere Punkte die für sich alleine nicht so gravierend waren aber in der Summe mit obigen Punkten zu einem sehr einseitigen Vertrag führten (Aussage meines Anwaltes). Mich hat auch total erstaunt, dass der GU bei keinem Punkt einen Verhandlungsspielraum anbietet. Der Käufer hat den Vertrag so zu akzeptieren andernfalls gibt es genug andere Interessenten.

Das Ganze ist jetzt mehr als 2 Monate her und wir haben immer noch Mühe das Ganze abzuschliessen. Für das Geld hätte man meiner Meinung nach viel Haus bekommen.

Zur Abtretung von Mägelrechte kann man unter folgendem Link die Meinung vom HEV nachlesen:

http://www.hev-schweiz.ch/recht-steuern/aktuell/artikel/?tx_ttnews[tt_news]=6919&cHash=097d4463bd8d51bb4cfbe279d5246b42

Gruss

Zino

 

[halbrot]

Hallo zusammen

Ich habe die letzten Beiträge immer per Email erhalten und melde mich auch mal wieder. Wir haben uns ja vor 3 Jahren für ein Haus von L+B entschieden und sind im Grossen und Ganzen zufrieden.

- Preis / Leistung: Wir haben kein anderes Haus an vergleichbarer Lage in vergleichbarer Grösse zu einem vergleichbaren Preis gefunden. Ausserdem passt der Grundriss optimal für eine 4-5 köpfige Familie. Klar, es ist nichts Extravagantes aber mit einer schönen Küche und tollen Bodenbelägen kann man viel machen.

- Mängel: Bei Mängeln in der 1 jährigen Garantie habe ich mich immer an unseren Bauleiter gewandt, der uns unterstützt hat. Die Handwerker waren zuverlässig und es hat grösstenteils reibungslos geklappt. Bei den Kratzern im Fenster ging es etwas länger, aber schlussendlich ist alles i.O. L+B baut ja meist grössere Überbauungen. Da hat man meiner Meinung schon einen Vorteil, da die anderen Eigentümer sicher ähnliche Mängel haben. Wir z.b. haben uns in vielen Dingen mit unseren Nachbarn abgesprochen. Das hat uns persönlich viel geholfen.

- Nachteil aus unserer Sicht: Schlechte Schallisolierung gegen aussen und gegen unseren Nachbarn (Einfamilienhaus-Hälfte). Ein Nachbar einer Familie mit kleinen Kindern hat das Haus nach einem Jahr wieder verkauft, weil er es ruhig haben wollte. Darum würde ich so ein Haus nur kaufen, wenn ich selber Familie habe. Ist ja auch die Zielgruppe für diese Häuser...

Ich hoffe, diese Sichtweise hilft dem ein oder anderen bei der Entscheidung. Wir haben sie jedenfalls nicht bereut.

 

[Zino]

Hallo halbrot

Verstehe ich dir richtig, dass du eine von L+B gewährte Garantie von einem Jahr bekommen hast und nach Ablauf müsstest du die Garantie selber bei den Handwerkern einfordern?

Solch einen Kompromiss haben wir dem GU erfolglos vorgeschlagen. Nach der Hausübergabe gibt es vom GU bei diesem Projekt keine Garantie mehr.

Gruss

Zino

 

[suisse]

Die Garantie läuft nach der Übergabe direkt mit den Sub-Unternehmern ab.

Mit der haus-forum Mobile App gesendet

 

[halbrot]

Hallo Zino

Komisch. Bist du sicher, dass da nix stand von Garantie? Ich habe gerade nachgeschaut: Bei uns warens 2 Jahre, nicht ein Jahr wie vorher erwähnt.

Unten ein Auszug aus unserem Vertrag. Nach den 2 Jahren, sind aber nur noch versteckte Mängel unter Garantie. Das dann glaubs 10 Jahre?

Liebe Grüsse

Die Verkäuferin führt bei Bezugsbereitschaft und auf Verlangen der Käuferschaft

vor Ablauf der zweijährigen Garantiefrist mit der Käuferschaft eine Garantieabnahme

durch und veranlasst und überwacht die Ausführung und Behebung der

dabei festgestellten Mängel. Die Käuferschaft ist verpflichtet, den Vertragsgegenstand

zum Zwecke der Ausführung von Garantiearbeiten zu vorgängig vereinbarten

Terminen zur Verfügung zu stellen. Die Käuferschaft hat die Behebung von

Mängeln jeder Art ohne Anspruch auf Entschädigung für allfällige Beeinträchtigung

zu dulden. Die Käuferschaft hat nach der bei Bezugsbereitschaft stattzufindenden

Garantieabnahme und unabhängig davon, ob die Verkäuferin vor Ablauf der zweijährigen

Garantiefrist auf Verlangen der Käuferschaft nochmals eine Garantieabnahme

durchführt, alle auftretenden Mängel direkt und rechtzeitig den ausführenden

Handwerkern und allenfalls dem Ingenieur anzuzeigen.

 

[suisse]

Sind es nicht immer 2 Jahre für sichtbare Mängel?

 

[Zino]

Hallo zusammen

Natürlich hätten wir die gesetzlichen Garantien von 2 Jahre für offene und 5 Jahre für versteckte Mängel bekommen. Das Problem dabei ist, dass der GU diese Garantien wegbedingt. Im Klartext, du musst bei einem Mangel die Garantie bei jedem Handwerker direkt einfordern. Da die meisten von uns keine Baufachmänner sind ist es in vielen Fällen nicht ganz einfach bei wem die Garantie einzufordern ist. Schaltet der oder die Handwerker auf stur musst du auf eigene Rechnung einen Gutachter bestellen und dein Recht u.U. vor Gericht einfordern. Ich empfehle dazu nochmals folgenden Artikel vom HEV (vor allem ab dem Absatz Abtretung von Mängelrechten):

http://www.hev-schweiz.ch/recht-steuern/aktuell/artikel/?tx_ttnews[tt_news]=6919&cHash=097d4463bd8d51bb4cfbe279d5246b42

Hier noch die entsprechende Vertragsklausel:

…Die veräussernde Partei tritt sämtliche ihr gemäss den SIA-Bestimmungen zustehenden Garantieansprüche (insbesondere allfällige Nachbesserungsrechte und Forderungen aus der allfälligen Ausübung von Wandelungs- und Minderungsrechten) an die erwerbende Partei ab …

Wie im Artikel des HEV beschrieben sind sich viele Immobilienkäufer nicht bewusst was das bedeuten kann. Uns wurde dies erst 2 Monaten nach der Reservierung kurz vor der Vertragsunterzeichnung so richtig bewusst und haben darum ein entsprechendes Lehrgeld bezahlt!

Gruss

Zino

 

[halbrot]

Ja, wenns hart auf hart kommt, wäre der Käufer der Dumme. Wie gesagt, uns hat der Bauleiter bei allen Mängeln unterstützt und vermittelt, obwohl er das rein nach Vertrag nicht hätte tun müssen. War für uns sehr komfortabel. Wir konnten meist gut und vernünftig mit ihm sprechen. Kommt auch etwas auf die eigene Einstellung an. Es wollen einen glücklicherweise ja nicht alle Leute auf dieser Welt verarschen.

Wenn ich mich so umhöre bei Kollegen, die mit anderen Firmen und Architekten zusammen gebaut haben (in jeder Preisklasse) muss ich sagen, hatten wir bis jetzt sehr wenige Probleme.

 

[MST]

Wir bauen zurzeit auch gerade mit L&B in Attikon. Rohbau steht und nimmt immer mehr Form an

Wegen dem Vertrag, bei uns steht dasselbe mit der Garantieabtretung drin. Daher haben wir uns vor Vertragsabschluss in einer Überbauung von L&B umgesehen und sehr gute Gespräche mit den Besitzern geführt. Bei Mängeln bekamen sie jeweils Unterstützung von L&B, Termine wurden vereinbart, Probleme gelöst.

Letzte Woche hatten wir nun den ersten grossen Fehler festgestellt auf dem Bau. Bereits verbaut, jedoch durch uns anders gewünscht.

Anruf an den Bauleiter, der sofort mit uns und den verantwortlichen Handwerkern einen Termin auf den nächsten Morgen vereinbart hat. Vor Ort angeschaut und sofort eine Lösung vorgeschlagen, der selbentags durch die Handwerker umgesetzt wurde.

Wir machten uns zuerst grosse Gedanken, aber jetzt haben wir gesehen, dass es auch sehr gut gehen kann.

Wenn ich so das Forum durchstöbere, sieht man wie schlecht so manches auf dem Bau laufen kann. Da werden die positiven Erfahrungen eher mal vernachlässigt. Daher teile ich jetzt meine.

Gruss MST

 

[jack13]

Hallo zusammen

Auch wenn hier schon länger niemand mehr aktiv war, versuche ich mein Glück.

Wir werden von L&B ein Haus kaufen. Den Verkaufsvertrag haben wir aber noch nicht.

Grosse Sorge bereiten uns aber Baumängel, mit denen man ja nach der Schlüsselübergabe selber zu tun hat.

Da wir keine Ahnung vom Bauen haben, überlegen wir uns Hilfe zu holen.

Hat jemand von euch einen Bauexperten hinzugezogen, welcher bereits während des Baus ein Auge auf allfällige Baumängel hatte? Falls ja, wie hatter der Bauleiter, bzw. L&B darauf reagiert?

Oder würde es eurer Meinung nach genügen, wenn wir für die Bauabnahme einen Bauexperten hinzuziehen würden.

Besten Dank für eure Antworten

Jack

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Jack

Auch ein ausgewiesener Bauexperte sieht nur, was eben auch sichtbar ist. Daher ist es ja auch wichtig, dass ein Bauleiter auf einer Baustelle präsent ist. Es macht allenfalls Sinn, dass Du zusammen mit diesem eine Rohbauabnahme machst. Mit einem Lasermessgerät den Rohbau durchmessen und die Bauqualität überprüfen lassen kann sich lohnen. Du weisst dann auch, dass nicht gröbste Mängel bis zum Schluss unentdeckt bleiben, welche Du als Laie unter Umständen nicht siehst.

Bei der Bauabnahme kann er Dich auch unterstützen. Wichtig ist auch, dass Du von allen Bauphasen ausreichend (Detail-)fotos machst.

Viel Erfolg, Urs Tischhauser

 

[jack13]

Lieber Urs

Besten Dank für die schnelle Antwort. Damit ich das richtig verstehe:

Wir würden die Rohbauabnahme mit dem Bauleiter der L&B Gruppe machen. Dieser würde die Messungen durchführen und die eigene Bauqualität überprüfen. Oder müsste das eben ein externer Bauexperte sein? Wir überlegen uns, ob ein externer Bauberater uns schlussendlich auch etwas bringt oder schlussendlich nur das Verhältnis mit dem Bauleiter der L&B Gruppe strapaziert und uns viel kostet.

 

[habaUgeot]

Lieber Jack

Grundsätzlich würd' ich mich an Deiner Stelle nochmals hinsetzen und mir überlegen, was ich am Schluss haben möchte. Udn was nicht.

Und entsprechend, ob der BL der L&B genügend unabhängig ist, um Deine Ansprüche gegenüber denen des GU durchzusetzen. (Du spürst meine Skepsis: Ohne irgend jemandem etwas unterstellen zu wollen: ich vermute mal nein.)

Dem Urs stimme ich nicht zu (ausnahmsweise!!!). Die Rohbaugenauigkeit sollte eigentlich nie das Problem sein. Und diese sollte der GU selber auch prüfen.

Hingegen bei der übrigen "Bauqualität": ja, unbedingt überprüfen.

Haba

 

[Pfälzer]

Lieber jack13

L&B, bzw. deren Bauleiter, wird sicher im eigenen (aber auch nur in diesem..) Interesse die Rohbauleistung überprüfen, nicht aber in Deinem. Letztlich natürlich schon, wenn er Mängel feststellt und diese auch restlos beseitigen lässt... das geht meist besser (aber nicht immer) wenn der Baumeister dies verursachte...liegt es bei einem "internen Problem" von L&B, wirst Du davon wohl nichts erfahren.

Grundsätzlich ist es dem GU/dem Architekten egal, ob Du einen externen und neutralen Bauberater hinzuziehst....Du zahlst ihn ja selbst. Aus meiner persönlichen Erfahrung kann ich Dir aber sagen, dass dies in aller Regel "kein" Problem gibt. Manche GU/Architekten sind durchaus aufgeschlossen und z.T. auch froh darum, wenn sich der Bauherr einen Bauberater genommen hat. Es lässt sich dann auf fachlicher Ebene teilweise leichter kommunizieren... und Punkte/Details einfacher abstimmen. Der GU/Architekt geht dann auch davon aus, dass der Bauberater seinem Auftraggeber ausführlich erklärt, dass ggf. einige Dinge eben keine Mängel darstellen, auch wenn es der Baulaie, somit Käufer, aus Unwissenheit/Verunsicherung so empfinden würde. Also hat der GU/Architekt hier durchaus auch einen Erklärungs/Beratungsvorteil.

Sofern Du Dich für eine externe und neutrale Bauberatung entscheiden würdest, so wäre es für Dich als Laie empfehlenswert, dies als durchgängige Leistung, von Beginn an zu beauftragen.

Ein Bauberater wird dabei schon die Bau-und Leistungsbeschreibung, den Vertragsentwurf inkl. dem erforderlichen Abgleich der Verkaufspläne für Dich prüfen und entspr. Veränderungen/Ergänzungen vorschlagen. Er prüft weiterhin die Baueingabepläne...die Werk- und Detailplanungen auf Mängel/Ungereimtheiten...begleitet Dich zu Gesprächen und Sitzungen um Dir die passende Hilfestellung zu geben... er prüft zwischendurch die Bauausführung und kann vor Ort direkt mit dem Bauleiter Kontakt aufnehmen um Details anszusprechen/zu klären... er begleitet Dich bei besagten Abnahmen...bis hin zur Übergabe und Überprüfung der Schlussabrechnung. Und natürlich kannst Du ihn auch jederzeit zwischendurch ansprechen und Dir, für Dich offene Punkte/Fragen ausführlich erläutern und erklären lassen... so hast Du auch während der Bauzeit immer ein passend gutes Gefühl.

Die besten Mängel sind die, die schon vor ihrer Entstehung erkannt und somit verhindert werden.

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Jack

Die Bauabnahme würde ich mit Deinem Berater machen....

Lieber Haba

Ich schätze Deinen kritischen Geist und finde es gut, wenn Du nicht einfach der allgemein gängigen Meinung anschliesst.

Nun zu Deiner Feststellung wegen der Rohbaugenauigkeit. Wir hatten den Fall bei von uns geplanten von einem GU ausgeführten Bau, dass der Baumeister ausnahmsweise der Billigste war...... Konsequenterweise war er dann auch nicht der Beste! Wie erstaunlich, eigentlich?! Die Differenzen zu unseren Plänen lagen in einem Bereich von bis zu sagenhaften 8(!!! in Worten acht!!!) Zentimetern. Drei bis vier Zentimeter waren es sehr oft. Und der rechte Winkel kannte der Unternehmer glaub ich gar nicht. Pythagoras: 32 + 42 = 52 sollte eigentlich jeder Polier kennen, oder?

Der Bauleiter des GU's hat dies nicht kontrolliert, nicht gesehen und am Schluss war dann der ganze Bau ziemlich im Elend. Der Konkurs des Baumeisters war dann noch die Krönung des Ganzen.

Lieber Pfälzer

Bein Bauen mit einem GU ist die Verhinderung von Baumängeln leider oftmals Wunschdenken. Dies ohne natürlich den oben beschriebenen GU zu kennen. Und, Ausnahmen bestätigen ja gewissermassen die Regel.

Also macht es unter Umständen durchaus Sinn, mit einem Fachmann ein interne Bauabnahme zu machen. Merke: Aus Schaden wird man klug /emoticons/default_smile.png

Herzliche Grüsse zum Wochenstart, Urs

 

[jack13]

Ich danke euch für eure hilfreichen Beiträge. Ich werde einen Bauberater kontaktieren und eine Offerte für eine gesamte Begleitung einholen.

Ich denke, dass wir durch einen externen Berater mit einem besseren Gefühl durch die Bauphase gehen werden und hoffentlich dann auch der Einzug ins neue Eigenheim mit weniger Stress durch Baumängel verbunden ist. Wie Pfälzer schreibt, geht es uns darum, dass allfällige Mängel frühzeitig erkannt werden.

Ich kann dann in einer späteren Phase berichten, welche Erfahrungen wir gemacht haben.

Jack

 

[habaUgeot]

Oha! Lieber Urs! Und liebe alle!

Nun zu Deiner Feststellung wegen der Rohbaugenauigkeit. [...] Die Differenzen zu unseren Plänen lagen in einem Bereich von bis zu sagenhaften 8(!!! in Worten acht!!!) Zentimetern. Drei bis vier Zentimeter waren es sehr oft. Und der rechte Winkel kannte der Unternehmer glaub ich gar nicht. Pythagoras: 32 + 42 = 52 sollte eigentlich jeder Polier kennen, oder?

DAS hätte ich ehrlich gesagt nicht angenommen und geglaubt... Aber, ja, man lernt immer wieder dazu.

Trotzdem, was macht der (unabhängige) Kontrolleur, wenn das Zeug derart schlecht stimmt? Ich meine, abrupfen und neu bauen wird ja kaum eine gangbare Lösung sein? Da ist dann doch nur noch die Frage, ob man vom Vertrag zurücktreten kann... 8cm, Du meine Güte!

«frühzeitig erkennen» würde wohl heissen: die Detailpläne prüfen. Und die Anforderungen an Baubeschrieb / Nutzungsvereinbarung richtig festschreiben. Wäre dann vielleicht eher ein «rechtzeitiges steuern».

Wie auch schon gesagt, ich bin nicht gerade ein Fan vom "Beratertum", aber was der Pfälzer oben als "Pflichtenheft" anführt, wäre ja schon etwa das, was ein Berater leisten sollte. Und was traditionellerweise bei einem GU zu kurz kommen dürfte.

Grüsse

Haba

 

[Hermiker]

Hallo zusammen

Wir sind auch daran interessiert, evtl. bei L+B ein Reihenhaus zu kaufen.

@halbrot: Weisst du den Grund, wieso bei euch so schlecht schallisoliert ist? Kommt das von den vorfabrizierten Teilen? Benutzt das L+B immer noch?

@jack: wo werdet ihr etwas kaufen?

Wie lange kann man eigentlich ein Häuschen reservieren, oder wie läuft das ab? Muss man sich da sehr schnell entscheiden?

Herzlichen Dank für den Austauscg!

 

[halbrot]

Hallo Hermiker 

Ich weiss den Grund für die relativ schlechte Schallisolierung nicht genau. Vermutlich schlicht zu wenig Abstand zwischen den beiden Innenwänden (2x Backsteinmauer mit Steinwolle dazwischen).

Ansonsten sind wir aber nach über 6 Jahren voll zufrieden mit unserem Haus. Die Raumaufteilung ist zwar nicht luxuriös oder verschwenderisch, dafür aber sehr zweckmässig, gerade für uns als 5 köpfige Familie.

lg, Andreas

 

[Hermiker]

Danke dir Halbrot.

Ja, dass es nicht luxuriös ist oder verschwenderisch, das ist uns ganz recht so, wir suchen etwas zweckmässiges für eine 4-köpfige Familie /emoticons/default_smile.png

Bin gespannt auf die Details der Reihenhäuschen in Embrach, wenn sie dann ausgeschrieben werden.

LG